【正文】 銷售合同（2 人） 資格審核（2 人） 文件收發(fā)（1 人）經(jīng)理：助理：監(jiān)控室：內(nèi)控組：外控組：巡 邏（1 人）入 口（4 人）停 車 場(chǎng) （ 3 人 ）消 防（3 人）賣 場(chǎng)（6 人）辦公區(qū)（3 人）晚 班（1 人）中 班（1 人）早 班（1 人） 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料購(gòu)物廣場(chǎng)招商說明會(huì)實(shí)施方案 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料目 錄一、招商說明會(huì)目的………………………………（1）二、招商說明會(huì)工作組織架構(gòu)……………………...(2 ）三、招商說明會(huì)暨新聞發(fā)布會(huì)人員分工安排……（3）四、招商說明會(huì)計(jì)劃進(jìn)度安排表…………………（4）五、招商說明會(huì)會(huì)議程序…………………………（5）六、招商說明會(huì)工作安排…………………………（6）七、招商說明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)布置…………………………（7）八、招商說明會(huì)物資準(zhǔn)備…………………………（8）九、招商說明會(huì)費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表…………………（9）十、招商說明會(huì)效果預(yù)估…………………………（10） 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料一 、 招 商 說 明 會(huì) 目 的綜合招商說明會(huì)各項(xiàng)工作內(nèi)容，其所有工作所體現(xiàn)主要目的有（五）：（一）集中目標(biāo)客戶，通過對(duì)開發(fā)背景、經(jīng)營(yíng)管理理念、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及發(fā)展方向與目標(biāo)的全面闡述，樹立、宣傳愛民購(gòu)物廣場(chǎng)的整體形象，讓客戶了解愛民。三、經(jīng)營(yíng)的實(shí)施——組織、制度、效率要使這個(gè)計(jì)劃方案變成現(xiàn)實(shí)，達(dá)成運(yùn)作目標(biāo)則必須推行規(guī)范化、制度化的管理，而規(guī)范化、制度比的管理，則必須要求有可行性的管理文本，這是一個(gè)高度集中，系統(tǒng)集成的工作，要有良好的組織，完善的制度，高效率的執(zhí)行，只有這樣才能保證購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)范有效運(yùn)行，以創(chuàng)造最佳利潤(rùn)。但是，真正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對(duì)執(zhí)行人的授權(quán)與信任程度。營(yíng)運(yùn)籌備：2022 年 7 月 1 日—2022 年 9 月 30 日，為營(yíng)運(yùn)和開業(yè)籌備階段，準(zhǔn)備各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)工作和開業(yè)慶典工作。前期招商：2022 年 6 月 15 日—2022 年 9 月 15 日，全面推動(dòng)招商工作和編 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料制購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理政策、制度。第十章 報(bào)告可行性結(jié)語一、運(yùn)作的基礎(chǔ)——引進(jìn)專業(yè)人才購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，是一項(xiàng)系統(tǒng)性、專業(yè)化、經(jīng)驗(yàn)性很強(qiáng)的工作，從前期策劃、招商、籌備開業(yè)到日常經(jīng)營(yíng)管理，均需要有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才主導(dǎo)運(yùn)作，以確保達(dá)到低成本投入，正確性執(zhí)行，高效率運(yùn)營(yíng)的目的。通過商業(yè)運(yùn)作，1F 的租金每年約遞增 15 %左右。目前，本項(xiàng)目擁有建筑面積約 ，2F 、3F 分別為 ，按正常商業(yè)項(xiàng)目，折合營(yíng)業(yè)面積約 8478m2。第八章 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用投入分析項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（人事費(fèi)用）項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費(fèi)用）項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（招商投入費(fèi)用）項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（廣告策劃實(shí)施費(fèi)用）第九章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)分析一、1F 招商租金收入分析（見表） 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料二、廣告位招商收入分析（見表）三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析（見表）四、項(xiàng)目投入及利潤(rùn)回報(bào)分析項(xiàng)目投資計(jì)劃匯總概算（見表）利潤(rùn)回報(bào)分析根據(jù)本報(bào)告投資預(yù)算，本項(xiàng)目共投入啟動(dòng)資金 萬元，其中固定費(fèi)用 萬元，變動(dòng)費(fèi)用 萬元，綜合人事費(fèi)用投入第一年約 萬元（本人事費(fèi)用預(yù)算包含專業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)費(fèi)用） 。二、招商說明會(huì)策劃、執(zhí)行（另附《招商說明會(huì)實(shí)施方案綱要》 ） 。七、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理制度（另附） 。五、項(xiàng)目招商（出租）業(yè)主管理（另附《業(yè)戶手冊(cè)》 ） 。三、項(xiàng)目各部門組織架構(gòu)（略） 。㈤締造諸城第二商圈。 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料㈢促進(jìn)諸城商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展（略） 。㈠規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營(yíng)（略） 。五、招商工作作業(yè)程序。三、招商宣傳資料編制。其他相關(guān)促進(jìn)招商政策。免管理費(fèi)政策（具體減免由董事會(huì)決定 ） ；建議：免第一年的管理費(fèi)。（三）辦公場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)辦公場(chǎng)地規(guī)劃方案（集中辦公規(guī)劃） ；辦公場(chǎng)地裝飾設(shè)計(jì)；辦公設(shè)備配置方案；辦公室管理規(guī)范。（二）項(xiàng)目運(yùn)作文件編制招商手冊(cè)編制（文案） ；項(xiàng)目管理運(yùn)作手冊(cè)編制（超市部分） ；☆營(yíng)運(yùn)管理手冊(cè)；☆營(yíng)運(yùn)培訓(xùn)手冊(cè)；☆收貨運(yùn)作手冊(cè)； 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料☆客戶服務(wù)手冊(cè)；☆生鮮管理手冊(cè)；☆收銀管理手冊(cè)；☆安全防損手冊(cè)；☆管理人員手冊(cè)；☆人事工作手冊(cè)。