【正文】 設(shè)施設(shè)備報告制度一、 下列情況報告班組長： 主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況； 設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修； 零部件更換及修理； 運維人員的去向，客戶維修材料的領(lǐng)用； 運行人員暫離崗； 對外班組及上級聯(lián)系。四、定期對設(shè)備管理記錄進行統(tǒng)計分析，掌握設(shè)備運行情況。二、值班員和運維人員做好智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班記錄和各種設(shè)備的巡視檢查和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名。如果無法排除，應(yīng)立即向主管匯報。四、注意積累日常運行參數(shù)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)參數(shù)異常時可及時進行處理。二、了解整個系統(tǒng)的工作原理，熟練掌握操作方法及系統(tǒng)管道流程，在意外情況時能排除一些常見故障，能進行手動操作。七、維修、保養(yǎng)須停梯時，必須在一樓掛告示牌。同時應(yīng)通過電梯對講機勸慰乘客不要驚慌，并注意觀察屏幕上（轎箱內(nèi)乘客）活動，指導(dǎo)他們不要亂按亂撬，以免發(fā)生意外。四、未經(jīng)公司工程人員同意、總經(jīng)理書面批準(zhǔn)，不得改變電梯的任何設(shè)備和功能。二、每日對電梯的運行進行檢查，填寫運行記錄，按月送管理處審核存檔，不能解決的問題報公司工程部解決。九、供配電設(shè)備房必須具備有滅火器材或滅火裝置設(shè)備。七、在電源干線、低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌。五、設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生。三、機電設(shè)備嚴格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進行維護，保證設(shè)備完好。設(shè)施設(shè)備安全管理制度一、機電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標(biāo)準(zhǔn)，機電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由運維部專業(yè)技術(shù)人員實施，運維人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗證。三、單一巡回檢查必須四小時至少一次，交接班時，匯同檢查一次。設(shè)施設(shè)備巡查管理規(guī)定一、值班人員應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備實際情況，確定簡單、實用的巡回檢查方法。六、交接班的內(nèi)容一律以填寫的交接班記錄現(xiàn)場交接清楚為準(zhǔn)，凡遺留應(yīng)交待的事項由交接班者負責(zé)，凡沒有交接清楚聽明的事項，由接班者負責(zé)，雙方都未履行交接手續(xù)的內(nèi)容，雙方都應(yīng)負責(zé)。四、交接班人員必須做到“五清三交接”即：五清（看清、講清、問清、查清、點清）；三交接（圖板交接、現(xiàn)場交接、實物交接）。二、交班人員應(yīng)事先做好交班準(zhǔn)備工作。 四、運行維護部組自行維修工作結(jié)束后，維修人員應(yīng)在維修單上填上所用的維修材料，管理處主任進行審核。 二、運行維修組修復(fù)不了的故障，如是保修期內(nèi)的，及時與保修部門聯(lián)系維修；如是保修期外的，須報公司工程部；并在原始《申請單》上注明維修報出時間，做好維修情況跟蹤。三、公用設(shè)施故障狀態(tài)的處理管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的故障由運維部直接向業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)系報修，并上報主管領(lǐng)導(dǎo)，同時將結(jié)果記錄在維修記錄表上；管理處運維部負責(zé)受理管理區(qū)域內(nèi)各類公用設(shè)施故障維修，同時做好臺帳記錄；如管理處不能進行維修的，應(yīng)及時上報委托方，并提出合理化建議。公用設(shè)施管理規(guī)定一、公用設(shè)施的日常巡視運維部值班人員應(yīng)在日常巡視中對公用設(shè)施進行巡視，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)在檢查記錄表上記錄并及時通知相關(guān)人員處理。五、 所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報主管人員同意，原則值班人員同值班人員對調(diào)。三、 如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員。規(guī)章制度值班管理制度一、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。十一、負責(zé)鍋爐房的清潔衛(wèi)生工作。九、水位表每班至少沖洗1次。七、在運行中鍋爐或附屬設(shè)備出現(xiàn)嚴重故障，應(yīng)立即向主管匯報，并一起參與故障的排除。五、做好鍋爐房日常維護保養(yǎng)工作，杜絕“跑”、“冒”、“滴”、“漏”的現(xiàn)象。三、做好鍋爐及其附屬設(shè)備（包括分汽缸的閥門、供水泵水處理設(shè)備）的維護保養(yǎng)和年度檢修工作。鍋爐操作員崗位職責(zé)一、負責(zé)燃料節(jié)約、水電節(jié)約，水質(zhì)的質(zhì)量驗收和評估。六、堅守崗位，認真交接班，做好值班記錄，保管好資料、圖表、工具。四、保持室內(nèi)環(huán)境的清潔和設(shè)備的整潔。