【正文】 市場的主要產(chǎn)品，房改房與商品房的交易比例約為8∶2； 　　78%的購房者選擇總價30萬元以下的物業(yè)，其中選擇20～30萬元之間的占了最大比例，有46%； 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　近一半的購房者選擇3000～4000元/平方米的單位，4000～5000元/平方米的有2成左右，選擇超過5000元/平方米的只有14%左右； 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　受到房源的戶型限制，面積方面呈現(xiàn)錐形分布，45～70平方米的單位仍舊是購房者選擇最多的面積區(qū)間，70～90平方米的單位也占了1/4左右的市場，超過90平方米的中大戶型和45平方米以下的小面積單位較少，總計約占市場的30%左右。 　 2005年廣州二手房市場季度研究報告之越秀篇　　今年第一季度，越秀區(qū)二手住宅成交均價為3359元/平方米，%，%。此外，東華西路、建設大馬路、東川路一帶也有上佳的表現(xiàn)。實際上，租金主要依物業(yè)素質(zhì)與地理環(huán)境而定，比如3月份富力東堤灣有一套43平方米的小單位租了1990元/月，這個價格比東山區(qū)其它地段的許多2房1廳還要貴。 　　從滿堂紅的成交數(shù)據(jù)看，東山區(qū)的住宅租賃中面積在70平方米以下的戶型成交最多，大約占65%的比例。月和29元/平方米 租賃市場淺析 　　第一季度東山區(qū)的住宅租賃市場表現(xiàn)活躍，租金穩(wěn)定，除2月份受春節(jié)影響平均租金有所下降為26元/平方米上圖還顯示，%，證明東山區(qū)置業(yè)者中多“豪客”的說法所言不虛。 來源：滿堂紅地產(chǎn)總價分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　東山區(qū)二手住宅成交總價最為集中的區(qū)間是20～30萬元，%。據(jù)悉，東山區(qū)小面積物業(yè)受到青睞主要有兩個原因：其一是一些家長為了子女能夠讀上東山區(qū)的名校，會特意到名校招生路段買一套小面積單位，為子女創(chuàng)造“就近入學”的便利；其二是東山區(qū)的小面積物業(yè)求租者眾，吸引一些喜歡長線投資的投資客。排在第三位的是40～60平方米的戶型，%。 面積分類 　　從成交面積來看，東山區(qū)成交最多的二手住宅是60～80平方米的戶型，%。首先，東山區(qū)是廣州市老牌的商業(yè)旺區(qū)和教育強區(qū)，居住了不少了身居高位的政商名流，得天獨厚的教育優(yōu)勢更吸引許多“望子成龍、望女成鳳”到此置業(yè)；其次，目前東山區(qū)可供開發(fā)新樓盤的地塊日益稀少，無論一、二手房源在市場上均供不應求。此外，例如東川大廈、東堤灣、御龍庭、東山雅筑等比較新的商品樓盤的成交價一般在6500元/平方米以上，也有相當數(shù)量的成交。 單價分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)兩房單位最為受落 　　東山區(qū)二手住宅中成交單價在3000元/平方米以下的數(shù)量相當稀少，不到1%；而4000～5000元/平方米的二手住宅成交最多，%，在廣州十區(qū)中首屈一指；此外3000～4000元/平方米與5000～6000元/平方米的二手住宅成交量大致相當，%，%。 2005年廣州二手房市場季度研究報告之東山篇東山區(qū)：小戶型交投活躍 中高檔住宅受寵 　　據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，第一季度東山區(qū)的二手住宅成交均價為4264元/平方米，%。該區(qū)整個市場處處“開花”，而近期租賃的熱點則明顯偏向西部——西槎、羅沖圍一帶。據(jù)了解，在白云區(qū)購置二手物業(yè)的客戶，選擇按揭貸款都并非貸足7成的，也許只有6成左右，因他們有足夠的積蓄支付首期款。 總價分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　在白云區(qū)，35萬元可以購買到相當好的四房物業(yè)，而在與其相接的荔灣區(qū)，用這個價錢買稍好一點的商品房，最多只是兩房。從滿堂紅的數(shù)據(jù)看到，2500元/平方米以下的物業(yè)是成交大戶，超過3成半的物業(yè)屬于超低價房源。白云區(qū)并不流行小面積物業(yè)，30平方米以下的物業(yè)成交為零。 