【正文】 4621 4838 308004236 37800較低水平 較高水平單位：元/年 74 人均居住面積（平方米）住房消費(fèi)（元，所占比例） 人均消費(fèi)性支出（元）11718呼和浩特市 對(duì) 比 指 標(biāo)表2：上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費(fèi)情況對(duì)比 ，%；%的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占77%。新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個(gè)體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個(gè)區(qū)人口流動(dòng)的主要力量，也為這兩個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了大量客源。 呼市總?cè)丝?08萬(wàn)人，其中市區(qū)人口105萬(wàn)人。計(jì)劃到2005年，城市氣化率達(dá)到80%，集中供熱面積達(dá)到1800萬(wàn)平方米。在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計(jì)劃在2005年，市區(qū)日供水能力到達(dá)52萬(wàn)噸，自來(lái)水普及率達(dá)到100%。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。其中，中心城要控制密度、增強(qiáng)功能、優(yōu)化環(huán)境。加快住房商品化進(jìn)程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。* 經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 呼市制訂的“十五”發(fā)展具體目標(biāo)是：GDP年均增長(zhǎng)12%，到2005年按2000年價(jià)格水平計(jì)算達(dá)到318億元；財(cái)政收入年均增長(zhǎng)10%，到2005年達(dá)到33億元；城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8%，達(dá)到8200元；農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)7%，達(dá)到3560元；人口自然增長(zhǎng)率控制在9‰以內(nèi)； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以內(nèi)。住宅開發(fā)投資（億元）965城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬(wàn)m2）5120城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）固定資產(chǎn)投資總額（億元）財(cái)政收入（億元）人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）496第三產(chǎn)業(yè)552第二產(chǎn)業(yè)352其中：第一產(chǎn)業(yè)1400國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）內(nèi)蒙古自治區(qū)指 標(biāo) 項(xiàng) 目“九五”期間，以水、電、氣和交通通訊為重點(diǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，一些長(zhǎng)期制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“瓶頸”得到緩解。其中，非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的比重上升，帶動(dòng)了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。2000年的全市GDP從1995年的96億元增長(zhǎng)到了179億元，%。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。呼市白塔機(jī)場(chǎng)已開通48條國(guó)內(nèi)航線，并開通蒙古國(guó)、俄羅斯方向的國(guó)際航線，是北京機(jī)場(chǎng)的備降機(jī)場(chǎng)。呼和浩特是中國(guó)西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近30對(duì)貨車、11對(duì)客車直達(dá)或過(guò)呼市。呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機(jī)械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等20多個(gè)行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系。全市總面積17224平方公里，其中市區(qū)面積2054平方公里。明代定名“綏遠(yuǎn)”，1954年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市（簡(jiǎn)稱呼市）。內(nèi)蒙古自治區(qū)2000年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為：第一產(chǎn)業(yè)占25%，第二產(chǎn)業(yè)40%，第三產(chǎn)業(yè)占35%。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達(dá)斡爾、鄂溫克、鄂倫春等49個(gè)民族。同時(shí)，內(nèi)蒙古還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源。自治區(qū)耕地面積531萬(wàn)公頃，居全國(guó)首位。內(nèi)蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地區(qū)。全區(qū)轄8個(gè)盟、4個(gè)市、101個(gè)旗、縣（市、區(qū)），1553個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1396個(gè)行政村。有8個(gè)省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國(guó)家接壤，邊境線逾4200公里。 第一章 市場(chǎng)研究?jī)?nèi)蒙古自治區(qū)概況 內(nèi)蒙古自治區(qū)成立于1947年5月1日，是我國(guó)最早的民族自治區(qū)。可行性研究的資料來(lái)源有：公開的政府報(bào)告和統(tǒng)計(jì)資料、對(duì)政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項(xiàng)目資料、具有代表性的開發(fā)商的調(diào)研資料和委托方提供的《呼和浩特市金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。項(xiàng)目選址 14項(xiàng)目特征分析 14 地理位置 14 交通狀況 14 14項(xiàng)目SWOT分析 15 15 劣勢(shì)分析 16 16 17 結(jié)論 17第三章 物業(yè)定位及發(fā)展建議 17 17 規(guī)劃建筑及各功能面積比例 17 基本戶型及面積 18 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)建議 18 價(jià)格建議 19 物業(yè)品質(zhì)建議 19第四章 財(cái)務(wù)分析 22投資估算及財(cái)務(wù)效益分析 22 22 22 23前 言受上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司和上海聯(lián)洋置業(yè)有限公司的委托，本公司對(duì)委托方在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。