【正文】 項目綠化配套工程。3）球場建成后，可采用“體育公園”、“體育運動中心”等形式獲取經(jīng)營許可。如此，本階段應(yīng)不存在法律風(fēng)險。3）立項及獲取土地：已經(jīng)惠州市人大審批通過的總規(guī)文件已確定了本項目用地性質(zhì)（住宅與體育綠地），已取得的土地掛牌規(guī)劃條件書已解決了住宅用地的規(guī)劃指標(biāo) ，項目作為住宅開發(fā)用地和體育用地的合法性是可以得到法律保證的。當(dāng)風(fēng)險過大時，可考慮將該公司進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。：1）在治理結(jié)構(gòu)上建立“防火墻”，將本項目的所有開發(fā)行為都置于“惠州金海灣體育文化發(fā)展有限公司”（簡稱體育文化公司）之下，以此將風(fēng)險盡量控制在體育文化發(fā)展有限公司層面；2）項目運作方式： 根據(jù)規(guī)劃條件書委托設(shè)計單位做項目的整體規(guī)劃設(shè)計，將住宅用地和球場用地（以運動綠地的形式）進行細分，并報政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)。7． 風(fēng)險分析 自1993年以來，國務(wù)院、國土資源部及建設(shè)部就發(fā)了一系列的政策文件，限制和禁止高爾夫球場項目的建設(shè)，其中最嚴厲的是2004年1月國務(wù)院下發(fā)的“嚴格限制高爾夫球場的發(fā)展、停止審批高爾夫球場的再建項目” （國辦發(fā)[2004]1號）的通知。1）項目整體投資收益率計算表項目年份2008200920102011201220132014球場凈現(xiàn)金流4612 6656 5574 475 746 1033 1360 住宅項目凈現(xiàn)金流10272 19325 10612 17149 40638 18082 14104 項目總體現(xiàn)金流14885 25981 16186 17623 41385 19115 15465 全投資irr16%　　　　　　npv（%）￥14,373　　　　　　2） 說明：l 球會凈現(xiàn)金流參見球會經(jīng)營測算表，住宅項目凈現(xiàn)金流參見住宅項目現(xiàn)金流量表l 為保證測算的一致性，球會2014年后的收入未計算在內(nèi)；球會作為自持物業(yè)所屬的資產(chǎn)價值如（土地價值、會所、員工宿舍等）也未計算在內(nèi)。 營業(yè)稅率=23%*+%*=% 其中23%為娛樂業(yè)稅率，%為體育項目稅率，以上比例為行業(yè)慣例。3）自持經(jīng)營收入測算序號科目20072008200920102011201220132014　1收入0 0 0 207 2,658 3,080 3,526 4,034 　　會籍銷售收入　　0 0 1,440 1,620 1,800 1,980 0 　會員價格　　0 0 16 18 20 22 　　銷售數(shù)量　　0 0 100 100 100 100 　　銷售傭金　　0 0 160 180 200 220 0 　　　　　　　　　 　　會員管理費收入　　0 0 40 80 120 160 　　年管理費/人　　0 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 　　會員數(shù)　　0 0 100 200 300 400 　　　　　　　　　　　　　非會籍收入　　0 207 1,178 1,380 1,606 1,894 　　每年會員人次　　0 0 2,000 3,000 4,500 6,000 　　會員打球消費　　0 220 220 220 220 220 　　每年非會員人次　　0 6,000 14,000 16,200 18,540 21,648 　　非會員人均打球消費　　0 300 700 700 700 700 　　餐廳 練習(xí)場 專賣店收入　00 27 154 180 210 247 　　　　　　　　　　　　2營業(yè)稅金0 0 0 29 379 439 503 575 0 　　　　　　　　　　　3經(jīng)營費用00 500 1,250 1,580 1,580 1,580 1,580 　　開業(yè)籌備費用　　500 500 　　　　　　基本管理費　　0 0 0 0 0 0 　　人工　　0 300 600 600 600 600 　　能耗　　0 120 240 240 240 240 　　草坪維護　　0 100 300 300 300 300 　　設(shè)備維修　　0 30 50 50 50 50 　　后勤及其它　　0 200 290 290 290 290 　　推廣費　　　 100 100 100 100 　　　　　　　　　　　4經(jīng)營毛利潤0 0 500 1,072 699 1,061 1,444 1,880 　　GOP%　　0%%%%%　5固定費用00175 210 641 641 641 641 0 　折舊　　0 0 431 431 431 431 　　自有資金成本　0 0 0 0 0 0 0 　　保險費用　　0 7 7 7 7 7 　　財產(chǎn)保險　　4 4 4 4 4 4 　　經(jīng)營險　　3 3 3 3 3 3 　　土地使用稅　　175 175 175 175 175 175 　房產(chǎn)稅　　0 27 27 27 27 27 6稅前利潤0 0 675 1,282 