【正文】 項(xiàng)目建設(shè)旅游服務(wù)中心、停車場，完善基礎(chǔ)設(shè)施，為保護(hù)和開發(fā)****鎮(zhèn)旅游資源奠定更好的基礎(chǔ)，是對“川、渝、黔旅游金三角”在人文景觀方面的有益補(bǔ)充；通過項(xiàng)目建設(shè)，能有效提高古鎮(zhèn)旅游承載力、服務(wù)能力，增強(qiáng)古鎮(zhèn)旅游吸引力和市場競爭力，全面推動****古鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)良好的商業(yè)投資效益。四、主要結(jié)論與建議國家級歷史文化名鎮(zhèn)****古鎮(zhèn)，有著十分明顯的旅游資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主的原則。實(shí)現(xiàn)資源的有效配置，社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展原則。三、編制說明（一）編制依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），國家發(fā)改委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》、《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例實(shí)施辦法》、《風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》、《風(fēng)景名勝區(qū)安全管理?xiàng)l例》等；《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《森林法》及《文物保護(hù)法》；《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》；國家頒發(fā)的有關(guān)電氣、消防、給排水等各專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；****區(qū)城市總規(guī)及****旅游發(fā)展規(guī)劃；《**市歷史文化名鎮(zhèn)****古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃》；****鎮(zhèn)人民政府委托協(xié)議及提供的相關(guān)資料和具體要求等。（九）主要技術(shù)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1—1：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號名　稱單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模游客接待中心平方米3139換乘中心平方米2450停車場平方米32000購置游覽觀光車輛40游人碼頭個1包括碼頭道路、游船等2項(xiàng)目投資萬元2851 　建設(shè)投資萬元2767　建設(shè)利息萬元84　4資金來源萬元2851　企業(yè)自籌萬元1851自有資金銀行貸款萬元1000 貸款本金5新增固定就業(yè)崗位人256經(jīng)濟(jì)效益　　　經(jīng)營收入萬元年均營業(yè)稅金萬元 年均總成本萬元年均利潤總額萬元 年均7財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)　　投資利潤率%%平均投資利稅率%%平均全部投資靜態(tài)投資回收期年 含建設(shè)期稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%稅前全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%稅后全部投資凈現(xiàn)值萬元3449 稅后盈虧平衡點(diǎn)%18%達(dá)產(chǎn)年貸款償還指標(biāo)　還款中期利息備付率：1 均＞2還款中期償債備付率：1均＞1二、業(yè)主簡介與項(xiàng)目實(shí)施基礎(chǔ)項(xiàng)目業(yè)主是經(jīng)****區(qū)人民政府批準(zhǔn)，由****區(qū)華信資產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司全額注資的全資子公司，公司于2007年9月6日成立，注冊資本1000萬元人民幣，是****古鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展平臺。（七）項(xiàng)目投資估算及資金籌措項(xiàng)目建設(shè)投資：2851萬元，其中建設(shè)工程費(fèi)1665萬元，其它費(fèi)用945萬元，預(yù)備費(fèi)157萬元，建設(shè)期利息84萬元 。旅游服務(wù)中心用地面積1331平方米。配套建設(shè)水、電、氣及環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施。游人碼頭設(shè)施：修建游人碼頭80米，碼頭連接公路100米，碼頭管理用房60平方米以及碼頭停車場200平方米；購置游船7艘。游客換乘中心及停車場：換乘中心建筑面積2450平方米，標(biāo)準(zhǔn)停車位1200個。