【正文】 為基礎(chǔ)，直銷配送和連鎖超市為補充，產(chǎn)區(qū)、銷區(qū)、集散地市場相結(jié)合的產(chǎn)品市場體系，初步形成了大流通格局。星羅棋布的市場不僅方便了全縣人民的生活，繁榮了經(jīng)濟，擴大了就業(yè)，促進了社會穩(wěn)定，而且已經(jīng)成為本地區(qū)社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展的前沿陣地和改革開放的窗口。消費品市場中：消費品綜合市場12個，農(nóng)產(chǎn)品市場8個，工業(yè)消費品市場5個。截至2013年，xx共有各類商品市場49個。因此，項目建設(shè)必要而可行。xx農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場建成后將成為xx最大、功能最全目前唯一的農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟寧130公里，縣城距合肥、南京、濟南、鄭州4省會均為3小時路程，距徐州觀音機場40公里，連云港出?？?60公里。地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利。xx農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)大市南臨311國道20米、西靠蕭楊公路100米、北距徐鄭高鐵xx站一公里。孫圩子太陽杏、馬井獼猴桃、圣泉蕭國圣桃、黃河故道水晶梨、xx石榴、九店西瓜、甜瓜等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品聞名全國。項目所在縣是我國商品糧生產(chǎn)基地、xx省棉花生產(chǎn)示范縣、全國辣椒制種第一縣、全國面粉加工強縣；盛產(chǎn)家蓄（生豬、肉牛、白山羊等，年出欄100萬頭以上）、家禽（雞、鴨、鵝等年出欄800萬只，其中xx強英鴨業(yè)集團年出欄商品鴨500萬只）?？梢源龠M農(nóng)村土地、資金等生產(chǎn)要素流動重組，提高農(nóng)民人均資源占有量，進而提高收入水平。城鎮(zhèn)的發(fā)展，可以帶動人口、信息、資金資本的聚集、流動重組，為農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動力。（二）符合我國解決“三農(nóng)”問題的發(fā)展方向項目的興建，能夠加強農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，拓展城鎮(zhèn)就業(yè)空間，轉(zhuǎn)移農(nóng)民、減少農(nóng)民、富裕農(nóng)民?！薄秞x省人民政府辦公廳文件》皖政辦[2006]13號中更是明確提出要“加快區(qū)域性批市場建設(shè)”和“加快新型流通方式創(chuàng)新力度”。xx省委、省政府高度重視市場建設(shè)，相繼頒發(fā)了一系列文件，做出關(guān)于加強市場建設(shè)的決定，明確指出：“我省各類市場不大，設(shè)施簡陋且不配套，層次不高，輻射力不強，遠遠不適應(yīng)改革開放和經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的需要。項目建成后，可解決2000—3000人的就業(yè)，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而拉長全鎮(zhèn)及至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)鏈條。據(jù)初步估算，該規(guī)劃項目完成后，年交易額將達到6億元。（四）不斷延長產(chǎn)業(yè)鏈條，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使廣大農(nóng)民按照市場經(jīng)濟規(guī)律來安排農(nóng)業(yè)生產(chǎn)?！眡xxx鎮(zhèn)作為連接蕭碭的商貿(mào)重鎮(zhèn)，多年來由于黨委政府的重視，在蕭碭邊界不僅具有廣泛的影響，而且作用不可替代。中共中央國務(wù)院在《關(guān)于做好農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作意見》中指出“要充分考慮現(xiàn)有小城鎮(zhèn)的發(fā)展水平、區(qū)位優(yōu)勢和資源條件及今后的發(fā)展?jié)摿?，選擇已經(jīng)形成一定規(guī)模小城鎮(zhèn)，加快建設(shè)。建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，發(fā)揮“大市場、大流通、大載體”的功能能夠順利實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷對接，減少中間環(huán)節(jié)，讓農(nóng)民真正走“以市場為導向，以效益為目標”的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的路子。現(xiàn)代化的網(wǎng)上交易、期貨市場、異地交割等目前xx還是空白，整體上表現(xiàn)出市場適應(yīng)能力差、信息不暢，難以滿足項目區(qū)及周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和發(fā)展的需要。二、項目的必要性（一）在市場經(jīng)濟條件下，項目區(qū)目前尚沒有大型多功能農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，項目區(qū)及周邊地區(qū)盛產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品，急需建設(shè)一個大型綜合農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。