【正文】 繼續(xù)擴大，漁業(yè)養(yǎng)殖結構進一步優(yōu)化，精養(yǎng)、套養(yǎng)、網養(yǎng)等規(guī)模加大。3市場分析及預測湖南是一個農業(yè)大省，農產品種類豐富，農、牧、漁業(yè)比較發(fā)達，全省“十一五”規(guī)劃水產品年產量220萬噸。加之市埸管理粗獷，市埸信息滯后，環(huán)境衛(wèi)生差等問題，嚴重制約當?shù)厮a品的經營銷售，影響了該行業(yè)快速發(fā)展，因而急需改造。水產市埸目前已經形成了龐大的銷售網絡，其產品已銷往全國20余省，50多外地市及湖南的絕大部分地市，并形成了有地方特色的專營銷售渠道，多年積累的較豐富的信息資源這是該項目又一基礎。經過十三年的努力，已經形成為一個國內影響力非常大的水產專業(yè)市埸和一個初具規(guī)模的綜合農貿市埸。項目所在地鼎城區(qū)養(yǎng)殖水面近20萬畝，其周邊地區(qū)的水產養(yǎng)殖水面近60萬畝，加上洞庭湖地區(qū)的水產養(yǎng)殖業(yè)，該地區(qū)己形成全國淡水資源魚類的重要原產品供應基地，據(jù)相關部門統(tǒng)計與測算，該項目潛在的產品資源產量達百萬噸左右。因此，擴大市埸規(guī)模，強化信息流通，完善農產品市場體系日顯其緊迫性。我國水產品市場體系建設雖然取得了長足的進步，但與發(fā)達國家比較成熟和完善的水產品批發(fā)市場體系相比較，還存在著明顯的差距和不足。長期以來，由于市場流通不暢，農產品生產效益低下，嚴重制約了農民收入的增加和農村經濟的發(fā)展。因此，常德市利用當?shù)刎S富的水產資源，抓住農業(yè)產業(yè)結構戰(zhàn)略性調整契機，調增漁業(yè)養(yǎng)殖水面，提高漁業(yè)比重，完善水產品市場體系建設，通過招商引資，搬遷現(xiàn)有橋南水產市場，擇址新建常德水產品綜合批發(fā)大市場，提升水產市場品位，逐步形成區(qū)域化布局，專業(yè)化生產，規(guī)?；洜I。按湖南省漁業(yè)發(fā)展規(guī)劃，常德市“十一五“期間漁業(yè)總產量將發(fā)展到100萬噸，市埸需求旺盛。湖南省農牧漁業(yè)總產值將達到2200億元，農牧漁業(yè)增加值1520億元，年均遞增4％以上。由于世界范圍內海洋漁業(yè)資源呈衰退趨勢，未來國際水產品消費市場的缺口將主要依賴養(yǎng)殖產品補充。鮑魚、海膽、蝦、蟹等特色水產，因味道鮮美、營養(yǎng)豐富而備受稱譽，在國內外市場上十分暢銷。712建設背景及其必要性農業(yè)部在《全國漁業(yè)發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》中提出，至“十一五”期末，我國水產品總產量將達到6000萬噸，％，人均水產品占有量44公斤，人均水產品消費量12公斤。同時，該項目能為常德市提供較穩(wěn)定的稅收和財源，并能安排近2800人就業(yè)，有較好的社會效益。資金來源為建設單位自籌4237萬元，銀行貸款5000萬元。市場擬建地交通、土地、水電等內外部基礎條件良好。東臨桃花源路和319國道，南鄰規(guī)劃建設中的農產品物流中心，西臨沅江和規(guī)劃建設中的濱江路，北靠規(guī)劃建設中的物流中心倉儲區(qū)。為了改變現(xiàn)有水產品交易市場狀況，大力推進水產品市場流通，常德市鼎城區(qū)委、區(qū)政府決定將原有的橋南水產品市場搬遷，并通過招商引進湖南中澳農業(yè)科技發(fā)展有限公司異地擇址建設湖南常德水產品綜合批發(fā)市場。b)常德市地處洞庭湖區(qū)西部，是湖南省水產品資源十分豐富的魚米之鄉(xiāng)，同時也是全國水產品重要集散地。主要技術經濟指標表序號指標名稱單位數(shù)據(jù)備注1總占地面積㎡133200合200畝2總建筑面積㎡980003建筑密度%524容積率5綠地率25%6總投資萬元92377建設期年28勞動定員人3629投資利潤率%10投資利稅率%11全部投資回收期年所得稅后12財務內部收益率%所得稅后a)湖南常德水產品綜合批發(fā)市場的建設符合國家產業(yè)政策。