【正文】 年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場(chǎng)中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢(shì)明顯得不償失“后工業(yè)化社會(huì)”中，為不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需要提供全方位的老年服務(wù)?，F(xiàn)在公司經(jīng)過多年經(jīng)營(yíng)，留存利潤(rùn)已有3100萬(wàn)元。經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營(yíng)，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對(duì)領(lǐng)先者。根據(jù)存放位置的差別、存放環(huán)境外觀差異，設(shè)有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號(hào)的塔位。四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。靈新墓葬園區(qū)地處成都市近郊新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)，占地105畝，建筑面積6萬(wàn)多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術(shù)殿堂。這兩個(gè)項(xiàng)目完成后，將使公司的年?duì)I業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬(wàn)元上升到8000余萬(wàn)元，并可實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略中的第二階段發(fā)展目標(biāo)之要求。公司主要通過在養(yǎng)老服務(wù)、老年產(chǎn)品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時(shí)的郊游服務(wù)方面，逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場(chǎng)”為主體，構(gòu)造出一個(gè)完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，爭(zhēng)取經(jīng)過十年左右的發(fā)展，使公司能夠達(dá)到年收入過億，在老年市場(chǎng)上，成為西南甚至全國(guó)最大的全程服務(wù)的老年服務(wù)公司。使以塔位銷售為主的經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。公司已開發(fā)項(xiàng)目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。，擁有2個(gè)全資子公司和一個(gè)控股公司。二、公司簡(jiǎn)介1．公司概況四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創(chuàng)建于1997年，是四川省民政廳批準(zhǔn)，四川省機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)登記注冊(cè)，四川省計(jì)委立項(xiàng)的殯葬及殯儀綜合服務(wù)改革試點(diǎn)項(xiàng)目。5．實(shí)現(xiàn)以上銷售和利潤(rùn)目標(biāo)，由于銷售市場(chǎng)廣闊，市場(chǎng)需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對(duì)本項(xiàng)目的投資分析，實(shí)現(xiàn)本計(jì)劃書的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不超過3%?！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預(yù)估，社區(qū)住房銷售的預(yù)期收入為18674萬(wàn)元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤(rùn)2375萬(wàn)元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬(wàn)元。這一項(xiàng)目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實(shí)”公司的知名度，為公司的未來(lái)發(fā)展開拓市場(chǎng)做出貢獻(xiàn)。2．本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2003年~2005年兩年。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。 4．一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為400－500元（《老年住房專題會(huì)議論文集》2002年）。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。以我國(guó)大連市為例，％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?％的比例分析，70多萬(wàn)的老年人中，將有近2萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。 1．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國(guó)首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬(wàn)多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求的不斷增長(zhǎng)，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來(lái)，如北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。 5．老年公寓的性質(zhì)。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。從居者本身的利益。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。道路要無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。又依據(jù)各個(gè)國(guó)家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國(guó)外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。 2．老年公寓的模式。 1．地點(diǎn)的選擇。同時(shí)中國(guó)老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國(guó)老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國(guó)外老年公寓的模式。 老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。二、中國(guó)老年公寓的特點(diǎn)老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬(wàn)平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長(zhǎng)，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。 4．現(xiàn)在的中青年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨(dú)居老人為13％，％（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，％認(rèn)為這種方式很理想，％的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》2002年第3期）。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，（北京晚報(bào)2002年10月19日）。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。 2．觀念的變化。隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。占全國(guó)總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。 1．中國(guó)人口老齡化的發(fā)展。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛€(gè)人看法。中國(guó)的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國(guó)和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。我國(guó)老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展我國(guó)自1999年以來(lái)已經(jīng)進(jìn)入老年型國(guó)家。2005年底全國(guó)1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)65歲以上人口達(dá)到10055萬(wàn)人，%。...../Shop/《銷售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料...../Shop/《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料...../Shop/ 引言：人口老齡化顧名思義，老齡化指的是在社會(huì)總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹?lái)越高。n 更多資料請(qǐng)?jiān)L問.(.....)更多企業(yè)學(xué)院：...../Shop/《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料...../Shop/《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料...../Shop/《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料...../Shop/《國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座...../Shop/《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料...../Shop/《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料...../Shop/《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料...../Shop/《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料...../Shop/《財(cái)務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料對(duì)于老齡化，國(guó)際上最簡(jiǎn)單的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。我國(guó)已成為人口老齡化國(guó)家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來(lái)，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來(lái)勢(shì)兇猛。目前我國(guó)老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。老年公寓興起于北歐一些國(guó)家，90年代在美國(guó)一些城市發(fā)展起來(lái)，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。一、老年公寓需求的不斷增長(zhǎng)。我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。（％），（％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。％?？梢姡袊?guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。 3．社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。目前北京市60歲以上180多萬(wàn)的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來(lái)10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）％，中年人（40－50歲）％希望將來(lái)與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長(zhǎng)的。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國(guó)家一般為4－5％）。如將此比例推至全國(guó)，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。 同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。我們應(yīng)按照中國(guó)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。國(guó)外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。 3．設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。 4．規(guī)模與檔次。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。但是中國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況，老年公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合為好。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題老年公寓特別是獨(dú)立的