【正文】 市場總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。存量房交易狀況2005年15月南昌市市區(qū)共完成存量房交易8707套，%，%，其中存量住房8014套，%%，房改房上市交易3917套，%%。商品房空置情況，%，%。從購房目的來看，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上升。新建商品住房購買對象狀況，比重達73%；，比重為27%。高價位住房集中上市。房價上漲原因主要有：供應結構不盡合理。高價位、大戶型住房所占比例較大，從商品住房供應情況看，%，%；從預銷售情況看，%，%。新建商品房供求狀況，%，%；，%，%。其中：，%，與去年同期增幅相比，下降幅度較大。隨著調節(jié)目標的明確，政策的調節(jié)力度大大增強，效果突出。增加經(jīng)濟適用房和中低價房及其用地的供給，嚴格限制高價房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對投機者而設計的。為了保社會和經(jīng)濟穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。３）調節(jié)目標越來越明確早期的政策是總體調控，并沒有嚴格區(qū)分對不同角色的不同調控。而４月３０日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。從今年推出的政策看，政府開始從一級、二級、三級市場同時出擊，供給、需求綜合調控，財政、金融雙向結合。單一的政策調價在市場極度繁榮的形勢下，力度有限，往往能夠被市場通過各種手段抵消。但實際上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化，大企業(yè)的市場控制力增強，進一步增強市場信心。出臺順序分析政策的出臺順序反映政府對房地產(chǎn)市場調控的走向。從新出臺的政策看，針對投機者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調控意圖非常明顯。但是從實際結果看，初期的土地限制政策適得其反，導致房價不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟適用房供給政策，效果并不明顯。從出臺政策看，政府的需求調節(jié)政策市場影響力遠遠大于供給調控政策。規(guī)范市場交易買賣，增強市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。增大中低價商品房和經(jīng)濟適用房市場供給，控制高價房市場供給。所得稅屬于直接稅，而營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。3）財政稅收政策。2）金融政策。二、政策性質類型和背景分析政策性質類型分析從政策性質看，主要分為五個方面的政策類型：1）土地供給政策。據(jù)了解，2004年南昌市區(qū)總供應商品房用地1500余畝，2005年則計劃出讓住房用地4500畝。今后幾年，南昌準備每年計劃建設50~60萬平方米的經(jīng)濟適用住房，其比例將占全市當年房地產(chǎn)開發(fā)總量的15%~12%。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補充今年元月1日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。5月31日，經(jīng)建設部、財政部、稅務總局確認備案后對外公布。按照建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標準：、單套建筑面積在144平方米以下、。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。六是加強金融監(jiān)管。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。2005年4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，提出八項措施引導和調控房地產(chǎn)市場（簡稱“新8條”）。2005年3月26日，國務院下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。江西南昌浙江大學國家大學科技園配套公寓項目產(chǎn)品定位報告上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司二零零五年七月五日委托方：江西浙大中凱科技園發(fā)展有限公司受托方：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司說明：本報告為機密文件，非相關人員不得傳閱第一部分 市場篇第一章 政策對南昌市場的影響一、近期國家和南昌出臺重要政策介紹隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，面對越來越大的市場風險，從2004年開始，政府部門開始重點調控房地產(chǎn)市場，采取一系列緊縮性宏觀調控政策。特別是今年3月份以來，相關政策連續(xù)出臺，引發(fā)市場頻繁震動，其相關政策表述如下：2005年3月16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，%，同時實行下限管理。一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；三、大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設；四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。一是強化規(guī)劃調控，改善商品房結構。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調節(jié)力度。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。2005年4月30日，國務院七部委聯(lián)合下發(fā)《關于穩(wěn)定房價工作的意見》，主要內(nèi)容包括：規(guī)定自2005年6月1日起，國家將調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住宅住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。為便于操作將南昌市區(qū)劃分為4類：具體價格為每平方米建筑面積3600元、3000元、2500元、1800元。據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從31日起，南昌市房地產(chǎn)市場上進行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。據(jù)了解，目前南昌建設的經(jīng)濟適用住房包括城東，城南，城西，城北四個小區(qū)，目前建成面積達156萬平方米，但建設規(guī)模以及發(fā)展速度還是比較緩慢。6月1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出5宗共7塊土地公開出讓，其中住宅用地就有600余畝。這就是說，“國八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計劃供應量的1/7，也相當于去年商品房供地總量的一半。限制土地供給，調節(jié)土地供給結構（增加中低價房和經(jīng)濟適用房土地供給），規(guī)范土地轉讓，防止土地囤積。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進行稅收調控。4）結構調節(jié)政策。5）市場規(guī)范政策。從已經(jīng)推出的這五個方面的政策看，土地供給政策和結構調節(jié)政策為市場供給調控政策類（即限制市場供給和調節(jié)供給結構），而金融政策和財政稅收政策為需求調控政策類（限制市場需求）。政府的供給調控政策目的是通過結構調節(jié)，限制土地投機，增加中低價房市場供給比重，從而化解房價泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。需求調節(jié)政策目的是抑制投機需求的過渡膨脹，增加投機成本，提高投機門檻，從而降低市場投機，化解市場虛高泡沫，穩(wěn)定市場。政府采取的還是以局部調控為主。