【正文】 點，避開缺點。4. 單體設計5%： 這方面是引導的目標購房者的一方面，由于各方面原因不能做大的調整，所以占的權重比很小，可簡化這部分。營造一個目標購房者傾心的環(huán)境，對整體售價的提升起重要作用。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。2. 設計單位5%： 設計是可以利用目標購房者的盲動跟隨心理，其本身對購房者的影響力很??；如果沒有名牌設計單位的話，就可以避過不提。他是我們拉升產品及整體售價的重點所在。只有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好的生活。緣起：（一）.xx小區(qū)三街坊消費者心理權重比預測規(guī)劃 設計單位 環(huán)境 單體設計 房型 建材 周邊商配 30% 10% 25% 10% 5% 10% 20% 會所 小區(qū)配套 人氣 品牌效應 人文環(huán)境 地理位置 競爭個案 合計10% 15% 5% 5% 5% 10% 30% 100%（二）.xx小區(qū)三街坊消費者心理權重比分析1. 規(guī)劃35%： 規(guī)劃是一個小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。追求質量保證和安全保證。價格抗性較一般。（5） 有一定的文化基礎，他們對自己的未來要求很高。（4） 這可能是他們一生中唯一的一次買房。（2） 有一定的積蓄，并有較穩(wěn)定的工作。價格抗性較一般。（6） 一旦看中會馬上產生購買行動。（4） 對離上班場所的方便情況，也要求很高。（2） 新時代的年輕人，對新鮮事物有很強的追隨能力。價格抗性較低。（4） 對住房要求比較高，但一旦自己看中，其產生購買行動的考慮時間短暫。（2） 對時尚事物有自己的看法，也愛跟潮流。價格抗性較低。（5） 對新鮮事物有盲從性，對價格不是問題。（二） 私營小企業(yè)主（年齡3045歲）（1） 因為工作的需要，而忙忙碌碌的人（2） 經常出門在外，要求家里有安全保安系數高的人（3） 有一定的資產的人，對購房的目的有多種需求。需求房型二居室以上的人。2. 由于現在的房產市場中各類產品很多，選擇余地很大，不一 定買我們房子的人。價格抗性較高。孝 學孟母擇鄰而居。，想對生活條件有所改變的人。，房型，總價能夠考慮承受的人。（一） 當地居民（年齡3050歲）。誰抓住了消費者的心，誰就是勝利成功者。四． 目標客戶鎖定和成份分析及購買動機剖解 緣起：房產市場的根基是由購房消費者組成的。（2）導入企業(yè)理念識別 MI（3）導入企業(yè)法則識別 BI（4）導入企業(yè)形象識別 VI品牌及發(fā)展商形象定位（建議）立足xx市場，制定長遠發(fā)展規(guī)劃，形成連動開發(fā)建設，產業(yè)化運作經營；以服務于大部分中薪階層市民為己任，注重產品質量與品牌，樹立良好市場口碑的金牌房產發(fā)展商。樓盤銷售上去了，自然增加了連續(xù)開發(fā)的信心。在我們的共同努力下，堅持獨特的經營理念，樹立良好的公司及品牌形象，現在已在蘇州房產市場及消費者群體中形成了良好的口碑，使房產開發(fā)與銷售蒸蒸日上。通過無形資產的積累，不但在消費者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產業(yè)化資本經營，給公司帶來了豐厚財富回報。本案是zx地產在xx開發(fā)的第一個樓盤區(qū)，他應該是在xx乃至閔行甚至xx樹立品牌的一次機緣；是一期的銷售的重要條件；也是為二三期的營建，價格的提升，奠定良好的基礎。三．zz地產品牌思考與建設 （一）品牌建設思考緣起目前，xx市的房產市場的競爭環(huán)境日趨激烈，各房產商盡出招數以提升房產的品質，吸引購房者的購買欲望。包括銷控表的制作，銷售人員的培訓，銷平、銷海、樓書的制作，導示系統(tǒng)的建立，廣告預算，樣板房的確立，SP活動的策劃等。樹立本案發(fā)展商良好的經營理念和品牌觀念；度衡把握好本案全局觀；建立本案的精神理念中心主題；圍繞中心展開對產品賣點的羅列與提煉；要環(huán)環(huán)緊扣主題理念，形成一個全新勢能整體組合。