三、二樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析（規(guī)劃圖見附件 2）經(jīng)營(yíng)主題：愛民大賣場(chǎng)四、三樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析（規(guī)劃圖見附件 3）經(jīng)營(yíng)主題：三聯(lián)家電城。經(jīng)營(yíng)主題：時(shí)尚廣場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種計(jì)劃A、紳士館：約 700 平方米，經(jīng)營(yíng)男裝系列；B、女人天地：約 1200 平方米，經(jīng)營(yíng)女裝、化妝品系列、黃金珠寶、中高檔飾品等；C、時(shí)尚鞋館：約 800 平方米，經(jīng)營(yíng)男女皮鞋及皮具；D、兒童世界：約 500 平方米,經(jīng)營(yíng)童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂項(xiàng)目；E、風(fēng)味餐飲街：約 1100 平方米，經(jīng)營(yíng)風(fēng)味小吃；F、沿街品牌店（西面、北面）：約 188 平方米，經(jīng)營(yíng)品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提升商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次；G、其他補(bǔ)充業(yè)種：肯德基、德克士等。本項(xiàng)目將突破傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的管理模式，采用“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，集中管理”的方式，既加強(qiáng)了購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)范化管理，又增強(qiáng)了招商業(yè)主的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，同時(shí)，依托市場(chǎng)龐大的人潮，將消費(fèi)主流客群引入購(gòu)物廣場(chǎng)，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。利用經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，以 1 帶 1 的規(guī)劃思路，即將超市設(shè)在二層，利用超市的經(jīng)營(yíng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)把消費(fèi)人潮引上二層，一層則分別開設(shè)“風(fēng)味餐飲街” 、 “品牌服裝” 、 “品牌鞋帽”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費(fèi)群，三樓則經(jīng)營(yíng)大小家電和家居用品，規(guī)劃展現(xiàn)：☆1F：時(shí)尚廣場(chǎng)；☆2F：愛民大賣場(chǎng)；☆3F：三聯(lián)家電城。龍城市場(chǎng)街當(dāng)前已成為僅次于諸城第一商圈人氣最旺的街道，但是由于缺乏主力商場(chǎng)，消費(fèi)人潮集中在生活用品和菜市場(chǎng)上，消費(fèi)水平停留在低檔消費(fèi)層次，依托市場(chǎng)現(xiàn)形成的人潮，做好本項(xiàng)目的整體規(guī)劃，這是本項(xiàng)目最高決策層必須要認(rèn)真面對(duì)的課題?；ブ郏矘s共利。四、經(jīng)營(yíng)信條要素要能夠完美的達(dá)成和延展經(jīng)營(yíng)理念，企業(yè)的管理內(nèi)部必須推行與之相輔配的信條，我們提出經(jīng)營(yíng)信條要包含如下要素：誠(chéng)信務(wù)實(shí)，經(jīng)營(yíng)永續(xù)。都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達(dá)為基礎(chǔ)，自古就有“無商不富”之說，足見商業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征。倡導(dǎo)平價(jià)消費(fèi)，保證真品真價(jià)。使這座位于核心商圈邊沿的商場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)、制度化管理，具有諸城地方特色又融合先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的現(xiàn)代化休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。管理“八統(tǒng)一”即：⑴統(tǒng)一布局規(guī)劃；⑵統(tǒng)一店面形象；⑶統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間；⑷統(tǒng)一人員管理；⑸統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)；⑹統(tǒng)一人員著裝； 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料⑺統(tǒng)一品牌管理；⑻統(tǒng)一價(jià)格政策。本項(xiàng)目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂福” ，而且通過“超級(jí)大賣場(chǎng)”的吸客能力，發(fā)展出其他復(fù)合型業(yè)態(tài)，如對(duì)品牌招商，餐飲娛樂等相關(guān)業(yè)種，在引進(jìn)的這種復(fù)合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，集中管理”的方式。根據(jù)當(dāng)前國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢(shì)， “超級(jí)大賣場(chǎng)”這種近年來發(fā)展出來的新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因?yàn)檫@種業(yè)態(tài)是零售業(yè)態(tài)向頂級(jí)業(yè)態(tài)（Shopping Mall）發(fā)展的必由之路。商品定位比例關(guān)系：A、高檔商品 10%，B、中檔商品 70%，C、中低檔商品 20%。在本項(xiàng)目的最強(qiáng)對(duì)手中（百盛、利群） ，均有共同的弱勢(shì)——餐飲，而且這個(gè)業(yè)種也是當(dāng)前諸城市場(chǎng)的空白點(diǎn)。必輔配以其他相關(guān)業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級(jí)大賣場(chǎng)”為經(jīng)營(yíng)核心，帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動(dòng)力。臺(tái)灣統(tǒng)一企業(yè)在進(jìn)軍大陸零售業(yè)市場(chǎng)時(shí)，其旗下的“大潤(rùn)發(fā)” 、 “大福源”兩個(gè)品牌皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范。這種業(yè)態(tài)是目前山東省、國(guó)內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)被其他業(yè) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料態(tài)所取代。第二章 項(xiàng)目定位與經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想一、項(xiàng)目定位說明根據(jù) 2022 年 5 月 2 日至 5 月 16 日對(duì)諸城市場(chǎng)的調(diào)查資料匯總分析，對(duì)本項(xiàng)目的定位特作以下說明。 