【正文】 買，提高市場占有率為目的。哪個細分市場需要廣告配合，廣告就應該以那個細分市場為目標并采取相應的廣告策略。廣告策略的制定可從以下5個方面著手： ①目標市場的策略。進行競爭對手分析時，除了要分析競爭對手實力和競爭樓盤的情況，還要分析競爭對手的廣告活動，以吸取有益的東西，揚長避短。 客戶分析主要分析客戶的來源和購買動機，如信賴開發(fā)商、保值增值、樓盤設計合理、地段較好、價位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購房投資信心不足等。 市場分析。 廣告目標。廣告、銷售促進、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。策劃圍繞房地產(chǎn)營銷的全過程有計劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。策劃符合營銷戰(zhàn)略的總體要求，符合房地產(chǎn)市場和開發(fā)商的實際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點。策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨特風格，體現(xiàn)把握特色，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色的策劃技巧。策劃觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。通過以軟性廣告的形式出現(xiàn)，如在大眾媒介上發(fā)布的入伙、聯(lián)誼通知，各類祝賀辭、答謝辭等。例如廣州后花園概念盤就是傳播一種在繁忙緊張工作之余，去郊外居所里享受輕松生活的新觀念。 觀念廣告。 3房地產(chǎn)廣告策劃 房地產(chǎn)廣告類型和策劃原則 根據(jù)廣告的目的，房地產(chǎn)廣告大致可分為四種類型： 促銷廣告。 一般而言，產(chǎn)品構(gòu)想中包括了 樓層高度構(gòu)想、 各樓層用途構(gòu)想、 格局構(gòu)想、 各面積之戶比數(shù)構(gòu)想（面積計劃）、 中庭構(gòu)想、 一樓lobby構(gòu)想、 進出動線構(gòu)想、 建材設備構(gòu)想、 停車位配置構(gòu)想等內(nèi)容。全面成本領導集中和差異化集中二種形態(tài)。 （3）集中化（focus）策略：即努力針對某一些特殊的顧客設計產(chǎn)品（例如只設定單一面積），以避開與其他產(chǎn)品的競爭。 （1）全面成本領導（overall cost leadership）策略：即努力降低造價與銷售費用，如以較所有競爭個案更便宜的價格推出市場競爭。 步驟三：策略選擇。當然有時還會包含一些次要目標，如公司聲譽的創(chuàng)造（或維持）、或?qū)ι鐣幕仞伒鹊取? 步驟二：設定目標。所謂機會，通常包括了格局及面積的多樣化（或單一化）、施工期長（或短）、整體規(guī)劃的幽靜（或是取鬧）、持分土地面積的大（或?。?、土地稅賦的低（或慢）、貸款額度的高（或利率低）、得房率比例的低（或私密性高）、停車位的有（或無）等內(nèi)容。 所謂優(yōu)勢，通常包括了基地的方整、基地的廣大、附近環(huán)境的幽雅高貴、生活機能的完備、公共設施的充足、視野景觀的良好、學區(qū)的優(yōu)良等內(nèi)容。 七、產(chǎn)品構(gòu)想（或稱產(chǎn)品定位） 產(chǎn)品定位分為四個步驟TWOT分析、設定目標、策略選擇及產(chǎn)品構(gòu)想，現(xiàn)分別說明如下： 步驟一：SWOT分析。 