【正文】 邊世界貿(mào)易大廈2600395%港泰廣場395%港陸廣場95%中區(qū)廣場95%表二部分淮海路沿線及人民廣場區(qū)域?qū)懽謽桥涮自O(shè)施狀況區(qū)域項目名外墻大堂電梯中央空調(diào)淮 海 路 沿 線恒積大廈高級裝飾石材和高級玻璃幕墻高級進口大理石進口澳州寶來6部電梯美國特靈冷水機組柳林大廈進口玻璃幕墻進口大理石5臺日本 三菱最新GPM高速垂直電梯美國TRANE冷水機組及意大利RC低噪音熱泵冷水組上海廣場進口花崗石掛板配以高級玻璃幕墻地面、墻身至假天花均鋪設(shè)豪華花崗石。而過西藏南路，寫字樓逐步減少，其租賃價差十分明顯。（一）淮海路沿線寫字樓市場狀況寫字樓市場總況從市場屬性來看，淮海路寫字樓主要集中于淮海中路上，東起西藏中路，西至成都路高架，是上海高檔寫字樓最為密集的區(qū)域，其大廈品質(zhì)也非常之高。二、本項目周邊區(qū)域市場概述 展中商業(yè)大廈位于淮海東路、云南南路處。上海寫字樓市場將出現(xiàn)三個新的需求：一是全產(chǎn)權(quán)小戶型寫字樓將成為市場新寵；二是商住結(jié)合的寫字樓將受到歡迎；三逐步增多的可銷售型高檔寫字樓獲得追捧。第二，稅費政策的恢復(fù)在一定程度上降低了投資回報率，從而增加了投資客的風險。一是全球經(jīng)濟放緩，國內(nèi)外不少公司的擴展計劃被擱置，因而對高檔寫字樓的需求難有顯著增長。地方政府推出“放”的政策，無疑會進一步推動上海寫字樓市場繼續(xù)向上。許多客戶為同時滿足投資和自住兩方面的需求，正在考慮變租賃為購買，或直接投資寫字樓，為未來搭乘上海經(jīng)濟上升“電梯”打好基礎(chǔ)。如下圖上海甲級寫字樓區(qū)域售價比較（四）寫字樓市場綜述從兩個方面可以來分析上海寫字樓市場發(fā)展狀況上揚2003年至少有兩個因素刺激寫字樓市場興旺。比例一般為3：4：6左右。許多開發(fā)商采取以租為主，銷售為輔的形式介入市場，這樣做的優(yōu)勢在于一方面他們想保留一部分或大部分物業(yè)以待日后市場回暖，樓價上漲，可以取得更高的投資回報，另一方面，通過部分單元的出售，先回收一定的成本，降低其投資風險。這是因為市場上的甲級寫字樓一般都建在為數(shù)不多的黃金地段，由于優(yōu)質(zhì)土地的稀缺性，以及中國加入WTO給市場帶來的利好消息等，導(dǎo)致開發(fā)商不舍得割愛，特別是那些有實力的開發(fā)商，更是采取只租不售的形式。各甲級辦公區(qū)域空置率比較 甲級寫字樓區(qū)域租金比較從今年一季度前的甲級寫字樓租金情況來看，整體租金行情呈現(xiàn)居高不下，甲級物業(yè)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但由于中國在一季度末爆發(fā)“非典”疾病，致使租金行情受到打壓，隨著上海與疾病對抗的初戰(zhàn)告捷，整體租金行情已開始回升。其他區(qū)域的吸納量，除虹橋地區(qū)略差以外，均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢。其他區(qū)域徐家匯、不夜城美羅大廈、實業(yè)大廈、嘉里不夜城等——甲級寫字樓區(qū)域供應(yīng)量、吸納量比較目前上海高檔的甲級寫字樓主要集中在全市五大區(qū)域，據(jù)不完全統(tǒng)計，總供應(yīng)量超過500多萬平方米。虹橋區(qū)域（長寧）虹橋開發(fā)區(qū)及古北區(qū)域安泰大廈、遠東國際廣場、萬都中心、仲盛金融中心、兆豐世貿(mào)大廈、上海國際貿(mào)易中心等以香港、臺灣公司居多，多為進出口貿(mào)易公司為主。區(qū)域區(qū)域范圍代表性樓宇租客類型淮海中路區(qū)域（盧灣）成都北路— 西藏中路中環(huán)廣場、香港廣場、上海廣場、大上海時代廣場、蘭生大廈、瑞安廣場、力寶廣場、中海大廈、金鐘廣場、柳林大廈等以大中型外資公司為主，涉及通訊科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)行業(yè)、廣告策劃等。目前，甲級寫字樓主要分布于，陸家嘴36%、長寧虹橋地區(qū)18%、盧灣區(qū)15%、靜安區(qū)14%、黃浦區(qū)7%、徐匯區(qū)6%、其他地區(qū)4%（詳見下圖）甲級寫字樓供應(yīng)量分布圖（三）上海各區(qū)域甲級寫字樓市場分析比較市場特征分析根據(jù)我司分析，從區(qū)域商圈劃分來看，目前本市甲級寫字樓主要分布于五大區(qū)域，即：虹橋區(qū)域、南京西路區(qū)域、淮海中路區(qū)域、人民廣場外灘區(qū)域以及浦東陸家嘴區(qū)域。上海寫字樓市場已經(jīng)形成多個CBD的多級發(fā)展格局。從目前區(qū)域市場熱點演繹來看，已從最早的虹橋地區(qū)發(fā)展到現(xiàn)在的浦東陸家嘴CBD和以南京西路、淮海路、徐家匯、人民廣場為區(qū)域性CBD的多級發(fā)展格局，上屬區(qū)域除虹橋以外，寫字樓的入駐率均達到80%以上。CBD演繹多級格局近年來，浦東陸家嘴CBD由于在政策、交通、環(huán)境、硬件等方面擁有得天獨厚的條件，吸引了150多家外資銀行及各類金融機構(gòu)的入駐。