【正文】 務(wù)中心4人：財務(wù)、出納兼文員2人：負責文件檔案管理，管理服務(wù)中心員工人事考勤和財務(wù)支出統(tǒng)計。在工作中總結(jié)經(jīng)驗，向領(lǐng)導提供降低小區(qū)能耗和設(shè)備維護支出的方案。216。216。216。216。 管理服務(wù)中心經(jīng)理1人 安全主管1人工程主管1人安全領(lǐng)班3人客戶員4人安全員24人保潔員22人維修工7人共計：65人216。 專業(yè)化管理物業(yè)管理企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求，在友阿大廈的管理工作中，我們將充分發(fā)揮我們的管理優(yōu)勢，深化綠化、保潔、裝修、建筑物、電梯養(yǎng)護、空調(diào)養(yǎng)護、安全保衛(wèi)等方面的專業(yè)化管理和服務(wù)，全方位降低管理成本，提高管理質(zhì)量，力爭為業(yè)主（住戶）提供更多的無償服務(wù)，充分體現(xiàn)鯤鵬物業(yè)公司低成本運營和高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)的管理服務(wù)方針，讓友阿大廈廣大業(yè)主（住戶）真正受益。鯤鵬物業(yè)在友阿大廈的物業(yè)管理中，將對人力資源管理中的吸引、錄用、保持、發(fā)展、評價、調(diào)整六個階段進行全程的有效控制。216。即將所有管理活動都歸結(jié)為一個產(chǎn)生、形成、實施和驗證的過程，并按“計劃—執(zhí)行—檢查—改進”四個階段運行，即PDCA循環(huán)，這是我們質(zhì)量管理體系的運作方式，也是做任何事情的一般規(guī)律。在友阿大廈的物業(yè)管理中我們將導入國際上通用的ISO9001質(zhì)量管理體系，為業(yè)主（住戶）提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。216。，各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。3．空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運行，保持狀況良好。(五)空調(diào)系統(tǒng)1． 配備專業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運行人員持證上崗。4．，維修人員能及時到達現(xiàn)場搶修，每月每部電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過1次，全部電梯按規(guī)定時間運行，月總故障停機率小于1%。，各種運行維護保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔。4．無火災(zāi)及其它安全隱患。2．落實消防安全責任人義務(wù)消防人員，定期進行演練，開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育。5．制定臨時用電措施并嚴格執(zhí)行。3．配電室管理嚴格按國家標準操作運行。(二)供配電系統(tǒng)1．保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。6．設(shè)備管理做到“三好四會”，即用好、管好、修好，會操作、會檢查、會保養(yǎng)、會排除故障，維護做到“三見”，溝見底、軸見光、設(shè)備見本色。4．設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。3．設(shè)備良好，運行正常，無重大管理責任事故。制定維修保養(yǎng)運行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。序號物業(yè)管理服務(wù)范圍管 理 深 度三設(shè)備管理(一)設(shè)備管理綜合要求1．設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺帳，項目齊全，目錄清晰，管理完善，可隨時查閱。8．房屋完好率達98%以上。6．房屋本體公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺、通道、大廳無堆放雜物及違章占用等。標識系統(tǒng)完整，功能明確。3．建立物業(yè)管理檔案，各區(qū)域、樓層標識清晰，隨時可查。二房屋管理及維修養(yǎng)護1．房屋圖紙檔案、資料齊全，管理完善。5．主要負責人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓，有較強的事業(yè)心和開拓精神。3．用科學的方法和手段對大廈進行有效的管理。2．各項管理制度、服務(wù)質(zhì)量標準、各工作崗位考核標準、獎懲辦法完善。l 有效投訴處理率100%。l 設(shè)備完好率達98%以上。l 杜絕重大火災(zāi)事故、質(zhì)量事故。