【正文】 ，公共部門可以對(duì)市場(chǎng)無(wú)法有效供給的租賃住房直接接觸。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)有利于抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求，但不利于二手房的市場(chǎng)發(fā)育。在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，對(duì)明顯囤地囤房的房企應(yīng)堅(jiān)決限增信貸供給；在銷售領(lǐng)域，應(yīng)嚴(yán)格限制二套以上的投資、投機(jī)性購(gòu)房信貸。同時(shí)，可在土地出讓初期時(shí)就對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定開(kāi)發(fā)進(jìn)程，同時(shí)在交易時(shí)交出相當(dāng)數(shù)量的開(kāi)發(fā)進(jìn)程保證金，如違反規(guī)定，部分沒(méi)收甚至全部沒(méi)收，嚴(yán)重者可收回土地使用權(quán)。首先，打擊囤地囤房，遏制市場(chǎng)投機(jī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)社會(huì)資金投入生產(chǎn)性領(lǐng)域。國(guó)家一系列調(diào)控政策也將繼續(xù)影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。近期房?jī)r(jià)下行是對(duì)前期房?jī)r(jià)過(guò)高的修正，而且國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。那么，在政府期望、開(kāi)發(fā)商預(yù)期、房地產(chǎn)政策救市與調(diào)控的“換班”，加之老百姓心態(tài)的博弈中，虎年樓市究竟何去何從？而此次是真能“敲山震虎”還是房?jī)r(jià)已然“騎虎難下”？房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)大幅回升，房企提高銷售預(yù)期，受益于2009年樓市銷售火熱，房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)大幅回升，多數(shù)房企銷售收入已創(chuàng)歷史新高。 　　種種跡象表明，虎年伊始，即使面對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一系列的宏觀調(diào)控，開(kāi)發(fā)商也紛紛提高了2010年的銷售任務(wù)，然而在調(diào)控政策頻出、房?jī)r(jià)高企不下的背景下，購(gòu)房者觀望漸濃已是不爭(zhēng)的事實(shí)。A股南方房地產(chǎn)指數(shù)一個(gè)月來(lái)持續(xù)調(diào)整，累計(jì)跌幅近20%。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要求。四季分明，氣候溫和，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。氣候：平頂山市處于暖溫帶和亞熱帶氣候交錯(cuò)的邊緣地區(qū)，具有明顯的過(guò)渡性氣候特征。14′～113176。08′～34176。 項(xiàng)目建設(shè)自然條件平頂山市位于河南省中南部，西依蜿蜒起伏的伏牛山脈，東接寬闊平坦的黃淮平原，南臨南北要沖的宛襄盆地，北連逶迤磅礴的嵩箕山系。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請(qǐng)相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公司進(jìn)行投資全過(guò)程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。因此，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及建議u 本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。 建設(shè)項(xiàng)目的必要性作為新世紀(jì)的建設(shè)工程，規(guī)劃設(shè)計(jì)以高水平、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)為出發(fā)點(diǎn)，充分體現(xiàn)“以人為本”的精神，結(jié)合現(xiàn)代化濱水居住區(qū)發(fā)展趨勢(shì)，以建設(shè)和諧居住區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)近期發(fā)展設(shè)想，協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境條件，合理進(jìn)行功能定位和確定結(jié)構(gòu)形式。四 企業(yè)用人理念 人盡其才，量才適用。二 企業(yè)理念 和諧為本，追求卓越；與時(shí)俱進(jìn)，銳意創(chuàng)新。公司分設(shè)綜合辦公室、開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、合同預(yù)算部、工程部、營(yíng)銷部等部門，公司崗位編制25人，專科以上學(xué)歷22人，并高新誠(chéng)聘有專業(yè)技術(shù)職稱的工作人員17人，其中中級(jí)以上職稱9人。公司位于平頂山市新城區(qū)經(jīng)六路南段（現(xiàn)平頂山金世紀(jì)中學(xué)院內(nèi)），是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售和物業(yè)管理為一體的綜合性企業(yè)。并引入大型生態(tài)皇家園林，凱旋廣場(chǎng)、大型音樂(lè)噴泉和太陽(yáng)神阿波羅雕像，與氣勢(shì)雄偉的凱旋門相呼應(yīng)；林蔭密布的水榭大道，伴著曲水通幽，雕柱畫廊，直通向小區(qū)內(nèi)部。％，％。 