【正文】 出機制，促使農(nóng)戶自愿永久放棄土地承包權(quán)，從而帶動非農(nóng)就業(yè)人口以及農(nóng)村兼業(yè)人口的承包地流轉(zhuǎn)，促進土地向規(guī)模經(jīng)營集中。六、有利于帶動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，推進農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營項目建設(shè)對推進農(nóng)村承包地（經(jīng)營權(quán)）大規(guī)模流轉(zhuǎn)的條件非常有利。在現(xiàn)有制度框架下，推動農(nóng)村宅基地置換，可采用宅基地置換城鎮(zhèn)住房模式，既增加了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，還獲得了集體性質(zhì)的宅基地所不具備的抵押等權(quán)益。推動農(nóng)村宅基地置換，使農(nóng)民可以通過宅基地置換獲得一筆資本收益，可增強農(nóng)民遷居城市的能力和改善生活條件，也可增加其自身或子女的人力資本投入，從而有利于加快農(nóng)民的轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化，推動社會結(jié)構(gòu)的變遷、進步。除了戶籍限制和公共服務不足等原因之外，農(nóng)村宅基地連同地上房產(chǎn)的退出機制缺失，也是其中的一個重要原因。更重要的是，通過農(nóng)村宅基地置換，政府可以統(tǒng)籌布局城鄉(xiāng)居民點，統(tǒng)籌配置城鄉(xiāng)資源要素，統(tǒng)籌配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，引導人口向中心城市、中心鎮(zhèn)、中心村集聚，有利于提高空間資源的利用效率，有利于推動空間功能的整合開發(fā)，有利于促進空間形態(tài)的優(yōu)化布局，從而促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會的一體化發(fā)展。三、有利于改善農(nóng)村居住環(huán)境，優(yōu)化城鄉(xiāng)空間布局推動農(nóng)村宅基地置換，須連片拆除農(nóng)村破舊房，重新規(guī)劃布局建新房，是農(nóng)村居民點從自然形態(tài)向規(guī)劃形態(tài)的一次跨越。如果同步創(chuàng)新體制機制，開展農(nóng)村住房消費金融服務，啟動農(nóng)村房地產(chǎn)市場，必將成為經(jīng)濟持續(xù)快速增長的強大動力。其中農(nóng)村消費潛力巨大，是擴大內(nèi)需政策的重要著力點之一。這樣，在不新增建設(shè)用地的情況下，積極盤活低效使用的存量建設(shè)用地，并通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤和宅基地復墾，為經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展提供更多的空間，有效緩解日益緊張的土地供需矛盾問題。這種稀缺性不僅表現(xiàn)在土地供給總量與需求總量的矛盾上，還表現(xiàn)在由于土地位置固定性和質(zhì)量差異性導致的一些地區(qū)建設(shè)用地供給的特別稀缺上，土地已成為工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的瓶頸制約。五、本項目經(jīng)初步測算，主要經(jīng)濟指標見表11。四、該項目的建設(shè)完成后，將展現(xiàn)一幅農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展、人居環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務完善、村民生活幸福的社會主義新農(nóng)村的美麗藍圖。項目的建設(shè)對促進開發(fā)區(qū)建設(shè)步伐，對改善和綠化、美化開發(fā)區(qū)的環(huán)境及市容市貌，將起到一定的推動作用?？倛D布置既符合市總體規(guī)劃的要求和區(qū)域的總體布局，又為居民創(chuàng)造了生態(tài)型、花園式的居住條件，技術(shù)方案也是可行的。同時我們注意到，可有效緩解**城鄉(xiāng)住房壓力，同時通過該工程可有效集約利用高效農(nóng)業(yè)用地，也加快了**鎮(zhèn)的發(fā)展。一、項目建成后有一定的經(jīng)濟效益，除了為城市市政建設(shè)作出貢獻和剔除各種因素后，初步測算本項目稅后利潤為55772萬元,％，%，對社會安定及改善居民住宅有較大的貢獻。經(jīng)初步測算，幸福之家項目總投資為165140萬元，其中：前期費用為38681萬元，建安工程費為110488萬元，配套工程費約為3739萬元，基本預備費12233萬元。第七節(jié) 研究主要結(jié)論**，總建筑面積482621平方米，其中：總用地面積482621平方米（），總建筑面積1017740平方米。