呼市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前 言 2第一章 市場(chǎng)研究 2內(nèi)蒙古自治區(qū)概況 2呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析 3 3“十五”期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析 4 4 5 6 6呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 7 土地市場(chǎng)供應(yīng)量及供應(yīng)方式 消化量和存量情況 7 呼市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析 7 新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析 8 房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析 8市場(chǎng)微觀狀況分析 9 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 9板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 11 12 目標(biāo)市場(chǎng)定位和特征 13第二章可行性研究的工作從3月15日開始展開，至4月10日結(jié)束。本公司通過(guò)對(duì)以上資料的匯總和分析，本著實(shí)事求是，對(duì)委托方負(fù)責(zé)的原則，編制出本可行性研究報(bào)告。內(nèi)蒙古疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。％，居各省市區(qū)第3位。其中區(qū)轄市呼和浩特市為自治區(qū)首府。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境內(nèi)河流和湖泊星羅棋布，數(shù)以千計(jì)。居全國(guó)第二位；％，高于全國(guó)平均水平。 內(nèi)蒙古是以蒙古族實(shí)行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。內(nèi)蒙古的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機(jī)械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門類比較齊全的工業(yè)體系，其中冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵、機(jī)械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、電力、森工、食品等是內(nèi)蒙古工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析呼和浩特為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，蒙語(yǔ)意為“青色的城”，故有“青城”之稱，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內(nèi)，是塞外歷史文化名城。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個(gè)開發(fā)區(qū)?？?cè)丝?08萬(wàn)人，其中市區(qū)人口105萬(wàn)人。“仕奇”、“伊利”等是呼市重點(diǎn)扶持和發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。呼和浩特至烏蘭巴托的國(guó)際列車與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達(dá)地區(qū)以及東歐各國(guó)相連，是最佳陸路運(yùn)輸線之一。呼市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度6℃，1月份最冷，平均氣溫13℃；7月份最熱，平均氣溫22℃。“九五”期間，呼市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、文化等方面得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。三個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從“八五”︰︰“九五”︰︰。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的投資、%、27%、%%、%、%。“十五”期間，呼市的總體發(fā)展思路是：以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財(cái)政收入水平，推進(jìn)以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達(dá)小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，積極實(shí)施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)在活力，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，積極參與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)與合作，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)。表1：上海市、內(nèi)蒙古自治區(qū)和呼和浩特市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 年度：2000 上海市呼和浩特市 25 117185582 * 不詳 具體地，在房地產(chǎn)方面，呼市的“十五”主要目標(biāo)是，大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。堅(jiān)持住宅建設(shè)與新區(qū)開發(fā)、舊城改造有機(jī)結(jié)合。“十五”期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析 根據(jù)呼市的規(guī)劃，“十五”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級(jí)體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補(bǔ)的城市網(wǎng)絡(luò)群。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點(diǎn)發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，呼市的城區(qū)道路將要開辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。通過(guò)天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴(kuò)大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。此外，在“十五”期間，呼市將按照注重精品、突出特色，高標(biāo)準(zhǔn)制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，做好城市整體設(shè)計(jì)工作。玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對(duì)比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強(qiáng)，人口流動(dòng)性較小。 2000年，扣除價(jià)格上漲因素，%，扣除價(jià)格上漲因素，%，%，%。2000年，呼市居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到1%，%。年度：2000 上海市人均可支配收入（元） 其中：食品支出（元，所占比例） (35%) (19%) 住宅成套率（%） 表3：呼和浩特市部分職位的年平均收入