【正文】 定》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，制訂本規(guī)定。l 加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施管理和養(yǎng)護(hù)，保持良好狀態(tài)，減少維修支出降低經(jīng)營(yíng)成本。（1）管理內(nèi)容A. 工程檔案：從接管開(kāi)始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類(lèi)設(shè)施資料等；B. 管理檔案：綠化資料、日常巡查、（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄、車(chē)輛管理記錄、監(jiān)控記錄、監(jiān)控錄像、各類(lèi)活動(dòng)的照片資料、維修記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、有償服務(wù)記錄、會(huì)議記錄、榮譽(yù)資料等 ；C. 財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；D. 文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等。開(kāi)展經(jīng)常性的健身活動(dòng)；各類(lèi)競(jìng)賽，如籃球比賽、網(wǎng)球比賽、游泳比賽、橋牌比賽等。（2）管理措施A. 抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開(kāi)展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作；B. 制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；C. 接受公司對(duì)管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；D. 配合公司開(kāi)展質(zhì)量體系審核。涉水區(qū)域主要目的雖是給人以賞心悅目的觀賞效果，但水區(qū)放養(yǎng)的魚(yú)類(lèi)對(duì)水質(zhì)比較挑剔，因此對(duì)于使用化學(xué)藥劑進(jìn)行水質(zhì)凈化的金龍湖水資源，如污染嚴(yán)重，毒性較大，勢(shì)必帶來(lái)安全隱患。 細(xì)節(jié)處理。如在湖底種植沉水植物（苦草、眼子菜等）和浮葉植物（蓮花等），可以吸收、轉(zhuǎn)化沉積的池泥及溝渠、池塘中的有機(jī)質(zhì)和營(yíng)養(yǎng)鹽，抑制浮游藻類(lèi)的生長(zhǎng)，保持水質(zhì)清澈和透明度。：每年兩次 、渠、池塘管理 第一，高度重視水質(zhì)消毒凈化。：日檢、月檢、年檢、臨檢。3. 接插件及聯(lián)線聯(lián)接2. 符合標(biāo)準(zhǔn)3. 牢固、無(wú)接觸不良3公共照明系統(tǒng)1. 路燈、走道燈、安全出口、燈庭院燈及開(kāi)關(guān)及面板電器自控部分、線路老化情況。2. 性能：日檢、月檢、年檢、臨檢。智能化系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案表序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1供配電系統(tǒng)、更換。共用設(shè)備設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1公共設(shè)施維護(hù)。7設(shè)備、公廁管理用房。2亭廊外立面每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。亭廊本體日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1亭廊承重及抗震結(jié)構(gòu)部分。安全監(jiān)控和火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；沒(méi)有建立快速反應(yīng)機(jī)制的扣5分；沒(méi)有按照要求到達(dá)指定位置或者沒(méi)有按照要求完成任務(wù)的，每次扣10分。1按規(guī)定速度進(jìn)行沖刷和灑水，沖涮速度不得高于10公里/小時(shí)，灑水速度不得高于20公里/小時(shí)。作業(yè)時(shí)刷盤(pán)調(diào)整到位，刷盤(pán)絲不得短于12公分。建筑物表面野廣告及時(shí)清除，粉刷色調(diào)要和原建筑風(fēng)貌一致，粉刷范圍應(yīng)當(dāng)規(guī)范、統(tǒng)一。普掃巡回保潔人員不足，每缺1人扣1分，保潔員年齡低于18歲和超過(guò)60歲的每人次扣1分，保潔員串崗聊天、上崗時(shí)未穿戴工作服和反光帽、未佩戴上崗證、雨雪天未統(tǒng)一著雨衣（褲，鞋）作業(yè)的每人次扣1分，保潔人員在道路上焚燒垃圾，將垃圾、灰塵、土、雜物倒入綠化帶、墻邊、路邊以及果皮箱內(nèi)或掃入下水道、河道的每例扣1分。