【正文】 8．結(jié)論體育公園項(xiàng)目建設(shè)對度假區(qū)的開發(fā)是十分重要的，特別是高爾夫球場對于金海灣在旅游度假市場上的吸引力具有很好的提升作用，在大眾消費(fèi)為主的項(xiàng)目中，與游艇會、頂級品牌的度假酒店一起，構(gòu)成了金海灣的高端形象，球場在景觀貢獻(xiàn)方面，最大限度的提升了別墅用地的地塊價(jià)值，在海、山、石、生態(tài)型的基礎(chǔ)上，為筑建高端人居環(huán)境摻入了人文因素；從經(jīng)濟(jì)效益上看，項(xiàng)目的投資回報(bào)較高，能夠?yàn)楣編磔^大的收益，因此是可行的。4）球場建設(shè)階段如被政府下令停工，可根據(jù)情況的嚴(yán)重程度，采用兩種應(yīng)對措施：l 如判斷是短期且不是很嚴(yán)重的情況下，對已開工部分只做球場中的園林綠化部分，球道不做細(xì)造型，先鋪上草坪作為住宅配套景觀，待危機(jī)過去后再完成球場建設(shè)；l 如情況較嚴(yán)重，則停止球場建設(shè)，直接按照規(guī)劃條件書的指標(biāo)建設(shè)住宅或進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。體育文化公司只負(fù)責(zé)住宅項(xiàng)目的開發(fā)。法律風(fēng)險(xiǎn)影響的環(huán)節(jié)：1）政府不批準(zhǔn)高爾夫球場項(xiàng)目的立項(xiàng)及獲取土地；2）球場建設(shè)中若被曝光，政府會勒令停工并要求建設(shè)方采取水土保護(hù)措施；3）以高爾夫名義無法取得經(jīng)營許可。 土地使用稅按照惠州市標(biāo)準(zhǔn)3元/平米，球場部分占地1441畝，稅金為288萬元/年。因此我們設(shè)定2011年全年打球人數(shù)為16000人，3年內(nèi)年遞增20%；2014年為27000人左右。2）公寓銷售面積為29100平方米，在2011年全部建設(shè)完畢，至2012年銷售完畢，銷售價(jià)格10000元/平方米。3） 住宅項(xiàng)目投資：序號成本項(xiàng)目單位計(jì)算基數(shù)費(fèi)用/費(fèi)率金額 （萬元）單位成本指標(biāo)總成本費(fèi)用比例1土地成本　　　%土地成交價(jià)款項(xiàng)1 　　土地交易服務(wù)費(fèi)萬元22733%　　土地交易契稅萬元22733%　　其它與土地相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)%　　　其他　1　　　2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)　　　%可行性研究費(fèi)萬元40068%　　規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)萬元40068%　　勘察費(fèi)萬元40068%　　臨時三通和場平費(fèi)項(xiàng)1249　　招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)、代理費(fèi)萬元40068%　　環(huán)境評價(jià)、交通評價(jià)費(fèi)項(xiàng)1　　設(shè)計(jì)圖紙審核費(fèi)項(xiàng)10　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)萬元40068%　　報(bào)建費(fèi)項(xiàng)110000 　　　其他　180　　3建筑安裝工程費(fèi)　　　%經(jīng)營性物業(yè)建筑安裝工程　　　　　別墅m2776003717　　公寓（精裝）m2291003857　　建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)萬元40893%　　工程監(jiān)理費(fèi)萬元110000 　　建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)基金項(xiàng)10　　白蟻防治費(fèi)項(xiàng)110　　建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)萬元110000%　　其它項(xiàng)1　　　　　　　　　　　4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（地塊間市政設(shè)施）　　　%市政接口、攤銷費(fèi)項(xiàng)10　　紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施　　　　　道路及地面停車場m21800　　綠化景觀(球場建安成本）項(xiàng)17963 