正是基于上述一些理由，該項目業(yè)主——某縣城南街道辦事處，在縣政府的積極支持和配合下，提出擬按規(guī)范化、標準化、功能設(shè)施配套齊全，交易方式及管理手段先進，交易品種及交易規(guī)模較大，市場幅射范圍廣的綜合性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場模式，在某縣洛渭屯適宜地點，新建一個區(qū)域性的綜合性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，并使其成為在周邊區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易流通領(lǐng)域中，能起中心作用的較現(xiàn)代化的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。由于銷售渠道不暢項目區(qū)近年來多次出現(xiàn)農(nóng)副產(chǎn)品爛在地里、園里賣不出去的現(xiàn)象。xx是我國商品糧生產(chǎn)基地、xx省棉花生產(chǎn)示范縣、全國辣椒制種第一縣、全國面粉加工強縣；盛產(chǎn)家蓄（生豬、肉牛、白山羊等，年出欄100萬頭以上）、家禽（雞、鴨、鵝等年出欄800萬只，其中xx強英鴨業(yè)集團年出欄商品鴨500萬只）、水產(chǎn)；蔬菜（xx胡蘿卜遠銷全國各地）、西瓜、甜瓜、酥梨、水晶梨、桃、杏、李子、石榴、銀杏等幾十種農(nóng)副產(chǎn)品，年產(chǎn)量30萬噸以上。還未形成市場牽龍頭（企業(yè)），龍頭帶基地，基地連農(nóng)戶的良性發(fā)展格局。尤其是在國家強調(diào)要加強對流通市場的整頓，規(guī)范流通市場管理，杜絕假冒偽劣產(chǎn)品進入流通市場，防止有毒有害商品侵害消費者利益的時候，更顯某縣現(xiàn)有的一些農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場在流通設(shè)施的布局、建設(shè)和管理方式以及農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢驗、檢測等方面的不足和不完善。特別是隨著農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營步伐的加快，要求農(nóng)產(chǎn)品流通市場的交易規(guī)模和交易方式以及服務(wù)及管理手段要相應(yīng)的予以提高和改進，以適應(yīng)當前現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要。盡管xx縣委、縣政府十分重視市場的建設(shè)和培育，先后建起了一些小型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下農(nóng)產(chǎn)品流通的重要途徑，依托其商品集散、價格形成、信息傳輸三大基本功能，在促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?、標準化、產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)產(chǎn)品大市場、大流通格局的形成，在引導農(nóng)民面向市場調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)增產(chǎn)增收和保障城鄉(xiāng)居民的“菜籃子”供應(yīng)、促進社會穩(wěn)定方面，發(fā)揮著不可替代的作用。重視和加強市場體系建設(shè)，加快發(fā)展生產(chǎn)要素市場、中介市場和服務(wù)性消費市場，在交通干線的重點城鎮(zhèn)和大宗農(nóng)產(chǎn)品集散地建設(shè)一批農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)貿(mào)易市場，促進生產(chǎn)要素和商品的流動，建立競爭有序、流通順暢、均衡供給的社會主義新的商品流通體系。為此，我省已明確提出，要以市場化、社會化為發(fā)展方向，以滿足城鄉(xiāng)居民消費需求，拓寬發(fā)展規(guī)模和服務(wù)領(lǐng)域，優(yōu)化結(jié)構(gòu)和提高服務(wù)質(zhì)量為重點，積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改組改造傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。第二章 項目提出背景可行性與必要性一、項目背景按照國家“十二五”經(jīng)濟及社會發(fā)展規(guī)劃及國家中西部大開發(fā)戰(zhàn)略布置和要求，要保持國民經(jīng)濟又好又快的發(fā)展，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行戰(zhàn)略性調(diào)整，就必須要加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，擴大總量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提高服務(wù)水平。企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)的背后實際上是在經(jīng)營自己的信譽，誠信是企業(yè)巨大的重要無形資產(chǎn)。當今時代是競爭時代、信息時代、創(chuàng)新時代，企業(yè)要發(fā)展，決不能因循守舊，固步自封，在思想上、觀念上、管理上、技術(shù)上、產(chǎn)品上都要有所創(chuàng)新。