、標準及管理范圍與管理深度按“長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標準進行管理，在兩年管理合同期內(nèi)把“友阿大廈”管理成安全、文明、便捷、舒適的生活、工作環(huán)境，根據(jù)委托管理內(nèi)容和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在“友阿大廈”達到硬件指標后，“友阿大廈”在所有配套設(shè)施完善，全部正式竣工驗收交付使用一年內(nèi)通過ISO9000的質(zhì)量體系認證，兩年內(nèi)達到“長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”的管理標準。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《長沙市物業(yè)管理條例》及物業(yè)管理委托合同，本著“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”多種經(jīng)營和“精干、高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則。216。216?！?可即時就管理中的問題向管理服務(wù)中心或公司投訴?！?組織對管理工作的抽驗、檢查，審查管理效果。 “三位一體”共管模式如下圖：監(jiān)督機構(gòu)友阿大廈開發(fā)商執(zhí)行機構(gòu)友阿大廈管理處責任機構(gòu)長沙鯤鵬物業(yè)管理有限公司216。為把友阿大廈創(chuàng)建成為星級生活、辦公、商務(wù)區(qū)，我公司經(jīng)過調(diào)查研究、精心策劃，形成了一套適合友阿大廈物業(yè)特點的管理模式、標準及措施。216。 隨時與“友阿大廈”廣大業(yè)主保持聯(lián)系、加強交流。 導入ISO9001質(zhì)量保證體系，規(guī)范“友阿大廈”物業(yè)管理運作。 以良好的物業(yè)管理服務(wù)樹立“友阿大廈”的品牌形象使物業(yè)的開發(fā)管理處于良性循環(huán)。 導入鯤鵬物業(yè)的專業(yè)管理，不斷提高服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)檔次，維護和提高湖南星誠房地產(chǎn)有限公司，長沙鯤鵬物業(yè)管理有限公司的社會聲譽。 維護“友阿大廈”業(yè)主的權(quán)益，強化宣傳，進行依法管理，共同維護“友阿大廈”的辦公、生活環(huán)境。 保持良好的生活、工作環(huán)境，統(tǒng)籌安排“友阿大廈”各項設(shè)施，設(shè)備的管理養(yǎng)護。 保持和提高物業(yè)的完好程度，通過加強對“友阿大廈”的管理，使物業(yè)保值、增值。地下3層為地下車庫，設(shè)備房，地面4層裙樓商鋪，五樓為架空層，以上為商住型寫字樓及住宅。鯤鵬物業(yè)是倡導藝術(shù)生活的企業(yè)，致力于引領(lǐng)時代生活潮流，創(chuàng)造全新生活觀念，專業(yè)是我們能夠提供更高素質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的基礎(chǔ)與前提。專業(yè)精神：以客戶需求為導向，持續(xù)不斷地學習和創(chuàng)新。企業(yè)文化企業(yè)目標：以創(chuàng)造客戶價值為基礎(chǔ)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)管理和多元化服務(wù)，不斷降低管理服務(wù)成本，致力于成為中國最具競爭力的科技型、服務(wù)型的物業(yè)管理企業(yè)。在物業(yè)管理實踐中，建立和形成了“全心為社區(qū)，一心為住戶”的企業(yè)理念，通過提高自身管理素質(zhì)，追求完美服務(wù)，不斷超越員工和廣大業(yè)主日益增長的需求，真正做到100％“誠信、高效、團結(jié)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，以人為本，與您攜手共創(chuàng)美好生活。經(jīng)過五年來的發(fā)展與壯大，物業(yè)管理面積近80 萬平方米，物業(yè)管理范圍涉及長沙及周邊地區(qū)，物業(yè)類型包括行政企事業(yè)單位物業(yè)面積30多萬平方（湖南省工商局新機關(guān)大院及住宅樓、民主黨派湖南省委機關(guān)及住宅、中國郵政儲蓄銀行湖南省分行辦公樓、寧鄉(xiāng)縣委縣政府辦公大樓、湖南省工商局老辦公樓及住宅小區(qū)、長沙市工商行政管理局辦公及住宅、寧鄉(xiāng)地稅局辦公樓）、高檔住宅（裕園大廈、益陽世紀金源大廈、益陽旺佳華府、益陽麗景雅苑、寧鄉(xiāng)地稅旺和家園）等多種物業(yè)。主要管理人員全部有5年以上沿海物業(yè)項目管理經(jīng)驗。友阿大廈物業(yè)管理方案長沙鯤鵬物業(yè)管理有限公司二O一0年十一月企業(yè)簡介長沙鯤鵬物業(yè)管理有限公司成立于2005 年3 月31 日，目前注冊資金300 萬元，擁有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)。