【正文】 共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》，國家制定了《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，鼓勵老齡事業(yè)的快速發(fā)展。2005年6月，國家旅游局、國家環(huán)保總局聯(lián)合發(fā)出《關于進一步加強旅游生態(tài)環(huán)境保護工作的通知》（旅計財發(fā)〔2005〕5號），提出要在切實保護生態(tài)環(huán)境的基礎上積極發(fā)展生態(tài)旅游，并強調(diào)要進一步加快生態(tài)旅游標準和規(guī)范的制定工作。2003年，中共中央、國務院出臺了《關于加快林業(yè)發(fā)展的決定》（中發(fā)〔2003〕9號），提出要加強生態(tài)建設，發(fā)展生態(tài)旅游，提高森林經(jīng)濟效益和生態(tài)效益。1998年，聯(lián)合國經(jīng)濟及社會委員會第46次大會將2002年確定為“國際生態(tài)旅游年”，世界旅游組織及聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署進一步推動了生態(tài)旅游的發(fā)展，生態(tài)旅游成為全球旅游發(fā)展的一種新模式。從2008年元旦起，繼續(xù)提高企業(yè)離退休人員基本養(yǎng)老金標準，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平。居家養(yǎng)老是一項涉及全社會的工作，政府、社會、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調(diào)動各方面積極因素，共同做好這項工作。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)。二、突出工作重點，明確政策措施。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動?！崩^而強調(diào)要以“基本養(yǎng)老”為重點，“促進企業(yè)、機關、事業(yè)單位養(yǎng)老保險制度改革，探索建立農(nóng)村養(yǎng)老保險制度”，特別強調(diào)要“加強老齡工作”。我國政府已開始高度重視養(yǎng)老問題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇：（1）《十八大報告》在“加快推進以改善民生為重點的社會建設”開篇就指出：“社會建設與人民幸福安康息息相關。據(jù)預測，2030年我國的老年人口將達2．48億，2050年將達4．37億，屆時老年人口的比重將達到總人口的31．2％，也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。并建議相關政府及組織給予一定政策支持和資金支持，使項目早日發(fā)揮其經(jīng)濟、社會和生態(tài)效益。項目符合社會發(fā)展和人民生活需要，市場廣闊，具有顯著的財務效益、社會效益、生態(tài)效益。對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生良好的社會效益。項目從規(guī)劃建設、投資規(guī)模到經(jīng)營管理均切實可行，抗市場風險能力強，立項目標準確，項目具有較強的盈利能力。 編制依據(jù)政策性依據(jù) （一）國家依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國老年人權益保障法》 《中華人民共和國建筑法》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（二）地方依據(jù)（1）《江蘇省社會福利機構管理實施細則》（2）《南京市社會養(yǎng)老機構管理實施辦法》（3）南京市城市總體規(guī)劃（三）其它有關標準 可行性研究結論本項目以生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老為主題，以保護性開發(fā)為基本原則，建設目標明確具體，建設條件優(yōu)越，符合國家開發(fā)、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整及增加農(nóng)民收入等國家產(chǎn)業(yè)政策，為項目地重點發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)之一。我公司接受委托后，在系統(tǒng)收集南京市六合區(qū)竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)及鄰區(qū)背景資料的基礎上，認真分析和理解了本工程的技術基礎資料，并于2015 年 4 月 上旬，組織工程技術人員赴現(xiàn)場開展實地調(diào)查、數(shù)據(jù)收集等工作。根據(jù)該項目投資成本所需要的時間及預計凈利率水平進行分析，該項目靜態(tài)投資回收期為 5 年，從靜態(tài)投資回收期和投資回收率的數(shù)據(jù)表明，該項投資回報能力強。在推進現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)建設的同時，也將領會貫徹南京市委《關于加快推進全域統(tǒng)籌 建設城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的新南京行動綱要》（寧委發(fā)[2010]29號）精神，積極參與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設，推動農(nóng)村生產(chǎn)方式、農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式和農(nóng)民生活方式的一體化轉變。形成真正的示范平臺和技術交易平臺。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有三大產(chǎn)業(yè)板塊：現(xiàn)代旅游觀光葡萄產(chǎn)業(yè)（含生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老中心）、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)文化體驗產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代都市牧場科技產(chǎn)業(yè)。公司建的“南京巴布洛生態(tài)谷”項目，位于南京市六合區(qū)竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)。2010年被市政府確定為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌先導試點鎮(zhèn)、重點特色鎮(zhèn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)實驗區(qū)。竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于六合區(qū)西北部，與安徽省天長、來安兩市縣接壤，鎮(zhèn)域面積209平方公里，轄17個村、1個社區(qū)和2個國有林場，國土面積80%以上屬低山丘陵地貌。