二、嚴格遵守電氣設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)制度和安全操作規(guī)程，能正確判斷處理一般電氣故障，發(fā)生突發(fā)事件能迅速、準(zhǔn)確地采取應(yīng)急措施。六、完成上級交辦的其他任務(wù)。四、保持機房室內(nèi)環(huán)境的清潔和設(shè)備的整潔。二、嚴格遵守相關(guān)的設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)等制度和安全操作規(guī)程，能正確判斷處理一般故障，發(fā)生突發(fā)事件時能迅速、準(zhǔn)確地采取應(yīng)急措施。七、完成管理處及維修主管臨時交辦的任務(wù)。五、加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認真鉆研維修技術(shù)，努力提高維修水平和質(zhì)量。三、愛護維修工具及設(shè)備，做好日常保管及保養(yǎng)工作，保證其正常使用。工程運維員崗位職責(zé)一、熟悉區(qū)域內(nèi)的上下水管道、供電、消防報警系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的性能、使用情況、線路分布及安裝和維修技術(shù)，做好日常巡視工作，保證正常使用。八、提醒運行維護員進入辦公區(qū)域維修時，不得翻閱文件、資料，嚴禁打開辦公電腦，不得外傳信息。六、對運行維修人員的工作情況進行指導(dǎo)、檢查。四、掌握管理區(qū)域內(nèi)房屋的設(shè)備結(jié)構(gòu)類型、水電分布情況、上下水管道的走向、分布等基本情況，負責(zé)設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故的處理。二、制訂房屋和公共設(shè)施維修計劃，組織并參與施工和現(xiàn)場監(jiān)督檢查，做好預(yù)決算工作。九、負責(zé)水、暖、電、通訊和房屋的報修接待工作，負責(zé)管理處變電所的管理工作，保證正常運行。七、負責(zé)小型工程施工中的施工安全和管理工作。五、采取各項措施，保證水、暖、電的正常供給，負責(zé)節(jié)水、節(jié)電工作。三、負責(zé)管理區(qū)域上下水管道的維修工作。編號：持有人：分發(fā)號： QES（質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全）管理體系江蘇悅達物業(yè)管理有限公司發(fā)布目 錄一、崗位職責(zé) 4工程運維部職責(zé) 5工程運維主管崗位職責(zé) 6工程運維員崗位職責(zé) 7空調(diào)值班員崗位職責(zé) 8高配值班員崗位職責(zé) 9鍋爐操作員崗位職責(zé) 10二、規(guī)章制度 11值班管理制度 12公用設(shè)施管理規(guī)定 13設(shè)備維修制度 14變電所交接班管理制度 15設(shè)施設(shè)備巡查管理規(guī)定 16設(shè)施設(shè)備安全管理制度 17電梯管理制度 18空調(diào)管理制度 19設(shè)施設(shè)備運行、檢查、維修、保養(yǎng)、事故處理等記錄管理制度 20設(shè)施設(shè)備報告制度 211公共區(qū)域能耗控制管理制度 221房屋維護管理規(guī)定 241倒閘停、送電操作票制度 251配電房管理制度 261停水、停電管理制度 27三、作業(yè)規(guī)程 28設(shè)備運行綜合管理作業(yè)規(guī)程 29供配電設(shè)備安全管理作業(yè)規(guī)程 32給排水設(shè)施設(shè)備運行管理作業(yè)規(guī)程 36給排水設(shè)施設(shè)備操作作業(yè)規(guī)程 39中央空調(diào)運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 41電梯運行管理作業(yè)規(guī)程 44電梯困人救援作業(yè)規(guī)程 47二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 49中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 51弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程 571給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 611防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 661工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 67崗位職責(zé)工程運維部職責(zé)一、貫徹執(zhí)行上級有關(guān)物業(yè)管理的政策法規(guī)、公司的各項規(guī)章制度及委托方的物業(yè)管理規(guī)定。二、負責(zé)管理區(qū)域上水、下水、暖、電、房屋修繕、下水清污等小型工程的計劃，概算工作。四、負責(zé)管理區(qū)域電路、電器的安裝、管理及維修工作。六、負責(zé)管理區(qū)域水、暖、電的抄表、統(tǒng)計、計算及收費工作。搞好施工八、負責(zé)保證通訊暢通及通訊設(shè)備的維護工作。工程運維主管崗位職責(zé)一、具備物業(yè)的有關(guān)管理知識，熟悉物業(yè)管理的法律法規(guī)及公司各項規(guī)章制度。三、服從管理處主任的工作安排，制訂本部門月度工作計劃并組織實施。五、按照國家有關(guān)特種作業(yè)人員安全操作規(guī)程的要求，組織維護員對房屋本體及公共配套設(shè)施進行維修及保養(yǎng)，確保管理區(qū)域內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備的正常運行及管理區(qū)域內(nèi)排污、雨水管道的暢通。七、定期對運行維護員進行思想教育和維修技能的培訓(xùn)。九、完成公司臨時交辦的任務(wù)。二、嚴格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人安全，按管理處制訂的維修計劃，及時完成維修任務(wù)。四、節(jié)約維修材料，修舊利廢，努力降低維修成本。