【正文】 營造一個(gè)寬松的外部環(huán)境，促使其盡快建成發(fā)揮效益。項(xiàng)目單位必須高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)和管理，抓緊落實(shí)項(xiàng)目前期工作，為項(xiàng)目的建設(shè)提供較好的建設(shè)條件。市場有需求，項(xiàng)目建設(shè)有良好的發(fā)展前景。項(xiàng)目建設(shè)符合國家政策，布局合理，經(jīng)濟(jì)與社會效益顯著，因此項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，是可行的。以具有旅游價(jià)值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計(jì)、修建為手段，以創(chuàng)建新農(nóng)業(yè)實(shí)體經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗(yàn)和傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味為目的，把小城鎮(zhèn)建設(shè)與體現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)莊風(fēng)貌結(jié)合，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求“原汁原味”，追求休閑設(shè)施及會議配套與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)村活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)家小院落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、生態(tài)的游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的心態(tài)，形成一個(gè)集旅游觀光、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂農(nóng)莊。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指 標(biāo) 名 稱單位數(shù) 量備 注1總用地面積（含水面）㎡約261畝征用土地㎡約95畝租用水面㎡約166畝2總建筑面積㎡38880形象引導(dǎo)區(qū)建筑占地㎡4700***民俗風(fēng)情園建筑占地㎡1200中心餐飲區(qū)建筑占地㎡2600酒店式別墅群建筑占地㎡3500+2400體育館等2400高尚會務(wù)、生活區(qū)建筑占地㎡1500總建筑面積㎡388803總投資萬元8000自籌資金萬元5000銀行貸款萬元30004建設(shè)工期月185預(yù)計(jì)年凈收益萬元約20006年經(jīng)營成本萬元6200 項(xiàng)目建設(shè)是從構(gòu)建和諧社會，落實(shí)省委、市委有關(guān)會議精神的大局出發(fā)，其意義是深遠(yuǎn)的。本可研報(bào)告依據(jù)國家有關(guān)部門政策、規(guī)程、規(guī)范等，對項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性、項(xiàng)目選址與建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能措施、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投資估算和資金籌措、招投標(biāo)方案及效益分析等方面進(jìn)行分析研究。******的建設(shè)，已得到各級有關(guān)部門的批準(zhǔn)與支持，并成立了專門工作班子開展項(xiàng)目前期工作；2010年4月，所有工程項(xiàng)目建設(shè)全面實(shí)施整體連動；2011年4月底，所有主體工程全部完工；2011年9月底前完成全部裝飾裝潢等剎尾工作；2011年10月1日開園營業(yè)。C、消防通道：消防通道用于消防人員實(shí)施營救和人員疏散的通道，同時(shí)也是貴賓進(jìn)入園區(qū)的安全通道。游客的私家車以***國道入口為起點(diǎn)，途經(jīng)村支部并環(huán)繞***民俗風(fēng)情區(qū)，經(jīng)中心餐飲區(qū)的停車場，形成一個(gè)完整的回路，很好的覆蓋了“民俗園”等園內(nèi)主要景點(diǎn)，與生活區(qū)臨湖相望，保證了生活區(qū)域內(nèi)的安靜。戶外拓展是時(shí)下非常流行的一種企業(yè)培訓(xùn)方式，能讓人在各種項(xiàng)目活動中達(dá)到磨練意志、陶冶情操、完善人格、熔煉團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)的目的，受到很多企業(yè)單位的青睞，周邊同類的經(jīng)營戶外拓展的項(xiàng)目少，綜合條件和本項(xiàng)目有一定的差距，有很好的市場前景。水面主要用于建釣魚中心、濱水木道、臨水風(fēng)情包廂，水生植物種植觀賞區(qū)，陽光沙灘游泳池等建設(shè)。位于項(xiàng)目的南部區(qū)域，是集住宿、會議、足浴按摩、休閑、健身等功能于一體的一個(gè)高尚生活區(qū)。約用地20畝，主建兒童樂園、游泳池、訓(xùn)練場等體育運(yùn)動設(shè)施，其中別墅式酒店建筑占地3500㎡，室內(nèi)體育廠館等建筑物占地面積2400㎡。