智慧生態(tài)農(nóng)業(yè)谷（生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老）建設項目可行性研究報告智慧生態(tài)農(nóng)業(yè)谷（生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老）建設項目可行性研究報告書 目 錄1 總論 1 項目背景 1 項目名稱 1 項目承辦單位 1 項目擬建地址、地點及區(qū)域介紹 1 項目建設規(guī)模與目標 1 項目投資資金及效益情況 2 承擔可行性研究工作的單位 3 研究工作概況 3 編制依據(jù) 4 可行性研究結論 52 項目背景、市場預測與分析 7 項目背景 7 政策背景 7 項目建設的重要性和必要性 10 項目的由來 12 項目市場預測與分析 14 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景 14 國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式 15 生態(tài)旅游概述 21 現(xiàn)有基本游客結構 22 22 22 23 23 25 26 投資必要性 263 建設項目選址 27 場址位置 27 項目區(qū)的建設條件 27 項目區(qū)地理位置 27 自然條件 27 社會經(jīng)濟狀況 28 32 項目選址意見 334 項目總體方案設計 35 項目建設總體方案 3建設理念及目標 35 總平面布置 39 42 42 435 環(huán)境保護 44 項目主要污染源和污染物評價分析 44 項目建設期主要污染源及污染物影響分析 44 項目運行期主要污染源及污染物影響分析 46 項目擬采用的環(huán)境保護標準 49 環(huán)境保護措施 49 施工期環(huán)境保護措施 49 運行期環(huán)境保護措施 51 54 55 556項目的組織管理 57 57 59 59 59 60 607 項目施工條件和進度計劃 61 施工條件 61 進度計劃 618 項目投資估算和資金籌措 639 項目招標 75 75 75 75 76 7原則及評標 7610 項目經(jīng)濟評價 7711 項目經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益 8212 項目主要風險分析 82 政策風險 82 市場風險 83 財務風險 83 社會風險 84 經(jīng)營風險 8413 結論 851 總論 項目背景一、項目概要 項目名稱某智慧生態(tài)農(nóng)業(yè)谷（生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老）。 項目承辦單位某生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司 項目擬建地址、地點及區(qū)域介紹某智慧生態(tài)農(nóng)業(yè)谷位于南京市六合區(qū)竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)，該項目規(guī)劃用地10000畝,其中星級國際生態(tài)養(yǎng)老用地500畝區(qū)域介紹：有少數(shù)民族18個，其中回族6500人，是江蘇省回族人口集聚地之一，是南京市唯一享受民族鄉(xiāng)待遇的鎮(zhèn)。竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)是革命老區(qū)，生態(tài)環(huán)境宜人，風景獨特優(yōu)美，是江蘇省空氣質量監(jiān)測對照區(qū) 項目建設規(guī)模與目標項目建設單位介紹項目建設單位為某生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司，注冊資金20000萬元。根據(jù)項目的總體規(guī)劃，通過35年的努力奮斗，將某智慧生態(tài)農(nóng)業(yè)谷建設成為具有“工廠化、都市化、國際化”特色的，集看、玩、吃、住、購為一體的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)綜合體。將引進國內(nèi)外一流的高科技農(nóng)業(yè)項目落戶園區(qū)，開展園區(qū)加農(nóng)戶的方式帶動周邊農(nóng)民共同發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，同時打造優(yōu)質農(nóng)產(chǎn)品品牌，解決項目區(qū)農(nóng)民務工問題，帶動項目區(qū)農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定的增收。某智慧生態(tài)農(nóng)業(yè)谷的建設，始終堅持以“市場導向，科技主導，企業(yè)運作，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營”為運營理念，計劃2年內(nèi)在園區(qū)孵化培育10余個新興農(nóng)業(yè)科技企業(yè)，5年內(nèi)將園區(qū)打造成為國家級智慧生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)。某智慧生態(tài)農(nóng)業(yè)谷，規(guī)劃用地10000畝， 項目投資資金及效益情況項目總投資約人民幣 億元，其中養(yǎng)老投資約人民幣110億元項目建成后產(chǎn)值 ，解決就業(yè)人口 2000人。 承擔可行性研究工作的單位某生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司 研究工作概況該項目經(jīng)南京市發(fā)展和改革委員會企業(yè)投資項目備案立項。然后轉入室內(nèi)資料綜合研究、報告撰寫和圖件編繪，完成可行性研究報告，最后報行業(yè)主管部門審查通過。項目投資結構合理，建設規(guī)模適宜，資金安排合理，財務分析經(jīng)濟效果可行，管理體系健全，項目投資建設周期短、投資回收快、投資回報高、利稅率高。項目對解決老齡化問題、改變傳統(tǒng)養(yǎng)老模式、加速傳統(tǒng)養(yǎng)老向現(xiàn)代新型養(yǎng)老模式的轉變，促進現(xiàn)有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，振興農(nóng)村經(jīng)濟、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結構、加快南京市產(chǎn)業(yè)結構改革步伐、推進當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展等具有重要意義。項目充分考慮了生態(tài)恢復和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進作用。建議項目盡早立項，并盡快籌措資金，抓緊實施。95 2 項目背景、市場預測與分析 項目背景 政策背景養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關政策背景據(jù)統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到1．43億，超過了總人口的11％。隨著老齡化問題的逼近，國家和地方有關部門高度重視老齡化問題，并針對養(yǎng)老工作陸續(xù)出臺相關優(yōu)惠及扶持政策，《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》、 《江蘇省人民政府關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的決定》、財政部、國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收問題的通知》、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)老齡設施規(guī)劃設計規(guī)范》、《南京市社會養(yǎng)老機構管理實施辦法》等。