二、企劃緣起通過前期對市場實地現場的詳細調研已經掌握了本案相關資料基礎，其后又進行了深入淺出的分析作為背景依據。因為當地的競爭對手有了一定連續(xù)開發(fā)的品牌效應，但是威脅同機會總是共存的。與其進行雙向溝通，發(fā)展一種相依互補的關系，把機會發(fā)展成為真正成功的品牌與樓盤。未來發(fā)展的良好展望會帶來一定的機會。由政府出面搭臺，將其引向深入，借以提高我們樓盤的品位與檔次。 機會點：（1） 依托政府的政策，緊扣政府倡導全民健身運動這一精神文明建設的主題。容易引起購房者對未來開發(fā)前景展望產生不確定性。購房者如現場觀看的話，會引起客戶直觀上的不良感覺，從而降低對樓盤的品質。競爭會對客戶購房產生分流，因此在企劃中我們會強化提升賣點。 （3） 競爭個案較近，目標購房客戶群較局限與集中。 （2） 附近沒有大型娛樂場所及大型商場的配套。在市民的心目中屬于是很偏僻地區(qū)。莘莊是商業(yè)的聚集地更能方便購房者逛街購物。因此可更大的拓展客戶市場。（4） ，坐車只有三站路距離。因為文化區(qū)的社區(qū)氛圍好，對居住及孩子的教育意義重大。 （3） 地塊北邊緊靠xx交大；閔行中學，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化氣息非常濃郁。東川路是交通主干 道；xx路是公建及商配的聚集地；兩條路的交叉處就是本宗地所在地。 形成了很好的區(qū)域氛圍，生成了一定的區(qū)域市場認知度，對購買力有很大的拉動力。針對此方面應在策劃當中加以淡化，并應著重強化未來發(fā)展前景。宗地東面 是一塊空地，是其他發(fā)展商小區(qū)規(guī)劃。宗地北面 是xx交通大學學校園區(qū)。（三） .地形、地貌宗地 東西向的距離為191M（水平標準）南北向的距離為156M（水平標準）為一較規(guī)則的長方形地塊，綜合容積率控制 （四） .交通狀況現有公交線路條：徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小巴士，還有莘閔輕軌。目 錄一、 宗地周邊環(huán)境概述二、 企劃緣起三、地產品牌建設思考四、 目標客戶成分及購買動機五、 消費者心理權重比預測及分析六、 案名的緣起七、 推廣核心概念八、 廣告總精神九、 企劃思路賣點收集及提煉十、 交大整合營銷策略十一、 導示策略十二、 售樓處策略十三、 樣板房選擇思路及策略十四、 媒體的選擇組合及投放時間附各類表單一、宗地周邊環(huán)境概述（一）、位置：xx區(qū)所在xx小區(qū)三街坊西塊東臨黃浦江西臨 工業(yè)區(qū)南臨西渡北臨 莊（二） .面積：小區(qū)整體建筑規(guī)劃面積140000平方米。第一期建筑面積40406平方米。（五）.周邊主要建筑及景觀宗地南面 是陳舊雜亂的平房，未來是我們社區(qū)的二三 期規(guī)劃。宗地西面 是我們的競爭個案，北歐麗景，金榜世家。 總結：宗地的南面及東面為陳舊雜亂的建筑和空地，其 景觀狀況會對以后本案樓盤的銷售產生不利影響。 （六）、SWOT分析項目分析（宗地） 優(yōu)勢： （1） xx的發(fā)展商集中開發(fā)情況已成規(guī)模。 （2） 地處閔行xx小區(qū)中心位置。因此絕對中心位置。而我們的目標客戶群的購房心理對文化的需求很高。因此這方面可作為我們將來主力賣點之一。該工業(yè)區(qū)的開發(fā)已形成規(guī)模，該區(qū)內企業(yè)中層的月收入可達到1500元以上，具有一定的購買能力。（5） 東川路主干道邊，有公交及規(guī)劃輕軌可直達莘莊，交通便捷。 劣勢：（1） 靠近西渡，離市中心繁華商業(yè)區(qū)距離較遠，乘車時間長。不能引起外區(qū)客戶對此處的心里認同感，從而產生較強的抗性。對購房者產生購買心理障礙，我們在企劃中會淡化此點?？蛻魰λ械姆慨a做一個比較。 （4） 地塊東面，南面是待開發(fā)地區(qū)，環(huán)境較差。（5） 本塊宗地分三期開發(fā)，跨越時間段長。這方面我們會在企劃及銷售當中會對宗地整體運做。與政府進行合作。 （2） 政府規(guī)劃中的輕軌，從該地區(qū)穿過，會使交通更加便捷。（3） 與交大相鄰，可以視為機會。 威脅點： 主