58 420 803 1,239 　　所得稅0 0 169 321 15 105 201 310 　7稅后利潤0 0 506 962 44 315 602 929 　　　　　　　　　　　　8固定資產(chǎn)投資 　4,612 6,149 4,612 　　　0 　　球場市值9股東收益現(xiàn)金流　4,612 6,656 5,574 475 746 1,033 1,360 16,000 　 股東收益凈現(xiàn)值￥3,200　　　　　　　　10　　　　　　　　　　全投資現(xiàn)金流分析　　　　　　　　　　稅前利潤0 0 675 1,282 58 420 803 1,239 　　所得稅0 0 169 321 15 105 201 310 　　稅后利潤0 0 506 962 44 315 602 929 　　　　　　　　　　　球場市值11全投資現(xiàn)金流0 4,612 6,656 5,574 475 746 1,033 1,360 16,000 　累計全投資現(xiàn)金流　4,612 11,268 16,842 16,367 15,621 14,587 13,227 2,773 　　　　　　　　　　　　全投資IRR%　　　　　　　　12全投資NPV（%折現(xiàn)率）3，200 　　　　　　　　說明：2010年按照9洞試營業(yè)情況考慮，11年年初正式營業(yè)后開始銷售會籍。（以上詳見附表一）4）住宅項目收益l 經(jīng)濟指標(biāo)匯總住宅項目匯總經(jīng)濟指標(biāo)營業(yè)額 186,085 直接成本 81,298 總投資 97,850 稅前利潤 57,483 稅后凈利 43,112 銷售毛利率%銷售凈利率%總投資回報率%自有資金平均回報率%、全投資凈現(xiàn)值 全投資內(nèi)部收益率%自有資金內(nèi)部收益率%凈現(xiàn)值（自有資金）26780 獲利指數(shù)(自有資金)%資金峰值比例%保本售價（綜合） 10,839 l 盈虧平衡分析序號銷售項目可銷售面積銷售平均價格單位成本盈虧平衡點安全余度(m2)（元/m2）（元/m2）保本銷售價格保本銷售率1別墅%%2公寓（精裝）%%合計%%l 資金籌措與使用計劃、利潤分析（見附表二、三） 球會項目收益分析1）經(jīng)營成本： 經(jīng)調(diào)查，18洞球場的經(jīng)營費用組成及部分球場經(jīng)營成本如下：經(jīng)營費用組成及比例人員成本草坪維護能源費用設(shè)備維護廣告宣傳行政及后勤43%13%17%4% 4%21% 部分18洞球場經(jīng)營成本表 （單位：萬元/年）北京京都觀瀾湖18洞重慶上邦四川國際重慶保利13801800 1300 1500 1600 參照以上數(shù)據(jù)，本球場的經(jīng)營成本為1580萬元/年，具體如下：（單位：萬元）人員成本草坪維護能源費用設(shè)備維護廣告宣傳行政及后勤總計600300240501002901580 2） 打球人數(shù)測算l 根據(jù)會籍定價原則，設(shè)定會員每年打球次數(shù)為20次，因此會員每年打球人次=會員數(shù)量*20；l 根據(jù)周邊球場打球人數(shù)調(diào)查和高爾夫業(yè)內(nèi)專家的意見， 新建球場營業(yè)初期全年打球人數(shù)一般在15000—20000人左右，成熟期在3500045000人左右。銷售收入為29100萬元。1）別墅銷售面積為77600平方米，從2010年開始分5年銷售，10年銷售均價18000元/平方米，每期均價增加1000元/平方米，總的銷售均價為20230元/平方米；銷售收入為156985萬元。別墅及公寓的建安成本包括了土建（公寓含精裝）、機電、地塊內(nèi)的小市政設(shè)施及綠化工程，指標(biāo)參照鳳池島項目優(yōu)化后的指標(biāo)（詳見附表）；表中項目4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費中所列費用為項目總用地范圍各地塊與濱海2號路相接的市政工程建造費。B、球會的開業(yè)準(zhǔn)備費1000萬元未列入本表，但計入在經(jīng)營測算表中。6. 項目測算摘要：開發(fā)計劃表地塊用地面積容積率建筑面積開發(fā)計劃㎡㎡2010年2011年2012年2013年地塊1（公寓）2423030000　30000　　地塊2（別墅）7846310000 　　50005000地塊3（別墅）600772100010000 11000　地塊4（別墅）4824712000　12000　　地塊5（別墅）298277200　7200　　地塊6（別墅）6248415600　　　15600地塊7（別墅）4087514200　　142000別墅合計3199738000010000192003020020600會所9702 40004000　　　總計35390511400014000492003020020600 2008年10月完成設(shè)計，09年1月完成一期征地，2009年3月正式開工，12月完成11個洞（8—18）洞施工，2010年2月完成二期征地，6月完成會所施工，9月完成7個洞（17洞）施工，10月試營業(yè)；1） 土地成本分攤根據(jù)用地規(guī)劃，整體項目按照住宅與商業(yè)開發(fā)模式進行，球會作為住宅及商業(yè)的景觀配套設(shè)施，同時具有長期經(jīng)營的性質(zhì)（也可進行轉(zhuǎn)讓），因此球會的土地成只計算直接征地成本；