房地產(chǎn)眾籌模式解析(參考版)
2025-01-08 21:33本頁(yè)面
【正文】 以后若想辦理房屋權(quán)屬變更等手續(xù) ， 從名義所有人過(guò)戶到實(shí)際所有人 ， 將會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi) 。 若眾籌發(fā)起人以眾籌為晃子 ， 并不具有真實(shí)銷售行為 、 承諾投資回報(bào)等 ， 行非法集資之實(shí) ， 則涉嫌非法集資 。 首次使用金額為總募集金額的 70%， 扣除 %的渠道費(fèi) ， 實(shí)際使用額較少 。 對(duì)于投資人來(lái)說(shuō) ， 工業(yè)地產(chǎn)不像普通房產(chǎn)可轉(zhuǎn)手交易 ， 此類房產(chǎn)市場(chǎng)不可預(yù)測(cè) ， 投資風(fēng)險(xiǎn)較大 ， 會(huì)要求高額回報(bào) 。 如眾籌項(xiàng)目不成功 ， 則不收取該筆費(fèi)用 。 如果項(xiàng)目發(fā)起人未兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾 ， 則眾籌網(wǎng)有權(quán)直接支配該保證金以用于兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾 。 眾籌項(xiàng)目資金保證： ? 1） 保證金：項(xiàng)目發(fā)起人在眾籌網(wǎng)平臺(tái)發(fā)起的項(xiàng)目 ， 由眾籌網(wǎng)作為代收款方 ，收取項(xiàng)目投資人基于項(xiàng)目投資明細(xì)單而支付的眾籌金額 。 ? 4） 眾籌網(wǎng)維護(hù)：項(xiàng)目上線后 ， 發(fā)起人積極自主推廣 ， 帶動(dòng)項(xiàng)目籌資額 ， 并及時(shí)回復(fù)項(xiàng)目下的用戶評(píng)論 ， 與關(guān)注該項(xiàng)目的用戶進(jìn)行良好互動(dòng) 。 項(xiàng)目經(jīng)理將對(duì)項(xiàng)目的真實(shí)性 、 可行性 、 合理性等方面進(jìn)行審核 。 ? 3） 項(xiàng)目審核：眾籌網(wǎng)會(huì)對(duì)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行兩次審核 :項(xiàng)目一審：項(xiàng)目發(fā)起并提交審核后 ， 眾籌網(wǎng)會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審核 ， 項(xiàng)目一審為 13個(gè)工作日 ， 主要審核項(xiàng)目是否符合 《 項(xiàng)目發(fā)起規(guī)范 》 、 內(nèi)容是否完整 。 模式選擇：獎(jiǎng)勵(lì)眾籌 ， 行業(yè)選其他（ 房產(chǎn) ） 。 獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后 ， 返租給物業(yè)公司 ， 獲取租金收益或轉(zhuǎn)售權(quán)益 。 建議選擇 REITs型 眾籌 （ 不動(dòng)產(chǎn)投資 ）模式 。 最可能觸碰非法集資類犯罪 。最可能觸碰非法證券類犯罪 。 目前平安好房 、 搜房網(wǎng)等側(cè)重于公寓 ， 僅有眾籌網(wǎng)涉及到度假村項(xiàng)目 ， 即將上線蘇州啟迪科技城 （ 據(jù)報(bào)道沒(méi)有產(chǎn)權(quán) ， 僅有租賃權(quán) ） 、 廣東與西安兩個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目 。 但眾籌筑屋對(duì)于即將上線的商業(yè)綜合體 、 科技園等 有穩(wěn)定收益 、 總價(jià)高或不可分割的產(chǎn)品 ， 會(huì)更多采用合伙人模式與持有所有權(quán)模式 。收益將由開(kāi)發(fā)商讓利 、 租金收益 、 資產(chǎn)增值三部分構(gòu)成 。 對(duì)于處于建設(shè)期 、 擬開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目 ， 眾籌更側(cè)重于營(yíng)銷宣傳 ， 以蓄客為主 ， 獲取折扣購(gòu)房 、 優(yōu)先購(gòu)房權(quán) ，募集資金 對(duì)融資環(huán)節(jié)的支持作用不明顯 。 ? 房產(chǎn)眾籌起步較晚 ， 平安好房相對(duì)已成規(guī)模 ， 尤其海外房產(chǎn) 、 住宅房產(chǎn)眾籌領(lǐng)先；眾籌筑屋在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)領(lǐng)先 ， 并已嘗試商業(yè)綜合體 、 科技園等不同房產(chǎn)類型 。 眾籌達(dá)到目標(biāo)人數(shù) ， 舉行競(jìng)拍 ， 競(jìng)拍價(jià)上浮 ≤ 10%， 競(jìng)拍者獲得保底收益 10%；房?jī)r(jià)上?。?10%， 投資者獲得實(shí)際投資收益 。搜房網(wǎng)從開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取低至 56折房源 ， 購(gòu)房者 （ 投資者 ） 參與眾籌 ， 競(jìng)拍低價(jià)房源 ， 競(jìng)得者獲得低價(jià)購(gòu)房資格 ， 溢價(jià)為投資者收益來(lái)源 。 ? 4） 眾籌過(guò)程中平安好房不會(huì)向用戶收取任何額外費(fèi)用 。 認(rèn)籌用戶需自行承擔(dān)項(xiàng)目潛在收益風(fēng)險(xiǎn) 。 目前項(xiàng)目審核通過(guò)率嚴(yán)格控制在 20%以內(nèi) 。如果在第 514年間需要退出， 開(kāi)發(fā)商保證以 125%的投資價(jià)格協(xié)助轉(zhuǎn)售。 1份，根據(jù)認(rèn)籌項(xiàng)目不同 （豪華酒店標(biāo)間或高級(jí)酒店套房） 1份分別 為 95000元或 115000元或 160000元。 1份， 1份 275000元， 可最多認(rèn)籌 13份 . ：建成后兩年預(yù)計(jì)每年 10%租金回報(bào)， 包租 2年；第三年起預(yù)計(jì)每年 9%租金回報(bào)。第四年開(kāi)發(fā)商承諾以原價(jià) 回購(gòu)本物業(yè)。第三年開(kāi)發(fā)商承諾以 原價(jià)回購(gòu)本物業(yè) . 1份， 95000元人民幣）， 可最多認(rèn)籌 20份 ： .建設(shè)期間預(yù)期年化收益 %， 預(yù)計(jì) 2023年 5月建成。 ：建設(shè)期間承諾凈年化收益 5%，項(xiàng)目 預(yù)計(jì) 2023年 5月建成。 第四年第一個(gè)月物業(yè)公司承諾以 112%買入價(jià)回購(gòu)。 成功項(xiàng)目 持有所有權(quán)： 100美元（約合 615元人民幣），最低 認(rèn)籌 1份，最多認(rèn)籌 50份。一次性投資超過(guò) 200萬(wàn)英鎊，可以包辦英國(guó)投資移民。認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù) 相對(duì)應(yīng)股權(quán)在投資周期內(nèi)所產(chǎn)生的項(xiàng)目收益。眾籌參與者持有 項(xiàng)目投資公司 PCL0065的股權(quán)憑證正本 ，辦理股權(quán)交割手續(xù)。 ：投資期內(nèi)，預(yù)計(jì)最低年化收益 14%， 浮動(dòng)收益可達(dá) 20%。認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù) 相對(duì)應(yīng)股權(quán)在投資周期內(nèi)所產(chǎn)生的項(xiàng)目收益。 ：均價(jià) 4800元購(gòu)房?jī)r(jià)（目前售價(jià) 5500元）， 3%預(yù)期固定年化收益率。 ：如客戶未使用眾籌收益，到期日 本金原路返還，并額外獲得 6%/年的預(yù)估 現(xiàn)金收益。5千抵 5萬(wàn) 。 ： 5000元。 ：預(yù)估市場(chǎng)價(jià) 6500元 /㎡，眾籌價(jià) 5700元 /㎡起。 ? 目前 ， 平臺(tái)上已經(jīng)匯集了住
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