【正文】 （1）房地產眾籌—投資理財型 海外眾籌：2014年以來，國內的樓市疲態(tài)初現(xiàn)，海外炒房開始興起，平安好房的海外眾籌的項目正好滿足了這一需求。（二）房地產眾籌的運作流程與模式 房地產眾籌的運作流程房地產眾籌必須要有開發(fā)商、購房人（投資人）、眾籌平臺（專業(yè)管理公司）這三個要素構成，通過互聯(lián)網線上線下的互動來實現(xiàn)運作，成為一類新型的商業(yè)模式。 風險房產眾籌目前十分的不規(guī)范，是處于混沌甚至混亂的時期，沒有相關法律法規(guī)保護投資者，眾籌資金的流向也沒有受到監(jiān)管，甚至可能會出現(xiàn)攜款跑路現(xiàn)象。優(yōu)勢房地產眾籌以其門檻低、收益高等特點，吸引眾多參與者，提高項目在市場上的關注度的同時，也為投資者提供一種新的投資形式，且其投資收益優(yōu)于一般的理財產品。 我國房地產眾籌的誕生背景近年房地產行業(yè)供求關系逆轉，全國房地產市場大多轉變成買方市場，尤其進入2014年以來，全國經濟持續(xù)下行的壓力，房地產市場發(fā)展受到重挫，開發(fā)商遭遇市場寒冬，需要創(chuàng)新的營銷模式刺激銷售。Fundrise提供用戶住宅地產、商業(yè)地產及旅游地產等各種類型的不動產項目，投資門檻只有100美元，一經上線便獲得了火爆的反響。2014年12月18日，中國證券業(yè)協(xié)會公布了《私募股權眾籌融資管理辦法（試行）（征求意見稿）》(以下簡稱“《管理辦法》”)。股權眾籌與債權眾籌一樣，以獲得投資收益為目的，應受到證券法的管轄。股權眾籌模式高度體現(xiàn)了去中心化、點對點直接交易的互聯(lián)網金融特征?；貓蟊娀I涉及科技、出版、藝術、娛樂、地產等多個行業(yè)領域，淘寶、京東等大型網絡平臺均推出眾籌項目。（三）回報眾籌 回報眾籌指的是仍處于研發(fā)設計或生產階段產品或服務的預售，也叫做產品眾籌或創(chuàng)意眾籌，主要為了募集運營資金、測試需求， 但面臨著產品或服務不能如期交貨的風險。 （二）債權眾籌 債權眾籌目前有兩種形式，一種為個人借貸平臺即P2P，代表網站平臺有人人貸，另一種為P2C即企業(yè)債，中小企業(yè)通過平臺向大眾融資，擔保公司擔保，相比P2P更為專業(yè)，代表平臺有愛投資、積木盒子等。 類似模式的產品：騰訊公益下的“樂捐”法律風險一是項目信息虛假，二是募集資金使用不透明。 （一）捐贈眾籌 概況及運作流程捐贈眾籌是一種不計回報的眾籌，主要用于公益事業(yè)領域，支持者對某個項目的出資支持更多表現(xiàn)的是重在參與的屬性或精神層面的收獲，他們的出資行為帶有明顯的捐贈和幫助的公益性質。其中債權眾籌和股權眾籌為投資行為，而回報眾籌和捐贈眾籌為購買行為。目前證券法正在修訂，股權眾籌監(jiān)管辦法也正在征求意見，眾籌監(jiān)管的法律框架會逐步建立。 再次，眾籌模式直接通過資金支持的募資方式，為項目、產品甚至是公司品牌都起到了有效的宣傳推廣作用。 （二）眾籌的認知 首先，眾籌是一種新興的融資投資行為，對于項目來說融資效率遠高于傳統(tǒng)的金融渠道，對于投資者來說，較低的投資門檻為更多的人打開了投資通道。 房地產眾籌研究 一、眾籌的定義、認知、構成要素和特征 （一） 眾籌的定義眾籌翻譯自國外crowdfunding一詞，即大眾籌資，是指用互聯(lián)網平臺進行資金籌集。眾籌是利用互聯(lián)網和SNS傳播的特性，讓小企業(yè)主、藝術家或個人對公眾展示他們的創(chuàng)意，以獲得關注和資金支持的方式。 其次，眾籌是對資金、資產等物質資源、人力資源、社會資源的盤活重整。