【正文】 鏈經(jīng)濟(jì)，加快產(chǎn)業(yè)集群化的進(jìn)程。這個(gè)麻袋就是園區(qū)的邊界，土豆就是我們招商引資來的企業(yè)，我們一打開麻袋，里面的土豆都是散的，缺乏有機(jī)關(guān)聯(lián)。從現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)空間組織形態(tài)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展一般要經(jīng)歷園區(qū)化、鏈?zhǔn)桨l(fā)展和集群化三個(gè)階段。各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前已經(jīng)成為各地加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，其在產(chǎn)業(yè)、出口和利用外資等方面的集聚效應(yīng)日益顯著。其主要設(shè)施包括辦公區(qū)、售后維修區(qū)、倉儲(chǔ)作業(yè)區(qū)、回收處理中心、生活服務(wù)區(qū)。其主要設(shè)施包括電子交易結(jié)算中心、電子信息中心、物流配送中心、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)權(quán)商鋪、會(huì)務(wù)酒店、公寓以及餐飲娛樂設(shè)施。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者、獨(dú)立顧問等只需要開發(fā)好培訓(xùn)課程。由地方政府或產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商，負(fù)責(zé)園區(qū)的開發(fā)和管理運(yùn)營，吸引多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)入駐園區(qū)，以動(dòng)態(tài)的，短期的培訓(xùn)項(xiàng)目主，也可以是半年左右的集訓(xùn)。園區(qū)物業(yè)一般為產(chǎn)權(quán)式公寓房、獨(dú)棟辦公房、商業(yè)及生活配套設(shè)施。科技商務(wù)社區(qū)以吸納創(chuàng)新型的研發(fā)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)和企業(yè)總部為主，內(nèi)部工作環(huán)境優(yōu)越，服務(wù)配套設(shè)施完善，可以通過內(nèi)部技術(shù)研討會(huì)、企業(yè)家沙龍等公共活動(dòng)，更好地活躍區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新氛圍。而以研發(fā)服務(wù)、專門設(shè)計(jì)服務(wù)、倉儲(chǔ)物流服務(wù)、信息及數(shù)據(jù)處理等為主要內(nèi)容的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更是在經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化中扮演著重要角色，也為次級(jí)城市、次城市區(qū)域的跨越式發(fā)展提供了契機(jī)。而有一部分區(qū)位敏感度較低（區(qū)位熵大于1）的產(chǎn)業(yè)，如研發(fā)服務(wù)、專門設(shè)計(jì)服務(wù)、倉儲(chǔ)物流服務(wù)、信息及數(shù)據(jù)處理等，更適合形成各種形式的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是地方推動(dòng)服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要抓手。服務(wù)業(yè)的工業(yè)化，催生了現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的和出現(xiàn)和發(fā)展，一是來自對(duì)城市原有服務(wù)業(yè)較集中區(qū)域的重新規(guī)劃；二是來自地方政府或產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商策劃的主題園區(qū)。服務(wù)業(yè)集聚是指在服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)相互關(guān)聯(lián)(互補(bǔ)、競(jìng)爭(zhēng))企業(yè)與機(jī)構(gòu)在一定地域內(nèi)聚集，形成上、中、下游結(jié)構(gòu)完整、充滿創(chuàng)新活力的有機(jī)體系。與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)相比，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)一方面是指突出體現(xiàn)了知識(shí)含量比較高，尤其是基于信息技術(shù)的發(fā)展，以高新技術(shù)為支撐的服務(wù)業(yè)，即知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)；另一方面是指隨著某種經(jīng)濟(jì)或社會(huì)活動(dòng)中某局部功能的需求不斷擴(kuò)大，以致專業(yè)化運(yùn)作的成本優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)得以體現(xiàn)，從營運(yùn)主體中分離出來，形成專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，即一些專業(yè)服務(wù)和新興服務(wù)業(yè)。