【正文】 印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。 顧客到商業(yè)步行街購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。營業(yè)時間性強(qiáng) 　　 管理點分散促進(jìn)商業(yè)步行街物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境?！　》?wù)要求高同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。 　　商業(yè)步行街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。常見的方式有：指導(dǎo)項目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排； b）組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂?　　a）由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。2）“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。 e）為整個商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)。c）營業(yè)時間的確定。 b）“完善的租約管理”指：簽定租約后方可進(jìn)入。為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商業(yè)步行街管理合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理?！胺稚⒔?jīng)營”，是商業(yè)步行街對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商業(yè)步行街的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。 “統(tǒng)一管理”，要求商業(yè)步行街必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，目前國內(nèi)商業(yè)步行街購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，商業(yè)管理公司對商業(yè)步行街的管理更為重要。 商業(yè)步行街作為有規(guī)劃的商業(yè)聚集,對商業(yè)步行街進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商業(yè)步行街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。二、【西城路商業(yè)步行街】物業(yè)服務(wù)理念：商業(yè)步行街作為一種最具活力的商業(yè)業(yè)態(tài)和最具成長空間的商鋪形式，受到投資者的熱烈追捧。公司經(jīng)營方針：一塵不染、滴水不漏、細(xì)致周到、專業(yè)追求。同時借助總公司的整體優(yōu)勢，結(jié)合本行業(yè)的特點，探索出一條具有“桂安”品牌特色的發(fā)展新路，在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹立“桂安”品牌形象。公司在管及在談項目涉及文化、科研、醫(yī)療、商業(yè)、超大型住宅小區(qū)等多方領(lǐng)域，每接管一個新的項目，便針對項目的實際特點及客戶的需求，進(jìn)行充分的研究，嚴(yán)密合理的設(shè)計，迅速建立與之相適應(yīng)的服務(wù)管理模式。在物業(yè)管理實踐中，通過提高自身管理素質(zhì)，追求完美服務(wù)，不斷超越廣大業(yè)戶日益增長的對物業(yè)服務(wù)的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家”，成為發(fā)展商的“好參謀、好幫手”，成為行政主管部門及社會各界的“好企業(yè)、好朋友”。城南旺角”、“紅嶺小區(qū)”、“陽光花園”、“臨江苑小區(qū)”、桂林“商務(wù)經(jīng)貿(mào)廣場”、“匯通商業(yè)廣場”等樓盤的物業(yè)管理及“大宇客車廠”、“水晶酈城”、“ 旅游發(fā)展總公司”、“香江飯店”、“廣運(yùn)商貿(mào)城”“普天通信設(shè)備廠”等的專業(yè)化人防服務(wù)管理項目。桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司注冊資金50萬元，物業(yè)管理資質(zhì)為三級。公司分支機(jī)構(gòu)包括“獵豹技防公司”，“金豹武裝押運(yùn)公司”、“桂安物業(yè)服務(wù)有限公司”；并開辦保安培訓(xùn)基地1個、休閑農(nóng)場1個、保安器材銷售部1個，承接全市110開鎖服務(wù)業(yè)務(wù)等。桂林市保安服務(wù)總公司是桂林市公安局于1987年12月28日創(chuàng)辦的，是一家向社會提供專業(yè)化有償安全防范服務(wù)的特殊企業(yè)，是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會治安減少違法犯罪的重要力量。日后，我公司正式簽約接管該項目，我們將對【西城路商業(yè)步行街】進(jìn)行更進(jìn)一步的深入了解與分析，并在此基礎(chǔ)上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴委審閱。28 / 28西城商業(yè)步行街物業(yè)管理投標(biāo)方案桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司二00八年七月一日目 錄致 函一、桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簡介二、商業(yè)步行街物業(yè)服務(wù)理念三、商業(yè)步行街物業(yè)管理的特殊性四、西城路商業(yè)步行街物業(yè)項目概況 五、西城路商業(yè)步行街物業(yè)管理目標(biāo)與整體策劃六、西城路商業(yè)步行街物業(yè)服務(wù)人員擬配數(shù)量及工資分配七、西城路商業(yè)步行街物業(yè)費(fèi)用總支出及收益預(yù)測八、西城路商業(yè)步行街物業(yè)費(fèi)用分項描述九、西城路商業(yè)步行街物業(yè)服務(wù)各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié) 束 語附件1：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）（復(fù)印件）附件2：企業(yè)法人身份證（復(fù)印件）附件3：組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）（復(fù)印件）附件4：企業(yè)資質(zhì)證書（副本）（復(fù)印件）致 函 尊敬的西城路商業(yè)步行街業(yè)委會全體同仁：桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司非常榮幸能為貴公司負(fù)責(zé)的【西城路商業(yè)步行街】提供物業(yè)管理服務(wù)方案建議。由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解【西城路商業(yè)步行街】 之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。我們希望能憑借自身積累的專業(yè)化管理經(jīng)驗，以高度的誠意及熱情為貴委領(lǐng)導(dǎo)的【西城路商業(yè)步行街】 提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，并希望通過此項目的成功接管與貴委建立愉快、良好的合作關(guān)系！一、 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簡介：桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司是由桂林市公安局直屬企業(yè)—桂林市保安服務(wù)總公司創(chuàng)辦的有限責(zé)任公司，總公司占80%股份，其他自然人占20%股份?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn)1000多萬元，客戶150余家，客戶聘請保安員1900余名。整個保安隊伍分9個大隊，21個中隊進(jìn)行管理。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，從眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭中相繼接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花園”、“三星大廈”、“北斗桂安物業(yè)始終堅持以客戶滿意為先導(dǎo)，以目標(biāo)管理為核心。精良的服務(wù)品質(zhì)，使桂安物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認(rèn)可，亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風(fēng)優(yōu)良、技術(shù)精湛、團(tuán)結(jié)敬業(yè)能打硬仗的隊伍，公司在冊員工300余人，管理層人員平均年齡為35歲，所受教育涉及物業(yè)管理、企業(yè)管理、工民建、計算機(jī)、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業(yè)。 目前，公司管理實力日益增強(qiáng)，管理制度更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，管理理念愈加體現(xiàn)了人文精神，促進(jìn)并帶動各項經(jīng)營管理工作。公司企業(yè)精神：人本精神、樂業(yè)情懷、誠信服務(wù)、求實管理。公司管理目標(biāo)： 服務(wù)是本、管理是魂、信譽(yù)是源、形象是根。縱觀全國成功步行街的發(fā)展軌跡，從其地段來看，無一不處于城市的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如深圳的東門步行街、廣州的上下九步行街、長沙黃興路步行街、武漢的江漢路步行街等。 沒有統(tǒng)一管理的商業(yè)步行街是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。 商業(yè)步行街統(tǒng)一管理的理念在于：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。從而在法律上確定商業(yè)步行街管理公司的管理地位。 1）“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理同步實施。 a）“品牌審核管理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等。d）承租戶的店名廣告、促銷廣