【正文】 ....12第二章、西湖區(qū)土地供應 ..............................................................................................................17第三章、板塊周邊配套情況和市政規(guī)劃情況 ..............................................................................19一、三墩片區(qū)整體規(guī)劃 ..................................................................................................................19二、 周邊居住狀況 .....................................................................................................................24三、本區(qū)域的配套狀況 ..................................................................................................................25第四章 三墩板塊總體供需分析 ....................................................................................................27一、房地產二級市場分析 ..............................................................................................................27房地產開發(fā)投資 ........................................................................................................................27商品房預售狀況分析 ................................................................................................................30三、 競爭板塊研究—— 濱江板塊 .............................................................................................33板塊市場總體供應分析 ............................................................................................................33板塊市場總體價格分析 ............................................................................................................34板塊市場總體物業(yè)、戶型分析 ................................................................................................34板塊市場總體客群分析 ............................................................................................................34三、目標板塊市場分析 ..................................................................................................................35板塊市場總體供應分析 ............................................................................................................35板塊市場吸納分析 ....................................................................................................................37去化特征分析 ............................................................................................................................37單價分析 ....................................................................................................................................38戶型及總價分析 ........................................................................................................................38物業(yè)個案研究 ............................................................................................................................39綜合評判 ....................................................................................................................................40四、需求研究 ..................................................................................................................................43第五章 定位建議與產品建議 ....................................................................................................46一、地塊分析 ..................................................................................................................................46二、項目 SWOT 分析 ....................................................................................................................49三、項目基本定位 ..........................................................................................................................52市場定位 ....................................................................................................................................52產品定位 ....................................................................................................................................53住宅產品設計建議 ....................................................................................................................55部分公共配套建議 ...................................................................................................................603 / 66摘 要本次研究主要目的在于了解杭州三墩區(qū)塊的房地產市場，對杭州房地產市場發(fā)展背景，三墩的城市規(guī)劃、三墩板塊總體供應情況、競爭物業(yè)的情況以及需求現(xiàn)狀做了比較全面的了解。本次研究的第一部分主要圍繞杭州的宏觀環(huán)境、杭州經濟近 5年的發(fā)展狀況、以及與房地產相關的政策面分析了解杭州房地產業(yè)發(fā)展的大背景。第二部分和第三部分主要從三墩板塊的總體供應情況入手，對三墩的房地產市場做深入分析，從三墩板塊一級市場和二級市場的情況來看，三墩的物業(yè)檔次參差不齊，各種物業(yè)形態(tài)都有，文中重點對如今板塊市場中的樓盤從總體供應、吸納情況、去化特征、單價以及戶型和總價幾個方面了解目前三墩板塊的樓盤供應現(xiàn)狀。第五部分在前面四個部分的基礎之上，綜合分析了本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅點，并伺機找出克服劣勢和威脅的方法。4 / 66第一章 宏觀環(huán)境及外部影響因素一、杭州宏觀環(huán)境分析杭州是浙江省省會，全省政治、經濟、科教和文化中心，是全國重點風景旅游城市和歷史文化名城，副省級城市。杭州市區(qū)中心地理坐標為北緯 30176。、東經 120176。杭州有著江、河、湖、山交融的自然環(huán)境。攔截錢塘江上游而建成的新安江水庫是中國東部沿海地區(qū)最大的水庫，庫區(qū)面積 570多平方公里，庫區(qū)內有大小島嶼 1078個，故又稱千島湖。錢塘江河口杭州灣呈喇叭狀，受河江速窄、河床隆起5 / 66的影響，進入錢塘江的潮水洶涌澎湃，最大潮差可達 ，形成天下奇觀“錢塘江潮” 。杭州素有魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、 “人間天堂”之美譽。每年大量的旅游流動人口和外來務工人員給對杭州市房地產市場發(fā)展提供了強有力的經濟基礎和旺盛的消費需求。交通條件：鐵路:6 / 66杭州有城站和東站兩個火車站，滬杭線、浙贛線、宣杭線、蕭甬線是杭州連結祖國天南海北的鐵路主干線。目前，杭州每天有 116趟旅客列車進出，每天有數(shù)萬名旅客光臨。杭州東南西北四大客運汽車站一改普通車型為主的經營線路，推出了以豪華車為主、發(fā)往省內外的 18條快客線路和 10多條旅游線路。水運：杭州京杭大運河貫通連接杭州至北京的內陸河道，為主要的水路運輸線路。行政區(qū)劃：杭州市區(qū)下轄 8個區(qū)：上城區(qū)、下城區(qū)、拱墅區(qū)、江干區(qū)、西湖區(qū)、濱江(高新)區(qū)、7 / 66蕭山區(qū)和余杭區(qū)；杭州市下轄 5個縣(市),即富陽市、臨安市、建德市、桐廬縣和淳安縣。華坤觀點：大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周邊區(qū)域到杭州市區(qū)的心里距離。拿杭州三墩板塊為例，整個板塊的房價從最初 900 元/平方米上升到了目前的超過 7000 元/ 平方米，并且成為杭州購房者追捧的板塊。2022年，全市戶籍人口出生率為 ‰，死亡率為 ‰，自然增長率為 ‰。8 / 66二、杭州經濟發(fā)展狀況GDP 及增長情況GDP%%%%%%%%%一一 1780 一一 % % % % %2022一 2022一 2022一 2022一 2022一(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計局)一一GDP010000202203000040000500000%2%4%6%8%10%12%14%16%一一 44487 38858 32700 28000 25000一一 11% % % % %2022一 2022一 2022一 2022一 2022一(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計局)9 / 66% % % % %% % % % %% % % % %%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022一一一一 一一一一 一一一一(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計局)全市 GDP連續(xù) 5年保持高速增長，國內生產總值 GDP指標 2022年全市實現(xiàn)生產總值 ，比上年增長 %，經濟總量實現(xiàn)了新的突破。從圖表中可以看出宏觀調控對第 2產業(yè)影響相對較大，對第一、三產業(yè)基本沒有影響，第三產業(yè)還略有增長。GDP增長率 房地產業(yè)發(fā)展狀況小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展2022年杭州市人均 GDP為 44487元，增幅達 %，而近年來的增幅均保持在10%以上，房地產還處于快速發(fā)展階段。華坤觀點：高速增長高速增長 平穩(wěn)增長平穩(wěn)增長 衰退增長衰退增長根據(jù)庫茲涅茨《各國的經濟增長》8004000US$ 40008000US$ 800020220US$10 /