水園豪庭房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1項(xiàng)目總論 建設(shè)項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱：“水園豪庭” 項(xiàng)目坐落位置：項(xiàng)目坐落于平頂山市新城區(qū)的中心地段，北依香山，南面是碧波蕩漾的平西湖，西傍150米城市生態(tài)長(zhǎng)廊，東側(cè)緊鄰黃岡中學(xué)河南學(xué)校。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)㎡%㎡%綠化率60%㎡，公共建筑面積5673㎡，社區(qū)內(nèi)小高層景觀公寓、多層花園洋房及TOWNHOUSE住宅齊全，共計(jì)戶數(shù)552戶。 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于新城區(qū)緯二路與經(jīng)七路交匯點(diǎn)，屬平頂山新城區(qū)的中心地段，北依香山，西傍150米超寬城市生態(tài)長(zhǎng)廊，南向碧波蕩漾的白龜山水庫(kù)。 建設(shè)單位概況建設(shè)單位：平頂山市金世紀(jì)地產(chǎn)平頂山市金世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是經(jīng)平頂山市政府批準(zhǔn)，由平頂山金世紀(jì)中學(xué)投資的全資子公司，于2005年12月1日在工商行政主管部門登記注冊(cè)成立。法定代表人關(guān)朝輝，注冊(cè)資本捌佰萬(wàn)元人民幣。一 企業(yè)宗旨 建筑創(chuàng)造境界，誠(chéng)信筑就未來(lái)。三 企業(yè)精神 精明做事，誠(chéng)懇做人。五 企業(yè)發(fā)展策略規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)，全力為城市人民營(yíng)造綠色生態(tài)家園；建設(shè)高質(zhì)量，全力為客戶建造滿意放心房；服務(wù)高效益，全力為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)高效、便捷周到的服務(wù)。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中將貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住生活空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市社區(qū)。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財(cái)務(wù)收益狀況也將會(huì)明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。u 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。因此，開(kāi)發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。u 平頂山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策u 項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料u 項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo)u 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本參數(shù)和指標(biāo)2 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目建設(shè)用地位于平頂山新城區(qū)。地理坐標(biāo)：北緯33176。20′，東經(jīng)112176。45′之間，市區(qū)距省會(huì)鄭州市鐵路里程218公里，公路里程135公里。冷暖空氣交匯頻繁，季風(fēng)氣候特別明顯?！?市政配套條件項(xiàng)目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。3 房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境2009年似乎過(guò)得特別快，樓市也從谷底飆至巔峰，從冰點(diǎn)到沸點(diǎn)，2009年中國(guó)樓市的V型反彈和臨近年關(guān)的政策轉(zhuǎn)向，以及對(duì)于金融海嘯及其后市場(chǎng)低迷的感覺(jué)仿佛仍未退去，給2010年房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)留下很多不確定性。與此相對(duì)，受益于樓市“量?jī)r(jià)齊升”，房地產(chǎn)企業(yè)2010年將普遍迎來(lái)“業(yè)績(jī)豐收”，上市房企2002010年凈利潤(rùn)年均增幅預(yù)計(jì)將達(dá)30%以上。眼下，一場(chǎng)涉及三方角力的大戲已拉開(kāi)帷幕。而受結(jié)算制度的影響，房企2009年的銷售將主要體現(xiàn)在2010年的業(yè)績(jī)中。因此，部分自住型消費(fèi)者開(kāi)始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，2010《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中提出五項(xiàng)建議。這需要規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程。第二，合理控制房地產(chǎn)的信貸結(jié)構(gòu)。第三，改革房地產(chǎn)稅費(fèi)管理機(jī)制，管理重點(diǎn)由交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)。而持有環(huán)節(jié)的監(jiān)管更有利于對(duì)壟斷和投機(jī)行為的制度性遏制。第五，加強(qiáng)國(guó)家房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)與預(yù)警制度的建設(shè)。