工作程序與時(shí)間8：00~8：30向服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)前日工作。亭廊、橋梁： 每天保潔二次，木橋、橋面、扶手、欄桿、坐凳、臺(tái)階（含踢腳線）每天保潔二次。（1）管理內(nèi)容A. 做好消防設(shè)施、器材的管理；B. 保持消防通道的暢通；C. 加強(qiáng)木質(zhì)亭廊的消防安全管理；D. 嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；E. 嚴(yán)禁使用瓶裝液化氣；F. 嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；G. 防止電器短路、管道煤氣泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。保安嚴(yán)格執(zhí)行巡更到點(diǎn)制度，確保巡邏質(zhì)量。值班保安接到治安報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到客戶(hù)服務(wù)，由客戶(hù)服務(wù)作詳細(xì)記錄，留檔備查。C、淘汰機(jī)制同時(shí)建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。崗位操作技能及工作操作程序新員工必須進(jìn)行入職培訓(xùn)和崗位技能培訓(xùn)，老員工也須進(jìn)行不定期的在職崗中培訓(xùn)。人員配置及責(zé)任劃分：1人 負(fù)責(zé)總體工作：3人 負(fù)責(zé)內(nèi)務(wù)管理及外部聯(lián)系1名；2名負(fù)責(zé)綠化、保潔、安全工作布置及監(jiān)督檢查：3人 負(fù)責(zé)閘口管理、水面清污工作及親水區(qū)水位管理：4人 負(fù)責(zé)整個(gè)區(qū)域的用水、用電及設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行保障、維修及維修工作：32人分三班運(yùn)轉(zhuǎn)，景區(qū)治安巡邏每班6名。要從大處著眼，小處著手，因地制宜，持之以恒。（2）創(chuàng)建環(huán)保。4. 突出四個(gè)管理服務(wù)重點(diǎn)好花紅風(fēng)景區(qū)是天然生態(tài)水景景觀及生態(tài)農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村旅游，在管理中應(yīng)當(dāng)突出四個(gè)管理重點(diǎn)：（1）生態(tài)管理 景區(qū)建在惠水布依族聚居地，營(yíng)造集民族文化及生態(tài)、和諧之韻，幽幽彌漫，故保護(hù)和維護(hù)好生態(tài)環(huán)境極為重要。服務(wù)中心各部門(mén)責(zé)任人與服務(wù)中心簽訂《責(zé)任確認(rèn)書(shū)》，包括服務(wù)中心副經(jīng)理、保安主管、保潔主管、客戶(hù)服務(wù)、設(shè)備定崗維護(hù)責(zé)任到人，明確工作計(jì)劃、明確責(zé)任，明確獎(jiǎng)懲辦法。 、操作人員配備：操作人員的配備年齡上要求保安50歲以下，保潔55歲以下，以本地人為主，需要有較強(qiáng)的責(zé)任心和溝通能力、有耐心和愛(ài)心、身體健康、體貌端正，技術(shù)人員具有相關(guān)上崗證書(shū)，有類(lèi)似工作經(jīng)驗(yàn)。不論是誰(shuí)，一旦接到客戶(hù)的求助，一定要及時(shí)應(yīng)答，能處理的馬上解決，專(zhuān)業(yè)問(wèn)題移交相關(guān)部門(mén)，并負(fù)責(zé)對(duì)該問(wèn)題的全過(guò)程的跟蹤監(jiān)督執(zhí)行。氛圍管理服務(wù) 針對(duì)好花紅風(fēng)景區(qū)的特點(diǎn)，我公司擬從外圍入手，由外及里，開(kāi)展“氛圍營(yíng)造”工程。成熟可靠的智能化安全保障體系，完善的管理制度以及有紀(jì)律嚴(yán)明保安隊(duì)伍，實(shí)施了人防、技防相結(jié)合的保安管理系統(tǒng)，保障了物業(yè)安全運(yùn)行。我們通過(guò)對(duì)景區(qū)物業(yè)資料的認(rèn)真深刻了解，根據(jù)風(fēng)景區(qū)的特點(diǎn)，結(jié)合專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的操作理念，以及物業(yè)管理服務(wù)的延伸服務(wù)的理念而編制本物業(yè)管理方案。特別是香、色俱佳的金錢(qián)桔—一牛肉紅以其皮薄、肉嫩，味香、少核無(wú)核，色澤鮮紅，營(yíng)養(yǎng)豐富而馳名省內(nèi)外，曾出口東南亞等國(guó)家和地區(qū)，具有較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)潛力。