編制單位：湖南省國際工程咨詢中心法人代表：匡竹述資格等級：甲級證書編號：工咨甲 1030123001發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會1. 《中共中央國務院關于促進農民增加收入若干政策的意見》；2. 國家發(fā)改委《現(xiàn)代農業(yè)示范項目建設規(guī)劃(20072010)》；3. 商務部《農產品出口“十五”發(fā)展規(guī)劃》；4. 農業(yè)部《全國漁業(yè)發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》；5. 農業(yè)部《“十一五”時期全國農產品市場體系建設規(guī)劃》；6. 《湖南省國民經濟和社會事業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》；7. 常德市委、市人民政府《關于大力推進農業(yè)產業(yè)化的決定》；8. 《常德市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和2010年遠景規(guī)劃》；9. 常德市鼎城區(qū)人民政府區(qū)長辦公會議紀要；10. 國家和省、市有關部門頒布的政策、法律和法規(guī)；11. 國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；12. 建設單位提供的有關基礎資料。項目建設期為2年，自2008年4月2010年4月。其中：固定資產投資8827萬元，建設期利息180萬元，流動資金230萬元。項目建成后年總交易量100萬噸，年交易額100億元。湖南常德水產品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告目　　錄1總論 1 1 2 3 42建設背景及其必要性 6 6 73市場分析及預測 9 9 10 11 114項目選址與建設條件 13 13 145建設內容及建設規(guī)模 17 17 186工程技術方案 20 20 22 22 25 27 28 307市場信息網絡平臺建設 34 34 34 34 42 498環(huán)境保護 51 51 51 51 529消防、安全與節(jié)能 53 53 55 節(jié)能 5610組織機構、建設進度及招投標管理 57 57 58 59 6011投資估算與資金籌措 62 62 6312財務評價 6營業(yè)稅金及附加估算 64 總成本費用計算 65 65 敏感性分析 66 66附表： 投資計劃及資金籌措表 經營收入和經營稅金及附加估算表 總成本費用估算表 借款還本付息表 損益表 全部投資財務現(xiàn)金流量表 資金來源與應用表 資產負債表 敏感性分析表附圖： 常德市水產品綜合批發(fā)大市場總平面布置圖 常德市水產品綜合批發(fā)大市場區(qū)域位置圖附件：1. 湖南中澳農業(yè)科技發(fā)展有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2. 湖南中澳農業(yè)科技發(fā)展有限公司組織機構代碼證3. 湖南中澳農業(yè)科技發(fā)展有限公司稅務登記證4. 湖南中澳農業(yè)科技發(fā)展有限公司驗資報告5. 中國農業(yè)銀行長沙紅星分行銀行詢證函6. 中國農業(yè)銀行湖南省分行關于常德水產品綜合批發(fā)大市場的資信證明7. 常德市鼎城區(qū)人民政府關于常德水產品綜合批發(fā)大市場規(guī)劃選址和用地意見8. 常德市鼎城區(qū)委常委關于城建工作專題辦公會議紀要9. 常德市鼎城區(qū)委、區(qū)政府工作調度會議紀要10. 常德市鼎城區(qū)人民政府區(qū)長辦公會議紀要湖南常德水產品綜合批發(fā)大市場可行性研究報告1總論湖南常德水產品綜合批發(fā)大市場企業(yè)名稱：湖南中澳農業(yè)科技發(fā)展有限公司注冊地址：湖南省長沙市芙蓉區(qū)芙蓉中路法人代表：王羅文注冊資金：壹仟零捌拾萬元業(yè)務范圍：農副產品的研究、生產、加工、銷售；農產品的物流、貿易、市場的開發(fā)與管理；農業(yè)信息軟件的研究、開發(fā)、生產、銷售；農業(yè)科技項目的推廣、培訓、咨詢；特種種植、養(yǎng)殖業(yè)的研究與開發(fā)。