[房地產(chǎn)]威尼斯名人苑企劃方案-展示頁
2025-05-12 03:06本頁面
【正文】 理顧問、專業(yè)代理人（商）、高級(jí)營銷人員——專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域： 工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、策劃創(chuàng)意人員、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員——社會(huì)人文領(lǐng)域： 律師、記者、藝術(shù)家、畫家、音樂家、古玩鑒賞家、教授 年齡特征 這一階層中的佼佼者主體年齡分布在35歲—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。深層次關(guān)注、研究這一群體利益需求及特征，并以此作為產(chǎn)品定位、形象定位、推廣、銷售方式定位的指導(dǎo)，將是本案戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的根本保障。綜上所述，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來與迅速發(fā)展，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、工業(yè)社會(huì)特有的“金字塔型”社會(huì)等級(jí)體系，將逐漸被知識(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的“橄欖型”社會(huì)等級(jí)體系取代。 種種跡象表明： 知識(shí)智能階層的擴(kuò)展將成為二十一世紀(jì)前十年蔚為壯觀的一 道風(fēng)景線。 上海市政府已作出構(gòu)筑跨世紀(jì)人才高地戰(zhàn)略，以迎接知識(shí)經(jīng) 濟(jì)的到來。虹口區(qū)作為上海沿江經(jīng)濟(jì)的新興發(fā)展區(qū)域，已在產(chǎn)業(yè)布局上， 提前作出了以高科技含量、知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)作為地區(qū)主體產(chǎn) 業(yè)改造方向的決策。 宏觀背景提示 科教興國成為我國的國策，預(yù)示著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來成為 我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要趨勢。三、主體目標(biāo)客戶階層具符合未來生活潮流的共同價(jià)值取向， 以此作為本項(xiàng)目定位的重要依據(jù)。 二、 目標(biāo)客戶定位定位原則基于本項(xiàng)目中等體量，高檔物業(yè)定位的市場特征，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)考慮，主體目標(biāo)客戶界定的原則有三：一、主體目標(biāo)客戶的受眾面應(yīng)具備充裕寬度。 如何化解產(chǎn)品特色品牌壓力：本案只有在功能、設(shè)施、服務(wù)全面超越瑞虹新城的條件下，通過積累廣告效應(yīng)，樹立自己的品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢，在軟硬件上壓倒瑞虹新城，才能化解瑞虹新城的產(chǎn)品特色品牌壓力。 如何化解公司品牌和服務(wù)品牌壓力： 只要本案在推廣策略中充分注意媒體的運(yùn)用，注意現(xiàn)場控制和物 業(yè)管理提前介入，就能最大程度的化解以上兩個(gè)品牌壓力。本案面臨瑞虹新城的壓力主要體現(xiàn)在品牌壓力上：瑞虹新城的品牌壓力又可分為l 公司品牌壓力l 服務(wù)品牌壓力l 產(chǎn)品特色品牌壓力A：公司品牌壓力：主要來自于瑞安房產(chǎn)的市場知名度和曾在上海成 功開發(fā)過瑞安廣場等數(shù)個(gè)項(xiàng)目。定位：本案應(yīng)定位于區(qū)域高檔樓盤。如果定位于高檔樓盤，正潤歐洲花園、綠洲紫荊花園都已銷售完畢或進(jìn)入銷售末期，周邊只有瑞虹新城形成競爭威脅。從上表中可以看出，如果定位于中檔樓盤，周邊存在較多競爭樓盤，將面臨極大的競爭壓力。產(chǎn)品取向產(chǎn)品、文化、服務(wù)附加值的全面提升。