好花紅是通往羅甸，廣西南下道道必經(jīng)的重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，具有得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)；民族風(fēng)情濃郁；旅游業(yè)具有很好的開(kāi)發(fā)前景。景區(qū)內(nèi)，山水田園，桔果飄香；百年古寨，曲徑通幽；布依兒女能歌善舞，民風(fēng)醇厚；布依人家，演繹遺風(fēng)古俗。我們具有豐富的管理信息資源和人力資源。專(zhuān)業(yè)技術(shù)支援 我們不僅具備有各類(lèi)優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理和工程管理人員，而且擁有物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)和合作伙伴，隨時(shí)可提供各項(xiàng)咨詢(xún)、清潔、園林綠化、工程技術(shù)和保安等各方面的技術(shù)支援。我們提倡的是員工與客戶(hù)、用戶(hù)一家親，倡導(dǎo)客戶(hù)、用戶(hù)是我們的至親，以自己的專(zhuān)業(yè)和服務(wù)贏得尊重。根據(jù)好花紅風(fēng)景區(qū)具體實(shí)際，適時(shí)推出商務(wù)服務(wù)、特約服務(wù)等，創(chuàng)造休閑的、環(huán)保的、舒適的、溫馨的物業(yè)管理模式。為充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)造一座“欣賞、品位、尊貴”物業(yè)的開(kāi)發(fā)初衷，延續(xù)高水準(zhǔn)的生活居住理念，我們將堅(jiān)持管理來(lái)不得半點(diǎn)松懈，服務(wù)來(lái)不得半點(diǎn)疏忽，既“服務(wù)第一、管理從嚴(yán)” 的原則，專(zhuān)業(yè)管理與游客自治自律相結(jié)合的原則和物業(yè)管理為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則，寓服務(wù)于管理之中，堅(jiān)持以客戶(hù)的利益為前提，對(duì)景區(qū)實(shí)施科學(xué)的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有的管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整與景區(qū)實(shí)際需求相符的管理模式，營(yíng)造溫馨、舒適、安全、便捷的休閑氛圍，不斷進(jìn)取開(kāi)拓，使廣大客戶(hù)員工、游客真切地感受到高品位物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的新生活、新理念，實(shí)施物業(yè)保值增值。隨著好花紅風(fēng)景區(qū)品牌的確立和提升，不僅使其的客戶(hù)得到現(xiàn)代生活的享受和文化情操的陶冶，還將使景區(qū)的物業(yè)得到保值增值，同時(shí)通過(guò)我們的管理使得好花紅風(fēng)景區(qū)的優(yōu)秀品牌得以更加發(fā)揚(yáng)光大?！?人員保證 我們將抽調(diào)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理骨干和技術(shù)全面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)景區(qū)的管理工作和專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作。（1）提高物業(yè)管理的智能化水平。（4）增加物業(yè)管理服務(wù)的文化含量。◇ 工程維修：24小時(shí)365天運(yùn)行，技術(shù)、人員公司后方支援。服務(wù)中心做好臺(tái)帳記錄，各部門(mén)主管負(fù)保管責(zé)任。外派培訓(xùn) 根據(jù)工作需要，選派業(yè)務(wù)骨干或崗位變動(dòng)的員工參加行客戶(hù)管部門(mén)和相關(guān)單位組織的各種崗位培訓(xùn)、操作資格培訓(xùn)等，不斷提高物業(yè)管理水平。因此，我公司在招聘員工、錄用考核、定期考核、淘汰機(jī)制等人員管理上形成了一套規(guī)范性強(qiáng)、操作簡(jiǎn)便的高效運(yùn)作管理體系。考核內(nèi)容： 員工品行、工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績(jī)。D、協(xié)調(diào)關(guān)系我們將通過(guò)有計(jì)劃、有步驟的努力，協(xié)調(diào)和改善景區(qū)的內(nèi)外關(guān)系，使服務(wù)中心的各項(xiàng)管理和服務(wù)符合社會(huì)的要求，塑造良好的形象。