【正文】 首要考慮因素。由調(diào)查結(jié)果知道，中小戶型的市場需求較大，可以安排較多的中小戶型，滿足社會(huì)中低收人群的住房需求。調(diào)查問卷附在本報(bào)告最后。共發(fā)放調(diào)查問卷76份，回收有效問卷64份。本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃面積較小，僅有一千多平方米，均規(guī)劃為沿街商鋪。戶型設(shè)計(jì)多樣,從46平方米到121平方米多達(dá)十幾種戶型，既考慮了居民的實(shí)際困難，又照顧了少部分人改善居住條件的需求。本項(xiàng)目另配有148戶廉租房。此項(xiàng)目為青島市重點(diǎn)工程，政府領(lǐng)導(dǎo)多次親自過問此項(xiàng)目的進(jìn)展，并給予了大力支持。整個(gè)區(qū)域人口密度大，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，居住環(huán)境差。原位置為上世紀(jì)遺留的棚戶區(qū)，曾是老職工宿舍，以平房或兩層住宅為主。對房地產(chǎn)的銷售產(chǎn)生影響。如果政府出臺抑制房價(jià)的政策，會(huì)對本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生影響。，再加上新建成的地鐵，極大地方便了本區(qū)域居民的出行。在如今市南區(qū)基本無空閑土地的情況下，市北區(qū)成為重要的居住熱點(diǎn)地區(qū)。O（Opportunity機(jī)會(huì)），是深得人心的惠民工程，具有重要的實(shí)際意義。在附近區(qū)域內(nèi)市場定位獨(dú)樹一幟，優(yōu)勢大，競爭小。，并且緊鄰青島重要交通干線杭鞍快速路，人流量大，適宜商業(yè)發(fā)展。，廉租房148戶，%，此部分銷售已有保障，所以本項(xiàng)目銷售壓力不大。相關(guān)政府部門給予了本項(xiàng)目重要的協(xié)助。棚戶區(qū)大規(guī)模改造，一方面大大改善了原址居民的住房水平，從而提升整個(gè)市北區(qū)的居住環(huán)境；另一方面，棚戶區(qū)改造釋放了一定的土地庫存，刺激了不小的市場需求，對區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)生一定的拉動(dòng)效果。市北區(qū)政府計(jì)劃啟動(dòng)3600戶居民房屋征收，開工建設(shè)2000套安置房，維修加固1500余戶居民危舊陋房。棚戶區(qū)大規(guī)模改造，大大改善了原址居民的生活環(huán)境，是深得民心的惠民工程。如本項(xiàng)目所在的海泊河遺留片區(qū)21號，是青島的重點(diǎn)工程、惠民工程。本項(xiàng)目位于海泊河遺留片區(qū)21號（市北區(qū)頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域），緊鄰中央商務(wù)區(qū)，地理位置極其優(yōu)越。由長沙路、清江路、南昌路、黑龍江路圍合而成的“新都心”，現(xiàn)在正逐步發(fā)展為青島新的綜合性商務(wù)中心。中央商務(wù)區(qū)和“新都心”位置參看圖313。圖312 市北區(qū)2013年5月2014年4月房價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：青島市搜房網(wǎng)市北區(qū)地理位置優(yōu)越，南臨市南區(qū)，北依李滄區(qū)，東靠嶗山區(qū)，西近膠州灣，交通方便，經(jīng)濟(jì)繁榮。從圖312可以看出，市北區(qū)2013年5月2014年4月房價(jià)持續(xù)上漲且保持在較高價(jià)位。所以，市北區(qū)中高檔住宅項(xiàng)目較多，例如：山東路萬科中心萬科大學(xué)里、德諾廣場等。從同比數(shù)據(jù)來看，青島房價(jià)持續(xù)高速增長。而從圖311可以看出，2013年111月青島房價(jià)實(shí)現(xiàn)連漲11個(gè)月。從圖39可以看出，青島市商品房銷售額與商品房銷售面積基本呈現(xiàn)相同的變化態(tài)勢，都在2013年實(shí)現(xiàn)止跌反升。圖3720082013年青島市土地供應(yīng)面積走勢數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局 青島市商品房銷售情況2013年度，青島市商品房銷售面積1160萬平方米，比2012年增長2個(gè)百分點(diǎn)。圖3620082013年青島市房地產(chǎn)投資額及增長率數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局2013年，青島市供應(yīng)居住與商服用地120幅。%，比2012年有所下降。 青島房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2013年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1048億元。