資料的收集當然是以詳細為佳，一般而言，所包含的資料應盡可能地包括：（1）案名；（2）土地使用分區(qū)；（3）工地位置；（4）投資與建者（公司）；（5）企劃銷售者（公司）；（6）規(guī)劃設計者；（7）規(guī)劃用途；（8）基地坪數(shù)；（9）建筑面積；（10）建筑樓層（含各樓層高度）；（11）規(guī)劃坪數(shù)；（12）主力坪數(shù)；（13）一樓用途及單價；（14）二樓以上平均單價；（15）車位種類及售價；（16）單價范圍；（17）主力總價范圍；（18）總可售金額；（19）規(guī)劃戶數(shù)；（20）可售戶數(shù)；（21）已售出戶數(shù)；（22）銷售率；（23）銀行貸款；（24）公司貸款；（25）公開日期；（26）調(diào)查日期；（27）工程進度；（28）面積結(jié)構(gòu)（面積？幾房？幾戶？）；（29）整體規(guī)劃構(gòu)想；（30）交通環(huán)境；（31）去化順序；（32）客源分布情況；（33）付款方式；（34）銷售方式；（35）訴求重點；（36）基地位置圖。 六、競爭個案資料分析 所謂競爭個案資料，即將與本案有競爭性的個案的資料加以收集，作為產(chǎn)品定位之參考。 （1）交通建設；（2）公共設施；（3）重大投資方案。 三、基地附近重大公私投資方案分析 由于重大投資方案（如政府的交通建設、公共設施、新市鎮(zhèn)（含開發(fā)區(qū)）開發(fā)）與私人的大型投資開發(fā)設計，都會改變一個地區(qū)的區(qū)位條件（location），因此也必須在營銷計劃內(nèi)加以說明與分析。 一、基地基本資料 包括基地資料、附近環(huán)境資料、附近重大公私投資方案資料 其中基地基本資料的表現(xiàn)方式：（1）坐落位置；（2）基地面積；（3）使用分區(qū)；（4）面前道路；（5）次要道路；（6）覆蓋率；（7）容積率。其他如：人員確定、辦公用品的購置，則是需管理部配合的項目。售樓處的建造等完畢后，待人員進場，開始熟悉銷售講習、進行銷售演練。三：企劃執(zhí)行 案名、 LOGO、 樓書、 海報、 派夾報以及DM、 名片、 信封、 手提袋、 媒體計劃(開盤前一個月制作初步計劃） NP等第一波NP稿開盤提前兩周完成 四：業(yè)務執(zhí)行 銷講制作：銷講的制作應在案前開始時先進行資料收集，然后制作。房地產(chǎn)中介代理之業(yè)務執(zhí)行講義作者：日期：解讀房地產(chǎn)代理（下）第五章 業(yè)務執(zhí)行 1開盤案前各項準備工作 一：建筑設計的確定 二：工地現(xiàn)場的布置 三：企劃執(zhí)行 四：業(yè)務執(zhí)行一：建筑設計的確定 小區(qū)規(guī)劃、 平立面、 面積、 建材設備、 景觀、 總平面圖、 效果圖、 模型、 證照 補充條款 建筑思想 、開發(fā)理念、規(guī)劃設計、環(huán)境景觀、建筑設計、生活配套、安全防范、公交配套、質(zhì)量保障、物業(yè)管理等。二：工地現(xiàn)場的布置 場地平整； 售樓處的設計、建造、裝修； 停車場、 入口地面、庭院的建造； 現(xiàn)場主看板的制作； 戶外看板的選點制作； 羅馬旗的設計與制作； 售樓處內(nèi)空調(diào)的購買； 電話的申請； 柜臺的制作； 銷售道具與戶外燈光的設計選購等。約在一個月內(nèi)完成。與發(fā)展商的合同討論和定價也是業(yè)務執(zhí)行中較重要的一點。2產(chǎn)品企劃書構(gòu)成 產(chǎn)品企劃亦可稱為產(chǎn)品構(gòu)想，其主要內(nèi)容通常包括以下七個部分： （1）基地基本資料； （2）基地附近環(huán)境資料分析； （3）基地附近重大公私投資方案資料分析； （4）政經(jīng)環(huán)境資料分析； （5）銷售市場資料分析； （6）競爭個案資料分析； （7）產(chǎn)品構(gòu)想。 