市場營銷書籍集萃0068-蔚藍朝陽項目營銷企劃案-展示頁
2025-05-06 12:33本頁面
【正文】 有新盤入市，高價房供應(yīng)量相對偏小。而由于8皿8的影響，環(huán)境好、密度低、以板樓為主的綠化隔離帶項目特別受買房人青睞，銷售非常火爆，這也從一定程度上拉低了朝陽區(qū)的平均房價。其次，朝陽區(qū)綠化隔離帶項目多。由于地價偏低，容積率低，東壩、北苑、垡頭、定福莊等地都相繼冒出了很多規(guī)模比較大但房價相對低的普通商品房，如東壩的奧林匹克花園，北苑的北苑家園等，都是均價在5000元7平方米上下的普通商品房。90年代后，北京市規(guī)劃的新建住宅區(qū)主要集中在這10大邊緣集團，而朝陽區(qū)占了其中的5個，即北苑(：南區(qū):)集團、望京酒仙橋集團、東壩集團、定福莊集團、垡頭集團。具體看，主要是三大原因引起朝陽區(qū)平均房價的驟降：首先，朝陽區(qū)城市化建設(shè)的推進，邊緣集團掀起住宅開發(fā)熱是主要原因。相比之下，銷售總量排名依然保持在第二的海淀區(qū)平均房價不但沒有下落，反而上漲了 300元7平方米。6月，朝陽區(qū)商品房銷售總量全市第一，共銷售商品房2775套，均價為5664元人民幣7平方米。其中：昌平區(qū)預售量為6272套，銷售面積為87， 2 萬平方米，均價為每平方米2619元人民幣；大興區(qū)預售量為935套，銷售面積為10. 5萬平方米，銷售金額為2， 4億元人民幣，均價為每平方米2281元人民幣；朝陽區(qū)預售量為498套，銷售面積為5， 1萬平方米，銷售金額為1. 7億元人民幣，均價為每平方米3293元人民幣。商品房樓盤銷售均價最高的前三個區(qū)縣依次為東城區(qū)〔10733元人民幣7每平方米）、西城區(qū)〔8731元人民幣7每平方米）、宣武區(qū)〔8249元人民幣7每平方米）。蔚藍朝陽項目營銷企劃案目 錄第一章：區(qū)域市場分析第二章：成本核算第三章：本案客戶群定位第四章：產(chǎn)品定位及廣告建議第五章：營銷推廣第六章：銷售組合篇25 / 26第一章：區(qū)域市場分析一、北京地產(chǎn)市場銷售量分析今年商品房的新盤銷售〔預售）最多的三個區(qū)縣依次為朝陽區(qū)、海淀區(qū)和昌平區(qū)。其中：朝陽區(qū)樓盤預售量為2775套，銷售面積為29， 6萬平方米，銷售金額為16. 8億元人民幣，均價為每平方米5664 元人民幣；海淀區(qū)樓盤預售量為2026套，銷售金額為17. 7億元人民幣，均價為每平方米6959元人民幣； 昌平區(qū)樓盤預售量為1567套，均價每平方米為3778元人民幣。經(jīng)濟適用住宅的新盤銷售〔預售）最多的三個區(qū)縣依次為昌平區(qū)、大興區(qū)和朝陽區(qū)。二、區(qū)域市場分析： (一^、朝陽區(qū)銷量分析根據(jù)市國土房管局歷次的季度和月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，朝陽、海淀兩區(qū)商品房的銷售總量和平均價格一直領(lǐng)先于其他區(qū)縣，房價走勢平穩(wěn)。與5月相比， 朝陽區(qū)的商品房銷售量增加了一倍，均價卻下降了 1070元7平方米。朝陽區(qū)商品房平均房價緣何出現(xiàn)驟降？市國土房管局市場處有關(guān)人士和業(yè)內(nèi)權(quán)威人士認為，這是近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，城市建設(shè)速度較快的朝陽區(qū)各區(qū)塊房價加權(quán)的結(jié)果。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)劃，北京市除市中心區(qū)外，還規(guī)劃了北苑、回龍觀等10大城市邊緣集團。