【正文】 員提出了較高的要求，以稅務部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構、評估人員的情況難以適應未來稅收變化及稅收征管變化的需要。中國目前針對房地產(chǎn)行業(yè)的行政事業(yè)性收費遠比其他行業(yè)突出，造成多方面的消極影響：①導致房地產(chǎn)的高成本和高價格，嚴重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實價值，直接加重了消費者的負擔；②使得房地產(chǎn)開發(fā)者和消費者都對政府行為的規(guī)范性和穩(wěn)定性產(chǎn)生懷疑，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和房地產(chǎn)市場的繁榮；③抑制了真正意義上的稅收培育和成長，“費大于稅”的狀況使得國家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟杠桿的調(diào)控作用；④收費權利屬于基層部門，較為分散，且缺少約束，容易形成一種各級政府職能部門競爭收費的態(tài)勢，直接扭曲了收費的性質，變成了部門創(chuàng)收，更易滋生腐敗。（3）對土地轉讓收益重復計征。5．行政事業(yè)性收費過多各地的行政收費不同程度地存在如下現(xiàn)象：（1）市政建設重復收費，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市場建設配套費，單向性的配套設施建設費，有的地方還要以實物向有關部門提供居委會、派出所、中小學校等設施，類似的配套設施費用往往占繳納總費的70%80%。城建稅和教育費附加是國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅（簡稱“三稅”）的單位和個人就其實際繳納的“三稅”稅額之和為計稅依據(jù)而征收的稅種，但對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不征收。對國內(nèi)企業(yè)、單位和個人占用耕地征收耕地占用稅，但對外國企業(yè)和外商投資企業(yè)不征收耕地占用稅。（2）房地產(chǎn)保有稅制不同。4．內(nèi)、外資企業(yè)適用稅制不同當前中國內(nèi)外資企業(yè)和個人實行不同的稅收制度，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）所得稅制不同。房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認，因此，與按歷史成本計稅的從價計征相比，從租計征的稅負明顯高于從價計征。同時，由于房產(chǎn)市場價值通常高于其歷史成本，這使得房產(chǎn)一旦出售，就要按較高的計稅依據(jù)計算應納稅額，加重該房地產(chǎn)擁有者的稅收負擔，以致使擁有者總是不急于上市流通，這樣阻礙了房產(chǎn)的交易流通。通常而言，先建成的房產(chǎn)成本低于后建成的房產(chǎn)，以其歷史成本核算為計稅依據(jù)，勢必將先建成的房產(chǎn)稅負轉嫁給了后建成的房產(chǎn)。從價計征時房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減出10%30%后的余值乘以1。未能隨課稅對象的價值上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點，不能發(fā)揮土地使用稅調(diào)節(jié)土地級差收入的能力，無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機行為起到應有的抑制作用。高收入階層通常選擇面積大、地段好、各種服務設施齊全的住房，因而享受了更多的社會公共服務，對所有居民自用住房完全免稅，不僅是國家放棄了調(diào)節(jié)收入分配的重要手段，還違背了多受益者多納稅的公平稅負原則。（2）隨著中國事業(yè)機構管理體制的改革，不屬于提供社會公共產(chǎn)品的事業(yè)單位將逐步被市場化和企業(yè)化，由于其性質已屬于企業(yè)，因此事業(yè)單位也應承擔必須承擔的納稅義務。經(jīng)過改革開放20余年的發(fā)展，中國當前的制度安排和經(jīng)濟結構與條例制訂時相比已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。2．我認為征稅范圍過窄中國現(xiàn)行的土地使用稅，房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，把廣大農(nóng)村的一些應納稅對象排除在征稅范圍外，現(xiàn)行的土地使用稅、房產(chǎn)稅均把國家機關、人民團體、軍隊，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位的自有房地產(chǎn)及個人所有非經(jīng)營的房地產(chǎn)等列為免稅對象。從國際房地產(chǎn)稅收體系設置來看，大多數(shù)國家對本國居民納稅人在國內(nèi)外擁有的房地產(chǎn)征收地產(chǎn)稅（物業(yè)稅），而我國目前國內(nèi)居民擁有的地產(chǎn)稅（物業(yè)稅）并沒有開征，更不要說本國居民在海外的房地產(chǎn)征稅了。（3）在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價值自然增值部分，由于沒有有效的稅收調(diào)控機制，使政府沒能充分參與增加價值的分配，而是任由其流向房地產(chǎn)的實際保有者，導致炒作泛濫，拉大了貧富差距，使富的更富，貧弱者無房可住，買不起房。（2）進入市場流通的土地要承受過高的稅負，這樣抑制了土地的流動和正常的市場交易，從而助長了土地的隱形流通，逃稅現(xiàn)象因而增多，從總量上減少了國家的財稅收入。這相當于給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進入流通，就無須為土地的增值而納稅。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設置形成以下幾個方面的消極影響：（1）土地閑置、浪費現(xiàn)象嚴重。而在房地產(chǎn)保有階段、課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大，只有少量的房產(chǎn)稅和土地使用稅，而且是在一次減除原值10%30%之間征收，沒有考慮到在持有階段房產(chǎn)這種特殊商品的增值因素。如契稅、營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城市維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅等。