（三）分項(xiàng)管理方案好花紅風(fēng)景區(qū)的物業(yè)管理大體上分為治安防范管理、河、溝渠、池塘管理、消防管理、清潔綠化管理、亭廊、橋梁及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、景區(qū)文化建設(shè)等方面，在實(shí)際操作中，根據(jù)景區(qū)的具體特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。盜竊案件發(fā)案率1%以下當(dāng)班時(shí)間內(nèi)，二~三小時(shí)一次，突發(fā)事件隨叫隨到。清潔管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保潔部主管及客戶(hù)服務(wù)部主管巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。未開(kāi)展普掃作業(yè)不得分，普掃質(zhì)量不高按廢棄物核定指標(biāo)扣分，未按規(guī)定時(shí)間結(jié)束普掃和開(kāi)展巡回保潔的每人次扣1分。污染面積超過(guò)100㎡的，每處扣5分，路面、未按規(guī)定組織掃雪的每次扣10分，未及時(shí)清除積雪的一級(jí)道路每條路扣5 分，二級(jí)道路每條路扣2分。超過(guò)規(guī)定速度每輛/次扣5分。漏沖一條扣5分，漏灑一條/次扣2分。會(huì)議缺席每次扣2分，遲到早退每次扣1分。公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；維修部、客戶(hù)服務(wù)部日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，填《維修申報(bào)單》。無(wú)脫、無(wú)滲水，整潔統(tǒng)一。、無(wú)滲漏。由工程維修按相關(guān)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。污水井、溝及時(shí)清理由工程維修人員具體實(shí)施公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程、無(wú)堵塞5公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌設(shè)施設(shè)施污染、破損。清潔衛(wèi)生、保養(yǎng)。2. 性能切換：季檢、臨檢。序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果4給排水系統(tǒng)、連接件（閥門(mén)、水表、管架）、沖洗功能、滲漏等每月檢查6個(gè)月由工程維修按給排水作業(yè)操作程序?qū)嵤?，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理、管件安裝質(zhì)量、不滲漏%以上水泵的維修養(yǎng)護(hù)：：日檢：日檢、月檢、年檢、臨檢。：月檢、臨檢。 其二是化學(xué)維護(hù)，在物理維護(hù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)溝渠、池塘、河道的具體管理情況，向溝渠、池塘中添加化學(xué)藥劑，如添加明礬或聚合氯化鋁可以取到沉淀水中雜質(zhì)的目的，添加硫酸銅可以防止水中藻類(lèi)及青苔的生長(zhǎng)，添加氯氣，可以取到對(duì)水體消毒等目的，從而解決水質(zhì)厭氧、耗氧，促進(jìn)雜質(zhì)沉淀。為減少隱患，真正使景區(qū)亮麗持久，在景區(qū)管理維護(hù)時(shí)還應(yīng)從規(guī)范設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)處理、安全警示、水質(zhì)消毒等方面做好安全避險(xiǎn)工作。在涉水周?chē)Q立警示牌，對(duì)非涉水區(qū)域設(shè)置護(hù)欄等安全防范措施。（2）管理措施A. 根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制訂財(cái)務(wù)管理制度；B. 財(cái)務(wù)人員持證上崗；C. 抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；D. 加強(qiáng)成本控制；E. 加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。開(kāi)展景區(qū)文化建設(shè)，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)，活躍景區(qū)氛圍，豐富客戶(hù)生活，陶冶客戶(hù)情操，具有重大意義。綠化自然，如開(kāi)展愛(ài)綠、養(yǎng)綠活動(dòng)。