這5 大邊緣集團除了望京開發(fā)建設(shè)較早外，其余的像東壩、北苑、垡頭、定福莊都從去年或今年才開始進入開發(fā)熱潮。而受8皿8影響， 這些樓盤在5月推出的可銷售面積非常少，而經(jīng)過近一個月的盤整， 進入6月，開始推出新盤并加大營銷力度。北京市124平方公里的第一條綠化隔離帶朝陽區(qū)占了 110多平方公里，南磨坊鄉(xiāng)、蔣臺鄉(xiāng)、來廣營等地區(qū)的綠化隔離帶項目不少，而綠化隔離帶項目由于享受一定的政策優(yōu)惠，房價相對較低。再次，朝陽房價相對高的區(qū)塊如國展地區(qū)、。由于朝陽區(qū)地理范圍比較大，區(qū)塊經(jīng)濟發(fā)展速度不同，各個區(qū)塊的房價高低以及隨市場變動的幅度也不同。這本是一條交通輔助路，但在幾年時間里，路兩側(cè)卻聚集了大大小小數(shù)十個房產(chǎn)項目。其密集程度和供應(yīng)規(guī)模不但在北京地區(qū)不多見，于是業(yè)內(nèi)人士將它形象的稱為一地產(chǎn)一條街。080公寓住宅的供應(yīng)量在2 5 0萬平米左右，這遠遠不能滿足大約3 0 0萬在080 工作的人士的居住需求。所以，越來越多的人將置業(yè)的目光轉(zhuǎn)向與080相臨的周邊區(qū)域。 交通方便，可直達080核心區(qū)。朝陽路不但本身連接080，而且與三環(huán)、四環(huán)先后交接，直通080核心區(qū)域， 從而使得的進出080非常方便。而京通快速路十多公里的路段上只能在為數(shù)不多出口處興建大型住宅項目，從而使其周邊項目成一種點狀分布態(tài)勢， 失去了規(guī)模優(yōu)勢?，F(xiàn)今制約朝陽路發(fā)展的交通擁擠和周邊環(huán)境等問題亦開始改造，朝陽路的地下管道改造工程已經(jīng)開工，路面拓寬工程于兩年內(nèi)完工。朝陽路上的京棉集團將大舉搬遷，原工業(yè)用地辟為住宅區(qū)。如此一來，朝陽路周邊的交通環(huán)境和居住狀況將得到極大的改觀。據(jù)統(tǒng)計，朝陽路兩側(cè)已建和在建項目有20多個，住宅總供應(yīng)量在500萬平方米以上。另外，如朝陽園、綠島苑等也都是規(guī)模不小的社區(qū)。由于住宅總供應(yīng)量豐富，所以住宅平均定價并不高。以上的住宅均價都在40007平米^6000乂平米之間。 從建筑形態(tài)來看，朝陽路目前的項目多以塔樓為主。其中羅馬嘉園、柏林，愛樂、美然動力街等板樓樓盤尤為耀眼。 另外，由于房產(chǎn)項目集中，競爭激烈，所以住宅項目的建設(shè)和銷售將更加注重質(zhì)量和服務(wù)。隨著上述區(qū)域周圍可開發(fā)的土地日益稀少，大量有居住需求的人將被擠壓至環(huán)線以外的廣闊區(qū)域。而那時，朝陽路橫貫東西、通透南北的交通優(yōu)勢將會發(fā)揮的淋漓盡致，其周邊項目的升值潛力也將是不可估量。五環(huán)以西由于距離和交通的天然優(yōu)勢，周邊項目的發(fā)展速度和發(fā)展?jié)摿Χ紩幸粋€快速的提升期。因此在此區(qū)域購房投資相信會有一個良好的回報，當然這一切的前提必需是所購房屋具有有良好的品質(zhì)。二已^ 012乂12507 012二75，336，250元② ^ ^2X4177 012=2,424,438元③ ^已^^ 0^X4177 012=1,124,232元④ ^^了？ 0^X 12507 012二11，216，250元四源配套費：80X77752 0^=6220160元(：、出讓金：8區(qū)：6880029元八區(qū)：18116400
教學教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1