二、基地附近環(huán)境資料分析 本部分須將個案附近的環(huán)境加以重點描述，包括區(qū)域特性、發(fā)展沿革、人口結(jié)構(gòu)、未來規(guī)劃、土地使用、配套設施、交通運輸?shù)葍?nèi)容，能輔以圖說則效果更好。通常，較典型的表現(xiàn)方式如下： （例）基地附近重大公私投資方案分析的表現(xiàn)方式。 四、政經(jīng)環(huán)境資料分析 在營銷計劃中，必須對整體市場環(huán)境加以分析，雖然不同的理論或?qū)＜視胁煌目捶?，但基本上對于三率利率、匯率及通貨膨脹率與三策建管政策、土地政策及金融政策的描述與預測都應在本部分詡右運得饔敕治觥? 五、銷售市場分析 本部分的內(nèi)容在于說明當前房地產(chǎn)市場的整體情況，包括產(chǎn)品形態(tài)、價格、供給量及銷售率等，以作為判斷市場大勢的基礎，其分析的地理范圍以市縣為宜。所收集個案為避免范圍過大，通常只含三種范圍：（1）為本區(qū)域內(nèi)過去二年所推出的個案；（2）為本區(qū)域內(nèi)未來一年內(nèi)可能推出的個案；（3）為過去一個月內(nèi)大區(qū)域（如市、縣）中銷售成績良好的個案。 除了上述資料外，如果能取得其個案之銷售海報、墨線圖、價目表……等銷售工具，則更有利于產(chǎn)品之分析。 所謂SWOT分析，是行銷學上的名詞，代表著四種情況的整理，分別是本案的優(yōu)勢Strength、劣勢Weakness、機會Opportunity和威脅Threat。所謂劣勢，通常包括了基地的狹小破碎、基地坡坎的落差大、附近有憎惡設施、附近建筑物老舊、氣候潮濕、季風寒冷、臨路條件差、市場接納能力的不足等內(nèi)容。 所謂威脅，通常包括了附近競爭個案的多寡、產(chǎn)品價格競爭的強弱、附近成屋產(chǎn)品的量與價格的干擾等內(nèi)容。 通常在SWOT分析后，土地的擁有者會對個案設定一個目標（Objective），此一目標主要是針對財務目標而言，通常包含了利潤目標與銷售率目標兩種。但無論如何，對于主要目標的確定，是產(chǎn)品定位成功的充分條件。 在目標清楚之后，我們就可以依照基地所擁有的機會、公司所擁有的資料和地主所要求的目標下，發(fā)展出知覺有效的策略形態(tài)，通常策略形態(tài)可以粗分為三種。 （2）差異化（differentiation）策略：即努力塑造出一種特殊的產(chǎn)品，而不采取低價競爭的方式，以創(chuàng)造較高的利潤。此一策略可與上述二類同時并行，即又可分?quot。 步驟四：產(chǎn)品構(gòu)想。 除了對產(chǎn)品定位的說明外，如果建設公司已有初步的產(chǎn)品規(guī)劃構(gòu)想，則代銷人員亦可以對其規(guī)劃之平面提出修正意見，包括其隔間方式與平面配置即可以文字或圖形的方式提出修正建議，如此不但可以表現(xiàn)代銷人員的專業(yè)素養(yǎng)，更可協(xié)助業(yè)主修改原設計構(gòu)想，以降低銷售風險。大多數(shù)的房地產(chǎn)廣告屬于此類型，廣告的主要目的是傳達所銷售樓盤的有關信息，吸引客戶前來購買。以倡導全新生活方式和居住時尚為廣告目的。 公關廣告。 遵循原則 : 時代性。 創(chuàng)新性。 實用性。 階段性。 全局性。 房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容: 房地產(chǎn)廣告策劃可分成五個部分： 廣告目標、 市場分析、 廣告策略、 廣告計劃、 廣告效果測定。主要確立廣告的類型；廣告欲達到的目標和有關建議。主要包括營銷環(huán)境分析、客戶分析、個案分析和競爭對手分析等。個案分析主要分析開發(fā)商的實力、業(yè)績，樓盤規(guī)劃、設計特色，主要設備和裝修情況，配套設施情況以及樓盤面積、結(jié)構(gòu)、