例如，天津?yàn)I海新區(qū)購房人交一成首付就能先住房，無錫下調(diào)購房入戶標(biāo)準(zhǔn)，安徽銅陵將對購房者進(jìn)行財(cái)稅補(bǔ)貼。隨著新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子的上臺，房產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)。如2013年初，國務(wù)院提出五條房地產(chǎn)調(diào)控措施即“國五條”，并發(fā)布“國五條”細(xì)則。國家2011年開始出臺限購政策，通過政府強(qiáng)制力控制市場需求，抑制房價(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)迎來了新一輪的快速上漲期。土地交易面積、房價(jià)均出現(xiàn)大幅下降。從2013年各月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)保持基本穩(wěn)定，略有起伏。此后，房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長行情。從圖34全國商品房銷售面積及同比走向可以看出，從2005到2013年，全國商品房銷售面積和同比走向曲折發(fā)展。從圖33可以看出，2013年全國商品房銷售面積和銷售額增速比2012年顯著提高，全年保持在一個(gè)較高的水平。從2013年全年情況來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積基本上呈現(xiàn)上升趨勢，但是大部分月份的增速為負(fù)數(shù)，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀望情緒濃厚。圖31 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2013年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38810萬平方米,。從圖31可以看出，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比2012年明顯提高，且全年保持一個(gè)較高水平。本項(xiàng)目最終樓面地價(jià)成交價(jià)為6020元/平方米，可見競爭之激烈。本項(xiàng)目保障性住房為廉租房項(xiàng)目，按青島市廉租房申請條件，擁有機(jī)動(dòng)車的居民不得申請廉租房，所以本項(xiàng)目的148戶廉租房不配備相應(yīng)的停車位。：退后北側(cè)規(guī)劃通路道路紅線10米以上，退東側(cè)、南側(cè)及西側(cè)地界6米以上。表22 規(guī)劃控制要點(diǎn)土地位置市北區(qū)頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域土地總面積（平方米）規(guī)劃建筑總面積（平方米）88514出讓土地部分土地用途城鎮(zhèn)住宅商服土地面積（平方米）14029215規(guī)劃指標(biāo)要求容積率≤建筑密度60%左右綠地率≥10%出讓年限（年）7040規(guī)劃建筑面積（平方米）88511869781333拍賣成交價(jià)（樓面地價(jià)）（元每平方米）6020成交總價(jià)(萬元)劃撥土地部分土地面積（平方米）土地用途城鎮(zhèn)住宅（廉租住房）規(guī)劃建筑面積（平方米）≥7400套數(shù)≥148：符合機(jī)場凈空限高的要求。：周邊有多個(gè)已建成小區(qū)，例如海泊人家、華新園小區(qū)、澳樺園、海泊苑、飛燕花園、柳苑、方薈嘉苑、花好月圓等。：海泊河環(huán)繞周邊，附件有青島海泊河公園、南山公園、新興體育館。海泊橋站1852362路(無人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站1852367路(無人售票，票價(jià)一元)海泊橋站1852369路(無人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站1852761路(無人售票，空調(diào)車，票價(jià)兩元)海泊橋站1852310路(無人售票，票價(jià)一元)鞍山二路小學(xué)站1802319路(無人售票，票價(jià)一元)鞍山二路小學(xué)站1802：毗鄰青島鞍山一路小學(xué)、青島鞍山二路小學(xué)、青島十六中、私立青島大路小學(xué)、青島理工大學(xué)。公交線路見表21。通過地鐵，居民可以迅速便捷的到達(dá)青島的其他區(qū)域。東側(cè)接近青島市主干道山東路，西側(cè)接近人民路，北鄰杭鞍快速路，沿杭鞍快速可快速到達(dá)跨海大橋和青島流亭機(jī)場。其具體位置和方位情況見圖2圖22和圖23。本項(xiàng)目位于市北區(qū)頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域。2項(xiàng)目概況本項(xiàng)目的名稱為海泊嘉園。 ：實(shí)地勘察，發(fā)放調(diào)查問卷，SWOT分析法； ：市場法； ：靜態(tài)分析法，動(dòng)態(tài)分析法； ：敏感性分析，盈虧平衡分析。對于海泊嘉園項(xiàng)目，本文主要從項(xiàng)目概況、市場分析、建設(shè)方案規(guī)劃、施工進(jìn)度安排、財(cái)務(wù)分析、不確定性分析和社會(huì)評價(jià)等方面進(jìn)行了全面的剖析，并最終得出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論?？梢?，在如今復(fù)雜不明的房地產(chǎn)行情下，可行性研究對于項(xiàng)目有著不可估量的意義。2012年，國家出臺限購政策，嚴(yán)控房價(jià)，房價(jià)進(jìn)入一段穩(wěn)定期。2008年，受國際金融危機(jī)影響，我國房地產(chǎn)市場一片蕭條。，國家取消福利分房制度，商品房市場開始起步。1981年，國家正式發(fā)布規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)項(xiàng)目前期工作中的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序”。本項(xiàng)目作為青島市舊城區(qū)改造項(xiàng)目之一，必將顯著提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏健Ｊ姓环矫嫦蛑紖^(qū)不斷地延伸擴(kuò)展市區(qū)范圍，另一方面展開了大規(guī)模的舊城改造運(yùn)動(dòng)。海泊嘉園可行性研究畢業(yè)論文1項(xiàng)目總說明 1 1 1 1 1 22項(xiàng)目概況 3 3 3 4 6 7 73市場分析 8 8 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 8 9 10 11 11 青島房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 11 青島市商品房銷售情況 12 15 市北區(qū)房地產(chǎn)定位 15 區(qū)位優(yōu)勢 15 大規(guī)模棚戶區(qū)改造 16 16 17 20 20 21 22 24 244建設(shè)方案 27 27 29 305工程進(jìn)度安排與銷售計(jì)劃 31 31 31 326投資估算及資金籌措 34 34 34 前期工程費(fèi) 35 建安工程費(fèi) 36 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 36 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 37 38 財(cái)務(wù)費(fèi)用 38 38 銷售費(fèi)用 38 開發(fā)期稅費(fèi) 38 39 不可預(yù)見費(fèi) 40 40 407銷售收入及相關(guān)稅金估算 42 42 42 43 44 45 45 土地增值稅估算 458財(cái)務(wù)評價(jià) 46 46 46 46 46 項(xiàng)目盈利能力分析 46 靜態(tài)指標(biāo) 46 46 項(xiàng)目清償能力分析 47 利息備付率 47 償債備付率 47 489不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析 49 49 49 50 52 52 52 52 資金風(fēng)險(xiǎn)分析 5210社會(huì)評價(jià) 5311結(jié)論及建議 54 54 54參考文獻(xiàn) 55致謝 56附表1 投資使用計(jì)劃表 57附表2 貸款計(jì)算表 58附表3 還本付息表 59附表4 土地增值稅計(jì)算表 60附表5 資金籌措與使用表 61附表6 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加表 62續(xù)附表6 63附表7 利潤與利潤分配表 64附表8 資本金現(xiàn)金流量表 65附表9 全部投資現(xiàn)金流量表 66青島市市北區(qū)住房需求調(diào)查問卷 6731項(xiàng)目總說明，坐擁膠州灣，毗鄰黃海，是我國重要的港口城市、沿海開放城市。青島作為山東省的經(jīng)濟(jì)中心城市，近些年發(fā)展迅速，充分發(fā)揮了區(qū)域金融中心、貿(mào)易中心、信息中心的作用。膠州灣大橋、海底隧道、地鐵的建設(shè)，極大地方便了人們的出行，顯著加強(qiáng)了城市各地的交流聯(lián)絡(luò)。這都極大地改善了百姓的居住環(huán)境。，可行性研究開始引入我國。從此以后，可行性研究廣泛應(yīng)用于我國的各種項(xiàng)目投資決策中，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出不可磨滅的貢獻(xiàn)。2003年，國家出臺政策刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，房價(jià)不斷上漲。