超大客廳可待客洽談，臥室溫馨浪漫，獨(dú)家私人露臺，可一覽園區(qū)美景；完善的信息化智能服務(wù)系統(tǒng)，更能為游客提供豐富多彩的娛樂生活和方便快捷的商務(wù)服務(wù)。此區(qū)建設(shè)20套獨(dú)具特色的別墅式酒店，風(fēng)格清新，幽靜雅致，錯(cuò)落于鄉(xiāng)間密林之中，是親近大自然與高品質(zhì)旅游生活的兩全之選。C、中心餐飲區(qū)。此園是***歷史文化、民俗民風(fēng)集中展示的一個(gè)平臺，一塊是以各體驗(yàn)活動為主題的農(nóng)家小鋪，另一塊是***歷史文化和優(yōu)秀旅游景區(qū)的博覽展示，集中陳列和展示***歷史文化精髓。約用地15畝，其建筑物占地面積約4700㎡。六大分區(qū)：A形象引導(dǎo)區(qū)?！熬印毕到y(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目中為游客提供居住服務(wù)的賓館、酒店式別墅、濱水民居度假客房?！皹贰毕到y(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的休閑、娛樂項(xiàng)目，包括垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙灘排球、兒童游樂場、游泳池及戶外拓展項(xiàng)目等?！坝^”系統(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的景觀系統(tǒng)，包括道路景觀綠化、特色牌坊、荷塘、海灘、特色民風(fēng)建筑等。項(xiàng)目建設(shè)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了“綠色、陽光、運(yùn)動、環(huán)?！钡闹黝}，由策劃部門擬定出了“七大系統(tǒng)、六大分區(qū)、三路循環(huán)”的整體規(guī)劃。第一期，依托***優(yōu)勢自然資源，以生態(tài)型鄉(xiāng)村旅游為重點(diǎn)，計(jì)劃投資8000萬元；第二期，依托***資源，開發(fā)一系列水上休閑娛樂項(xiàng)目，打造水文化核心景區(qū)，計(jì)劃投資5000萬元；第三期，跨過***，在***盤山腳下，開發(fā)旅游地產(chǎn)，形成***旅游產(chǎn)業(yè)的提升，計(jì)劃投資7000萬元。即：臨城：項(xiàng)目區(qū)距縣城僅8公里，8分鐘左右車程，區(qū)位優(yōu)勢明顯；臨路：項(xiàng)目區(qū)西臨***國道，是******流通的黃金走廊，交通便捷；臨水：項(xiàng)目區(qū)東臨***，且地塊內(nèi)擁有灌渠、湖泊，水資源豐富；臨農(nóng)莊：項(xiàng)目區(qū)南臨***有名的******莊園，具有生態(tài)資源和特產(chǎn)資源優(yōu)勢；靠山：項(xiàng)目區(qū)南臨***，遠(yuǎn)靠***山，擁有不可多得的綿延起伏的數(shù)十公里山水和秀美風(fēng)景。擬建項(xiàng)目選址在******鎮(zhèn)***，臨***國道，距***鎮(zhèn)3公里左右，距離***縣城8公里以內(nèi)，車程810分鐘即可達(dá)。注冊資本：人民幣*********萬元整。公司所在地：**縣***鎮(zhèn)**村。目 錄第一章 總論 1 1 4 5 6第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 7 7 8第三章 項(xiàng)目定位及市場分析 10 10 12 1兩型社會建設(shè)的融合 16 18第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 19 20 20 20第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 24 25 25 27第六章 工程技術(shù)方案 32 32 33 34 38 41第七章 環(huán)境保護(hù) 42 42 45第八章 節(jié)能方案分析 46 47 50第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 51第十章 投資估算與資金籌措 52 52 52第十一章 效益分析及還貸計(jì)劃 56 56 56 57第十二章 招投標(biāo)方案 57 58 58 58 59 59第十三章 研究結(jié)論與建議 60 60 6161 / 63第一章 總論***********************有限公司經(jīng)*******人民政府招商引資,由**********有限公司為此項(xiàng)目投資建設(shè)。并于*****年****月**日經(jīng)********工商行政管理局企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書批準(zhǔn)，設(shè)立“**********有限公司”，于****年**月**日經(jīng)*****工商行政管理局注冊登記并頒發(fā)法人營業(yè)執(zhí)照。企業(yè)法人代表：******。經(jīng)營范圍：**************公司組成人員：公司現(xiàn)有工作人員****名，其中：董事長**名、總經(jīng)理**名、監(jiān)事**名，項(xiàng)目經(jīng)理**名，其他管理人員*****名。項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢明顯，概括起來就是“四臨一靠”。新建本項(xiàng)目共分三期開發(fā)，總投資2億元。