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房地產(chǎn)眾籌模式研究-展示頁(yè)

2025-07-02 05:05本頁(yè)面
  

【正文】 (1)房地產(chǎn)眾籌—投資理財(cái)型 海外眾籌:2014年以來,國(guó)內(nèi)的樓市疲態(tài)初現(xiàn),海外炒房開始興起,平安好房的海外眾籌的項(xiàng)目正好滿足了這一需求。(二)房地產(chǎn)眾籌的運(yùn)作流程與模式 房地產(chǎn)眾籌的運(yùn)作流程房地產(chǎn)眾籌必須要有開發(fā)商、購(gòu)房人(投資人)、眾籌平臺(tái)(專業(yè)管理公司)這三個(gè)要素構(gòu)成,通過互聯(lián)網(wǎng)線上線下的互動(dòng)來實(shí)現(xiàn)運(yùn)作,成為一類新型的商業(yè)模式。 風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)眾籌目前十分的不規(guī)范,是處于混沌甚至混亂的時(shí)期,沒有相關(guān)法律法規(guī)保護(hù)投資者,眾籌資金的流向也沒有受到監(jiān)管,甚至可能會(huì)出現(xiàn)攜款跑路現(xiàn)象。優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)眾籌以其門檻低、收益高等特點(diǎn),吸引眾多參與者,提高項(xiàng)目在市場(chǎng)上的關(guān)注度的同時(shí),也為投資者提供一種新的投資形式,且其投資收益優(yōu)于一般的理財(cái)產(chǎn)品。 我國(guó)房地產(chǎn)眾籌的誕生背景近年房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn),全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大多轉(zhuǎn)變成買方市場(chǎng),尤其進(jìn)入2014年以來,全國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的壓力,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受到重挫,開發(fā)商遭遇市場(chǎng)寒冬,需要?jiǎng)?chuàng)新的營(yíng)銷模式刺激銷售。Fundrise提供用戶住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)等各種類型的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目,投資門檻只有100美元,一經(jīng)上線便獲得了火爆的反響。2014年12月18日,中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)公布了《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法(試行)(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱“《管理辦法》”)。股權(quán)眾籌與債權(quán)眾籌一樣,以獲得投資收益為目的,應(yīng)受到證券法的管轄。股權(quán)眾籌模式高度體現(xiàn)了去中心化、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直接交易的互聯(lián)網(wǎng)金融特征?;貓?bào)眾籌涉及科技、出版、藝術(shù)、娛樂、地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域,淘寶、京東等大型網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)均推出眾籌項(xiàng)目。(三)回報(bào)眾籌 回報(bào)眾籌指的是仍處于研發(fā)設(shè)計(jì)或生產(chǎn)階段產(chǎn)品或服務(wù)的預(yù)售,也叫做產(chǎn)品眾籌或創(chuàng)意眾籌,主要為了募集運(yùn)營(yíng)資金、測(cè)試需求, 但面臨著產(chǎn)品或服務(wù)不能如期交貨的風(fēng)險(xiǎn)。 (二)債權(quán)眾籌 債權(quán)眾籌目前有兩種形式,一種為個(gè)人借貸平臺(tái)即P2P,代表網(wǎng)站平臺(tái)有人人貸,另一種為P2C即企業(yè)債,中小企業(yè)通過平臺(tái)向大眾融資,擔(dān)保公司擔(dān)保,相比P2P更為專業(yè),代表平臺(tái)有愛投資、積木盒子等。 類似模式的產(chǎn)品:騰訊公益下的“樂捐”法律風(fēng)險(xiǎn)一是項(xiàng)目信息虛假,二是募集資金使用不透明。 (一)捐贈(zèng)眾籌 概況及運(yùn)作流程捐贈(zèng)眾籌是一種不計(jì)回報(bào)的眾籌,主要用于公益事業(yè)領(lǐng)域,支持者對(duì)某個(gè)項(xiàng)目的出資支持更多表現(xiàn)的是重在參與的屬性或精神層面的收獲,他們的出資行為帶有明顯的捐贈(zèng)和幫助的公益性質(zhì)。其中債權(quán)眾籌和股權(quán)眾籌為投資行為,而回報(bào)眾籌和捐贈(zèng)眾籌為購(gòu)買行為。目前證券法正在修訂,股權(quán)眾籌監(jiān)管辦法也正在征求意見,眾籌監(jiān)管的法律框架會(huì)逐步建立。 再次,眾籌模式直接通過資金支持的募資方式,為項(xiàng)目、產(chǎn)品甚至是公司品牌都起到了有效的宣傳推廣作用。 (二)眾籌的認(rèn)知 首先,眾籌是一種新興的融資投資行為,對(duì)于項(xiàng)目來說融資效率遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)的金融渠道,對(duì)于投資者來說,較低的投資門檻為更多的人打開了投資通道。 房地產(chǎn)眾籌研究 一、眾籌的定義、認(rèn)知、構(gòu)成要素和特征 (一) 眾籌的定義眾籌翻譯自國(guó)外crowdfunding一詞,即大眾籌資,是指用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行資金籌集。眾籌是利用互聯(lián)網(wǎng)和SNS傳播的特性,讓小企業(yè)主、藝術(shù)家或個(gè)人對(duì)公眾展示他們的創(chuàng)意,以獲得關(guān)注和資金支持的方式。 