從政府出臺政策順序看，政府對房地產(chǎn)調控的政策導向順序為：征收營業(yè)稅，調高契稅金融政策金融政策市場規(guī)范政策土地政策土地政策市場規(guī)范政策結構調節(jié)政策限制土地供給，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)財政稅收政策提高房貸利率限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例土地政策增加中低價房土地供給增加中低價房和經(jīng)濟適用房供給，限制高價房供給從出臺政策過程看，呈現(xiàn)出以下幾個方面的特點：１）單一調控轉向“多拳出擊”在去年，政府重點從一級市場調控房地產(chǎn)，控制土地投機和地價，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場供給，以期通過這來控制房價，調控需求。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導致房價預期進一步上漲。因此，政府開始轉入綜合調節(jié)，多拳出擊。２）政策力度不斷加大除了調節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來的首付提高，導致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。由此看來，政府打壓投機的決心越來越強。其結果就是正常需求者和投機者、關系國計民生的中低價房和奢侈消費的高價房遭受同等打擊。從最近出臺的政策看，政府的調節(jié)目標開始明晰，針對性大大增強。后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為結構性緊縮政策。三、政策影響下南昌房地產(chǎn)市場表現(xiàn)及影響房地產(chǎn)投資狀況，%，比去年同期增幅相比。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性。表1：新建商品房供應狀況價格（元/M2）供應量（M2）所占比例（%）單套面積（M2）供應量（M2）所占比例（%）1500以下60以下15002000608020002500801002500300010012030003400120150400050001501805000以上00180以上表2：新建商品房需求狀況價格（元/M2）預銷售量（M2）所占比例（%）單套面積（M2）預銷售量（M2）所占比例（%）1500以下60以下15002000608020002500801002500300010012030003400120150400050001501805000以上180以上上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場結構性矛盾比較突出。商品房價格狀況2005年一季度南昌市市區(qū)商品住房預銷售均價為2871元/M2，%；14月份為3026元/M2，%；15月份為2996元/M2，%，房價走勢基本平穩(wěn)。市場上大戶型、高價位商品住房居多，中小戶型、中低價位普通商品住房供應量減少。由于受6月1日以后國家取消對非普通住房稅收優(yōu)惠政策的影響，5月份南昌市商品住房特別是大戶型、高價位的商品住房的成交量集聚放大，5月份市區(qū)共預銷售商品住房2512套，%%，高價位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價水平。近年來，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展和花園城市建設步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對南昌市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的負面影響。從空置原因分析，主要是交通不便、配套設施不全、設計落后等。受6月1日起2年以內(nèi)二手房交易征收全額營業(yè)稅政策的影響，5月份存量住房交易大幅增長，市區(qū)共成交2283套，%，%。新建商品房供求基本保持平衡，價格較2004年同期穩(wěn)定上漲。存量房市場近期表現(xiàn)強勁，成交量迅速激增。 趨勢預判政策影響性將逐漸顯現(xiàn)，二手房交易量會有所下降。房型面積適當下降，銷售價格上漲幅度減小。宏觀調政策將抑制高檔住宅市場，對普通商品房，特別是低價住宅會采取政策性鼓勵。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出臺猶如一張溫床，滋潤著南昌各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2004年，%的增長幅度，高居全國27個省會城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關注，同時日益高漲的經(jīng)濟發(fā)展給南昌的城市建設帶來勃勃生機。根據(jù)國內(nèi)外研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總是隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展，并隨著城市經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動，且呈現(xiàn)出相當明顯的1—2年的滯后效應，南昌多年的經(jīng)濟發(fā)展，使得房地產(chǎn)發(fā)展基礎牢靠，未來前景看好。對于房地產(chǎn)投資來說，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購買群體的大小。人口狀況分析城市的人口，決定著一個城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類物業(yè)的市場需求總額。同時人口的增長也意味著城市化，南昌城市化進程腳步的加快，將有力拉動房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟中的地位南昌國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對比表2—1指標年份生產(chǎn)總值（億元）比上年增長其中房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值（億元）房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占生產(chǎn)總值的比例2002%%2003636%27%2004%42%數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司數(shù)據(jù)顯示，南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個經(jīng)濟中的地位日益凸顯，對經(jīng)濟的貢獻值已經(jīng)越來越大，政府出臺的《2004年南昌房地產(chǎn)分析報告》表明南昌房地產(chǎn)業(yè)正成為南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一，并受到政府的強烈關注。三、南昌房地產(chǎn)市場總體回顧房地產(chǎn)市場供求分析年數(shù) 內(nèi)容供應量成交量供求比2002年110萬122萬1：2003年250萬203萬1：2004年211萬1：說明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。在市場供應不斷增加，實際需求又日益縮小的不利條件下，市場出新短期的供大于求也是在所難免，然而，一場席卷全國的（國務院“18”號文件，“121”號文件兩條）宏觀調控政策出臺，猶如一場及時雨，市場很快平靜下來，很大程度上確保了南昌2004年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，市場需求再上新臺階。未來市場增量分析2004年，占全省房地產(chǎn)投資1／3（），％；南昌市商品房新開工面積達379萬平方米，加上跨年度施工的項目，2004年南昌市商品房施工面積首次突破1000萬平方米，達1067萬平方米，％，其中商品住宅施工面積達791萬平方米，％。市場購買客戶群分析表4—1年數(shù)內(nèi)容2003年2004年南昌人購買商品房比例78%73%外地人購買商品房比例22%27%外地人購買住宅比例24%26%說明：外地人購買住宅比例是指外地人累計購買總量占南昌當年住宅銷售總量的比數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌購房人群的