公司將秉承“與時俱進 超越自我”的企業(yè)精神，高瞻遠矚，緊抓市場脈搏，規(guī)劃企業(yè)發(fā)展藍圖。超越自我是企業(yè)精神的核心與靈魂，超越意味著永不滿足，只有不斷地超越自己、超越過去、超越今天才能超越別人，才能謀求明天的發(fā)展。一個定位準確、獨具特色的樓盤往往具有濃厚的居住文化氛圍，它給業(yè)主提供的不僅是一個容身的居所，更是一種生活方式，甚至能體現(xiàn)業(yè)主自身的一種價值取向。營造獨特的居住文化是該公司房屋開發(fā)的原則。初步擁有一支分工專業(yè)、高度合作的優(yōu)秀員工隊伍，保證了公司的專業(yè)水準和創(chuàng)新能力。公司現(xiàn)有職工50多人，專業(yè)技術(shù)人員20人，大專以上學歷占95%。五、xxxx置業(yè)有限公司簡介xxxx置業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及市政工程建設(shè)為主的民營企業(yè)；也是一家新型高起點、標新立志擁有現(xiàn)代經(jīng)營管理模式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。三、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表1—1 經(jīng)濟技術(shù)指標表項 目數(shù) 量單 位總用地面積49792平方米總建筑面積57100平方米其中一期用地面積30588平方米二期用地面積19204平方米計算容積率的地上建筑面積53500平方米一期總建筑面積36600平方米其中大棚面積2450平方米辦公及商業(yè)面積33850平方米其他300平方米二期總建筑面積16900平方米其中冷庫面積1000平方米辦公及商業(yè)面積15700平方米其他200平方米不計算容積率的地下建筑面積3600平方米其中： 一期地下車庫建筑面積3600 平方米建筑基底面積17250平方米容積率綠地率20%建筑密度%地上汽車停車位224輛地下汽車停車位99輛非機動車停車3500輛表1—2財務(wù)技術(shù)指標表序號項目名稱單位數(shù)據(jù)備 注1項目總投資萬元固定資產(chǎn)投資萬元流動資金萬元15004資金籌措萬元公司自籌萬元申請銀行貸款萬元100005經(jīng)營收入萬元790年平均6總成本費用萬元480年平均7所得稅金萬元年平均8凈利潤萬元年平均9投資利潤率%10投資利稅率%11財務(wù)內(nèi)部收益率%12財務(wù)凈現(xiàn)值萬元Ic=10%13稅前投資回收期年含建設(shè)期14稅后投資回收期年含建設(shè)期15盈虧平衡點%年平均四、簡要結(jié)論xx農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場建設(shè)項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方發(fā)展規(guī)劃，一是可以更加有效的發(fā)揮批發(fā)市場農(nóng)副產(chǎn)品流通載體，促進項目區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，幫助農(nóng)民提高收入；二是通過完善市場服務(wù)，有助于市場自身的發(fā)展壯大，更好的為城鄉(xiāng)居民提供優(yōu)質(zhì)的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)服務(wù)；三是本項目實施能提供一定數(shù)量的就業(yè)崗位，對解決社會就業(yè)，維護社會穩(wěn)定具有重要意義。本項目的設(shè)計要貫徹安全第一、預防為主的方針，立符合職業(yè)安全衛(wèi)生的要求，保障職工和附近居民的安全和衛(wèi)生，同時應(yīng)注意衛(wèi)生及消防設(shè)施的配套建設(shè)。堅持軟件建設(shè)與硬件建設(shè)同步推進，引進和培訓經(jīng)營管理人才，建立一支高效、懂經(jīng)營、會管理的人才隊伍。建設(shè)集交易、倉儲、運輸為一體，初級交易與批發(fā)相結(jié)合，立足xx，輻射整個皖北地區(qū)，面向全國，形成一個具有一定規(guī)模和影響力，具有人性和特色，符合社會主義市場經(jīng)濟的現(xiàn)代化農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。（二）編制原則依據(jù)xxxx鎮(zhèn)總體規(guī)劃和項目區(qū)的總體布局，合理規(guī)劃，妥善處理好批發(fā)市場的人流、物流，最大限度的擴大規(guī)模，增加服務(wù)與設(shè)施，完善批發(fā)市場功能滿足建設(shè)發(fā)展的需要。xxxx置業(yè)有限公司農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場建設(shè)項目可行性研究報告農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目概況（一）項目名稱：xx農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場建設(shè)項目（二）項目選址：本項目位于岱湖路以西，創(chuàng)新路以東，南鄰陳溝路。（三）項目性質(zhì)：新建（四）承辦單位：xxxx置業(yè)有限公司（五）項目法人： 二、項目編制依據(jù)、原則、研究范圍（一）項目編制依據(jù)、國家經(jīng)貿(mào)等六部、委、局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)的若干意見》；、委、局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》（國經(jīng)貿(mào)運行[2001]189號）；3.