【正文】 活動用19攝像機1部5000500020數(shù)碼相機1部5000500021音響1套200002000022彩電29寸1臺3000300023交通車1輛10000010000024宿舍寢具52套5002600025廚房裝備用具1套4000040000小計296220三、清潔綠化工具序號名稱數(shù)量單價合計(元)用途或備注1吸塵機1臺150015002剪草機1臺340034003綠籬修剪機1臺180018004機動噴霧器1臺200020005手動噴霧器2臺501006垃圾車3部100030007綠化清運車1臺1651658樓層垃圾桶158個5079009果皮箱20個3060010清潔工具9套300270011綠化工具1套500500小計23665四、維修工具序號名稱數(shù)量單價合計用途或備注1電焊機1臺8008002切割機1臺150015003手提砂輪機1臺2602604疏通機1臺3503505沖擊鉆1臺150015006手電鉆1臺5005007潛水泵1臺1200120084M鋁合金梯1部15015091部120120102部11022011電工工具1套60060012管道工工具1套909013木工工具1套30030014瓦工工具1套20020015高空作業(yè)工具1套1000100016空調(diào)工工具1套1000100017常用材料備件1批1000010000小計19790五、治安、交通、消防管理裝備序號名稱數(shù)量單價合計用途或備注1無線對講系統(tǒng)1套10002500025機2警棍10根303003警示牌25塊10025004車輛減速駁16塊1000160005消防云梯1套150015006推車式1211滅火器2套100020007消防斧頭2把501008專用消防扳手2把30609防毒面具20套120240010鋼盔20套100200011消防靴20套80160012手提式1211滅火器200支2004000013訓(xùn)練器材1套1000010000小計103460物業(yè)管理經(jīng)費及相關(guān)測算WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN一、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費收費原則：嚴(yán)格按照鐵嶺市物業(yè)管理行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)收取；按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收取；定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。大專中級電梯工1人電器技術(shù)員1負(fù)責(zé)小區(qū)全部供配電設(shè)備和消防設(shè)施的驗收和檢測，定期進行維修和搶修工作。垃圾清運及消殺員1負(fù)責(zé)室內(nèi)、地下室、外圍除“四害”工作，二次供水水池清洗、加藥。高中助理醫(yī)師1人園藝技工人室內(nèi)保潔員6負(fù)責(zé)小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內(nèi)公共設(shè)施、電梯內(nèi)外、天面日常保潔。 地面巡邏3負(fù)責(zé)小區(qū)的巡視和治安。(1人/班)道口6負(fù)責(zé)小區(qū)2個出入口的治安和車輛進出(發(fā)卡等)。大專助理經(jīng)濟師助理1協(xié)助隊長負(fù)責(zé)小區(qū)的管理。本科2名大專5名工程師1人高級電工3人中級技工3人維修工6負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護及業(yè)主室內(nèi)有償維修服務(wù)，前期主要是負(fù)責(zé)保修服務(wù)。（二） 工程技術(shù)組人員(16人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)網(wǎng)絡(luò)工程師1分管小區(qū)計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)站和家庭智能化系統(tǒng)建設(shè)、維護、運行等工作。大專助理會計師飲事員2負(fù)責(zé)管理處膳食和食堂的管理。24應(yīng)急反應(yīng)速度接到信息后90秒模擬測試應(yīng)急反應(yīng)分隊由巡邏人員組成,受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉物業(yè)內(nèi)任一治安角落,在接到信息后,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊及時到達(dá)現(xiàn)場處理。22綠化完好率95%99%╳100%∑完好綠化覆蓋面積∑區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護隊伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，確保物業(yè)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率99%∑培訓(xùn)合格數(shù) 100%∑參加培訓(xùn)數(shù)加強培訓(xùn)力度，并對培訓(xùn)過程進行有效的監(jiān)控和檢查。17違章發(fā)生率1‰‰╳1000%0∑違章發(fā)生次數(shù)∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。