公司擁有一支經(jīng)在深圳物業(yè)管理實踐中成長的高素質(zhì)員工隊伍。是全面推行國際權(quán)威機構(gòu)認證符合ISO9002 質(zhì)量管理體系品質(zhì)保證的物業(yè)管理公司 。公司致力于優(yōu)秀的企業(yè)文化建設(shè)，努力構(gòu)筑符合社會發(fā)展需要的企業(yè)價值觀，“追求無止境，服務(wù)更完美”，并以此作為不斷進取的基本信念和行為準則。鯤鵬物業(yè)堅持“追求不止境，服務(wù)更完美”的經(jīng)營理念，以滿足客戶需求、超越客戶期望為己任，在總結(jié)傳統(tǒng)物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，運用科學的管理方法、創(chuàng)新的管理模式，不斷降低管理服務(wù)成本，實現(xiàn)最優(yōu)化的資源整合，提高物業(yè)的增值潛力。企業(yè)理念：讓生活更有風格鯤鵬物業(yè)提倡：物業(yè)管理不僅是對物的管理，更應(yīng)是對人的服務(wù)，對管轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、住戶提供服務(wù)，把滿足業(yè)戶合理合法的生活需求作為物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容。在鯤鵬物業(yè)，專業(yè)精神對個人來說，意味著對工作的精深研究與孜孜不倦的學習。總 目　錄一、友阿大廈寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 4二、友阿大廈住宅物業(yè)服務(wù)方案 33三、友阿大廈物業(yè)收費分析 64三、附：湖南省物業(yè)收費辦法 70友 阿 大 廈（寫字樓）物業(yè)管理方案目　　錄一、物業(yè)概況 6二、物業(yè)管理總體方案 7 7 7 “三位一體”的共管模式 7 標準及管理范圍與管理深度 9 11三、管理實施 12 12 14 14 15……………………………………………………………………… …16 18 21 23 23 24 2車輛、消防管理 24 25 26 27 28 28 29 32 32一、 物業(yè)概況，寫字樓面積：。友阿大廈主要設(shè)備及系統(tǒng)有：配電系統(tǒng)：城市網(wǎng)供電、柴油發(fā)電機給排水系統(tǒng)：電梯系統(tǒng)：12部自動升降梯消防系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)、自動噴淋消防系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、二、物業(yè)管理總體方案（寫字樓）216。216。216。216。216。216。216。定期就物業(yè)管理工作對“友阿大廈大廈”業(yè)主進行回訪和工作質(zhì)量調(diào)查，確保溝通渠道暢通，隨時根據(jù)需求對工作計劃進行調(diào)整和改善。 推廣國際“精品式商務(wù)化”物業(yè)管理服務(wù)模試，以適合友阿大廈業(yè)主的需要。、責任機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)有機結(jié)合的“三位一體”的共管模式。 監(jiān)督機構(gòu)——友阿大廈開發(fā)商可通過行使以下權(quán)利，對本公司及物業(yè)管理服務(wù)中心的管理行為進行監(jiān)督?！?可通過與物業(yè)管理服務(wù)中心以會議或其它的形式，評審友阿大廈管理狀況，交流意見。□ 審議管理服務(wù)中心的重大事項。 責任機構(gòu)——長沙鯤鵬物業(yè)管理有限公司是友阿大廈物業(yè)管理目標的最終責任人，負責對友阿大廈物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控和指導，就物業(yè)管理狀況對開發(fā)商和業(yè)主（住戶）負責。 執(zhí)行機構(gòu)——友阿大廈物業(yè)服務(wù)中心是友阿大廈物業(yè)服務(wù)的具體實施機構(gòu)，對友阿大廈開發(fā)商和業(yè)主（住戶）負責，對公司負責，保證物業(yè)服務(wù)的各項工作令開發(fā)商、業(yè)主（住戶）、租戶滿意。執(zhí)行湖南星城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為業(yè)主（客戶）創(chuàng)造安全、文明、便捷、舒適的生活、工作環(huán)境質(zhì)量方針，實行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。第三年達到“湖南省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”的管理標準。l 環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理達標率100%。l 房屋完好率達98%以上。序號物業(yè)管理服務(wù)范圍管 理 深 度一總體運作1．