本項(xiàng)目一期建設(shè)總需面積261畝（水陸面積），共需征用土地95畝(已征用75畝,20畝正在征用中)，其中建筑物占地面積15000㎡，規(guī)劃建筑面積38880㎡,租用水面166畝。七大系統(tǒng)： “食”系統(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的餐飲功能，包括中心餐飲區(qū)、清吧燒烤、農(nóng)家自釀酒、自制腌制品、自制豆腐等?！坝巍毕到y(tǒng)，主要是包括游道、觀光車、指向設(shè)計(jì)、休憩設(shè)施和停車場等。“展”系統(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的文化展示功能，包括“***文化民俗風(fēng)情園”、農(nóng)家豆腐坊、農(nóng)家酒坊、農(nóng)家油坊、農(nóng)家腌制坊、農(nóng)家小院、戶外小品等。“購”系統(tǒng)，主要是指針對游客提供的購物功能，擬建“***特產(chǎn)綜合購物中心”及體驗(yàn)活動中所包含的釀酒、腌制菜品、蜂蜜等。作為景區(qū)的形象窗口，形象引導(dǎo)區(qū)包括“大型停車場、游客接待中心、村支部、村民文體活動中心、景區(qū)管理辦公室、景區(qū)形象雕塑組團(tuán)”等功能內(nèi)容。B、***民俗風(fēng)情園。約用地20畝，其建筑物占地面積1200㎡。約用地5畝，主建架空層停車場、餐廳、包房及茶飲中心等建筑設(shè)施，其建筑物占地面積2600㎡.D、別墅式酒店群。別墅式酒店內(nèi)，設(shè)施先進(jìn)，功能齊全。別墅式酒店群有很好的市場前景。E、高尚會務(wù)、生活區(qū)。約用地20畝，其建筑物占地面積1500㎡。F、戶外活動拓展區(qū)。約用地15畝，主建兒童樂園、游泳池、訓(xùn)練場等體育運(yùn)動設(shè)施，其建筑物占地面積900㎡.三路循環(huán)：A、游客車輛通道循環(huán)。B、電瓶車游道循環(huán)：觀光游道以停車場為起點(diǎn)，沿***岸環(huán)繞陽光沙灘，游客可看到臨水小包廂、燒烤場、網(wǎng)球場等，經(jīng)過戶外拓展區(qū)，觀光車將經(jīng)農(nóng)家居住區(qū)到***園，然后沿“農(nóng)家小院”后面的游道折返，經(jīng)過茶藝會務(wù)區(qū)和兒童游客場，返回停車場。消防通道經(jīng)過村支部廣場轉(zhuǎn)盤庫，直接由南面通路經(jīng)濱水民居到達(dá)高尚生活區(qū)，是園內(nèi)僅有的一條通路到達(dá)高尚生活區(qū)，很好的保證了生活區(qū)的安靜。2008年中央1號文件《黨中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)的若干意見》；《中國農(nóng)業(yè)發(fā)展綱要》；《全國農(nóng)墾農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)規(guī)劃》；農(nóng)業(yè)部《農(nóng)業(yè)七大體系建設(shè)規(guī)劃》；《***人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的通知》；***國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；工業(yè)與民用建筑可行性研究深度及要求；國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料。項(xiàng)目第一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表11。本項(xiàng)目是打造***首個(gè)生態(tài)田園型鄉(xiāng)村旅游綜合體。項(xiàng)目建成后，***環(huán)境條件將得到極大的改善，可以為農(nóng)民開辟更廣泛的就業(yè)門路，實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕”的目標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)地址具有良好的區(qū)位優(yōu)勢、外部水、電基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，建設(shè)地址地質(zhì)穩(wěn)定，為項(xiàng)目建設(shè)提供了有利的建設(shè)地理?xiàng)l件。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、消防安全、實(shí)施進(jìn)度安排、項(xiàng)目組織與管理、投資估算和資金籌措方案是可行的。建設(shè)單位應(yīng)引進(jìn)競爭機(jī)制，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位，并通過招投標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)等，以保證工程項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度，使投資按預(yù)期計(jì)劃得到控制，并滿足可研報(bào)告中預(yù)期的目標(biāo)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性中央1號文件提出要大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，并把建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為今后一個(gè)時(shí)期小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要內(nèi)容，提出科技進(jìn)步是突破資源和市場對我國農(nóng)業(yè)雙重制約的根本出路。