最后，現(xiàn)行法律對向公眾籌集資金一向予以特別規(guī)制，且眾籌建管的法律框架尚未建立，實踐中常常演變成非法集資。 （三）眾籌的特征、規(guī)則：二、眾籌的類型已出現(xiàn)的眾籌模式主要有四類，即回報眾籌、捐贈眾籌、股權眾籌及債權眾籌。目前國內以回報眾籌的形式居多，且涉及行業(yè)多樣，運作也較為成熟。微公益模式運作流程： 由有公募資格的第三方NGO 發(fā)起、證實并認領，捐贈眾籌平臺僅充當純平臺作用。要求眾籌平臺盡責審查，如未能篩查出虛假項目，甚至自行編造虛假項目接受捐贈，或者雖然項目真實但未將捐贈資金合理使用，則項目發(fā)起人可能涉嫌集資詐騙罪。債券眾籌中投資者以借貸形式提供資金，目的在于獲得利息回報，應受到證券法等法律、法規(guī)的管轄，實踐中須嚴格避免成為非法集資的工具。 回報眾籌是目前運行模式最為簡單和原始的眾籌模式，相對風險較為可控，同時它也是支持夢想和創(chuàng)意的平臺。 （四） 股權眾籌股權眾籌主要特指通過網絡較早期的私募股權投資。如果運行順利，將大大節(jié)省中小微企業(yè)的融資成本，開拓投資新渠道 。實踐中，應嚴格以私募方式進行，避免公開宣傳、承諾固定投資收益而被認定為非法集資。三、房地產眾籌基本介紹 （一） 房地產眾籌的誕生 房地產眾籌的誕生2012年12月8日美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式。國外房地產眾籌的運作特點Fundrise作為美國最早涉足房地產眾籌的網絡平臺，發(fā)展至今運作模式較為成熟，投融資方式較國內更為多樣化，這與國外整體經濟發(fā)展更成熟、監(jiān)管法律更加健全是息息相關的。但同時從金融投資角度看，房地產仍具較大的升值潛力，眾籌使得房地產投資門檻大大降低，成為開發(fā)商融資的有效手段；房地產與互聯(lián)網聯(lián)系緊密，電商團購等營銷方式運作較成熟，品牌房企紛紛試水“房地產+互聯(lián)網+金融”這一新生模式，同時房地產眾籌也逐漸成為房地產白銀時代的一種新探索和新方向。作用通過眾籌資金幫助開發(fā)商解決項目開發(fā)的融資問題；團購、拍賣等優(yōu)惠加快項目去化，緩解庫存，同時“先需求，后生產”的定制模式為開發(fā)商大大降低成本，從而降低房價。 前景在互聯(lián)網、移動互聯(lián)、智能化終端的影響下，眾籌是順應目前主流消費群體的消費習慣和投資偏好的產物，更是未來中小地產商在互聯(lián)網時代最好的轉型戰(zhàn)略。以房產拍賣眾籌為例，投資者通過第三方管理公司的平臺參與眾籌，在眾籌資金達到限定額度后，進入拍賣階段，競得方獲得項目所有權成為新的投資者，其他競買人平分拍賣所得的投資收益。 海外眾籌運營及收益方式：平安好房網用戶最低眾籌額為100美元，每名用戶最多可認購10份，即1000美元；一旦眾籌項目成立并運營，參與人就可以按季度領取預計年化收益4%至5%的“房租”收益；在項目持有2到3年后，通過出售房產獲取增值收益。8月23日，該套眾籌別墅以1600萬元價格售出，實現(xiàn)年化收益40%。如果3年后，還沒有賣出去，或者房價跌了，參與眾籌者可以投票表決，是繼續(xù)持有，還是虧本賣出，超過50%的人同意賣就可以賣掉。遠洋地產“11元籌首付”活動：11月14日，遠洋和京東湊份子付首付活動上線，11元籌北京、上海等9大城市購房首付款，但因籌款未達設定額度，最終失敗。 優(yōu)點：滿足了消費者對個性化的需求，解決了房企資金和客戶兩大問題，同時砍掉了中間成本，如果運作模式成熟，可以讓購房者得到更多的實惠； 缺點：眾籌建房組織者拿地存在較大不確定性，此外，對組織者的專業(yè)能力、成本把控能力、資金實力投入程度都有較高要求，風險和難度較大。