《關(guān)于印發(fā)全國重點農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場信息和檢驗檢測系統(tǒng)技術(shù)方案（試行）的通知》（經(jīng)貿(mào)[2003]737號）； 4.《農(nóng)業(yè)部關(guān)于組織實施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場“升級拓展5520工程”的通知》（農(nóng)市發(fā)[2006]5號）；《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版；xx發(fā)展和改革委員會《關(guān)于xxxx置業(yè)有限公司農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場建設(shè)項目建議書的批復》；xx規(guī)劃局《關(guān)于xxxx置業(yè)有限公司農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場建設(shè)項目選址意見書》；xx環(huán)境保護局《關(guān)于xxxx置業(yè)有限公司農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)大市場建設(shè)項目環(huán)境影響報告的審批意見》；9.《xx城鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃》；；11.《投資項目可行性研究指南》；； 、規(guī)程和標準。立足商品位、高質(zhì)量、多方位的服務(wù)宗旨，建立健全完善物流及批發(fā)市場服務(wù)體系，強化中心的綜合性管理。重視管理經(jīng)營，建立現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下高效管理經(jīng)營機制，增強市場的競爭力。嚴格執(zhí)行國家有關(guān)法律規(guī)定，守法經(jīng)營。（三） 研究范圍依據(jù)國家有關(guān)政策要求和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場升級改造建設(shè)規(guī)劃方案，本可研報告主要對項目建設(shè)的必要性，建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容，建設(shè)內(nèi)外部條件，工程技術(shù)方案，環(huán)境保護，項目實施進度，投資估算和社會經(jīng)濟效益等進行全面論證和研究。該項目前期各項基礎(chǔ)條件具備，有較強的競爭力，經(jīng)濟效益明顯，社會效益顯著，建設(shè)方案實施性強，項目建設(shè)是必要的，也是切實可行的。公司成立于2013年注冊，注冊資金1000萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，年開發(fā)能力為10多萬平方米。公司建立了現(xiàn)代化企業(yè)管理模式，采取直線職能機構(gòu)管理方式，構(gòu)筑了一個精簡高效的組織框架。雖然成立時間不長，但已開始致力于企業(yè)文化建設(shè)，強調(diào)以物質(zhì)文化為基礎(chǔ)、制度文化為關(guān)鍵、精神文化為核心。建筑有其獨特的語言，但意義不在建筑本身，更多的則是一種文化的體現(xiàn)。該公司倡導“與時俱進、超越自我”的企業(yè)精神，與時俱進是時代提出的要求，沒有最好只有更好，沒有停頓只有前進。這是企業(yè)長遠發(fā)展所需的實踐精神，是企業(yè)員工的精神紐帶、心理依存、行為導向和實踐哲學，是實現(xiàn)企業(yè)根本目標的動力。該公司以開拓創(chuàng)新、誠信經(jīng)營為經(jīng)營方針。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，是信譽經(jīng)濟，必須遵紀守法，遵守社會公德，遵守職業(yè)道德，重合同、守信用。因此，該公司始終堅持經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益三兼顧的前提，發(fā)揚團結(jié)、奉獻、求實、創(chuàng)新的精神，實現(xiàn)規(guī)劃高標準，全力為城市人民營造綠色生態(tài)家園；堅持建設(shè)高質(zhì)量，全力為客戶建造滿意放心房；貫徹服務(wù)高效益，全力為消費者提供既優(yōu)質(zhì)高效、又便捷周到的售前售中售后服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。運用現(xiàn)代經(jīng)營方式和服務(wù)技術(shù)對傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)進行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通等行業(yè)，建立全國統(tǒng)一開發(fā)的市場體系，實現(xiàn)城鄉(xiāng)市場的緊密配合，國內(nèi)市場與國際市場的相互銜接，促進資源的優(yōu)化配置。扶持發(fā)展一批跨地區(qū)、跨行業(yè)的多元化投資主體的大型流通企業(yè)集團。在省內(nèi)一些大中城市建立一批較大的農(nóng)產(chǎn)品綜合性批發(fā)市場，適時吞吐大宗商品，提高商品流通效率，可促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，加快對農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展進程，實現(xiàn)農(nóng)民收入的盡快增加，促進農(nóng)產(chǎn)