7963　　上水項(xiàng)1400　　雨污水項(xiàng)1450　　電力項(xiàng)1775　　燃?xì)忭?xiàng)180　　電信項(xiàng)150　　路燈項(xiàng)185　　標(biāo)志項(xiàng)116　　中水系統(tǒng)項(xiàng)1800　　其它與基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)費(fèi)用　　　　　人防異地建設(shè)費(fèi)項(xiàng)10　　供電貼費(fèi)項(xiàng)10　　綠化補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)10　　地下水資源費(fèi)項(xiàng)10　　其它項(xiàng)10　　　　　　　　　　5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　　%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　0　　教育m200　　社區(qū)服務(wù)m233002500　　垃圾站m200　　地下車位m200　　人防m(xù)200　　…m200　　教育配套費(fèi)項(xiàng)10　　商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)項(xiàng)10　　其它項(xiàng)10　　　　　　　　　　6開發(fā)間接費(fèi)　　　%工資福利支出項(xiàng)1420　　辦公、折舊、修理支出項(xiàng)10　　水電支出項(xiàng)10　　其它項(xiàng)10　　　　　　　　　　7不可預(yù)見費(fèi)萬元55776%%　　　　　　　　　直接開發(fā)成本　　　　　　　　　　　　8營銷費(fèi)用　　　%銷售前期準(zhǔn)備費(fèi)萬元186085%　　廣告宣傳費(fèi)用萬元186085%　　銷售傭金、代理費(fèi)萬元186085%　　其它萬元186085%　　　　　　　　　　9管理費(fèi)用萬元58565%%　　　　　　　　10財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)1　%　　　　　　　　　成本費(fèi)用合計(jì)　　　978509171%　　　　　　　　11銷售稅金及附加　　　　營業(yè)稅萬元186085%　　城建稅萬元9304%　　教育費(fèi)附加萬元9304%　　房屋交易手續(xù)費(fèi)萬元186085%　　說明：本表所列各項(xiàng)建安費(fèi)用只為進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算用，不做為成本指標(biāo)；成本指標(biāo)應(yīng)根據(jù)各地塊住宅產(chǎn)品的詳細(xì)市場地位及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)另行計(jì)算。銷售初期年遞增2萬元。l 周邊球場價(jià)格（單位：元）球場名稱洞數(shù)果嶺嘉賓價(jià)格果嶺訪客價(jià)格球童球車個人會籍平日假日平日假日濤景18240530100200/輛湯泉185006806801000100200/輛棕櫚島277001000100200/輛38萬惠州18350560500800100200/輛28萬觀瀾21655099011001650110220/輛38113萬聚豪274508506001380140170220/輛西麗186501250380/人個人：87萬企業(yè)：93萬世紀(jì)海景184607607201200240/人個人：50萬公司：58萬中信綠色1860010007501070150220/輛碧海灣273408001000180015080/人個人：11萬公司：28萬光明公眾2790240150220/車龍崗公眾27150240130160/車云海谷公眾18520每組加600l 日常消費(fèi)定價(jià)從上表中可以看出深圳市范圍內(nèi)的球場的嘉賓果嶺費(fèi)為平日340元――650元（平日），假日760元――1250元；惠州市范圍內(nèi)的球場的嘉賓果嶺費(fèi)為平日350元――700元，假日560元――1000元。 簡單就餐區(qū)。 設(shè)置大陽臺；178。1） 高爾夫球運(yùn)動愛好者；2） 珠三角、香港地區(qū)為核心的個人度假投資客戶；3） 珠三角地區(qū)外企、私企，主要購買大面積別墅，作為企業(yè)會所，用為接待公司的VIP客戶、舉辦高管會議、員工度假獎勵等5. 