【正文】 總之，房產(chǎn)眾籌作為一種新興商業(yè)模式，其創(chuàng)新性和利好性毋庸置疑，必將隨著政策的開放、大眾投資心理的變化和平臺的不斷完善而有更好的發(fā)展。消費(fèi)類房產(chǎn)眾籌中的預(yù)先團(tuán)購式本質(zhì)上屬于產(chǎn)品回報型眾籌，因政策的特殊性與一般的回報型眾籌有較大差別，看似是對優(yōu)惠購房資格期權(quán)的眾籌，實質(zhì)上仍以行權(quán)（獲得房屋產(chǎn)權(quán)）為最終目的，是房產(chǎn)眾籌的一大特色。 以上是對房產(chǎn)眾籌模式的類型化介紹和分析。 綜上，要做到合規(guī)，需要滿足如下條件：首先，平臺應(yīng)嚴(yán)格界定為信息中介且不得兼營P2P或小貸業(yè)務(wù),避免成為信用中介；其次，項目發(fā)起人（融資者）承擔(dān)略低于上市公司要求的信息披露義務(wù)；再次，采用資金托管方式，依法引進(jìn)第三方擔(dān)保；最后，堅持以私募方式開展項目，要嚴(yán)格把控合格投資者的審核，使所有的投資人有能力承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險。在滿足以上條件時，可達(dá)到豁免的效果。而《管理辦法》于近日發(fā)布，未來股權(quán)眾籌模式在《管理辦法》規(guī)定的框架之內(nèi)可能可行。平安海外眾籌項目并沒有披露發(fā)行主體，對于房產(chǎn)眾籌項目中的發(fā)起人是否具有公開發(fā)行核準(zhǔn)條件的問題，暫時無法判斷，但其將投資項目放眼到美國，或許正是對于國內(nèi)監(jiān)管風(fēng)險的規(guī)避?，F(xiàn)行《證券法》明確規(guī)定，公開發(fā)行證券必須依法報經(jīng)國務(wù)院證券監(jiān)督管理部門或者國務(wù)院授權(quán)的部門核準(zhǔn)，未經(jīng)核準(zhǔn)，任何單位與個人不得公開發(fā)行證券。該項目最終實現(xiàn)眾籌資金100萬美元，共匯聚5809位參與者。一旦眾籌項目成立，認(rèn)籌人對3套房產(chǎn)（分別位于美國紐約曼哈頓的豪華公寓、南卡萊羅納州的學(xué)區(qū)公寓及佛州的海景公寓）有投票權(quán)，從中選出一套后，由新設(shè)立的某有限公司代表全體投資人的意志購置該公寓并開始運(yùn)營（出租或者轉(zhuǎn)售）。 （2）典型代表 平安好房推出的海外房產(chǎn)眾籌項目是這一模式的典型代表。 房產(chǎn)股權(quán)眾籌 （1）模式介紹 房產(chǎn)股權(quán)眾籌，指投資者根據(jù)自己的投資額來占有相應(yīng)眾籌房產(chǎn)的份額，以獲得相應(yīng)的收益或回報。在整個過程中，起到主導(dǎo)性作用的是資金門戶和新設(shè)管理公司的管理水平。目前在SEC網(wǎng)站上尚未查詢到Realty Mogul的注冊信息，在未來，Realty Mogul還應(yīng)專門向SEC注冊為集資門戶并滿足其他禁止性規(guī)定，才具備開展眾籌的合法性。集資門戶不同于經(jīng)紀(jì)商，JOBS法規(guī)定SEC和相關(guān)自律組織應(yīng)為其設(shè)立單獨(dú)的注冊與監(jiān)管規(guī)范，并禁止此類中介提供投資咨詢服務(wù)、禁止其推廣購買、銷售、或要約購買其網(wǎng)站或門戶上所列的證券、禁止就上述推廣或售賣向雇員、代理或者其他主體支付報酬、禁止其持有、管理、占有或以其他方式運(yùn)用投資者的資金或證券。[19]這省去了一些交易成本，也能夠做到合乎法律規(guī)定。兩種類型可以增加眾籌中介之間的市場競爭，降低發(fā)行人的融資成本?，F(xiàn)有的一些眾籌網(wǎng)站可能會成為股權(quán)眾籌市場中第一批非經(jīng)紀(jì)商中介，目前已注冊和將注冊的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)商也會進(jìn)入眾籌市場。[18]眾籌條例在注冊、信息披露、資歷審查等方面對中介所負(fù)的義務(wù)進(jìn)行了具體規(guī)定。 其次，JOBS法規(guī)定，享受眾籌豁免條款的必要條件之一就是交易必須通過中介進(jìn)行，而中介須在SEC注冊為經(jīng)紀(jì)商或者“集資門戶”(Funding portal)。目前，在SEC的網(wǎng)站上并不能找到關(guān)于Realty Mogul的詳盡披露信息，但在其官網(wǎng)上的FAQ專欄就相關(guān)問題有非常詳盡的說明。 