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長的過程本身是一個(gè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的過程，隨著人均GDP的增加，服務(wù)業(yè)在GDP中的比重不斷上升，但中國服務(wù)業(yè)的增長速度明顯慢于GDP增長速度，在中國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，由于收入分配差距的過于顯著和存在著一個(gè)絕對(duì)數(shù)字龐大的相對(duì)富裕階層，支撐著一些奢華型服務(wù)業(yè)的畸形發(fā)展，中低收入階層所需求的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的基本性需求服務(wù)業(yè)無法得到充分的發(fā)展，因此，服務(wù)業(yè)的有效供給相對(duì)不足，中國巨大的收入差距導(dǎo)致服務(wù)業(yè)比重在收入快速增長的同時(shí)，沒有獲得明顯的提高；2005年第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，%，%仍有很大差距；中國服務(wù)業(yè)的發(fā)展差距在于：一是服務(wù)業(yè)比重偏低；二是服務(wù)結(jié)構(gòu)扭曲和升級(jí)速度緩慢，特別是以信息化為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展緩慢；三是服務(wù)貿(mào)易國際競(jìng)爭(zhēng)力弱；究其原因，既有基礎(chǔ)薄弱，服務(wù)消費(fèi)供給不足的因素，也有服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄和消費(fèi)能力低下的因素，而更主要的原因在于：經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略思維的固化和調(diào)節(jié)政策的失靈。項(xiàng)目不確定性分析。市場(chǎng)環(huán)境分析。逐一回答該項(xiàng)目的投資者何以獨(dú)具慧眼進(jìn)軍工業(yè)品產(chǎn)業(yè)；何以在長三角、在昆山開發(fā)、建設(shè)工業(yè)品博覽交易中心等疑問，順理成章地得出兩個(gè)結(jié)論：選擇長三角開發(fā)建設(shè)工業(yè)品博覽交易中心是市場(chǎng)的迫切需要；選擇昆山是因?yàn)槔ド骄C合成本最低，綜合效益最好；本報(bào)告充分發(fā)掘昆山在“長三角經(jīng)濟(jì)圈“中有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目有效資源、市場(chǎng)前景及公司操控能力三位一體進(jìn)行綜合考慮，并對(duì)方案作出初步投資估算。核心業(yè)態(tài)設(shè)置無機(jī)機(jī)電、機(jī)械設(shè)備、IC產(chǎn)業(yè)、電子電器、光伏產(chǎn)業(yè)、工業(yè)原料、生產(chǎn)設(shè)備、汽車零件等。昆山美吉特工業(yè)品博覽交易中心可行性研究報(bào)告 本報(bào)告旨在對(duì)項(xiàng)目作出常規(guī)可行性研究；由于本項(xiàng)目主要開發(fā)建設(shè)面向國際市場(chǎng)、以國際工業(yè)品博覽交易為主軸的商貿(mào)交易平臺(tái)，并配套一流的服務(wù)配套設(shè)施，包含：國際工業(yè)品博覽館、國際會(huì)議中心、國際工業(yè)品精品展示館、總部辦公基地、倉儲(chǔ)物流配送中心、研發(fā)中心、質(zhì)檢中心、教學(xué)培訓(xùn)基地、星級(jí)酒店、餐飲娛樂、國際服務(wù)公寓、高檔住宅社區(qū)等。打造一個(gè)工業(yè)品采購、物流、銷售與服務(wù)四位于一體的綜合性供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)。有別于傳統(tǒng)的、單一的工業(yè)品專業(yè)市場(chǎng)，在工業(yè)品行業(yè)現(xiàn)狀、國家政策、市場(chǎng)等諸多有利因素的作用下，她必將成為中國第一個(gè)國際級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)品博覽交易中心；本報(bào)告以詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，以大量具有說服力的數(shù)字材料為依據(jù)。第一章 總論第一節(jié) 可行性研究主題一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：昆山美吉特工業(yè)品博覽交易中心項(xiàng)目承辦單位:項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及占地面積：本用地位于昆山市陸家現(xiàn)代服務(wù)綜合園區(qū)內(nèi), 金陽東路南側(cè)，滬寧高速公路北側(cè)，集善路西側(cè)，項(xiàng)目占地1500畝；二、可行性研究報(bào)告編制單位：三、研究工作范圍：項(xiàng)目背景、開發(fā)規(guī)劃的確定。投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析。