自行車、摩托車、汽車被盜率1‰1‰∑車輛總被盜數(shù)∑物業(yè)登記車輛總數(shù) ╳1000‰15消防設(shè)施設(shè)備完好率98%99%∑消防設(shè)備完好數(shù)╳100%∑消防設(shè)備數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。12停車場、單車棚完好率95%96%∑完好數(shù) 100%∑停車場、車棚總數(shù)100%13路燈完好率95%99%∑完好路燈盞數(shù) ∑區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)14物業(yè)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰1‰∑案件發(fā)生次數(shù)∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù) ╳1000‰實行24小時保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。100%11道路完好率95%96%∑完好道路面積 ∑區(qū)內(nèi)道路總面積落實責(zé)任人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進行日常巡視、檢修和定期維護保養(yǎng)，由維修工監(jiān)督執(zhí)行，各主管配合檢查落實。9公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率98%∑完好數(shù) 100%∑公共設(shè)施、雕塑總數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。7化糞池、雨水井、污水井完好率99%∑化糞池、雨水井完好數(shù)100%∑化糞池、雨水井總數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。5維修工程質(zhì)量回訪率100%100%∑維修租戶滿意人數(shù)∑維修租戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時征求意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量?！疲▓蟾嫫隍炇砧b定的單位工程建筑面積）100%分項監(jiān)督，工程維護處嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行24小時維修制度。2房屋零修、急修及時率99%100%100%∑及時完成的次數(shù)∑零修、急修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。總的房屋建筑面積100%采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標(biāo)準(zhǔn)，在淺水灣住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾：管理合同生效后，淺水灣住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗收交付使用一年內(nèi)達(dá)到鐵嶺市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；三年內(nèi)達(dá)到省級或國家級物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。除此之外我們將在淺水灣實施更多的特色服務(wù)：車輛管理采取人車分流、IC卡和車輛圖像自動識別；社區(qū)文化挖掘傳統(tǒng)功能，突出多樣化、個性化。我公司的管理體系已相當(dāng)科學(xué)、完善，在淺水灣的日常管理上，我們將嚴(yán)格按公司ISO900質(zhì)量管理體系進行運作。利用小區(qū)智能化設(shè)備、設(shè)施，管理處在淺水灣建立物業(yè)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，并通過公司辦公自動化系統(tǒng)的支持，管理處將實施數(shù)字化管理與服務(wù)。建數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理與服務(wù)淺水灣是一個智能化設(shè)備比較齊備的小區(qū)，淺水灣智能化設(shè)施主要由小區(qū)寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。二是對各級服務(wù)人員實行“首問責(zé)任制”，管理處規(guī)定：管理處任何人員，接到業(yè)主的信息，不論時間、地點、事由，均要在最短的時間內(nèi)給業(yè)主有效的解決或指引，否則責(zé)任均由第一個接到信息者負(fù)責(zé)。一是在管理處設(shè)置綜合服務(wù)中心，實施一站式管理，讓業(yè)主的入住裝修、日常費用繳交、投訴處理均可在綜合服務(wù)中心一次性全部完成?！白鹬貥I(yè)主的需求和期望，提供業(yè)主期待的服務(wù)”是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務(wù)的理念和質(zhì)量方針，“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”是我們管理新思路的集中體現(xiàn)。 物業(yè)管理思路WUYEGUANLISILU數(shù)字化社區(qū) 零距離服務(wù)——淺水灣物業(yè)管理思路淺水灣是一個高規(guī)格、高檔次的住宅小區(qū)，居住的人員具有較高的文化素養(yǎng)和生活品位。