根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)資料和調(diào)查勘察資料進行本項目的研究。二、要努力提高功能設(shè)計質(zhì)量，整個小區(qū)的布局與住宅設(shè)計應體現(xiàn)以人為本的指導思想，努力提高居住環(huán)境質(zhì)量和滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性的要求；三、要以市場需求為導向，提倡住戶參與精神，多為市場提供適銷對路的安置房，為社會提供多樣化、可選擇、適應性強的經(jīng)濟型住宅；四、要高度重視環(huán)境質(zhì)量和交通組織，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、完善配套設(shè)施和時代精神風貌的城市居民住宅；五、本報告的編制要符合國家、省、市有關(guān)文件規(guī)定精神，要符合**市城市總體規(guī)劃及有關(guān)要求，本著“求實、可靠、科學、合理”的原則進行研究。第四節(jié) 編制依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》；《**省人民政府關(guān)于切實加強食品安全工作的實施意見》；**市委、市政府主要領(lǐng)導對**提出的《企業(yè)在擴大生產(chǎn)規(guī)模的同時，一并考慮改善職工住房條件》的精神；飲食建筑設(shè)計規(guī)范 JGJ6489；《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》 (1986年3月)；《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》 (1987年3月)；《給排水工程結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500692002；《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500032001；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJl687；《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJl4090；1《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2005年本)》（國家發(fā)改委第40號令）；1《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》 （2006年修訂）；1《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》 （發(fā)改環(huán)資〔2004〕2505號；1QBJS 52005《輕工業(yè)建設(shè)項目可行性研究報告編制內(nèi)容深度規(guī)定》；1《**市城市總體規(guī)劃》 （20032020）；1國家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號文發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；1建設(shè)單位提供的其它有關(guān)數(shù)據(jù)及資料。**酒都職工生活小區(qū)作為一項工程配套安置職工生活小區(qū)，建筑面積482621平方米，可有效緩解**市城鄉(xiāng)居民居住的壓力，同時通過該工程可有效集約利用高效農(nóng)業(yè)用地，進一步加快**鎮(zhèn)的發(fā)展。為了進一步提升**房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2008年10月30日**市政府出臺了《促進中心城市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展政策規(guī)定實施細則》。應該說中國經(jīng)濟此一輪的快速增長，很大程度上得益于房地產(chǎn)行業(yè)的崛起。 第三節(jié) 項目建設(shè)的由來房地產(chǎn)行業(yè)已成為中國新的經(jīng)濟增長點，并且在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要位置。公司經(jīng)**省人民政府蘇政復[2002]155號文批準，在**省工商行政管理局注冊登記取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。1997年5月經(jīng)**省政府批準改制為國有獨資公司，更名為**集團有限公司。1979年4月恢復原廠名。1954年被華東行政委員會列為重點企業(yè)。1951年9月，改名為蘇北行署專賣事業(yè)公司**酒廠。**酒廠股份有限公司的前身**酒廠始建于1949年7月，原名淮海貿(mào)易公司三分公司**槽坊。企業(yè)營業(yè)執(zhí)照核準的經(jīng)營范圍有：**系列白酒的生產(chǎn)、加工、銷售，自營和代理銷售各類商品和技術(shù)的進出口（國家限制公司經(jīng)營或禁止進出口的商品和技術(shù)除外），糧食收購。