定創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃、實施方案，并落實到各班組、個人。建立健全持續(xù)有序、系統(tǒng)的全員、全方位、全天候、全過程、規(guī)范化的管理模式，在管理的空間上消滅忙區(qū)死角，時間上消滅空檔和斷點，形成具有內(nèi)在驅(qū)動力，首尾銜接環(huán)環(huán)相扣的嚴密、科學、高效的管理格局。4．管理人員有明顯標志,整體素質(zhì)高,遵守職業(yè)道德，語言規(guī)范文明。特殊工種人員均取得上崗證。2．各項房屋使用和維護管理制度完善明確,落實房屋管理責任人。4．各區(qū)域及樓層有明顯標志及引路方向平面圖。5．無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼、懸掛等。7．外觀完好，整潔。9．房屋零修、急修及時率達到98%以上，維修質(zhì)量合格率達到100%；路燈、公共樓梯燈等公共照明設(shè)施完好率(包括亮燈率)達95%以上。2．制定設(shè)備安全運行，崗位責任制，定期巡回檢查、測試及監(jiān)督。做到正確使用，精心維護，科學檢修，管好備件。設(shè)備完好率98%以上。5．配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員、維修和操作人員持證上崗。7．設(shè)備運行“四不準超”，不準超溫、不準超壓、不準超速、不準超負荷。2．限電、停電按規(guī)定提前通知物業(yè)使用人。4．應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用，在市政停電的情況下，保證發(fā)電機在30秒內(nèi)運轉(zhuǎn)供電。(三)消防系統(tǒng)1．消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時啟用。3．制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急處理方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標志完好。(四)電梯系統(tǒng)，電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種安全檢查審核證件齊全。3．，安全設(shè)施齊全正常有效，轎廂及機房整潔、通風、照明及其他附屬設(shè)施完好。5．電梯設(shè)備檔案齊全，各種記錄歸檔管理。2． 建立規(guī)范完善的配電運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。設(shè)備及環(huán)境整潔，無嚴重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。我公司對友阿大廈的管理擬采取以下三大管理措施。 嚴謹?shù)墓芾磉\作體系——ISO9000質(zhì)量管理體系。ISO9001質(zhì)量管理體系在具體執(zhí)行過程中，將以全面質(zhì)量管理（TQM）方法為基礎(chǔ)。我們開展每項工作，先有個設(shè)想或打算（計劃）；然后按計劃去做，實施計劃，即執(zhí)行；計劃執(zhí)行中哪些做好了，哪些做錯了，這就是核對檢查；再根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的經(jīng)驗加以肯定并列入標準中，沒有解決的問題反映給下一個循環(huán)，繼續(xù)改進，這就是處理階段。 科學化的人力資源管理物業(yè)管理作為服務(wù)業(yè)，是物業(yè)服務(wù)人員向業(yè)主（住戶）提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果。216。三、管理實施 按質(zhì)量標準（IS09000）科學、合理設(shè)置機構(gòu)和人員，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標的承諾，管理服務(wù)中心初步考慮設(shè)各類人員65人。 管理服務(wù)中心經(jīng)理1人：全面負責小區(qū)各項工作，不斷督導員工提升服務(wù)質(zhì)量，控制成本，達到公司制訂的管理目標。 ：協(xié)助主任處理小區(qū)的日常事務(wù)，負責管理服務(wù)中心的品質(zhì)管理，完成領(lǐng)導交辦的其它事務(wù)。 安全主管1人：負責小區(qū)內(nèi)安全防火防盜工作，通過制定嚴格管理制度，和加強隊員的訓練和培養(yǎng)，帶領(lǐng)出一支作風頑強，責任心強的安管隊伍。 ：負責小區(qū)內(nèi)清潔與綠化管理工作，保證區(qū)內(nèi)的樹木花草健康成長無病蟲害，衛(wèi)生環(huán)境達到市優(yōu)標準，協(xié)助管理服務(wù)中心履行管理員職責。 工程主管1人：負責小區(qū)機電設(shè)備維護保養(yǎng)，保證設(shè)備系統(tǒng)正常運行。216。大堂經(jīng)理2人：負責日常事務(wù)的處理，住戶的報修、投