預(yù)計(jì)價(jià)格空間源于階層客戶經(jīng)濟(jì)特征，消費(fèi)潛力巨大，總價(jià)承受力強(qiáng)，價(jià)格空間有較大彈性，易于拓展?？蓙碜杂谕鈪^(qū)。藝樹林、金殿苑、中皇廣場、虹錦家話、飄鷹花苑、臨平采風(fēng)。樓盤名稱均價(jià)（元/平米）銷售率高檔樓盤瑞虹新城、700080%（一期）綠洲紫荊、650095%正潤歐洲、660099%中檔樓盤藝樹林、440020%金殿苑、550025%中皇廣場、500050%虹錦家話、500065%飄鷹花苑、480060%臨平采風(fēng)520040% 本案狀況分析本案作為區(qū)域內(nèi)新推向市場的樓盤，樓宇定位將有兩個(gè)選擇即是定位于高檔樓盤還是中檔樓盤。瑞虹新城、正潤歐洲花園、綠洲紫荊花園，國際公寓等一批高檔住宅樓宇構(gòu)成高檔生活居住區(qū)的基本框架。威尼斯名人苑企劃方案一、 市場分析 虹口地區(qū)區(qū)域前景改革開放使虹口成為投資熱土，城區(qū)建設(shè)如火如荼，并從外區(qū)引進(jìn)和合資了130余家房地產(chǎn)企業(yè)，年內(nèi)的開發(fā)量達(dá)到了200萬平米。上海最具開發(fā)前景的北外灘黃金區(qū)域也正在為廣大投資商所看中，虹口區(qū)正在形成以虹口公園為中心依托北外灘而成的高檔生活居住區(qū)。 周邊個(gè)案情況分析周邊樓盤大致可分為兩個(gè)檔次，一為樓盤均價(jià)6500元/平米的高檔特色樓盤，一為樓盤均價(jià)5500元/平米左右的中檔樓盤。高檔樓盤中檔樓盤均價(jià)（元/平米）65005500競爭樓盤瑞虹新城、綠洲紫荊花園、正潤歐洲花園。面向客戶開放性的，深具發(fā)展?jié)摿Φ奶囟A層。區(qū)域性的，以原住民為主體目標(biāo)客戶群。區(qū)域性客戶總價(jià)承受力相對(duì)薄弱，價(jià)格空間鋼性較強(qiáng)，拓展空間狹小。體現(xiàn)一定的產(chǎn)品附加值。目標(biāo)客戶區(qū)域范圍較小而且他們的心理承受價(jià)格彈性有限，一旦周邊的中檔樓盤低價(jià)回籠資金，將會(huì)吸引大批本案的目標(biāo)客戶，而本案作為新上市樓盤，如跟著降價(jià)競爭的話，對(duì)后續(xù)體量的市場去化會(huì)形成極大的風(fēng)險(xiǎn)，如不降價(jià)競爭的話，就無法與周邊樓盤抗衡，使本案處于更為不利的境地。而且定位于高檔樓盤，目標(biāo)客戶不局限于周邊區(qū)域，客戶來源面廣闊，同時(shí)高檔樓盤的目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，價(jià)格拓展空間大。 本案定位取向本案與瑞虹新城定位于同一檔次的高檔樓盤，與瑞虹新城競爭同一目標(biāo)客戶群體，就必然會(huì)受到瑞虹新城強(qiáng)大的競爭壓力。 服務(wù)品牌壓力：主要基于瑞虹新城大量的媒體廣告宣傳、扎實(shí)良 好的銷售現(xiàn)場控制和服務(wù)先期介入所形成的市場 美譽(yù)度。 B： 產(chǎn)品特色壓力：來自于瑞虹新城超大規(guī)模的社區(qū)規(guī)劃，齊全的配 套設(shè)施并通過長時(shí)間的廣告訴求所形成的。本案定位取向：全面超越瑞虹新城的高檔特色文化樓盤。二、主體目標(biāo)客戶階層中的個(gè)體發(fā)展?jié)摿薮?物業(yè)消費(fèi)承受能 力強(qiáng)。 定位我司通過對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向的研判，認(rèn)為在上海同時(shí)符合這三個(gè)條件的階層是：知識(shí)智能階層——未來中產(chǎn)階級(jí)的主體此階層定位與瑞虹新城主體目標(biāo)客戶定位相吻合。 上海作為目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿區(qū)域，已對(duì)這種趨勢作出 了及時(shí)敏感的反應(yīng)。 知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代中的人力運(yùn)作核心即是未來中產(chǎn)階級(jí)的主體— —知識(shí)智能階層。未來知識(shí)智
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