2009年開始，在四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的作用下，我國房地產(chǎn)又迎來了新一輪快速上漲，產(chǎn)生了一系列社會(huì)問題。2013年以來，隨著新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的上臺，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)的跡象，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了不確定期。為了提高本項(xiàng)目決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確度，提高項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，需要對本項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。 為保證可行性研究的科學(xué)性和準(zhǔn)確度，本文運(yùn)用了多種研究方法。本可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)主要有以下幾個(gè)方面：；、青島市統(tǒng)計(jì)局等部門發(fā)布的相關(guān)信息；3.《青島市城市總體規(guī)劃（2011年－2020年）》；4.《青島國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；、法規(guī)、政策等；6.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第三版；。青島市重要河流——海泊河與本項(xiàng)目緊鄰，為體現(xiàn)項(xiàng)目的位置特色，故命名為海泊嘉園。，距四方長途站860米。本項(xiàng)目項(xiàng)目圖21 項(xiàng)目位置示意圖總長：總長：流亭機(jī)場火車站本項(xiàng)目圖22 項(xiàng)目方位示意圖1總長：860米四方汽車站本項(xiàng)目圖23 項(xiàng)目方位示意圖2：本項(xiàng)目毗鄰青島市中央商務(wù)區(qū)，周邊交通發(fā)達(dá)。該項(xiàng)目緊鄰即將開通的地鐵海泊橋站和鞍山路站，海泊橋站和鞍山路站均為換乘車站，其中，海泊橋站可搭乘地鐵一號線和四號線，鞍山路站可搭乘地鐵四號線和五號線。本項(xiàng)目有眾多公交車線路貫穿周邊。表21公交線路表公交線路較近站點(diǎn)距離（米）步行時(shí)間（分鐘）1路( 無人售票，票價(jià)一元)海泊橋站18523路(無人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站18524路 (無人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站18528路 (無人售票，票價(jià)一元) 海泊橋站185228路(無人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站185230路 (無人售票，票價(jià)一元)海泊橋站185236路(無人售票，票價(jià)一元)海泊橋站1852212路 (無人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站1852219路(無人售票，票價(jià)一元)海泊橋站1852302路(無人售票，票價(jià)一元)：緊鄰青島市海慈醫(yī)院、青島市四方醫(yī)院、青島市第六醫(yī)院、青島市市北區(qū)中醫(yī)院、青島新興醫(yī)院。：緊鄰中央商務(wù)區(qū)，附近有萬達(dá)廣場、新興酒店、興商大廈、卓越大廈、歐亞大廈等。規(guī)劃控制要點(diǎn)詳見表22。：滿足法規(guī)日照的要求。：停車位按照普通住宅按照1車位/戶，商業(yè)建筑按照1車位/百平方米建筑面積配備停車位，保障性住房按照有關(guān)規(guī)定配備停車位，停車位地上、地下結(jié)合設(shè)置。拍賣起叫價(jià)3570元/平方米。3市場分析2013年，全國房地產(chǎn)完成開發(fā)投資86000億元，（名義增長率），扣除價(jià)格因素，（實(shí)際增長率）。從2013年全年來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)中略有下降，說明全國房地產(chǎn)市場從年初的狂熱逐步變得冷靜，市場觀望情緒開始抬頭。從圖32可以看出，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積較2012年明顯提高。圖32 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2013年，全國商品房銷售面積130550萬平方米。從2013年各月情況來看，商品房銷售面積及銷售額增速又呈現(xiàn)逐