15維修工程質(zhì)量合格率及回訪率100%精心維護(hù)、定時(shí)巡查，建立檔案、及時(shí)回訪16上下排水管、明溝完好率99%以上專(zhuān)人管理，定時(shí)巡查，建立檔案，確保上下排水管暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷及倒灌 17路燈完好率99%以上專(zhuān)人管理、早晚巡查，建立檔案，定期清潔、養(yǎng)護(hù)，確保路燈無(wú)損18停車(chē)場(chǎng)地完好率99%以上專(zhuān)人養(yǎng)護(hù)，定時(shí)巡查，建立檔案，確保設(shè)施完好、方便使用19公共娛樂(lè)設(shè)施完好率99%以上專(zhuān)人養(yǎng)護(hù)，定時(shí)巡查，建立檔案，確保設(shè)施完好，清潔美觀。l 根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況及的特殊性，制訂合理的管理服務(wù)人員，以求人員最精干，人員配備最有效。第六條　管理單位應(yīng)成立親水區(qū)安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組，并設(shè)置相應(yīng)的組長(zhǎng)，并按人均水域面積２５０平方米配備水上救生員，確保２４小時(shí)有人值班。事故調(diào)查和處理，按照《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，依法追究企業(yè)和當(dāng)事人的法律責(zé)任和行政責(zé)任。第六條　從業(yè)人員應(yīng)恪守職業(yè)道德，遵紀(jì)守法。第十一條　應(yīng)當(dāng)設(shè)置隔油、殘?jiān)^(guò)濾裝置等治理設(shè)施，使其符合城市排污管網(wǎng)進(jìn)水標(biāo)準(zhǔn)，不得所殘?jiān)鼜U物排入城市排污管網(wǎng)。第十七條 洗刷餐飲具必須有專(zhuān)用水池，不得與清洗蔬菜肉類(lèi)等其他水池混用。第十三條 不得擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材；不得埋壓、圈占消防栓或水泵接合器；對(duì)消防設(shè)施要經(jīng)常維護(hù)，確保完好有效。第七條　經(jīng)營(yíng)者要有與其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)檔次相適應(yīng)的加工制件場(chǎng)地、庫(kù)房和供客人就餐的場(chǎng)所。第十五條　對(duì)于親水區(qū)安全管理工作成績(jī)突出的單位和個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。第八條　管理單位需安排工作人員巡視全場(chǎng)，固定瞭望臺(tái)上派專(zhuān)人值班，隨時(shí)監(jiān)測(cè)親水區(qū)變化，監(jiān)視游客安全狀況，一旦發(fā)生事故，救生隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)立即施救。l 在每一財(cái)務(wù)審計(jì)年度開(kāi)始時(shí)，公司將根據(jù)自身的管理經(jīng)驗(yàn)，制訂當(dāng)年的服務(wù)中心物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)于超出預(yù)算的部分進(jìn)行分析討論，在不降低管理質(zhì)量的前提下，以求將物業(yè)管理開(kāi)支嚴(yán)格控制在預(yù)算范圍內(nèi)。l 建立有效的節(jié)約激勵(lì)機(jī)制，通過(guò)明確的獎(jiǎng)懲措施，從小處著眼，集水成流。10. 檔案建立與管理建立景區(qū)的資料檔案，加強(qiáng)資料檔案的管理，對(duì)于保存的歷史信息，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于亭廊及設(shè)備設(shè)施的檢查、維護(hù)、更新和客戶(hù)、游客的溝通、聯(lián)系，作用不可低估。保護(hù)環(huán)境，如開(kāi)展收集分類(lèi)垃圾活動(dòng)。道路整潔，綠化茂盛，空氣清新，亭廊外觀統(tǒng)一和諧，無(wú)違章搭建，配套設(shè)施齊全。（1）管理內(nèi)容：A. 按照ISO9001：2000版質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制訂質(zhì)量工作計(jì)劃；B. 實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；C. 對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問(wèn)題；D. 根據(jù)檢查結(jié)果，采取相應(yīng)的措施