【正文】 們分別是：天津順馳物業(yè)管理有限公司，天津天孚物業(yè)管理有限公司，天津市房信物業(yè)發(fā)展有限公司，天津市安華物業(yè)有限公司。競爭對手之間的采取的動態(tài)競爭的行為具有極高的頻率，力度大，極富攻擊性。它們給天津市物業(yè)管理帶來先進管理思想和方法，同時也造成激烈的競爭。目前，天津市場的物業(yè)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)除XX外還有5家，天津市一級資質(zhì)等級的物業(yè)管理公司有近20家，二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司有40家左右。此外，買方的談判能力還包括業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)提供的各種要求，有的是合理合法的，應(yīng)虛心接受，認(rèn)真改進有關(guān)工作。然而，物業(yè)管理買方的談判能力卻是必須認(rèn)真面對的問題。還有，獲得雇員的勞動力市場也是一個重要的供方。當(dāng)然，有些物業(yè)管理公司擁有自已的專業(yè)服務(wù)公司，它們之間的關(guān)系不是完全的市場交易關(guān)系。買方和供方談判能力集中表現(xiàn)對物業(yè)管理費用定價和專業(yè)服務(wù)費用定價上。對于天津市物業(yè)管理企業(yè)，面臨的替代威脅主要是人們對新式住宅要有新的物業(yè)管理模式，同時由于許多房產(chǎn)開發(fā)商對小區(qū)運用了高端技術(shù)（包括設(shè)備設(shè)施、新型材料），這將導(dǎo)致出現(xiàn)維護高端物業(yè)的新型專業(yè)物業(yè)服務(wù)。這些公司正在積極地全方位地開拓天津市場，在物業(yè)中介、物業(yè)評估、市場調(diào)查及研究、物業(yè)管理/設(shè)施管理、城市規(guī)劃及工程管理服務(wù)等各個方面都可以看到這些公司的名字。進入威脅主要來源于外地的物業(yè)管理企業(yè)。綜合以上5點，物業(yè)行業(yè)的整體進入壁壘較低。（5）差異化，整個物業(yè)行業(yè)中，各物業(yè)公司雖然在服務(wù)理念，企業(yè)文化等方面存在一定程度的差異化。國家對企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定都有嚴(yán)格的具體的指標(biāo)規(guī)定。（3）經(jīng)驗，物業(yè)管理的經(jīng)驗相對來物業(yè)企業(yè)來說很重要，一個有好的經(jīng)驗的物業(yè)公司可以非常合理的、正確的處理解決客戶的相關(guān)問題。進入壁壘：（1）物業(yè)行業(yè)從總體來說，規(guī)模經(jīng)濟的作用不是很明顯。從目前來看，整個物業(yè)行業(yè)的利潤率較低，2003年。國家現(xiàn)在將物業(yè)管理作為保證人民安居樂業(yè)，社會穩(wěn)定的必要手段，國家大力提倡物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。截至2002年底，全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％，深圳等經(jīng)濟發(fā)達城市已達95％，全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過兩萬家，從業(yè)人員超過230萬人。天津目前雖然高收入人群很多，但是也有相當(dāng)一部分的下崗人員，這些大量的下崗工人為物業(yè)管理這種勞動密集型的行業(yè)提供了豐富的勞動力。2003年天津?qū)嵤┪飿I(yè)管理的房產(chǎn)總面積已達８０１０萬建筑平方米，其中住宅面積６６６７萬建筑平方米，占全市住宅存量的５６％。按照一般規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)此時的發(fā)展即使出現(xiàn)起伏，也是短幅振蕩，總體呈現(xiàn)上升趨勢。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，天津逐漸成為跨國公司投資和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要據(jù)點，商業(yè)機會增多，從而導(dǎo)致寫字樓，商業(yè)樓需求數(shù)量的大量增加。%；，%；，%。