湖南省常德市鼎城區(qū)福廣村 本項目規(guī)劃總用地200畝，總建筑面積98000平方米，其中：水產品綜合交易區(qū)68300平方米，冷凍儲藏庫12800平方米，水產品加工區(qū)5200平方米，水產品檢驗檢測中心500平方米，水產品展銷中心4400平方米，信息及管理綜合樓3000平方米，地下停車場3000平方米，污水處理站600平方米，物業(yè)管理用房200平方米。項目總投資9237萬元。資金來源為建設單位自籌4237萬元，銀行貸款5000萬元。%，%，%。通過對洞庭湖區(qū)域水產品資源優(yōu)勢和流通優(yōu)勢的預測，論證本項目建設的必要性；通過市場調查和預測分析，確定項目建設方案和投資規(guī)模，并提出主要設備選擇意見；估算項目總投資，提出資金來源和籌措方式；評價項目的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，分析項目抗風險能力；據(jù)此提出結論性意見，供審批部門和投資主體決策參考。項目的建設對加快我國農副產品市場建設、完善市場流通鏈、推進農業(yè)現(xiàn)代化和新農村建設、全面落實科學發(fā)展觀、加強“三農”工作、調整農業(yè)產業(yè)結構、增加財政稅收和社會就業(yè)、將資源優(yōu)勢轉化為經濟優(yōu)勢、促進農業(yè)經濟可持續(xù)發(fā)展、維護社會穩(wěn)定具有十分重要的意義。由于常德現(xiàn)有橋南水產品批發(fā)市場規(guī)模偏小，設施簡陋，管理混亂，已不能適應市場發(fā)展需求。 c)項目選址位于鼎城區(qū)金霞路以南，桃花源路以西的福廣村范圍內。項目總規(guī)劃占地面積200畝，總規(guī)劃建筑面積98000㎡，主要包括水產品綜合交易區(qū)68300平方米，冷凍儲藏庫12800平方米，水產品加工區(qū)5200平方米，水產品檢驗檢測中心500平方米，水產品展銷中心4400平方米，信息及管理綜合樓3000平方米，地下停車場3000平方米，污水處理站600平方米，物業(yè)管理用房200平方米。d)項目總投資9237萬元，其中：固定資產投資8827萬元，建設期利息180萬元，流動資金230萬元。%,%，%，項目有較好的經濟效益。建議國家將本項目列入農業(yè)產業(yè)化開發(fā)重點支持項目計劃，并給予資金和優(yōu)惠政策支持。隨著城鄉(xiāng)居民消費水平的提高，國內特色水產的消費呈現(xiàn)大眾化之勢，其市場需求會逐步增加。世界水產品消費量在未來30年內將進一步增加，而水產品供給的增加將主要來自以中國為首的亞洲發(fā)展中國家。我國漁業(yè)具有養(yǎng)殖生產規(guī)模大、技術先進、勞動力資源豐富、加工能力強等優(yōu)勢，未來發(fā)展前景廣闊。常德作為我國淡水漁業(yè)主產區(qū)，漁業(yè)產量連續(xù)十幾年銷售量增長都在10％以上。目前，％，居全省各市州第2位，漁業(yè)產值占全省的22．6％，居第1位，初步實現(xiàn)了從漁業(yè)大市向漁業(yè)強市的轉變。 項目建設有利于加快常德市農業(yè)產業(yè)結構調整常德市是我國重要的商品糧基地，同時也是湖南省漁業(yè)強市。所以，本項目的建設，對優(yōu)化區(qū)域內農業(yè)產業(yè)結構，提高第三產業(yè)比重，加快農副產品市場建設，提高農副產品市場競爭力，提升地區(qū)產業(yè)經濟水平，對解決“三農”問題和維護社會穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。