【正文】 人現(xiàn)場(chǎng)勘察，實(shí)地了解了物業(yè)概況。景區(qū)內(nèi)，山水田園，桔果飄香；百年古寨，曲徑通幽；布依兒女能歌善舞，民風(fēng)醇厚；布依人家，演繹遺風(fēng)古俗。人民勤勞、好客，好花紅鄉(xiāng)是唱響祖國(guó)各地《好花紅》民歌的寶源地，人民勤勞，善良，好客，如今的《好花紅》民歌，已唱遍了貴州，唱遍了祖國(guó)大江南北，為提高好花紅故鄉(xiāng)的知名度，拉動(dòng)好花紅鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)的快速發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。好花紅鄉(xiāng)擁有廣闊的水域，美麗的漣江河形成了一道碗蜒曲折亮麗的風(fēng)景線，獨(dú)具一格的布寨門，古樸濃郁寧民族風(fēng)情，反映了好花紅鄉(xiāng)古老而濃郁的民族文化，催化的了全鄉(xiāng)民族風(fēng)情旅游業(yè)的興起。好花紅鄉(xiāng)盛產(chǎn)大米、桔子、土煙、辣椒、茶葉、蔬菜等，是全縣商品糧食基地之一。好花紅是通往羅甸，廣西南下道道必經(jīng)的重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，具有得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)；民族風(fēng)情濃郁；旅游業(yè)具有很好的開發(fā)前景。目 錄一、基本概況…………………………………………………………………………4爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)勢(shì)………………………………………………………………………5完善施工設(shè)計(jì)…………………………………………………………………6管理特點(diǎn)………………………………………………………………………6組織架構(gòu)圖……………………………………………………………………7擬派主要管理人員……………………………………………………………7二、物業(yè)管理整體設(shè)想、策劃與分項(xiàng)管理方案……………………………………8（一）整體設(shè)想………………………………………………………………………………………8弘揚(yáng)一種全新的服務(wù)管理理念……………………………………………8實(shí)現(xiàn)兩個(gè)雙贏的管理目標(biāo)…………………………………………………8依據(jù)三項(xiàng)管理原則實(shí)現(xiàn)三大保證…………………………………………9突出四個(gè)管理服務(wù)重點(diǎn)…………………………………………………10創(chuàng)造企業(yè)管理服務(wù)五大特色……………………………………………10（二）策劃………………………………………………………………………11管理方式…………………………………………………………………11服務(wù)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理…………………………13（1）、景區(qū)物業(yè)服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)圖……………………………………13（2）、景區(qū)物業(yè)服務(wù)中心人員配備表……………………………………14（3）、擬配備本項(xiàng)目的設(shè)備清單…………………………………………15（4）、培訓(xùn)與管理…………………………………………………………16（5）、人員管理……………………………………………………………18（三）分項(xiàng)管理方案…………………………………………………………21安全防范管理方案……………………………………………………21消防管理方案…………………………………………………………24清潔方案………………………………………………………………26亭廊、設(shè)施設(shè)備管理方案……………………………………………30河、渠、池塘管理方案………………………………………………37財(cái)務(wù)管理方案…………………………………………………………39質(zhì)量管理方案…………………………………………………………40人力資源管理方案……………………………………………………40景區(qū)文化建設(shè)…………………………………………………………41檔案建立與管理………………………………………………………421物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)承諾及措施………………………………………431增收節(jié)支措施…………………………………………………………45三、相關(guān)制度………………………………………………………………………47親水區(qū)安全管理規(guī)定…………………………………………………………47燒烤區(qū)管理制度………………………………………………………………49物業(yè)公司管理制度……………………………………………………………52秩序維護(hù)員管理制度…………………………………………………………59保潔工作方案…………………………………………………………………61保潔管理制度…………………………………………………………………66 