住宅產(chǎn)品類型戶型參考建議小獨(dú)棟140—230㎡} 建議層數(shù)不多于兩層；} 別墅所有臥室全套間設(shè)計(jì)，首層不設(shè)臥室；} 控制面積，強(qiáng)調(diào)臥室、浴室舒適性，衣帽間等空間可縮減；} 套間生活動線的非唯一性，加強(qiáng)臥室與露臺、庭院的互動，增加情趣性；} 首層廳空間的模糊化和開放性，客廳、餐廳、娛樂室的結(jié)合（可配置西廚+吧臺）；} 廚房可考慮中廚+西廚，控制西廚面積；獨(dú)棟230—350㎡} 主要參考建議與小獨(dú)棟相同，不同點(diǎn)如下：} 突出套間臥室舒適性，增設(shè)獨(dú)立衣帽間；} 增設(shè)傭人房，與廚房結(jié)合；} 適當(dāng)增大廚房面積，中廚可隔離，西廚與吧臺結(jié)合可適當(dāng)放大；企業(yè)會所450㎡以上} 保證大面寬設(shè)計(jì)；} 廳空間分層級，客廳、餐廳保證舒適度，娛樂室、會客廳可適當(dāng)控制面積；} 地下室保證私家會所配置；} m以上，主臥保證朝向主景觀面，可考慮雙主臥；樓王} 有條件情況下，可考慮嘗試整棟一層設(shè)計(jì)；} 多層設(shè)計(jì)時，臥室可嘗試設(shè)在一層，或主臥整層設(shè)計(jì)。會所外停車位120輛；需配置中央空調(diào)。各地塊的分布及參考規(guī)劃指標(biāo)如下：用地規(guī)劃圖規(guī)劃指標(biāo)參考建議地塊用地面積比例容積率建筑面積平米畝%㎡地塊1（公寓）2423036　30000地塊2（別墅）78463118　10000 地塊3（別墅）6007790　21000地塊4（別墅）4824772　12000地塊5（別墅）2982745　7200地塊6（別墅）6248494　15600地塊7（別墅）4087561　14200會所970215　 4000合計(jì)35390553127% 114000湖面36956553%　　植被保留區(qū)34015451026%　　球道植草區(qū)及綠化區(qū)58430987644% 總計(jì)13153241972100% 4. 項(xiàng)目定位具有鮮明特色的國內(nèi)一流濱海度假型可銷售物業(yè)，充分利用緊鄰大海及陡峭的山勢這些稀缺的自然景觀資源，并通過內(nèi)部的高爾夫球場進(jìn)一步提升景觀價(jià)值，以達(dá)到住宅價(jià)值的最大化，為公司創(chuàng)造較高的利潤；同時18洞高爾夫球場又可作為全度假區(qū)的重要旅游度假配套設(shè)施，起到一定的拉動巽寮地區(qū)度假消費(fèi)的作用。二期征地的337畝尚未繳納。1193畝里面還有81畝富巢與何屋村的未補(bǔ)償?？傉嫉丶s1972畝。度假區(qū)的大市政建設(shè)也已經(jīng)在今年啟動，預(yù)計(jì)在2010年基本完成。因此盡快建設(shè)區(qū)域內(nèi)的旅游與度假配套設(shè)施已成為當(dāng)今的核心任務(wù)之一。需新征土地1780畝，征用水庫45畝，搬遷村莊兩個（富巢村）。新增額外補(bǔ)償，50畝的每畝40萬,。注3：具體包括：非經(jīng)營性土地費(fèi)用3458萬（主要是富巢、何屋拆遷成本和公共配套及基礎(chǔ)設(shè)施等用地購置費(fèi)），前期費(fèi)用1387萬，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用2473萬，公共配套建設(shè)費(fèi)用272萬，其它需分?jǐn)傎M(fèi)用962萬，預(yù)備費(fèi)用670萬，合計(jì)9222萬元。 1）球場定位將依托于“原生態(tài)海濱度假地”的項(xiàng)目大定位、依托于南區(qū)高端社區(qū)的定位；抓住球場品質(zhì)的關(guān)鍵點(diǎn)——草坪和原生態(tài)自然環(huán)境，將其建設(shè)成為具有鮮明濱海特色的度假型高爾夫球場！（詳見附件一）2）球場產(chǎn)品定位：l 選用優(yōu)良的草種和草源是保證球場草坪品質(zhì)的基礎(chǔ)，結(jié)合巽寮當(dāng)?shù)赝寥篮蜌夂驐l件，球場草種采用海濱雀稗系列，球道草選擇海濱雀稗中的salam草種，果嶺草可選擇海濱雀稗中的Sea Dwarf和plantinum（最新草種）；l 排水和噴灌設(shè)計(jì)要科學(xué)合理，噴灌的控制系統(tǒng)和噴頭要采用國外進(jìn)口產(chǎn)品（國內(nèi)無替代產(chǎn)品），管材和泵站可選用國內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌；l 關(guān)鍵的草坪維護(hù)設(shè)備要采用國外性價(jià)比高的產(chǎn)品（國內(nèi)無替代產(chǎn)品）；l 球場造型要結(jié)合山地地形和海景，綜合考慮海風(fēng)與坡度等因素，達(dá)到安全、有趣、難度適中，同時要確保不少于5條球道可以欣賞海景，并打造出2個名洞；球車道采用15cm厚混凝土路面；立體交叉橋涵2座。l 球車需采用國外性價(jià)比高的