****區(qū)****古鎮(zhèn)旅游服務(wù)中心建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二○○九年二月目　錄第一章 總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、業(yè)主簡介與項(xiàng)目實(shí)施基礎(chǔ) 4三、編制說明 4四、主要結(jié)論與建議 5第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景 7一、****古鎮(zhèn)概況及旅游資源特色 7三、發(fā)展前景與項(xiàng)目提出 9第三章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 12一、是保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)旅游經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展的需要 12二、是提高古鎮(zhèn)的旅游承載力和旅游服務(wù)能力需要 12三、是推動****區(qū)旅游業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 13第四章　旅游市場分析與建設(shè)規(guī)模 14一、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 14二、旅游市場預(yù)測 17三、停車場建設(shè)規(guī)模 18四、旅游服務(wù)中心建設(shè)規(guī)模 22第五章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 23一、項(xiàng)目選址 23（一）選址原則 23（二）實(shí)施地點(diǎn) 24二、社會、經(jīng)濟(jì)條件 24三、自然條件 25第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案 27一、建設(shè)思路 27二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 28三、旅游服務(wù)中心建設(shè)方案 28四、游客換乘中心及停車場建設(shè)方案 38五、游人碼頭設(shè)施建設(shè)方案 41六、主要工程量表 41第七章 環(huán)境保護(hù)、安全、衛(wèi)生 43一、環(huán)境保護(hù) 43二、安全 44三、衛(wèi)生 44第八章 建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案 45一、建設(shè)進(jìn)度 45二、招標(biāo)方案 45第九章 投資估算及資金籌措 47一、投資估算依據(jù) 47二、投資估算金額 48三、資金籌措 48第十章　經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)評價(jià) 49一、評價(jià)依據(jù)及基本參數(shù) 49二、經(jīng)營活動與經(jīng)營收入估算 49三、成本估算 50四、項(xiàng)目盈利能力分析、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 51五、項(xiàng)目貸款償還能力分析 52六、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 53第十一章　社會經(jīng)濟(jì)效益 53一、社會經(jīng)濟(jì)效益及影響分析 53二、風(fēng)險(xiǎn)分析與社會影響分析 55第十二章 結(jié)論與建議 57一、結(jié)論 57二、建議 57附表：投資估算表、財(cái)務(wù)評價(jià)表附圖：項(xiàng)目位置圖、游客接待中心建筑方案圖　　　　　　　　　　古鎮(zhèn)旅游服務(wù)中心建設(shè)工程項(xiàng)目第一章 總論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：****古鎮(zhèn)旅游服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目業(yè)主： （三）建設(shè)地點(diǎn)：****區(qū)****鎮(zhèn)斑竹灘（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目通過古鎮(zhèn)游客接待中心、游客換乘中心及停車場等旅游配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善古鎮(zhèn)旅游基礎(chǔ)設(shè)施條件和旅游環(huán)境，提升景區(qū)吸引力和旅游競爭力，以合理保護(hù)和開發(fā)古鎮(zhèn)及周邊旅游資源，推動古鎮(zhèn)旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（六）工程建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容游客接待中心：建筑面積3139平方米，功能：旅游信息咨詢、景區(qū)風(fēng)光展示、旅游商品銷售、導(dǎo)游服務(wù)、餐飲住宿等服務(wù)功能及設(shè)施。功能：售票、車輛調(diào)度、侯車、衛(wèi)生醫(yī)療、修理、洗車、員工休息等。購置節(jié)能環(huán)保游覽觀光車40輛。項(xiàng)目建設(shè)用地面積46666平方米。（六）建設(shè)工期：1年，2009年4月—2010年3月。資金籌措：申請銀行貸款1000萬元，業(yè)主自籌1851萬元。公司主要從事旅游開發(fā)；旅游基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資與管理；景觀資源開發(fā)（經(jīng)營范圍內(nèi)法律、法規(guī)規(guī)定禁止經(jīng)營的，不得經(jīng)營；法律、法規(guī)規(guī)定須前置審批的，在未取得審批前不得經(jīng)營）；銷售：旅游紀(jì)念品，農(nóng)副土特產(chǎn)品（國家有專項(xiàng)規(guī)定的除外）；水果培育、種植、銷售；禽畜養(yǎng)殖；車輛停放。