家居智能安防系統(tǒng)、燃?xì)膺h(yuǎn)程抄表、閉路監(jiān)控、停車場和門禁“一卡通”、離線式電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)等智能設(shè)施一應(yīng)俱全。綠化率大于35%，配套有地下停車場約 平方米，共 個車位；有幼兒園、會所、社區(qū)健康服務(wù)中心文化動站、老年活動中心、居委會等多種配套設(shè)施。鐵嶺淺水灣物業(yè)管理實施方案方案目錄FANGANMULUu 方案編制說明……………………………………………………… 1u 物業(yè)概況…………………………………………………………… 2u 物業(yè)管理思路……………………………………………………… 5u 管理目標(biāo)和分項指標(biāo)……………………………………………… 8u 機構(gòu)設(shè)置和人員配備……………………………………………… 11u 物質(zhì)裝備計劃 …………………………………………………… 15u 物業(yè)管理費用及相關(guān)測算 ……………………………………… 21u 管理措施…………………………………………………………… 33u 員工培訓(xùn)…………………………………………………………… 55u 淺水灣銷售、招商配合構(gòu)想………………………………………… 57方案編制說明FANGANBIANZHISHUOMING一、依據(jù)《鐵嶺市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《條例》)及其實施細(xì)則以及國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；二、根據(jù)委托方提供的及我公司目前所了解的關(guān)于“淺水灣”建筑特點、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料；三、我公司管理制度及ISO9000質(zhì)量體系規(guī)定；四、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗。物業(yè)概況 WUYEGAIKUANG淺水灣位于，占地面積平方米，總建筑面積1053200平方米，共有住房6868套。淺水灣鋪設(shè)了先進的光纖通信系統(tǒng)，采用先進的局域網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)寬帶高速上網(wǎng)服務(wù)。先進的智能化配套設(shè)施，使住戶盡享高科技、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)帶來的安全舒適的生活。該小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建筑上較之以前均有新的突破，所以，在物業(yè)管理上，我們將根據(jù)淺水灣的綜合情況，進行新的突破。建立服務(wù)平臺，為業(yè)主提供零距離服務(wù)建服務(wù)平臺，為業(yè)主提供零距離服務(wù)是公司針對淺水灣獨特的智能化、網(wǎng)絡(luò)化、科技化硬件條件，而設(shè)計的獨特服務(wù)。綜合服務(wù)中心與前端服務(wù)中心、一線服務(wù)人員、數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)構(gòu)成一個系統(tǒng)服務(wù)體系，是管理處服務(wù)的神經(jīng)中樞。三是利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)增加服務(wù)、溝通渠道，通過寬頻網(wǎng)絡(luò)將我們的服務(wù)與業(yè)主的需求無時無刻聯(lián)系在一起，無論業(yè)主在任何場地，只要他愿意可隨時滿足他的物業(yè)管理服務(wù)需求。良好的硬件條件是建立數(shù)字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現(xiàn)有的硬件條件，把淺水灣建設(shè)成一個數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理。通過家庭數(shù)據(jù)控制終端對淺水灣所有家庭進行安全監(jiān)控、自動抄送水電氣三表數(shù)據(jù)；通過電子巡更系統(tǒng)方式，隨時了解保安人員的執(zhí)勤情況；通過可視對講系統(tǒng)可以直接觀看來訪者并與之通話；通過小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)大門、電梯、公共場所、地下停車場等處進行全天候監(jiān)視，并將數(shù)據(jù)進行存儲處理；通過停車場管理系統(tǒng)的IC卡和車輛圖像自動識別，對出入小區(qū)車輛實行智能化管理；通過使用具有住戶身份識別、車輛進出識別、門禁開啟、社區(qū)消費功能的小區(qū)“一卡通”，實施個性化管理；實施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務(wù)”是一個系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實施規(guī)范管理是基礎(chǔ)保障。為讓淺水灣的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，在淺水灣實施ISO9000質(zhì)量管理體系的同時，將在社區(qū)逐步推行實施ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系、OHSAS18000安全管理質(zhì)量體系，讓淺水灣的業(yè)主享受更高檔次的服