17 / 21戰(zhàn)略研究報告天津大學(xué)管理學(xué)院 目 錄目 錄 i第一部分 宏觀環(huán)境分析 1第二部分 行業(yè)狀況分析 2行業(yè)總體分析 2競爭對手分析 4與主要競爭對手及相似企業(yè)的綜合比較 8第三部分 XX企業(yè)內(nèi)部分析 11XX物業(yè)的優(yōu)勢 11XX物業(yè)的劣勢 11XX物業(yè)的機會 12XX物業(yè)的組織場分析 13第四部分 XX物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 14第五部分 戰(zhàn)略實施措施 15第六部分 相關(guān)保證措施 19第一部分 宏觀環(huán)境分析目前國家中央工作的重點是經(jīng)濟發(fā)展和保持社會穩(wěn)定，隨著改革開放的深入，國家的經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，人民的生活水平普遍提高，商品房市場異常活躍。%，%；，%，其中：，%，%。天津作為4大直轄市之一，是北方重要的經(jīng)濟中心城市，而且還處于環(huán)渤海地區(qū)的中心，港口、碼頭優(yōu)勢突出，在最近幾年的中國最具活力、人均產(chǎn)值，人均收入等的城市排名中，天津的排名都在前列。從大的宏觀環(huán)境來看，天津經(jīng)濟發(fā)展處于快速增長的上升區(qū)間。從物業(yè)管理的角度來看，天津?qū)嵤┪飿I(yè)管理的項目已達１６００多個，物業(yè)管理企業(yè)達６７３家，從業(yè)人員５萬余人，營業(yè)收入突破１０億元。全市已形成住宅小區(qū)物業(yè)管理健康、持續(xù)發(fā)展，商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校、工業(yè)倉儲等非住宅物業(yè)管理全面發(fā)展的新格局。第二部分 行業(yè)狀況分析行業(yè)總體分析隨著住房制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)管理這一新興行業(yè)進入了一個迅速蓬勃發(fā)展的時期。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)發(fā)揮了積極的作用。隨著國家立法的完善，整個物業(yè)管理行業(yè)開始從無序和混亂走向規(guī)范和成熟。整個行業(yè)面臨著一個大發(fā)展的機遇和挑戰(zhàn)。（2）物業(yè)行業(yè)進入市場的資金成本較低。（4）從物業(yè)行業(yè)的法規(guī)限制來說，國家對于從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有相關(guān)的資質(zhì)要求，國家規(guī)定物業(yè)企業(yè)只有達到相應(yīng)的資質(zhì)才能提供相應(yīng)的服務(wù)。但是，一些小的專業(yè)化的物業(yè)公司可以通過為大的物業(yè)企業(yè)進行外包服務(wù)來進入相應(yīng)的市場。但是，整個行業(yè)的技術(shù)含量不高，差異化相比其他行業(yè)來說，各個公司之間比較容易模仿，各個物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容基本上是相同或相似的，所以差異化不是很明顯。物業(yè)公司面臨著潛在的市場進入者的威脅。隨著外地物業(yè)管理企業(yè)大規(guī)模進入天津市場，尤其是境外和我國南方深圳、廣州等起步早的地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，相對而言，它們具備比較豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，物業(yè)管理的手段也更加先進。替代威脅主要來源于近年來的房地產(chǎn)發(fā)展比較迅速，各種各樣的物業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的細(xì)分程度越來越高，相應(yīng)的物業(yè)管理市場也是多樣化的。當(dāng)前，物業(yè)管理正在興起一系列新概念――零干擾服務(wù)、氛圍管理、個性化服務(wù)、“管理報告”制、產(chǎn)學(xué)聯(lián)手、I拖N管理、打分制、一卡制、噪音等約束性管理、會所安排等，如何應(yīng)對這些新變化、向業(yè)主們提供適當(dāng)?shù)姆?wù)是天津市物業(yè)管理企業(yè)降低替代威脅首先需要考慮的問題。以住宅為例，物業(yè)管理公司與提供服務(wù)的買