（二）編制原則貫徹執(zhí)行國家有關(guān)保護(hù)和開發(fā)利用風(fēng)景名勝資源的方針政策及相關(guān)的法律、法規(guī)。符合地方社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展原則運(yùn)行經(jīng)濟(jì)、合理，投資節(jié)省，規(guī)模經(jīng)濟(jì)與實(shí)際相結(jié)合原則。（三）編制范圍本報(bào)告就****區(qū)****古鎮(zhèn)旅游接待中心及停車場項(xiàng)目進(jìn)行可性行研究，編制范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析，建設(shè)規(guī)模及方案策劃，投資估算及經(jīng)濟(jì)社會效益分析等，通過可性行分析研究，得出合理結(jié)論，為投資人及審批部門提供決策參考，并作為下階段開展工作的基礎(chǔ)和依據(jù)。本項(xiàng)目以****古鎮(zhèn)為資源基礎(chǔ)，打造集游覽觀光、旅游接待、旅游度假于一體的旅游接待中心。引入商業(yè)資本開發(fā)旅游資源，可以實(shí)現(xiàn)保護(hù)開發(fā)與社會經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地方旅游業(yè)發(fā)展與公司發(fā)展的有機(jī)統(tǒng)一，對于推動****區(qū)旅游業(yè)發(fā)展具有積極意義。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景一、****古鎮(zhèn)概況及旅游資源特色（一）****古鎮(zhèn)概況****古鎮(zhèn)是西南地區(qū)保存最終為完好、最具民族特色的山地民居建筑群，古鎮(zhèn)老街建場已有1000多年的歷史，據(jù)****清溪龍洞題刻記載，南宋辛末年（公元1151年）****古鎮(zhèn)已相當(dāng)繁華。由于****古鎮(zhèn)獨(dú)具特色的歷史文化，于2005年被批準(zhǔn)為國家級歷史文化名鎮(zhèn)。21′150″——106176。47′45″。社會經(jīng)濟(jì)概況****古鎮(zhèn)自古以來，就是貿(mào)易繁榮的水陸碼頭，貴州、綦江、合江等地的產(chǎn)品物資大都集中于此進(jìn)行交易，山貨靠水上外運(yùn)，食鹽及其它生活用品靠水運(yùn)到****場后，再由馬幫運(yùn)到貴州、合江等地。光緒25年的“禁賣發(fā)水米”，光緒13年的“木幫公罰”等碑刻告示可證明當(dāng)時商販云集，每逢趕集買米、販鹽都在萬人以上的繁榮景象。如今，古鎮(zhèn)老街尚存有鍋廠、鏵廠、銀鋪、鐵匠鋪、機(jī)房、染房等小手工藝作坊。資源條件（1）自然資源****古鎮(zhèn)鎮(zhèn)域有著豐富的自然資源和自然景觀，其中中低山系與國家風(fēng)景名勝區(qū)四面山一脈相承，同屬大婁山北坡余脈，最高海拔為黃海高程1495米，境內(nèi)擁有森林面積15萬余畝，是針葉闊葉混生的典型地帶，在1500多種植物中，有20余種屬國家重點(diǎn)保護(hù)的一、二級植物，尤以桫欏、銀杏為重點(diǎn)；據(jù)《鄉(xiāng)志》記載，在上百種動物中，經(jīng)常出現(xiàn)虎、豹、猴、豺豹、狗獾、刺猬、山羊、野豬、松鼠、金雞等動物，現(xiàn)在除虎、豹以外，其余動物在森林中仍時有所見。在林溪相間中，給人以集山、水、溪、瀑、石、崖、洞、柱、灘為一體的自然美的享受，讓人體味著幽、險(xiǎn)、雄、北、水、秀、美的原始自然風(fēng)光。（2）人文景觀****古鎮(zhèn)歷經(jīng)千年風(fēng)雨，閱盡人間滄桑，留下了許多歷史遺存，古莊園、古寺廟、古寨、古橋、古墓仍然透出雄渾質(zhì)樸；而溪水悠悠、小橋流水、石板跌宕的古民居，無不映現(xiàn)出古鎮(zhèn)恬淡、寧靜、平和、與世無爭的氣氛；古鎮(zhèn)收藏的刀幣、鏟幣、鼻翼錢、息臉錢、古牙床、茶幾秀案、陶器瓷器等，又反映出古鎮(zhèn)悠久的文化底蘊(yùn)。自然山水，包括古鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境、城鎮(zhèn)選址、規(guī)劃布局，反映出先民依山而筑、傍水而駐的山水布局特征；建筑風(fēng)貌、包括古莊園、古寺廟、古山寨、傳統(tǒng)街區(qū)區(qū)民居，反映出巴渝特有的傳統(tǒng)的建筑形式，古墓、古造像、古題刻反映出****古鎮(zhèn)悠久的歷史和深厚的文化底蘊(yùn)，以玩龍燈、耍獅子、劃花船、竹木器制品、檐燈、風(fēng)味小吃等民風(fēng)民俗為特色。****古鎮(zhèn)規(guī)模大，歷史悠久，資源豐富，現(xiàn)存的傳統(tǒng)街區(qū)及民居建筑，充分體現(xiàn)了巴渝建筑文化特色。（二）項(xiàng)目的提出游客接待中心是接待來訪客人的地方，是旅游地區(qū)對外形象展示的一個主要窗口。隨著《景區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級劃分與評定》出臺的相關(guān)政策和景區(qū)提高服務(wù)質(zhì)量的客觀要求，旅游服務(wù)中心的建設(shè)已逐漸被景區(qū)經(jīng)營者和管理者所重視。近年來，隨著宣傳開發(fā)力度的加大，知名度的不斷提高，來****古鎮(zhèn)旅游的人數(shù)不斷增加，對古鎮(zhèn)旅游接待能力、交通承載能力提出了新的要求。目前缺少旅游服務(wù)中心與之配套，故提出本項(xiàng)目的建設(shè)。