1號文件還提出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品不僅具有食品保障功能，而且具有原料供給、就業(yè)增效、生態(tài)保護(hù)、觀光休閑、文化傳承等功能。目前，無論是中央的決策，還是省、市工作層面，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)已形成共識，而且該項(xiàng)目的開發(fā)是經(jīng)市委、市政府籌劃，由陳文浩市長親自拍板定案，列為全市農(nóng)業(yè)旅游休閑農(nóng)莊的樣板工程，受到了市、縣、鎮(zhèn)各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視與支持。***依托***及周邊地區(qū)景區(qū)資源和鏈接******的區(qū)位優(yōu)勢，擁有相當(dāng)數(shù)量的過境游客。由此可見，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游業(yè)大有可為。同時(shí)，***具備開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項(xiàng)目的條件，區(qū)位及周邊自然生態(tài)條件良好，同時(shí)，***是***小城鎮(zhèn)建設(shè)示范點(diǎn)，正處于生活改善、產(chǎn)業(yè)升級的新階段。作為主投資商，寧波市北侖澳美珂工貿(mào)有限公司，一直致力于優(yōu)秀旅游資源的開發(fā)和推廣，本項(xiàng)目的投資，是通過深入挖掘***本土優(yōu)勢旅游資源，打造本土旅游品牌，是投資商基于對自身旅游項(xiàng)目開發(fā)能力的自信和對***乃至***旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂觀判斷。“社會主義新農(nóng)村“是指在社會制度下，反映一定時(shí)期農(nóng)村社會雙經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，以社會全面進(jìn)步為標(biāo)志的社會狀態(tài)。通過本項(xiàng)目的建成，向外界傳達(dá)本項(xiàng)目不是一個(gè)孤立的旅游景點(diǎn)，而是***小城鎮(zhèn)建設(shè)的一個(gè)新成就、新樣板。本項(xiàng)目的建設(shè)將圍繞社會主義小城鎮(zhèn)建設(shè)的要求，科學(xué)規(guī)劃，打造成集村務(wù)辦公、村民生活、農(nóng)業(yè)展示、休閑度假、餐飲娛樂為一體的鄉(xiāng)村旅游新園區(qū)，并努力建設(shè)成為***歷史文化和優(yōu)秀旅游資源對外展示推廣的“形象窗口”。可創(chuàng)造直接就業(yè)250人，間接就業(yè)350人的就業(yè)機(jī)會，有效解決周邊農(nóng)村富余勞動力的就業(yè)問題。另外，***具備開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項(xiàng)目的條件，區(qū)位及周邊自然生態(tài)條件良好，同時(shí)，***是***小城鎮(zhèn)建設(shè)示范點(diǎn)，正處于生活改善、生產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的新階段，本項(xiàng)目的開發(fā)能充分借用周邊的自然資源，同時(shí)又能有機(jī)融入到***的小城鎮(zhèn)建設(shè)中，促進(jìn)地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活改善。***鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的典范；生態(tài)田園型新農(nóng)村旅游示范點(diǎn)；資源節(jié)約型鄉(xiāng)村旅游典范；鄉(xiāng)村旅游綜合示范區(qū)。旅游開發(fā)不是蓋樓賣房，搞旅游，就是搞文化，搞鄉(xiāng)村旅游就是搞有地方特色的民俗文化，旅游項(xiàng)目建設(shè)周期比地產(chǎn)長，但總體回報(bào)會比地產(chǎn)更高。項(xiàng)目定位詮釋***小城鎮(zhèn)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型示范點(diǎn)；***乃至***鄉(xiāng)村旅游的品牌名片；***當(dāng)?shù)丶爸苓呥^境旅客休閑體驗(yàn)的“一站式”私人天堂；***歷史文化和優(yōu)秀旅游資源對外展示推廣的“形象窗口”；鄉(xiāng)村、民俗、現(xiàn)代、商務(wù)、休閑等多元素的集合體。本項(xiàng)目目標(biāo)市場是以中等收入以上的家庭型、伙伴型和會議型游客為主，產(chǎn)品形態(tài)以休閑娛樂、體驗(yàn)為主，兼具觀光的多功能綜合性鄉(xiāng)村旅游景點(diǎn)。經(jīng)過對項(xiàng)目的前期考察，以及結(jié)合政府、市場的各類利好因素，對項(xiàng)目開發(fā)前景充分看好，理由如下：政府有政策中央1號文件提出要大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，