建設(shè)規(guī)模：，總建筑面積482621平方米其中：總用地面積482621平方米（），總建筑面積1017740平方米。酒廠職工生活小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 酒廠職工生活小區(qū)工程項目可行性研究報告 目　　　錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項目名稱及建設(shè)地點 1第二節(jié) 建設(shè)單位基本情況 2第三節(jié) 項目建設(shè)的由來 3第四節(jié) 編制依據(jù) 4第五節(jié) 項目研究原則 5第六節(jié) 研究主要內(nèi)容 6第七節(jié) 研究主要結(jié)論 7第二章 項目建設(shè)的必要性及產(chǎn)業(yè)政策 10第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性 10第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 13第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 14第一節(jié) 項目建設(shè)規(guī)模 14第四章 建設(shè)條件 14第五章　工程技術(shù)方案 16第一節(jié) 工程概況 16第二節(jié) 工程方案設(shè)計目標 17第三節(jié) 方案設(shè)計思想 18第四節(jié) 總平面設(shè)計 19第五節(jié) 住宅設(shè)計 23第六節(jié) 農(nóng)貿(mào)市場設(shè)計 25第七節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計 29第八節(jié) 給排水工程 30第九節(jié) 電氣設(shè)計 31第十節(jié) 弱電設(shè)計 31第十一節(jié) 采暖空調(diào)系統(tǒng) 32第六章　生態(tài)環(huán)境、消防 32第一節(jié) 生態(tài)環(huán)境 32第二節(jié) 消防防范 38第三節(jié) 質(zhì)量安全 39第七章 節(jié)能 40第一節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范 40第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標分析 41第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 42第八章 物業(yè)管理 49第九章 進度安排 50第十章 工程招投標 51第一節(jié) 編制依據(jù) 51第二節(jié) 招標的基本情況 51第三節(jié) 招標初步方案 52第十一章 投資估算與資金籌措 53第一節(jié) 投資估算編制依據(jù) 53第二節(jié) 資金籌措 55第十二章 財務評價 55第一節(jié) 財務預測 55第二節(jié) 風險分析 58第十三章 社會評價 60第十四章 結(jié)論與建議 61第一節(jié) 結(jié) 論 61第二節(jié) 問題與建議 62總 論第一節(jié) 項目名稱及建設(shè)地點項目名稱： 酒廠職工生活小區(qū)建設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容：小區(qū)西側(cè)設(shè)置水景，小區(qū)設(shè)置低密度住宅、多層及高層住宅，小區(qū)內(nèi)設(shè)施應與小區(qū)規(guī)模相配套。以120平方米左右的經(jīng)典戶型為主，其余為90平方米的小戶型和部份大戶型。地上建筑面積830840平方米（低層住宅建筑面積4500平方米，多層住宅建筑面積239040平方米，小高層（11，14F）建筑面積246840平方米），高層住宅18F建筑面積287280平方米，會所、物管建筑面積1700平方米，幼兒園建筑面積1920平方米，配套商業(yè)建筑面積186900平方米，地下建筑面積186900平方米（不計入容積率）項目總投資：165140萬元建 設(shè) 期：建設(shè)地點：某鎮(zhèn)籌建單位：**酒廠股份有限公司第二節(jié) 建設(shè)單位基本情況**酒廠股份有限公司為股份有限公司，企業(yè)法定注冊地址：**省某中大街118號，注冊資本：45000萬元人民幣，法人代表為先生。**酒廠股份有限公司位于**北部酒都**鎮(zhèn)，東臨淮郡，西障彭城，北依大運河，南臨洪澤湖，連（連云港）霍（霍爾果斯）高速公路宿淮鹽段穿境而過，并與寧淮、京滬、京福高速相接，交通暢達，酒業(yè)興旺，市場繁榮。建國后，改稱蘇北淮陰區(qū)酒類專賣事業(yè)公司**制酒廠。1953年4月，經(jīng)**省人民政府工業(yè)廳（辦）字1481號文批準，改稱為地方國營**酒廠。1968年3月易名為地方國營泗陽縣**酒廠革命委員會。1986年8月經(jīng)**省工商局批準改名為**酒廠。