提高游客停留時間、提高旅游承載力也成為了旅游發(fā)展的新問題和要求。第三章 項(xiàng)目建設(shè)必要性一、是保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)旅游經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展的需要****古鎮(zhèn)距今已有1000多年歷史，古鎮(zhèn)保留的傳統(tǒng)老街區(qū)、傳統(tǒng)民風(fēng)、民俗，古鎮(zhèn)依山傍水的布局，小橋流水，瀑布、奇山異石、老街古巷優(yōu)美環(huán)境，構(gòu)成了****古鎮(zhèn)獨(dú)特的風(fēng)情畫，具有較高的歷史文化價(jià)值，是全社會的共同財(cái)富。因此，加強(qiáng)古鎮(zhèn)旅游接待中心、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引進(jìn)節(jié)能環(huán)保觀光游覽車，限制其他車輛的進(jìn)入，減少汽車尾氣對環(huán)境的污染，保護(hù)好古鎮(zhèn)，保護(hù)好景區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境是極其迫切的，對于促進(jìn)****鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展壯大和可持續(xù)發(fā)展均具有重要意義。項(xiàng)目建設(shè)接待中心、停車場是規(guī)范旅游接待業(yè)，提高交通承載能力，提高游客停留時間和促進(jìn)旅游消費(fèi)，有利于提高古鎮(zhèn)的旅游承載力和旅游服務(wù)能力，改善旅游環(huán)境，打造特色旅游住宿、餐飲和休閑度假業(yè)，增強(qiáng)旅游吸引力和市場競爭力，促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)旅游綜合開發(fā)。本項(xiàng)目建設(shè)符合國家和地方旅游發(fā)展政策導(dǎo)向，堅(jiān)持旅游資源開發(fā)與保護(hù)并重的原則，區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，對于推動****鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展，繁榮旅游市場，推動****區(qū)旅游業(yè)發(fā)展均有重要的意義。據(jù)測算，旅游業(yè)一人就業(yè)可帶動相關(guān)行業(yè)5人就業(yè)，通過旅游開發(fā)能帶來直接的旅游收入和相關(guān)旅游業(yè)服務(wù)收入，也能改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，活躍地方經(jīng)濟(jì)，有效地帶動地方各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。旅游是現(xiàn)代人們生活方式的一項(xiàng)基本內(nèi)容，旅游需求只會隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展而不斷增長。當(dāng)今世界許多國家和地區(qū)都將其作為大力發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，并已經(jīng)發(fā)展成為世界最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟(jì)作用逐步增強(qiáng)，旅游業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)的拉動性、社會就業(yè)的帶動力、以及對文化與環(huán)境的促進(jìn)作用日益顯現(xiàn)。　　2006年中國旅游業(yè)依舊保持了較快增長，三大市場全面增長。到2008年，全年國內(nèi)旅游達(dá)17億人次，增長約6%；國內(nèi)旅游收入8700億元，增長約12%；，下降約2%；入境過夜旅游人數(shù)5300萬人次，下降約3%；旅游外匯收入400億美元，下降約5%；出境旅游人數(shù)4600萬人次，增長約12%；，增長約4%。一方面堅(jiān)持對外開放，廣泛吸引海內(nèi)外各界資金；另一方面，充分利用社會資源，鼓勵國家、集體、個人投資建設(shè)旅游項(xiàng)目。盡管中國旅游業(yè)的發(fā)展仍存在諸多問題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市場化程度較低，但總體上看，中國旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢。%達(dá)到8%。（二）****旅游市場分析及預(yù)測****市是長江上游乃至西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，特別是1997年直轄后其經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌日新月異，人民生活水平逐漸提高，同時****也是“中國旅游名市”，其旅游資源十分豐富，壯麗的自然山水風(fēng)光、獨(dú)特的山城都市風(fēng)貌、深厚的歷史文化積淀、濃郁的民族民俗風(fēng)情，為旅游業(yè)發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的資源條件。****旅游業(yè)也獲得了長足的發(fā)展和進(jìn)步。均占國內(nèi)生產(chǎn)總值9%。旅游產(chǎn)業(yè)已成為****市的支柱產(chǎn)業(yè)