2010年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格下調(diào)的可能性不大，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策預(yù)期下，房?jī)r(jià)將在調(diào)整中增速趨緩，各月房?jī)r(jià)同比增幅呈現(xiàn)由高到低趨勢(shì)，都市密集區(qū)與區(qū)域性中心城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快。其一，從各項(xiàng)措施的先后次序來(lái)看，保障性安居工程（房地產(chǎn)投資）排在第一位，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)排在第二位，重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)排在第三位，增值稅轉(zhuǎn)型（有助于促進(jìn)企業(yè)固定資產(chǎn)投資）排在第九位，加大金融支持（為投資與基建服務(wù)）排在第十位。相比之下，加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、生態(tài)環(huán)境建設(shè)，加快自主創(chuàng)新與結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高城鄉(xiāng)居民收入排名相對(duì)靠后；其二，這反映了政府在短期內(nèi)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的思路，即外需不能指望，必須刺激內(nèi)需；而內(nèi)需中消費(fèi)短期內(nèi)具有剛性，刺激投資更加立竿見(jiàn)影；投資中又以房地產(chǎn)投資與基礎(chǔ)設(shè)施投資的短期效應(yīng)更加明顯。由此預(yù)計(jì)：2010年上半年，房?jī)r(jià)承接2009年的小幅上升勢(shì)頭，房?jī)r(jià)水平將繼續(xù)有所上升。一些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的小幅上升，將有自住型住房陸續(xù)入市。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)形式 2009年平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況回顧 2009年，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，平頂山市認(rèn)真貫徹落實(shí)中央、省政策措施，保增長(zhǎng)，調(diào)結(jié)構(gòu)，惠民生，實(shí)施保障性安居工程和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，增加保障性住房和普通商品住房市場(chǎng)供給，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，具體表現(xiàn)在： 2．商品房成交增長(zhǎng)明顯。4．二手房交易量增加。隨著新城區(qū)行政中心的全面啟用，絕大部分在舊城區(qū)擁有住房的工作人員也需要安置住房，解決日常生活問(wèn)題。平頂山市財(cái)政收入居全省第三，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到647億元，對(duì)住房消費(fèi)提供了基本支撐。另外，住房貸款作為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也將對(duì)住房消費(fèi)具有重要推動(dòng)作用。而接近88%的被調(diào)查者的家庭人口在24 人以上。：收入狀況2千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù)102123206所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在2000 元/月以上，其中30006000元/月的占到被調(diào)查對(duì)象的六成。：選項(xiàng)現(xiàn)房期房末房所選人數(shù)62144所占百分率%77．517．55數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，%。：價(jià) 位23 千34 千45 千56 千6 千以上所選人數(shù)272018105所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價(jià)位在20004000元/平方米之間的占多數(shù)，20003000元平方米的占33%，30004000 元/平方米的戰(zhàn)25%，合在一起就是說(shuō)，有超過(guò)五成的人可以接受20004000 元/平方米的價(jià)格。：戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復(fù)式結(jié)構(gòu)躍層結(jié)構(gòu)所選人數(shù)37202312645所占百分率%3．758．752528．75157．556．25數(shù)據(jù)分析：%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、%、25%、15%，%。應(yīng)該說(shuō)是比較合理的。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和配套設(shè)施，%和5%。而其余選項(xiàng)選擇所占的比例比較接近。：裝修程度廚衛(wèi)精裝全部精裝毛坯房所選人數(shù)261836所占百分率%45數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對(duì)象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是45%%，較少的人選擇全部精裝，%。：廣告方式電視報(bào)紙電臺(tái)房交會(huì)房地產(chǎn)超市宣傳單互聯(lián)網(wǎng)中介機(jī)構(gòu)已購(gòu)房親友