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購(gòu)物中心）商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告報(bào) 告 目 錄第一章 xx 市概況…………………………………………………1第二章 xx 市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀……………………………………5一、競(jìng)爭(zhēng)主力店經(jīng)營(yíng)調(diào)查…………………………………………7 競(jìng)爭(zhēng)主力店?duì)顩r報(bào)告表…………………………………………8xx 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)綜合分析…………………………………………9xx 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)綜合分析…………………………………………10xx 超市經(jīng)營(yíng)綜合分析………………………………………11xx 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)綜合分析…………………………………………12五交化商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)綜合分析………………………………………13xx 家電商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)綜合分析……………………………………14xx 超市經(jīng)營(yíng)分析………………………………………………15集貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)綜合分析………………………………16競(jìng)爭(zhēng)主力店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀比較分析…………………………………171xx 市各主力商場(chǎng)租金價(jià)位狀況一覽表……………………181項(xiàng)目周邊人潮調(diào)查統(tǒng)計(jì)匯總表………………………………19二、沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)店鋪的經(jīng)營(yíng)調(diào)查……………………………24 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料xx 市第一商圈業(yè)態(tài)分布狀況表………………………………25xx 市各業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營(yíng)狀況匯總分析表………………………26xx 市第一商圈各業(yè)種零售店數(shù)量面積對(duì)照表………………27xx 市各業(yè)態(tài)業(yè)種消費(fèi)層次狀況匯總分析表…………………28xx 市品牌檔次匯總分析表……………………………………29xx 市商業(yè)樓盤租/ 售價(jià)格比較表……………………………30三、xx 市經(jīng)營(yíng)服裝品牌檔次定位標(biāo)準(zhǔn)參照…………………32市場(chǎng)依據(jù)分析……………………………………………………31檔次定位標(biāo)準(zhǔn)參照表……………………………………………33第三章 xx 市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀評(píng)估………………………34競(jìng)爭(zhēng)主力店綜合評(píng)估……………………………………………34沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合評(píng)估…………………………………………36集貿(mào)大市場(chǎng)綜合評(píng)估……………………………………………36消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查評(píng)估…………………………………37第四章 xx 市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析…………………40第五章 未來 xx 市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展展望…………………41第六章 市場(chǎng)調(diào)查員工專用問卷調(diào)查分析報(bào)告………42第七章 目標(biāo)顧客有獎(jiǎng)問卷調(diào)查匯總分析報(bào)告………48 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料第八章 周邊店鋪情況調(diào)查匯總表………………………53商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購(gòu)物中心）購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作可行性報(bào)告綱要編制目的： 為項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施提供綱領(lǐng)性文件，指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作，保證項(xiàng)目成功運(yùn)作。綱要編制統(tǒng)籌：主 要 人 員： 綱 要 目 錄第一章 項(xiàng)目名稱………………………………………………………1第二章 項(xiàng)目定位與經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想………………………………1一、項(xiàng)目定位說明…………………………………………………………1經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位…………………………………………………………1經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位……………………………………………2競(jìng)爭(zhēng)策略定位…………………………………………………………2二、經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想……………………………………………………3 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專區(qū)資料三、經(jīng)營(yíng)管理理念簡(jiǎn)述……………………………………………………4四、經(jīng)營(yíng)信條要素…………………………………………………………4第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)特色構(gòu)想………………………………5一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)………………………………………5二、一樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析……………………………………………………6三、二樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析……………………………………………………8四、三樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析……………………………………………………8第四章 項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)程序計(jì)劃………………………………………11一、市場(chǎng)廣告推廣策略…………………………………………………11二、專業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計(jì)劃……………………………