值班組長(zhǎng)交接班制度………………………………………………………69 保潔組長(zhǎng)崗位職責(zé)…………………………………………………………70 保潔員崗位職責(zé)……………………………………………………………70 道路保潔管理制度…………………………………………………………71 保潔人員管理制度…………………………………………………………71綠化保養(yǎng)制度…………………………………………………………………72綠化養(yǎng)護(hù)工工作職責(zé)…………………………………………………………72市政養(yǎng)護(hù)管理制度……………………………………………………………73河道保潔管理制度……………………………………………………………73物業(yè)維修工作方案……………………………………………………………74四、管理工具表單附錄………………………………………………………………79附表1：秩序維護(hù)隊(duì)日?qǐng)?bào)表……………………………………………………79附表2：夜班查崗記錄…………………………………………………………80附表3：秩序維護(hù)隊(duì)會(huì)議記錄…………………………………………………81附表4：會(huì)議簽到表……………………………………………………………82附表5：培訓(xùn)申請(qǐng)單……………………………………………………………83附表6：秩序維護(hù)執(zhí)勤表………………………………………………………84附表7：秩序維護(hù)突發(fā)（重大）事件記錄表…………………………………85附表8：秩序維護(hù)員 月份好人好事統(tǒng)計(jì)表………………………86附表9：秩序維護(hù)員 月份違規(guī)違紀(jì)考核表………………………87附表10：秩序維護(hù)工作班檢表………………………………………………88附表11：隊(duì)長(zhǎng)巡查記錄表……………………………………………………89附表12：消防器材檢查表……………………………………………………90附表13：消防演練記錄表……………………………………………………91附表14：?jiǎn)T工考勤表…………………………………………………………92附表15：?jiǎn)T工請(qǐng)假條…………………………………………………………93附表16：加班申請(qǐng)表…………………………………………………………94附表17：秩序維護(hù)人員月度考核表…………………………………………95附表18：秩序維護(hù)人員考核分?jǐn)?shù)單…………………………………………98附表19：秩序維護(hù)人員考核匯總表…………………………………………99附表20：秩序維護(hù)部綜合檢查記錄…………………………………………99附表21：秩序維護(hù)部整改通知………………………………………………100附表22：保潔工作檢查記錄表………………………………………………101附表23：保潔人員考核表……………………………………………………102一、基本情況惠水縣好花紅鄉(xiāng)位于惠水縣中南部，蜿蜒的漣江河從田野中穿越而過(guò)，六萬(wàn)畝漣江大壩的南部就坐落于比。全鄉(xiāng)總面積88平方公里。金錢桔是好花紅鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中強(qiáng)項(xiàng)特色產(chǎn)業(yè)。特別是香、色俱佳的金錢桔—一牛肉紅以其皮薄、肉嫩，味香、少核無(wú)核，色澤鮮紅，營(yíng)養(yǎng)豐富而馳名省內(nèi)外，曾出口東南亞等國(guó)家和地區(qū)，具有較強(qiáng)的開發(fā)潛力。民歌盛行。好花紅鄉(xiāng)村旅游區(qū)位于惠水縣城南17公里的漣江河畔，景區(qū)總面積約5平方公里，布依族人口占總?cè)丝诘?6%，是一個(gè)集“鄉(xiāng)村回歸游、民族文化游、電子商務(wù)游、農(nóng)耕體驗(yàn)游、康體休閑游、農(nóng)業(yè)觀光游”“六游”為一體的鄉(xiāng)村旅游示范景區(qū)。2015年被評(píng)為“黔南州最美鄉(xiāng)村旅游區(qū)”。我們通過(guò)對(duì)景區(qū)物業(yè)資料的認(rèn)真深刻了解，根據(jù)風(fēng)景區(qū)的特點(diǎn)，結(jié)合專業(yè)物業(yè)管理的操作理念，以及物業(yè)管理服務(wù)的延伸服務(wù)的理念而編制本物業(yè)管理方案。爭(zhēng)創(chuàng)管理優(yōu)勢(shì)我們將認(rèn)真貫徹國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，堅(jiān)持只有學(xué)習(xí)才能理解，只有在理解的基礎(chǔ)上，才能做好宣傳貫徹工作的方法。