面積分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　白云區(qū)成交個案中，60～80平方米的成交超過4成份額，其中70～80平方米的小三房物業(yè)成交最多，%。至此，白云區(qū)的各個方位的二手樓市相繼被激活，可以預計，該區(qū)的二手成交量在坐穩(wěn)“第四把交椅”的同時，還會縮窄與第三位（天河或海珠）的差距。廣州二手房市場季度研究報告作者：日期：2005年廣州二手房市場季度研究報告之白云篇白云區(qū)：市場放量潛力巨大 　　從2004年第四季度開始，白云區(qū)的二手樓市熱點不再局限在機場路、白云大道、南湖一帶，同和、羅沖圍、同德圍等地也相繼進入了品牌中介行的視野內(nèi)。同和的云景花園、羅沖圍的富力半島花園、同德圍的同德花園等，都是經(jīng)多年開發(fā)的超級大盤，現(xiàn)時經(jīng)地產(chǎn)中介從旁“疏導”，便在二手市場上出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。 　　今年第一季度，白云區(qū)的二手住宅均價為2615元/平方米，%，越來越多的商品房住宅出現(xiàn)在市場上，并得以不斷流通，價格上漲在情理之中。滿堂紅的成交案例中，小三房物業(yè)多為西槎、北站等地的舊房屋，實用空間較小區(qū)商品房要大。 單價分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　白云區(qū)地域廣闊，北面的石井與南面的麓湖相距一小時車程，如此長的距離也令該區(qū)的樓價相當不均衡，在白云上、南湖、麓湖等地，因風景獨一無二，樓價可以高至8000元/平方米以上，而偏遠的西槎等地，樓價則僅在2000元/平方米以下。第一季度，除了別墅盤外，其余二手住宅成交均沒有超過6000元/平方米的，且成交較少，預計第二季度高價物業(yè)成交會稍微增多。因而在第一季度，白云區(qū)35萬元以下的物業(yè)成交比例超過88%。 租賃市場分析 　　從滿堂紅第一季度的成交數(shù)據(jù)看，幅度很小，證明該區(qū)的租賃市場表現(xiàn)相當平穩(wěn)，沒大起大落現(xiàn)象。前者房租一向偏低，以前小業(yè)主都是貼街招即可自行完成租賃，現(xiàn)時則轉(zhuǎn)為委托中介行，祈求能找個長租客戶；后者則是富力三大盤的聚集地，同時也有幾個行業(yè)批發(fā)市場，可謂“供求兩全”，即使如富力半島這種高租金樓盤的物業(yè)，還是有足夠的成交個案，某些大單位甚至有45元/平方米的租金值。根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，第一季度東山區(qū)的二手熱門區(qū)域包括有五羊新城、東華西、淘金等，成交中有大約6成為房改房；而一些新的商品樓盤如東川大廈、東山雅筑、富力東堤灣的成交也漸趨活躍，其成交價一般與一手售價相差很少，甚至高于一手樓價，顯示置業(yè)者對東山樓市的前景相當有信心。從滿堂紅成交數(shù)據(jù)看，東山區(qū)只有極少數(shù)樓齡很長或偏僻路段的二手住宅價格會在3000元/平方米以上，一般十余年樓齡的房改房價格都要3000～4000元/平方米，如果房子的朝向、樓層好又靠近名校，通常要賣到4000元/平方米以上。 　　滿堂紅研究部認為，東山區(qū)二手住宅交易市場目前以中高檔價格為主的價格體系與其舉足輕重的區(qū)域地位有很大關(guān)系。因此，東山區(qū)的樓價很自然地表現(xiàn)為“芝麻開花節(jié)節(jié)高”。80～100平方米的戶型次之，%。值得一提的是，%，這在廣州十區(qū)中是比較高的。此外，部分買家在達到小孩入學的目的后，會把房子賣掉，這也是造成現(xiàn)時東山小面積物業(yè)換手率較高。據(jù)成交數(shù)據(jù)顯示，總價在這一區(qū)間的戶型絕大部分為50～70平方米，以房改房為主，一般是無電梯的多層建筑。據(jù)中介行反映，東山區(qū)的豪宅物業(yè)如錦城花園、東山雅筑等在二手市場中時有成交，均價一般在8000元/平方米以上，總價過百萬元的不在少數(shù)。月外，1月份和3月份的平均租金分別為30元/平方米月，基本持平。一般而言，1房1廳如果沒有電梯租金大約為550～850元/月，如果有電梯則要1000～1300元/月；2房1廳的租金大約為1000～2000元/月。 　　租賃熱點區(qū)域方面，最為突出的是五羊新城和淘金板塊，其中前者是廣州最為老牌的居住區(qū)之一，商業(yè)繁榮，生活便利，聚集了許多來穗“打拼”的外地人；后者靠近環(huán)市東寫字樓商圈，鬧中取靜，生活配套富有小資情