其次,眾籌是對(duì)資金、資產(chǎn)等物質(zhì)資源、人力資源、社會(huì)資源的盤活重整。最后,現(xiàn)行法律對(duì)向公眾籌集資金一向予以特別規(guī)制,且眾籌建管的法律框架尚未建立,實(shí)踐中常常演變成非法集資。 (三)眾籌的特征、規(guī)則:二、眾籌的類型已出現(xiàn)的眾籌模式主要有四類,即回報(bào)眾籌、捐贈(zèng)眾籌、股權(quán)眾籌及債權(quán)眾籌。目前國(guó)內(nèi)以回報(bào)眾籌的形式居多,且涉及行業(yè)多樣,運(yùn)作也較為成熟。微公益模式運(yùn)作流程: 由有公募資格的第三方NGO 發(fā)起、證實(shí)并認(rèn)領(lǐng),捐贈(zèng)眾籌平臺(tái)僅充當(dāng)純平臺(tái)作用。要求眾籌平臺(tái)盡責(zé)審查,如未能篩查出虛假項(xiàng)目,甚至自行編造虛假項(xiàng)目接受捐贈(zèng),或者雖然項(xiàng)目真實(shí)但未將捐贈(zèng)資金合理使用,則項(xiàng)目發(fā)起人可能涉嫌集資詐騙罪。債券眾籌中投資者以借貸形式提供資金,目的在于獲得利息回報(bào),應(yīng)受到證券法等法律、法規(guī)的管轄,實(shí)踐中須嚴(yán)格避免成為非法集資的工具。 回報(bào)眾籌是目前運(yùn)行模式最為簡(jiǎn)單和原始的眾籌模式,相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較為可控,同時(shí)它也是支持夢(mèng)想和創(chuàng)意的平臺(tái)。 (四) 股權(quán)眾籌股權(quán)眾籌主要特指通過網(wǎng)絡(luò)較早期的私募股權(quán)投資。如果運(yùn)行順利,將大大節(jié)省中小微企業(yè)的融資成本,開拓投資新渠道 。實(shí)踐中,應(yīng)嚴(yán)格以私募方式進(jìn)行,避免公開宣傳、承諾固定投資收益而被認(rèn)定為非法集資。三、房地產(chǎn)眾籌基本介紹 (一) 房地產(chǎn)眾籌的誕生 房地產(chǎn)眾籌的誕生2012年12月8日美國(guó)網(wǎng)站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)中,誕生了“房地產(chǎn)眾籌”模式。國(guó)外房地產(chǎn)眾籌的運(yùn)作特點(diǎn)Fundrise作為美國(guó)最早涉足房地產(chǎn)眾籌的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),發(fā)展至今運(yùn)作模式較為成熟,投融資方式較國(guó)內(nèi)更為多樣化,這與國(guó)外整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展更成熟、監(jiān)管法律更加健全是息息相關(guān)的。但同時(shí)從金融投資角度看,房地產(chǎn)仍具較大的升值潛力,眾籌使得房地產(chǎn)投資門檻大大降低,成為開發(fā)商融資的有效手段;房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系緊密,電商團(tuán)購(gòu)等營(yíng)銷方式運(yùn)作較成熟,品牌房企紛紛試水“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”這一新生模式,同時(shí)房地產(chǎn)眾籌也逐漸成為房地產(chǎn)白銀時(shí)代的一種新探索和新方向。作用通過眾籌資金幫助開發(fā)商解決項(xiàng)目開發(fā)的融資問題;團(tuán)購(gòu)、拍賣等優(yōu)惠加快項(xiàng)目去化,緩解庫(kù)存,同時(shí)“先需求,后生產(chǎn)”的定制模式為開發(fā)商大大降低成本,從而降低房?jī)r(jià)。 前景在互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)、智能化終端的影響下,眾籌是順應(yīng)目前主流消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣和投資偏好的產(chǎn)物,更是未來中小地產(chǎn)商在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代最好的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。以房產(chǎn)拍賣眾籌為例,投資者通過第三方管理公司的平臺(tái)參與眾籌,在眾籌資金達(dá)到限定額度后,進(jìn)入拍賣階段,競(jìng)得方獲得項(xiàng)目所有權(quán)成為新的投資者,其他競(jìng)買人平分拍賣所得的投資收益。 海外眾籌運(yùn)營(yíng)及收益方式:平安好房網(wǎng)用戶最低眾籌額為100美元,每名用戶最多可認(rèn)購(gòu)10份,即1000美元;一旦眾籌項(xiàng)目成立并運(yùn)營(yíng),參與人就可以按季度領(lǐng)取預(yù)計(jì)年化收益4%至5%的“房租”收益;在項(xiàng)目持有2到3年后,通過出售房產(chǎn)獲取增值收益。8月23日,該套眾籌別墅以1600萬(wàn)元價(jià)格售出,實(shí)現(xiàn)年化收益40%。如果3年后,還沒有賣出去,或者房?jī)r(jià)跌了,參與眾籌者可以投票表決,是繼續(xù)持有,還是虧本賣出,超過50%的人同意賣就可以賣掉。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“11元籌首付”活動(dòng):11月14日,遠(yuǎn)洋和京東湊份子付首付活動(dòng)上線,11元籌北京、上海等9大城市購(gòu)房首付款,但因籌款未達(dá)設(shè)定額度,最終失敗。 優(yōu)點(diǎn):滿足了消費(fèi)者對(duì)個(gè)性化的需求,解決了房企資金和客戶兩大問題,同時(shí)砍掉了中間成本,如果運(yùn)作模式成熟,可以讓購(gòu)房者得到更多的實(shí)惠; 缺點(diǎn):眾籌建房組織者拿地存在較大不確定性,此外,對(duì)組織者的專業(yè)能力、成本把控能力、資金實(shí)力投入程度都有較高要求,風(fēng)險(xiǎn)和難度較大。
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