隨著經(jīng)濟體制改革的深入以及房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展的矛盾就顯現(xiàn)出來，宏觀調(diào)控的作用被弱化；同時，由于不同稅種出臺的時間，出臺的主體不同，造成不同稅種、同種稅種的矛盾沖突。第二節(jié) 房地產(chǎn)稅制中存在的問題我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制，是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的。2．建設施工階段涉及的稅種房地產(chǎn)企業(yè)在建設施工階段主要繳納建筑安裝營業(yè)稅以及相應的城市維護建設稅和教育費附加、省地方教育費附加、主副食品調(diào)控基金，簽訂建設施工合同的印花稅；施工階段保有土地的城鎮(zhèn)土地使用稅及預售房款的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 1．前期準備階段涉及的稅種房地產(chǎn)企業(yè)在前期準備階段需要繳納的稅種較少，但本階段在整個房地產(chǎn)開發(fā)流程中起著舉足輕重的作用。建立和完善中國房地產(chǎn)稅收體制不僅是維護國家稅收主權和穩(wěn)定財政收入的必然要求，更是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、促進資源合理利用和保護公平競爭的重要條件。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種房地產(chǎn)企業(yè)作為中國當前和今后一個時期的經(jīng)濟增長點在中國經(jīng)濟增長中繼續(xù)發(fā)揮著重要作用。④ 《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用預售方式銷售房屋。銷售的成功與否決定開發(fā)商的利益。在本階段，開發(fā)商為了盡快的收回成本、回籠資金、實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。建筑施工階段在本階段，開發(fā)商安排所屬建筑公司或委托其他建筑公司進行項目的建設。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。目前房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地主要是通過土地出讓方式（經(jīng)濟適用房除外）。本階段的關鍵是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅講義提綱第一章 基礎部分一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要流程及涉及的稅種（一）房地產(chǎn)行業(yè)的主要流程（二）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種二、房地產(chǎn)稅制中存在的問題第二章 土地增值稅一、開征土地增值稅的意義（略）二、土地增值稅的征稅范圍和納稅人（一）土地增值稅的征稅范圍土地增值稅征稅范圍的界定（三個標準）稽查過程中對若干具體問題的界定（10類）（二）土地增值稅的納稅義務人三、土地增值額的計算（一）房地產(chǎn)轉讓收入的確定（二）土地增值稅扣除項目金額的計算土地增值稅扣除項目的相關法律規(guī)定土地增值稅扣除項目在實踐操作中的具體含義第三章 會計核算一、土地增值稅扣除項目中地價的核算二、土地增值稅扣除項目中房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算三、土地增值稅扣除項目中房地產(chǎn)開發(fā)費用的核算第四章 稽查過程中需要注意的幾種特殊問題一、是否允許加計扣除20%的四種類型二、土地增值稅的計稅單位如何辯析三、對納稅人成片、分期開發(fā)如何扣除與土地相關成本的問題四、土地增值稅的稅率確定和計算土地增值稅（簡略）五、土地增值稅的計算步驟與方法（舉例）第五章 土地增值稅的優(yōu)惠政策一、《條例》規(guī)定的減、免稅內(nèi)容1．《條例》規(guī)定的免征土地增值稅的內(nèi)容2．《細則》對《條例》免征土地增值稅內(nèi)容的補充規(guī)定3．在稅務稽查過程中對減、免稅的注意問題二、以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的優(yōu)惠政策三、合作建房自用的優(yōu)惠政策四、企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策五、房地產(chǎn)交換的優(yōu)惠政策六、1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉讓合同的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策七、國稅發(fā)[2006]187號《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》中有關土地增值稅的優(yōu)惠政策第六章 土地增值稅中有關房地產(chǎn)的評估 一、《條例》與《細則》中對土地增值稅中有關房地產(chǎn)評估的具體規(guī)定二、為什么要在土地增值稅計稅中采用房地產(chǎn)評估的價值？（一）在土地增值稅計稅中采用房地產(chǎn)評估價值的原因（二）在土地增值稅的征管過程中采用房地產(chǎn)評估的作用第七章 土地增值稅計稅依據(jù)的檢查及相關部門的配合一、土地增值稅計稅依據(jù)的核定（一）稅務機關對土地轉讓收入的檢查要點（二）稅務機關對扣除項目金額是否真實的檢查要點1．地價的審核2．房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核3．房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核4．與房地產(chǎn)轉讓相關稅金的審核5．加計扣除20%的扣除項目的審核（三）應納稅額計算正確與否的審核（四）減、免稅申請是否符合減免條件的審核二、檢查過程中與相關部門之間的配合第八章 檢查實例舉例第九章 籌劃實例舉例第十章 相關土地增值稅政第一章：基礎部分第一節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)的主要流程及涉及的稅種一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要流程投資開發(fā)房地產(chǎn)，包括計劃發(fā)展部門立項、規(guī)劃部門規(guī)劃、國土部門土地出讓或由企業(yè)轉讓、房管部門管拆遷、房屋交易過戶發(fā)證、建設部門開工許可、審核資質等等一些監(jiān)管部門監(jiān)管整個房地產(chǎn)業(yè)的各環(huán)節(jié)經(jīng)濟行為，各部門都有相關批準文書。