水產品批發(fā)市場設施簡陋、服務功能單一的問題仍然突出，制約市場發(fā)揮更大的作用；農民進入市場的組織化程度低，市場主體呈小規(guī)模、大群體格局，流通效率不高，抗市場風險能力弱；農產品市場管理相關法律制度不健全，維護市場秩序工作難度大；農村商品流通的信息化建設處于起步階段；這些因素都對農產品市場體系建設提出了嚴峻挑戰(zhàn)。常德市是湖南省最大的重要的水產品生產地，有豐富的水產資源和寬闊的養(yǎng)殖水面。常德市橋南商貿城始建于1994年，原規(guī)劃為常德橋南大市埸。橋南商貿城水產市埸運行十余年，培育了一大批有規(guī)模和十富經驗的經營戶，目前有水產經營戶100余家，固定運輸車輛600余臺，以及配套的經營服務商近300家，并有成規(guī)模的農貿市埸為周邊的2萬居民提供生活服務。常德橋南商貿城水產市埸運行發(fā)展至今，因缺乏整體規(guī)劃，市埸經營業(yè)門面嚴重不足，埸內道路太窄，貨運汽車、小車轉向困難，運進貨車和運出貨車，現(xiàn)在市埸擁擠不堪，眾多經營商戶和產品已經無法入市，該市埸急待擴容。因此，必須依靠有較強經濟實力的企業(yè)集團或投資商投資，對其升級改造，可以快速擺脫目前市埸困境，剔除嚴重制約現(xiàn)有市埸發(fā)展的不利因素，迅速成為湖南乃至國家級水產品信息物流示范基地。常德市2007年水產品總量35萬噸，比2006年同期增長12％萬噸，實現(xiàn)養(yǎng)殖業(yè)產值143億元，％，居全省第1位。四大家魚等常規(guī)水產發(fā)展穩(wěn)定，珍珠、龜鱉等特種養(yǎng)殖發(fā)展加快。其中淡水育珠面積已達31．7萬畝，每年珍珠原珠產量達800—1000噸，占全省95％，育珠面積占全國的50％以上，養(yǎng)殖技術處于全國領先水平。特種水產品價格上升較快，特別是龍蝦價格高達7元／公斤，平均收購價在5元／公斤。到2010年，常德市水產品產量將達到60萬噸，實現(xiàn)養(yǎng)殖業(yè)產值75億元，占農業(yè)總產值比重65％以上。加快水產品綜合批發(fā)大市場建設，完善水產品流通、儲藏、運輸、質量監(jiān)督檢測、市場信息網絡等配套功能，有利于解決洞庭湖區(qū)水產品流通和集散。甲魚養(yǎng)殖實行溫棚育苗、大塘以低質魚喂養(yǎng)的生態(tài)養(yǎng)殖。商品產量1031噸；，商品產量589噸。預計今年全市珍珠產量可達180噸。％以上，％。產商品鱖魚1099噸。,％。桃源縣利用水庫網箱養(yǎng)斑點叉尾回，每平方米產魚46千克，產值839元，純收入373元。建設一個國際性的水產品交易和信息物流平臺，打造一個國家級水產品專業(yè)物流集散中心，努力擴大市場占有份額，發(fā)揮批發(fā)市場的龍頭和橋梁作用，帶動常德市和湘西北地區(qū)農產品物流經濟發(fā)展，為常德水產品走向全國和國際市場鋪設一條信息物流高速公路。b)本項目是常德市定點建設的水產品綜合批發(fā)市場，對常德市的經濟發(fā)展有著重要的促進作用，得到了常德市委、市政府和鼎城區(qū)政府的大力支持，搭建了良好的政府平臺。4項目選址與建設條件 常德始建于2300年前的戰(zhàn)國時代，古稱武陵、朗州、鼎州、宋代（公元1117年）始名常德，沿用至今。常德市地處西洞庭湖濱，是我國著名的漁米之鄉(xiāng)，％，居全省第1位，是湖南省的漁業(yè)大市和漁業(yè)強市。該區(qū)是我國一個農業(yè)生產重點基地，糧、棉、油、魚、豬等多項農產品產量居全國百強，其中珍珠養(yǎng)殖10萬畝，年產量40萬公斤以上，是久負盛名的魚米之鄉(xiāng)。同時，鼎城區(qū)也是一個商貿強區(qū)，區(qū)域內的常德橋南大市場是中南五省重要的物資集貿中心之一，年交易額過百億元。東臨桃花源路和319國道，南鄰規(guī)劃建設中的農產品物流中心，西臨沅江和規(guī)劃建設中的濱江路，北靠規(guī)劃建設中的物流中心倉儲區(qū)。主要包括水產品綜合交易區(qū)、冷凍儲藏庫、水產品加工區(qū)、水產品檢驗檢測中心、水產品展銷中心、信息及管理綜合樓、地下停車場、污水處理站和物業(yè)管理用房等建設內容。該選址方案符合國家有關產業(yè)政策和用地原則，在充分考慮城市發(fā)展總體規(guī)劃的前提下，利用地域