必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎上，更加注重社會建設，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會公平，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設和諧社會。老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容。（2）2006年6月，國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知，提出指導性意見：一、充分認識加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的重要意義。發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)要按照政策引導、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為補充的服務體系。（3）全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文——《關于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見》，提出推進居家養(yǎng)老服務工作的基本原則：第一堅持以人為本；第二堅持依托社區(qū)；第三堅持因地制宜；第四堅持社會化方向。（4）國家發(fā)展和改革委員會負責人透露2015年一系列關系民生的重要政策措施。生態(tài)休閑度假項目政策背景旅游業(yè)在世界范圍內(nèi)高速發(fā)展的同時，傳統(tǒng)大眾旅游對環(huán)境的負面影響逐漸引起人們的警覺，人們的生態(tài)環(huán)境保護意識得到加強，許多國家越來越重視生態(tài)旅游。（1）國家相關政策Ⅰ、2001年，國務院出臺《關于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2001〕9號），明確要求“大力發(fā)展生態(tài)旅游”。國家旅游局確定1999年為“生態(tài)環(huán)境旅游年”，各地也相繼推出一些生態(tài)旅游產(chǎn)品，開展了多種多樣的生態(tài)旅游實踐活動。近年來，生態(tài)旅游作為產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的重要替代產(chǎn)業(yè)之一，已成地區(qū)發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢、實現(xiàn)致富和可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。在《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃（2006－2010年）》中指出“加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)”的措施為：（1）增加對養(yǎng)老設施建設的投入，鼓勵吸引社會力量投資興辦不同檔次的養(yǎng)老服務機構。Ⅲ、十部門聯(lián)合下發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》，指導并促進養(yǎng)老服務業(yè)的快速發(fā)展根據(jù)2006年2月全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部、勞動保障部、財政部、建設部、衛(wèi)生部、人口計生委及稅務總局十部門聯(lián)合下發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》，對發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)給出了具體指導意見，明確進一步發(fā)展老年社會福利事業(yè)、社會養(yǎng)老服務機構、居家老人服務業(yè)務、老年護理、臨終關懷服務業(yè)務以及促進老年用品市場的開發(fā)。Ⅳ、《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》中指出發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的三個指導思想：（1）要從加強社區(qū)建設，依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè)，進一步完善社區(qū)為老年人服務的功能；（2）老年服務業(yè)的發(fā)展要走社會化、產(chǎn)業(yè)化的道路；（3）要培育和發(fā)展老年消費市場。社區(qū)居委會的老年人福利服務站點要突出實用性特點，以活動場所為主，因地制宜，力求方便實用、靈活多樣，不搞小而全。在農(nóng)村，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院為重點，新建和改擴建一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)老年人福利服務設施和活動場地，逐步形成縣(市)有個心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院的老年人福利服務設施網(wǎng)絡。Ⅵ、出臺了扶持福利性老年社區(qū)政策2000年，國家稅務局下發(fā)了《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》，“通知”對由民政部門審核批準，并核發(fā)《養(yǎng)老機構執(zhí)業(yè)許可證》的老年服務機構及核發(fā)《社區(qū)服務設施證書》的社區(qū)服務中心的老年服務中心（含為老年人提供服務的場所）給予了一定的稅收優(yōu)惠。目前，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。有關資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨守空巢”。南京市也和全國一樣老齡化程度為10%以上。 （2）緩解獨身子女壓力獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔起贍養(yǎng)四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。隨著人們觀念的轉變，敬老院會逐漸被人們所接受。（3）構建和諧社會的需要黨中央、國務院發(fā)出構建和諧社會的號召，南京市委、政府也提出建設“和諧南京”的要求。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，本項目的建設，將為南京市弱勢老人等提供了一個“老有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂幸福。（4）加快南京市社會福利事業(yè)發(fā)展的需要項目實施后，將很好的改變原有的敬老院設備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，將極大的滿足退休老年對中高檔養(yǎng)老養(yǎng)身的需求，填補南京中高檔酒店式生態(tài)養(yǎng)老中心的空白，充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下