這些情況都表明，在當前高租金回報的驅(qū)動下，一些企業(yè)開始變租賃為購買，在滿足自用的前提下對寫字樓進行中長期投資，這對購房者來說，短時間可控制日常運作成本，中長期從穩(wěn)定的現(xiàn)金流獲得良好的回報。近年來，這種情況有所改變。以租為主向租售二元結(jié)構(gòu)演化在較長一段時期內(nèi)，上海的大多數(shù)寫字樓都是用來出租的，而用來出售的比例卻很少，租售比約為5：1，兩者及不平衡。從需求的金字塔結(jié)構(gòu)來看，乙級、丙級寫字樓的需求群體理應(yīng)最大，甲級寫字樓的需求群體理應(yīng)最小，但目前市場出現(xiàn)如此的反差現(xiàn)象，究其原因：一方面，是由于進幾年來科技和經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，使人們的辦公越來越依賴于網(wǎng)絡(luò)、通訊等設(shè)施，講究效率和速度，因此對寫字樓本身的品質(zhì)及其區(qū)位的要求也越來越高，而目前市場上的許多乙級、丙級寫字樓設(shè)施落后、周圍交通不便，難以滿足客戶的要求，導(dǎo)致了客戶流失。與此同時，中低檔寫字樓卻吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進一步加大趨勢。五”以來中房上海寫字樓價格指數(shù)變動狀況資料來源：上海中房指數(shù)（二）上海寫字樓市場運行特征需求結(jié)構(gòu)變化隨著我國加入WTO，外商投資和外資企業(yè)進駐速度的逐步加快，國內(nèi)大型的企業(yè)（如電訊、保險、銀行、證券及貿(mào)易行業(yè)）紛紛搶灘競爭，使得當前寫字樓市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。從整體價格變化趨勢來看，寫字樓市場已經(jīng)進入新一輪的上升期。%。歷時5年多時間的連續(xù)下跌，跌幅達到39%（見表5）在經(jīng)過2000年4~6月的低部徘徊后，從2000年7月開始止跌回升。 “九五”辦公用房銷售和租賃情況 單位：萬平方米資料來源：2002年上海統(tǒng)計年鑒寫字樓空置情況寫字樓的空置面積，在“九但自2002年開始趨勢有所下降。寫字樓市場吸納情況“九辦公用房施工、竣工情況 單位：萬平方米寫字樓開發(fā)情況近年來，辦公用房供應(yīng)量（竣工面積）。我們的行銷顧問們已準備運用我們在各個領(lǐng)域的專業(yè)知識，來協(xié)助貴公司做出每個重要的決策。在現(xiàn)今復(fù)雜多變、競爭激烈的市場中給予您關(guān)于行銷的專業(yè)化幫助和咨詢，為貴司制定正確的市場戰(zhàn)略途徑。45 / 45上海市展中商業(yè)大廈營銷策劃方案目錄前言一、上海市寫字樓市場分析二、本項目周邊區(qū)域市場概述三、本項目市場定位四、本項目產(chǎn)品建議五、銷售策略六、形象策劃七、財務(wù)分析前言在市場需求日趨嚴謹?shù)慕裉?，一家?jīng)驗豐富、素養(yǎng)良好的專業(yè)行銷顧問公司為貴司服務(wù)，是迎接挑戰(zhàn)、實現(xiàn)商業(yè)目標的必要條件。我們的目標在于為貴公司的樓盤在產(chǎn)品規(guī)劃、市場調(diào)研、行銷策略、形象包裝、媒體策略、現(xiàn)場銷售等環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的行銷顧問服務(wù) 。根據(jù)目前貴公司的計劃、樓盤現(xiàn)狀和市場具體情況，我們將盡力為您進行關(guān)于影響貴司樓盤行銷進程的諸多因素的研究，并據(jù)此提供適合于樓盤的行銷戰(zhàn)略規(guī)劃以及相關(guān)其他多樣化的配套措施。一、上海市寫字樓市場分析（一）上海寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀上海的寫字樓市場經(jīng)過近十年的發(fā)展，目前，已具備相當?shù)陌l(fā)展規(guī)模，且逐步形成區(qū)域性規(guī)模發(fā)展態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)層出不窮。與此有所不同的是，反映供應(yīng)量先行指標的新開工面積，新開工面積自1996年以來首次出現(xiàn)正增長，市場供應(yīng)量下滑的趨勢得到扭轉(zhuǎn)。五”以來辦公用房市場的吸納量，總體呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，銷售面積自1991991998三年連續(xù)大幅度增長以后近期走勢較為平穩(wěn)，而出租面積逐年放大，為1996年的15倍，強勁的走勢，充分反映出市場對租賃方式的認可度和接納度。（見下圖）“九五”的前三年是持續(xù)增加的，但自1999年以來這種情況有所改觀，1992001年的空置率分別呈負增長；營業(yè)性辦公綜合樓的的租賃市場上，空置率從19