【正文】 繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。； 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。2004年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的重要策略。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來自各方面的挑戰(zhàn)。2003年重工業(yè)增長(zhǎng)明顯快于輕工業(yè)。我國(guó)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)正朝著發(fā)展型、享受型升級(jí)，汽車、電腦、高檔電器將加速進(jìn)入家庭，人們對(duì)于住房條件改善的需求也將不斷增長(zhǎng)。權(quán)威資料顯示，從2001年開始居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)已顯示升級(jí)勢(shì)頭，新一輪以住宅、汽車、通訊等為代表的消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升溫，拉動(dòng)了我國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和投資的不斷發(fā)展。%，其中：，%；，%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值41045億元，同比增長(zhǎng)17%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資55118億元，%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額45842億元，%；%。2 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境 2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好2003年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值116694億元，%，人均GDP達(dá)到1090美元,首次突破1000美元大關(guān)。 經(jīng)測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益良好經(jīng)測(cè)算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：表5：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注：上表指標(biāo)按住宅銷售率為95％和商業(yè)銷售率為100%的情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。表4：項(xiàng)目資金來源表注：自有資金為項(xiàng)目土地成本(按深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算)。 投資估算和資金籌措 投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為43,（含地價(jià)），詳見下表：表3：項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)表2：項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)開發(fā)條件取得文件證號(hào)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書 結(jié)論項(xiàng)目用地的《土地使用權(quán)出讓合同書》已簽訂，開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理。目 錄1 項(xiàng)目總論 3 項(xiàng)目背景 3 項(xiàng)目名稱 3 開發(fā)公司簡(jiǎn)介 3 承擔(dān)可行性研究公司 3 研究工作依據(jù) 3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 4 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 4 可行性研究結(jié)果 5 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 5 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 5 投資估算和資金籌措 5 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 72 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 9 市場(chǎng)宏觀背景 9 全國(guó)投資環(huán)境 9 深圳市投資宏觀背景 11 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 14 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 14 區(qū)域市場(chǎng)分析 15 區(qū)域市場(chǎng)界定 15 供給分析 15 需求分析 16 競(jìng)爭(zhēng)分析 16 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 173 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) 18 地塊解析 18 項(xiàng)目地理位置 18 地形、地勢(shì) 18 規(guī)劃限制條件 18 項(xiàng)目SWOT分析 19 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 194 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 20 項(xiàng)目定位 20 方案建議 215 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 22 有關(guān)工程計(jì)劃說明 22 施工橫道圖 226 投資估算與資金籌措 23 項(xiàng)目總投資估算 23 資金籌措 25 投資使用計(jì)劃 257 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 26 物業(yè)銷售收入估算 26 資金來源與運(yùn)用分析 27 銷售利潤(rùn) 278 財(cái)務(wù)與敏感性分析 28 項(xiàng)目盈利能力分析 28 項(xiàng)目不確定性分析 28 社會(huì)效益和影響分析 299 可行性研究結(jié)論與建議 30 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見 30 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 31 項(xiàng)目的主要問題 31 建議 31 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 3110 附表 32321 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱暫定為“ ”。 開發(fā)公司簡(jiǎn)介 承擔(dān)可行性研究公司 研究工作依據(jù)（1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》（深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2003]590號(hào)）（2）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）（3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）（4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）（5）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》（2003）（6）企業(yè)提供的相關(guān)資料 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《方案設(shè)計(jì)》等相關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱整個(gè)項(xiàng)目地塊編號(hào)2001補(bǔ)05總用地面積（m2）4,建設(shè)用地面積（m2）4,道路用地面積（m2）0容積率覆蓋率30%計(jì)容積率面積（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200 商業(yè)（m2）4,000可出售住宅（m2）92,200可出售商業(yè)（m2）4,000建設(shè)配套幼兒園3000 m2 ，居委會(huì)100m2 ，水電房和管理房300m2總建筑面積（m2）99,600 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)，并已補(bǔ)交地價(jià)款。 可行性研究結(jié)果 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃于2004年下半年動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2006年三季度竣工，其開發(fā)建設(shè)期為2年2個(gè)月。項(xiàng)目總投資約43,，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金16,，銀行借款8,，銷售收入18,。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項(xiàng)