我們將充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)到物業(yè)管理之中，根據(jù)好花紅風(fēng)景區(qū)特點(diǎn)，將逐步提高物業(yè)管理的科技含量，從停車管理、檔案管理、游人管理、設(shè)備管理到于客戶溝通、交流以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)形象設(shè)計(jì)和宣傳都通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行，使物業(yè)管理更上一個(gè)臺(tái)階。在好花紅風(fēng)景區(qū)物業(yè)管理方面，服務(wù)中心將充分利用公司的人力資源和管理信息資源，同時(shí)可將可能出現(xiàn)的疑難問(wèn)題提交公司共同研究探討并提出適合好花紅風(fēng)景區(qū)客觀情況的解決問(wèn)題的方案。成熟可靠的智能化安全保障體系，完善的管理制度以及有紀(jì)律嚴(yán)明保安隊(duì)伍，實(shí)施了人防、技防相結(jié)合的保安管理系統(tǒng)，保障了物業(yè)安全運(yùn)行。我們認(rèn)為：舉辦景區(qū)文化活動(dòng)不僅是客戶與物業(yè)公司的溝通，也是客戶與客戶之間、客戶與游客、社會(huì)之間的溝通橋梁；她不僅豐富了景區(qū)文化生活。完善施工設(shè)計(jì) 我們將以物業(yè)管理和客戶的角度，通過(guò)審視建筑、機(jī)電設(shè)備及裝飾方案和施工圖紙，及時(shí)提出各種有利于日后發(fā)揮各項(xiàng)綜合設(shè)計(jì)使用功能和物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，達(dá)到完善設(shè)計(jì)、節(jié)約投資和方便管理之目的。一站式服務(wù) 客戶、游客只需將他的需求告訴我公司任何一位員工，都將迅速、進(jìn)入一套嚴(yán)密、高效的處理程序，以其為客戶、游客提供最為便捷之服務(wù)。氛圍管理服務(wù) 針對(duì)好花紅風(fēng)景區(qū)的特點(diǎn)，我公司擬從外圍入手，由外及里，開展“氛圍營(yíng)造”工程。管理特點(diǎn)我們通過(guò)在好花紅千戶布依寨3年多的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也形成具有自身特色的管理模式和管理手段，形成了人性化和諧物業(yè)管理特色：即100%客戶、用戶第一。不論是誰(shuí)，一旦接到客戶的求助，一定要及時(shí)應(yīng)答，能處理的馬上解決，專業(yè)問(wèn)題移交相關(guān)部門，并負(fù)責(zé)對(duì)該問(wèn)題的全過(guò)程的跟蹤監(jiān)督執(zhí)行。傾聽(tīng)客戶、用戶的心聲，時(shí)刻觀察和分析客戶、用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求和欲望，不斷超越客戶、用戶日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求，及時(shí)做好延伸服務(wù)的策劃，一旦時(shí)機(jī)成熟，適時(shí)推出。以專業(yè)為基礎(chǔ)，提供個(gè)性化服務(wù)。組織架構(gòu)圖按統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理的原則，公司內(nèi)部管理架構(gòu)如下圖所示： 景區(qū)管理部門物業(yè)公司電商產(chǎn)業(yè)園物管處遠(yuǎn)洋大廈顧問(wèn)管理遠(yuǎn)洋大廈顧問(wèn)管理物業(yè)服務(wù)中心辦公室財(cái)務(wù)部環(huán)衛(wèi)隊(duì)綠化工程設(shè)備部慢行系統(tǒng)管理處市民廣場(chǎng)物管處游客停車區(qū)管理處遠(yuǎn)洋大廈顧問(wèn)管理遠(yuǎn)洋大廈顧問(wèn)管理市場(chǎng)發(fā)展部擬派主要管理人員風(fēng)景區(qū)服務(wù)中心經(jīng)理，其余員工待景區(qū)服務(wù)中心進(jìn)駐前確定。 、操作人員配備：操作人員的配備年齡上要求保安50歲以下，保潔55歲以下，以本地人為主，需要有較強(qiáng)的責(zé)任心和溝通能力、有耐心和愛(ài)心、身體健康、體貌端正，技術(shù)人員具有相關(guān)上崗證書，有類似工作經(jīng)驗(yàn)。這樣將有利于充分發(fā)揮景區(qū)管理，也更能為游客提供統(tǒng)一合理的服務(wù)，也有利于提升景區(qū)品牌。要以客戶為中心，以客戶的利益為半徑，以客戶滿意為管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。2. 實(shí)現(xiàn)兩個(gè)雙贏的管理目標(biāo)通過(guò)對(duì)景區(qū)的物業(yè)管理，我公司將努力實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)：1. 管理目標(biāo) 2. 