項(xiàng)目社會(huì)效益和環(huán)境效益評(píng)價(jià)四、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《蘇州市城市建設(shè)規(guī)劃管理辦法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《城市拆遷管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》1《城市房屋租賃管理辦法》1《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排：由于項(xiàng)目用地量較大，用地審批手續(xù)難以一步到位，所以本項(xiàng)目采用：整體規(guī)劃、分區(qū)交迭連續(xù)開發(fā)、盡快完成的思路實(shí)施，爭(zhēng)取在4年到5年時(shí)間內(nèi)全部建設(shè)成投入使用；二、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：名稱合計(jì)一期(2地塊)二期(1地塊）三期（3地塊）四期（4地塊）五期（5地塊）小計(jì)占地面積（㎡）959,073 389,371 259,283 140,083 70,880 99,456 959,073 建筑面積（㎡）1,973,429 632,723 420,728 409,408 209,645 300,925 1,973,429 地上建筑面積（㎡）1,731,259 580,163 378,878 350,208 174,365 247,645 1,731,259 地下建筑面積（㎡）242,170 52,560 41,850 59,200 35,280 53,280 242,170 容積率 總戶數(shù)（戶）　　　　　　　建筑面積㎡合計(jì)1,974,429 632723 420,728 409408 210645 300925 553,630 主 體 部 分 小計(jì)1,964,629 632,723 420,728 399,608 210,645 300,925 543,830 酒店式公寓167,160 6098060,180 　　46000 167,160 配套商業(yè)69,500 3680032,700 　　　69,500 工業(yè)品精品館/展示中心59,680 59680　　　　　工業(yè)品交易區(qū)696,871 385923 285,998 24950 　　　辦公352,238 36780 　315458 　　　住宅312,010 　　　174365 137645 　酒店64,000 　　　　64000 64,000 地下車庫243,170 52560 41,850 59200 36280 53280 243,170 地下商業(yè)0 　0 　　　0 …　　　　　　0 配套部分小計(jì)9,800 0 0 9,800 0 0 9,800 公建配套（工業(yè)品博覽館）9,800 　　9800 　　9,800 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景一、我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀服務(wù)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)增長中的作用沒有充分發(fā)揮出來。中國多年來“重物質(zhì)生產(chǎn)體系，輕服務(wù)消費(fèi)”的思維方式是導(dǎo)致中國服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后的最重要原因；中國服務(wù)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)一是發(fā)展地區(qū)間的不平衡，東部地區(qū)服務(wù)業(yè)總量最大，服務(wù)業(yè)吸納就業(yè)人口也最多，最發(fā)達(dá)的北京、上海、廣州等城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)演變?yōu)椤叭⒍?、一”格局，在這些地區(qū)，服務(wù)業(yè)已經(jīng)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，而中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，除了教育和旅游發(fā)展較好外，整體服務(wù)業(yè)發(fā)展層次較低，發(fā)展后勁不足；二是服務(wù)業(yè)正逐步成為吸納勞動(dòng)力的主力軍，但潛力仍然沒有發(fā)揮出來；三是從服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)明顯落后；附表：三次產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率年份 國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)工 業(yè)2003100200410040200510020061002007100 資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒2008第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率45505560第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)2003年2004年2005年2006年2007年資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒2008第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成年 份第三產(chǎn)業(yè)交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)其他2003年1002004年1002005年1002006年1002007年100資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒2008三次產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)年 份經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口就業(yè)人員構(gòu)成 (合計(jì)=100)(萬人)(萬人)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20027536073740368701578021090502003760757443236546160772180920047682375200352691692023011200577877758253397018084237712006782447640032561192252461420077864576990314442062924917資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒2008二、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合園區(qū)含概的內(nèi)容現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要指在工業(yè)化高度發(fā)展階段產(chǎn)生的，主要是依托電子信息等高技術(shù)和現(xiàn)代管理理念、經(jīng)營方式和組織形式而發(fā)展起來的服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的統(tǒng)計(jì)范圍是不斷變化拓展的，因而應(yīng)對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的界定、劃分也應(yīng)不斷地調(diào)整。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚中，現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)是關(guān)鍵企業(yè)，在集聚中處于核心地位，直接給消費(fèi)者提供服務(wù)產(chǎn)品或服務(wù)過程，并接收消費(fèi)者的反饋信息；供應(yīng)者是指為服務(wù)企業(yè)提供原材料或者半成品的企業(yè)，一般不與消費(fèi)者直接接觸；相關(guān)機(jī)構(gòu)主要指行業(yè)協(xié)會(huì)、研究機(jī)構(gòu)和政府相關(guān)機(jī)構(gòu)等；人文環(huán)境指服務(wù)企業(yè)聚集的歷史、文化和社會(huì)氛圍；產(chǎn)業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施是指某一區(qū)域的道路、通信和安全；政策環(huán)境是指政府關(guān)于特定產(chǎn)業(yè)及區(qū)域的政策和法律規(guī)定。在現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)體系中，一些中樞事務(wù)部門，如金融、風(fēng)險(xiǎn)投資、廣告、法律咨詢等產(chǎn)業(yè)，大多高度集中于城市中心區(qū)域，其空間上的集聚主要追求信息的暢通性、商務(wù)合作的便利性以及高度熟練的勞動(dòng)力。三、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合園區(qū)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)目前，從國家到地方、從城市到區(qū)縣，各地爭(zhēng)相出臺(tái)產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，加速推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)綜合園區(qū)已成為大城市主體功能的承載點(diǎn)、城市經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)和城市競(jìng)爭(zhēng)力的爆發(fā)點(diǎn)。園區(qū)形式主要包括：（1）科技商務(wù)社區(qū)科技商務(wù)社區(qū)適合于城市邊緣的城鄉(xiāng)接合部區(qū)域的高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展，是一個(gè)住宅、商店、休閑場(chǎng)所齊全，工作室或廠房規(guī)劃有序、有機(jī)組合，可以“自給自足”并能提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。（2）呼叫產(chǎn)業(yè)（數(shù)據(jù)處理服務(wù)）園區(qū)引入國內(nèi)外知名的第三方外包型呼叫中心和數(shù)據(jù)中心企業(yè)、地區(qū)總部型呼叫和數(shù)據(jù)中心企業(yè)，也可引入商旅服務(wù)業(yè)、外包呼叫中心、消費(fèi)電子、電視購物、保險(xiǎn)業(yè)的國內(nèi)外多個(gè)龍頭企業(yè)，并根據(jù)單個(gè)企業(yè)的特殊需求，進(jìn)行定制式開發(fā)呼叫中心園區(qū)，提供酒店預(yù)訂、網(wǎng)上購物、地圖服務(wù)等方面的集中呼叫服務(wù)。（3）培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是將多個(gè)職業(yè)教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)整合起來，包括職業(yè)技能、素質(zhì)培訓(xùn)、實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)、企業(yè)培訓(xùn)教育、新興產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)教育等，通過資源共享提升效率、塑造品牌。園區(qū)運(yùn)營商負(fù)責(zé)招生、學(xué)生管理、實(shí)習(xí)安排、后勤服務(wù)。（4）電子商務(wù)＋倉儲(chǔ)物流電子商務(wù)倉儲(chǔ)物流中心以其對(duì)外交