六、進入辦公區(qū)域維修時不翻閱文件、資料，嚴禁打開辦公電腦?？照{(diào)值班員崗位職責(zé)一、熟悉空調(diào)工作原理，掌握操作方法，確?？照{(diào)正常運行。三、每小時巡視一次，觀察、設(shè)備是否正常，認真做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和匯報。五、堅守崗位，做好值班記錄，保管好資料、圖表、工具。高配值班員崗位職責(zé)一、熟悉供配電設(shè)施設(shè)備情況，如高低壓線路號、各出線回路走向；熟悉電氣設(shè)備的配置和使用狀況，能按規(guī)程操作高低壓設(shè)備，確保正常供電。三、定期巡視變、配電室一次，觀察電壓表、電流表、計量表是否正常，認真做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。五、發(fā)生供電線路停電或其他事故應(yīng)及時與供電部門取得聯(lián)系，迅速查明原因，采取應(yīng)急措施。七、完成管理處臨時交辦的任務(wù)。二、嚴格按照操作規(guī)程，確保鍋爐的安全運行。四、堅守工作崗位，任何時候都不得擅自離開工作崗位，按照規(guī)定做好巡視，并做好各種運行參數(shù)的記錄。六、不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，提高司爐水平，做到勤檢查，勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐壓力穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。八、每班必須排污1次，但不得在用汽高峰時排污，排污量根據(jù)爐水分析決定。十、禁止閑雜人員進入鍋爐房。十二、完成上級交辦的其他工作事項。二、 根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運行情況，按規(guī)定做好有關(guān)記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。四、 值班人員接到報修時，應(yīng)及時通知有關(guān)人員，安排人員前往維修。在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。二、公用設(shè)施的日常服務(wù)要求負責(zé)按委托合同的約定對管理區(qū)域的公用設(shè)施進行維修、保養(yǎng)，并將相關(guān)情況上報主管領(lǐng)導(dǎo)。設(shè)備維修制度一、管理處接到設(shè)備維修的報告后，及時到現(xiàn)場查看，不能自行排除故障，須填寫《申請單》或《工作聯(lián)系涵》，送達公司工程部或委托方。三、如設(shè)備屬人為損壞，由管理處通知相關(guān)部門負責(zé)人及維修人員一同到現(xiàn)場查看確認，并通報委托方相關(guān)部門。 變電所交接班管理制度一、交接班人員必須遵照規(guī)定的輪班表擔(dān)任值班，不得擅自調(diào)班或離崗。三、接班人員必須提前10分鐘到達變電所，詳細了解設(shè)備所運行情況。五、在交接班時間內(nèi)，一般不辦理工作票的許可或終結(jié)手續(xù)和一般操作。七、下列情況不準(zhǔn)進行交接班：飲酒后的接班人員；事故處理或正在進行的重要操作；接班人員尚未到齊之前。二、巡回檢查必須集中思想，細致周到，做到跑到、看到、聽到、聞到、摸到（不允許觸及的設(shè)備除外）及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，認真填寫《設(shè)施設(shè)備檢查記錄表》。四、以下情況應(yīng)相應(yīng)增加巡查次數(shù)：對過負荷設(shè)備，每小時巡查一次，嚴重過負荷應(yīng)不斷監(jiān)視；對故障處理后的設(shè)備，投入運行后，四小時內(nèi)應(yīng)兩小時巡查一次；對危及安全運行的重大設(shè)備缺陷，每次隔半小時巡查一次；在汛期、雷雨時應(yīng)相應(yīng)增加巡查次數(shù)；新建、大修、改建后投運行的設(shè)備，在24小時內(nèi)各班至少增加巡查一次；對運行方式變更，接班人必須作一次復(fù)核校對性檢查；逢元旦、五一、十一、春節(jié)每班增加特巡一次。二、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實行24小時值班制度，值班人員必須密切留意和掌握設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄。四、值班員和運維人員應(yīng)嚴格按照安全操作管理規(guī)程進行操作和維修。六、維修設(shè)備時，先準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。八、做好設(shè)備運行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進行清潔衛(wèi)生。電梯管理制度一、客梯每日分時段運行，轎箱內(nèi)禁止吸煙，嚴禁超載，學(xué)齡前兒童不得單獨乘坐電梯，不得亂按梯內(nèi)數(shù)字面板以免損壞。三、認真執(zhí)行月保、季保制度，認真填寫維修保養(yǎng)記錄，監(jiān)督第三方維修工作故障處理記錄、并送管理處審核保存。五、運作中電梯突然出現(xiàn)停機事故時，應(yīng)盡可能先救出乘客，如不能救出時，速叫運維人員前來解救和修理。六、非運維人員不得進入電梯機房，不得觸動任何設(shè)備?？照{(diào)管理制度一、操作人員應(yīng)認真、負責(zé)、細心，嚴格按照操作步驟進行操作。三、定期記錄相關(guān)運行數(shù)據(jù)。五、當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)故障報警時，操作人員應(yīng)及時記錄故障點，并分析原因進行故障排除并記錄操作步驟。設(shè)施設(shè)備運行、檢查、維修、保養(yǎng)、事故處理等記錄管理制度一、建立有關(guān)機電設(shè)備等設(shè)施設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說