而企業(yè)在上述基礎上的開發(fā)流程自然就形成以下幾個階段：前期準備階段前期準備階段的工作主要有項目的立項審批和規(guī)劃審批，進行設計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉讓等。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程中，土地的取得是最重要的。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。另外，本階段的另一個重要工作就是開發(fā)商根據(jù)具體情況規(guī)劃建筑施工承包對象，銷售渠道以及投資籌資方式等。本階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。房地產(chǎn)銷售階段在房地產(chǎn)銷售階段開發(fā)商出售商品房、回籠資金、實現(xiàn)利潤。銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程中進行銷售；現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。房地產(chǎn)銷售應滿足以下條件：（1）《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定商品房預售應當符合下列條件：① 交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；② 持有建設工程規(guī)劃和施工許可證；③ 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》（2）《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定商品房現(xiàn)售，應當符合下列條件：① 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；② 取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；③ 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④ 已通過竣工驗收；⑤ 拆遷安置已經(jīng)落實；⑥ 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；⑦ 物業(yè)管理方案已落實。房地產(chǎn)稅制是國家以法律形式對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的重要手段。截止目前，我國尚沒有建立獨立的房地產(chǎn)稅制，1994年稅改后，在房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)存在著不同的相關稅種，散見于各處，并不能形成一個獨立的體系，給納稅人和稅務機關帶來了不同的麻煩。除了取得土地使用權時需要繳納耕地占用稅和契稅外，本階段開發(fā)商還要根據(jù)具體情況規(guī)劃本企業(yè)的投資、籌資方式以實現(xiàn)營業(yè)稅、契稅及企業(yè)所得稅、土地增值稅等籌劃的準備工作。3．房產(chǎn)銷售階段涉及的稅種房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)銷售階段主要需繳納出售、出租土地使用權和不動產(chǎn)的營業(yè)稅；附屬物業(yè)管理機構對外提供物業(yè)服務的營業(yè)稅及其城建稅、教育費附加、省地方教育費附加，主副食品調(diào)控基金；轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅；取得印花稅應稅憑證應繳納的印花稅；保有房產(chǎn)應納的土地使用稅、房產(chǎn)稅；銷售的企業(yè)所得稅以及依中國稅法應當征收的其他稅費。在現(xiàn)行的稅制中，房地產(chǎn)領域涉及的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅及相關附加等十多種稅費。1．我認為稅種設置存在缺陷中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制構成一個明顯的特點，是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負重，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅種就多達8種。收費就更多，各個地方也參差不齊，多達80150種，這樣無形中增大了建房成本，并且開發(fā)商為了盡快而順利地辦齊各類審批手續(xù)，不惜冒險行賄，從而助長了不正之風。譬如優(yōu)惠政策中用保有房地產(chǎn)對外進行投資入股免征營業(yè)稅金及附加，免征土地增值稅等。土地保有階段課稅少、稅負輕，即使在保有階段對外出租，由于隱形空間大，監(jiān)督不嚴，造成稅款流失嚴重，企業(yè)相互造假掩護；而在流通過程中則多達十多個稅費種類同時課征。這樣的效果無異于變相鼓勵了資金雄厚的大商人保有土地，待價而沽，由土地保有者以低成本長期持有土地，等待土地價格的上漲；并且為了能夠在適當時機及時出手土地，往往對土地只進行了簡單的開發(fā)，以空地或低利用率的方式持有，不利于土地作為有限資源的合理利用。更為嚴重的是，它直接阻礙大量劃撥存量土地進入市場的進程，減少了土地的有效供給，更加激發(fā)土地價格上漲，致房地產(chǎn)價格一味往上上漲。中國目前沒有對閑置土地和荒蕪土地問題明確立法，難以通過法律形式對其加以規(guī)范和促進其合理利用，反而對其保有者在土地使用稅率等方面給予稅收減免，這樣不利于解決土地利用率低下和閑置、荒蕪的狀況，反而會更一步加劇這種狀況的發(fā)生。從宏觀上看，中國對本國居民在海外的房地產(chǎn)不借鑒國外稅制征收地產(chǎn)稅（物業(yè)稅），不但使國家喪失了對納稅人的此部分財產(chǎn)課稅的權力，影響國家的財政收入，而且使國家的稅收主權遭受侵害。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅主要依據(jù)1988年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要依據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。（1）轉軌時期伴隨著工業(yè)化的過程，農(nóng)村城市化程度不斷提高，一些地區(qū)已具備了城市的功能，尤其在經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，擺脫了計劃經(jīng)濟的農(nóng)村，房產(chǎn)規(guī)模急劇