美國國會于2012年頒布《工商初創(chuàng)企業(yè)推動法》（Jumpstart Our BusinessStartups Act，以下簡稱JOBS法）， 其中第三章就眾籌的豁免對《1933年證券法》和《1934年證券交易法》進(jìn)行了修訂，但第三章規(guī)定目前還未生效，而SEC就此制定的《眾籌條例》建議稿也在征求意見當(dāng)中，JOBS法和眾籌條例在未來會對Realty Mogul產(chǎn)生何種影響也是值得關(guān)注的。SEC早先就投資者持有的這種憑證的性質(zhì)進(jìn)行了商討，認(rèn)定其本質(zhì)上是一種證券，平臺需要申請注冊為公眾公司來保證這種證券發(fā)行的合法性。此外，該憑證的發(fā)行主體是平臺，投資者不能直接要求借款人給付本金和利息，只對平臺享有請求權(quán)。 （3）合法性探討 在上述交易結(jié)構(gòu)中，投資者持有的不是對借款人的債權(quán)憑證，而是一種“附條件的收益權(quán)憑證”（borrow payment dependentnote）。如果房子在幾年后賣出了，回款由Realty Mogul所有，投資者拿不回投資成本。但是，如果OCGProperties在一年內(nèi)沒有賣出房產(chǎn)，投資者將拿不回投資本金。OCG Properties每個月給Realty Mogul利息，Realty Mogul每個月按照投資者所購買本票的金額，向投資者付利息。在Realty Mogul這個案例中，LLC成立以后，Realty Mogul就會承擔(dān)起管理人的角色，使投資人不必為此而煩惱），本票的年化利率是9%，最小金額是5000美元。LLC通常被視為獨(dú)特的法律實體，它有權(quán)簽訂合同、持有財產(chǎn)、獨(dú)立起訴和被起訴。但LLC的成員擁有所有權(quán)的形式卻和股份有限公司的股東不一樣，他們不持有股票（stock），但是根據(jù)投資的比例持有法定權(quán)益（interest）。眾籌成功后，相當(dāng)于投資者購買了由Realty Mogul新設(shè)的有限責(zé)任公司（Limited LiabilityCompany，LLC）發(fā)行的到期一年的本票（LLC是美國公司架構(gòu)中介于合伙公司和法定公司之間的一種重要形式，擁有法定公司的有限責(zé)任并適用個人或合伙公司稅法制度是其兩大特點(diǎn)。 （2）典型代表 以Realty Mogul為例（運(yùn)作流程見下圖），所有Realty Mogul的眾籌平臺上的貸款，都是由房產(chǎn)投資公司發(fā)起的裝修貸款。 房產(chǎn)貸款眾籌 （1）模式介紹 房產(chǎn)貸款眾籌，簡單來說就是讓投資者籌錢借給借款人，而這筆借款是有房產(chǎn)作抵押擔(dān)保的。這些看似細(xì)微的做法能夠達(dá)到信息披露充分、實現(xiàn)信息對等從而防止合同欺詐的效果，值得借鑒。未來還將通過連接LinkedIn上的房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)，為用戶提供詳細(xì)全面的房地產(chǎn)資料并且將會擴(kuò)展業(yè)務(wù)幫助用戶能參與所有地區(qū)的房地產(chǎn)投資。目前項目審核通過率嚴(yán)格控制在20%以內(nèi)，這在一定程度上有助于欺詐的防止。 （3）如何防止合同欺詐？ 由于房產(chǎn)眾籌項目都是線上公開進(jìn)行的，是對未來的投資，平臺對房產(chǎn)項目的信息披露是否準(zhǔn)確、各項描述是否真實是保障投資者權(quán)益的關(guān)鍵，在目前監(jiān)管缺失的前提下，平臺的自律顯得格外重要。按照投資者風(fēng)險自擔(dān)的基本原則，這種解釋是合乎常理也是符合法律規(guī)定的?！绷?，“第三方擔(dān)保方向全體眾籌參與人保障合法權(quán)益（本擔(dān)保只有在眾籌人出現(xiàn)道德風(fēng)險和刑事犯罪的情況下履行擔(dān)保責(zé)任，對于房產(chǎn)本身價格漲跌造成的價值變化不提供擔(dān)保）。對此，該網(wǎng)站上“常見問題解答”一欄提示：“平安好房在項目交易過程中，僅作為地產(chǎn)眾籌交易平臺提供信息發(fā)布服務(wù)，參與眾籌方與眾籌人或機(jī)構(gòu)本著自愿的原則完成相關(guān)交易，因此平安好房不對項目本身承諾任何預(yù)期收益。 （2）資金安全嗎？ 資金安全主要包含兩個方面，一是投資者認(rèn)購了一個購房期權(quán)，到期如果不選擇置業(yè)，能否收回認(rèn)購期權(quán)本金的問題；二是平臺本身是否會對認(rèn)購的資金安全作出擔(dān)保以及是否會挪用資金用作它途的問題。由此，該模式產(chǎn)生的真正房屋預(yù)售行為發(fā)生于開發(fā)商獲得預(yù)售許可證（2015年9月30