品牌目標(biāo)通過(guò)科學(xué)的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使金景區(qū)成為環(huán)境道路優(yōu)美、綠樹成蔭、安全有序、景區(qū)服務(wù)配套齊全、文化建設(shè)好戲連臺(tái)的文明綜合，確立并提升好花紅風(fēng)景區(qū)的品牌。3. 依據(jù)三項(xiàng)管理原則實(shí)現(xiàn)三大保證我們將為好花紅風(fēng)景區(qū)開展的物業(yè)管理服務(wù)工作中，實(shí)現(xiàn)既定的管理目標(biāo)，遵循下列：（1）三大原則● 專業(yè)化原則 在本物業(yè)的管理服務(wù)人員中，專業(yè)上崗證持有率達(dá)100%；同時(shí)，為保證員工工作的高標(biāo)準(zhǔn)，公司將不斷地開展各種崗位服務(wù)技能及服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)。服務(wù)中心各部門責(zé)任人與服務(wù)中心簽訂《責(zé)任確認(rèn)書》，包括服務(wù)中心副經(jīng)理、保安主管、保潔主管、客戶服務(wù)、設(shè)備定崗維護(hù)責(zé)任到人，明確工作計(jì)劃、明確責(zé)任，明確獎(jiǎng)懲辦法?！?全程監(jiān)督的原則 服務(wù)中心的工作將完全處于一種高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的動(dòng)態(tài)監(jiān)督之中。（2）提供三大保證：● 質(zhì)量保證 導(dǎo)入ISO9001：2000版的質(zhì)量管理體系，緊密結(jié)合具體實(shí)際，制訂行之有效的管理制度，以制度促管理，寓服務(wù)于管理之中。對(duì)于新招聘的員工，我公司將嚴(yán)格按照員工培訓(xùn)計(jì)劃，采取多種形式進(jìn)行崗前培訓(xùn)和崗中培訓(xùn)，確保員工隊(duì)伍的高素質(zhì)，管理工作的高效率、高質(zhì)量。4. 突出四個(gè)管理服務(wù)重點(diǎn)好花紅風(fēng)景區(qū)是天然生態(tài)水景景觀及生態(tài)農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村旅游，在管理中應(yīng)當(dāng)突出四個(gè)管理重點(diǎn)：（1）生態(tài)管理 景區(qū)建在惠水布依族聚居地，營(yíng)造集民族文化及生態(tài)、和諧之韻，幽幽彌漫，故保護(hù)和維護(hù)好生態(tài)環(huán)境極為重要。（3）消防管理 貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，組建高素質(zhì)的義務(wù)消防隊(duì)伍，制訂完善的消防制度，加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的管理。5. 創(chuàng)造企業(yè)管理服務(wù)五大特色在景區(qū)的物業(yè)管理中，我們將努力創(chuàng)造自己的管理特色。我公司將根據(jù)景區(qū)物業(yè)管理的需求，逐步建立物業(yè)管理軟件操作平臺(tái)。（2）創(chuàng)建環(huán)保。（3）個(gè)性化服務(wù)與規(guī)范服務(wù)相結(jié)合。既要有大眾化的服務(wù)的方式和內(nèi)容，又要有酒店式的服務(wù)方式的內(nèi)容使景區(qū)的客戶、游客能夠各取所需，各得其樂(lè)。我公司將對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常管理的同時(shí)，十分重視軟環(huán)境的建設(shè)：與客戶、游客的交流、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和溝通、精神文明的宣傳、社會(huì)公德的倡導(dǎo)、文化的普及等等。要從大處著眼，小處著手，因地制宜，持之以恒。正常期管理工作計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1公共亭廊及公共設(shè)施維修保養(yǎng)亭廊養(yǎng)護(hù)及維修計(jì)劃方案亭廊的維修、養(yǎng)護(hù)管理2機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理設(shè)備的運(yùn)行管理設(shè)備的維修保養(yǎng)管理設(shè)備能源和安全管理3保安管理治安管理交通、車輛管理消防安全管理4設(shè)施管理設(shè)施的日常使用操作設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)5環(huán)境管理公廁管理清潔衛(wèi)生管理環(huán)保管理6財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)賬務(wù)費(fèi)用收取7文化建設(shè)宣傳舉辦活動(dòng)提供服務(wù)8河道、溝渠、池塘管理生態(tài)維護(hù)及改良游覽管理