2002年，以**集團有限公司作為主要發(fā)起人，聯(lián)合上海海煙物流發(fā)展有限公司，南通綜藝投資有限公司，上海捷強煙草糖酒（集團）有限公司等法人單位和部分高管人員，共同發(fā)起設(shè)立**酒廠股份有限公司。注冊資本9000萬元人民幣, 2002年12月28日在南京宣布成立，是一家以**系列白酒的生產(chǎn)、加工、銷售為主營業(yè)務的國家大型企業(yè)和食品工業(yè)百強企業(yè)，現(xiàn)占地面積875畝，擁有職工3715人。為了促進經(jīng)濟增長，政府也是出臺了相當多的積極的財政政策和相對寬松的貨幣政策，在這種背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成長了起來。因為房地產(chǎn)涉及的相關(guān)行業(yè)眾多，上可以到鋼材、水泥、木材等建筑材料，下可以到家具、家電、運輸、汽車等行業(yè)，以及由此而帶動的建筑設(shè)計、裝璜設(shè)計、展覽展示、銀行貸款等多種類型的服務業(yè)。我們注意到，該工程是土地整理及利用的綜合工程，是開發(fā)區(qū)政府貫徹省委、省政府要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進集中居住，集約利用土地，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的一項重要內(nèi)容。為進一步做好項目的前期論證工作和項目的審批需要，建設(shè)單位現(xiàn)委托我公司編制該項目可行性研究報告。 第五節(jié) 項目研究原則根據(jù)**市總體規(guī)劃以及市規(guī)劃局的批示意見，結(jié)合中華人民共和國國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）、國家建設(shè)部《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點與技術(shù)導則》文件精神，并對職工生活小區(qū)建設(shè)項目的可行性研究作了多次調(diào)查、資料收集和分析工作后，確定本可行性研究報告研究的原則如下：一、加強住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的觀念，全面提高住宅小區(qū)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、治污的總體水平，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的統(tǒng)一。第六節(jié) 研究主要內(nèi)容根據(jù)市政府和市有關(guān)部門的批示意見，分析了可能的情況，進行了方案的比較。研究的主要內(nèi)容包括：一、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容；二、工程建設(shè)條件；三、工程技術(shù)方案；四、生態(tài)環(huán)境；五、工程估算及資金籌措；六、效益分析；七、敏感性分析；八、盈虧平衡分析；九、風險分析；十、環(huán)境影響評價；十一、社會效益評價；十二、建設(shè)計劃。地上建筑面積830840平方米（低層住宅建筑面積4500平方米，多層住宅建筑面積239040平方米，小高層（11，14F）建筑面積246840平方米），高層住宅18F建筑面積287280平方米，會所、物管建筑面積1700平方米，幼兒園建筑面積1920平方米，配套商業(yè)建筑面積186900平方米，地下建筑面積186900平方米（不計入容積率）。總投資估算詳見附表1，總投資構(gòu)成餅圖詳見附表2。在建設(shè)資金落實并實現(xiàn)預期建設(shè)和銷售的條件下，經(jīng)財務評價是可行的。二、總平面布局合理、新穎，外部環(huán)境優(yōu)美。三、本項目的實施，是落實市委、市政府的重大戰(zhàn)略決策的需要。本項目的實施對加快城市建設(shè)，改善開發(fā)區(qū)景觀，改善居民生活條件，保證社會穩(wěn)定，促進開發(fā)區(qū)建設(shè)具有積極的意義。該項目建設(shè)將充分反映，在推進農(nóng)房建設(shè)、改善農(nóng)民居住環(huán)境中，必須堅持以發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌規(guī)劃、尊重農(nóng)民意愿，建立創(chuàng)新機制，協(xié)調(diào)好相關(guān)關(guān)系，努力建設(shè)一個生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、自然人文特色彰顯的農(nóng)村新社區(qū)。**酒都職工生活小區(qū)建設(shè)工程主要經(jīng)濟指標表表11序號指 標 名 稱主 要 內(nèi) 容備注1總用地面積約482621平方米2總建筑面積1017740平方米地上建筑面積830840平方米低層住宅4500平方米多層住宅239040平方米小高層246840平方米高層住宅287280平方米會所、物管1700平方米幼兒園1920平方米配套商業(yè)49560平方米地下建筑面