【正文】 （或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司應(yīng)在合同規(guī)定的接管日期前7日簽署初驗(yàn)合格、同意接管憑證。 D 資料的存放 上述資料必須存放在發(fā)展商或物業(yè)管理公司專(zhuān)職管理的檔案室內(nèi)，以便隨時(shí)查閱。 5. 小業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話(huà)、建筑面積清單、購(gòu)房合同復(fù)印件。1） 部門(mén)設(shè)置、人員的調(diào)派與招聘進(jìn)度把握（重點(diǎn)掌握新入職員 工素質(zhì)關(guān)）。（2）、管理處人員配備按ISO9001:2000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和友阿大廈住宅小區(qū)綜合專(zhuān)業(yè)化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和公司制訂的管理目標(biāo)，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。電話(huà)調(diào)查 包括：1） 民意調(diào)查； 2） 市場(chǎng)調(diào)查； 3） 電話(huà)回訪。(每日將投訴登記記錄表呈交管理服務(wù)中心主任審閱，物業(yè)公司總經(jīng)理定期抽檢記錄，)?？蛻?hù)服務(wù)中心服務(wù)內(nèi)容作為一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理水平的項(xiàng)目，管理服務(wù)中心應(yīng)在客戶(hù)服務(wù)方面加強(qiáng)力度，重視客戶(hù)反饋意見(jiàn)，要盡可能地站在業(yè)戶(hù)的角度，為業(yè)主多加考慮，盡可能多的提供各種“貼心”服務(wù)，使業(yè)主在所居住的物業(yè)內(nèi)能真正做到安居樂(lè)業(yè)。出現(xiàn)故障及時(shí)排除。13消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%《全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，工程部主管監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修，以確保消防設(shè)施完好無(wú)損，正常使用。5清潔、保潔率100%100%《全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行8小時(shí)保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由環(huán)境部主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。物業(yè)管理原則 根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《長(zhǎng)沙市物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物業(yè)管理細(xì)則》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定，本著“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”，多種“經(jīng)營(yíng)”和“精干、高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本控制在物業(yè)管理全員、全要素、全過(guò)程中。 通過(guò)精確的計(jì)算和合理的安排，制定有效的節(jié)能措施，降底物業(yè)運(yùn)行公共能源費(fèi)用，減少友阿大廈的運(yùn)行開(kāi)支。物業(yè)管理原始資料應(yīng)使用仿宋字，書(shū)寫(xiě)整齊，大小適宜。按規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類(lèi)文件整理。我們將根據(jù)所轄物業(yè)的基本情況和居民的各種需求及自身的能力開(kāi)展多方位、多層次的便民服務(wù)，并不斷拓展和補(bǔ)充（具體見(jiàn)《便民服務(wù)方案》）。管理服務(wù)中心經(jīng)理、經(jīng)理助理對(duì)消防管理工作進(jìn)行隨時(shí)檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和相關(guān)部門(mén)報(bào)告的重大問(wèn)題，決定采取的處理措施，形成工作紀(jì)要。 做好《消防巡視記錄》。 消防栓內(nèi)水槍、水帶是否完好。 安全巡視崗負(fù)責(zé)對(duì)大廈消防安全進(jìn)行巡查。216。216。216。 各崗位遇緊急突發(fā)事件，應(yīng)做出快速反應(yīng)，并與控制中心取得聯(lián)系，以求得快速支援，保安監(jiān)控中心密切注意事態(tài)發(fā)展，并通知各崗位加強(qiáng)戒備。 車(chē)場(chǎng)崗職責(zé)：車(chē)輛驗(yàn)證、收費(fèi)、放行，指揮車(chē)輛按章行駛。、巡邏崗、車(chē)場(chǎng)崗、等崗位。216。216。216。，根據(jù)季節(jié)及土地濕潤(rùn)情況對(duì)綠地適時(shí)淋水，依據(jù)草地生長(zhǎng)情況及時(shí)修剪，剪后及時(shí)追肥；適時(shí)疏稀，視情況對(duì)草坪進(jìn)行打孔、加沙、滾壓處理；計(jì)劃性噴施廣譜性殺蟲(chóng)防病藥。 做好巡回檢查記錄。 出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員能在十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過(guò)1次，電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，月總故障停機(jī)率小于1%。 確保設(shè)備完好率在99%以上。 制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。 按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周?chē)h(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全，無(wú)二次污染發(fā)生。 投訴處理率為100%。216。 一級(jí)保養(yǎng)。216。216。 扣留或沒(méi)收提供施工工具。 因裝修施工造成管道堵塞、滲漏水、停電、損壞他人物品等。 用其他超重材料進(jìn)行裝修（屋面使用涂料、膠貼紙、馬賽克、瓷磚等厚度超過(guò)10毫米）。 在房?jī)?nèi)安裝動(dòng)力設(shè)備。216。216。216。業(yè)主接管房屋收樓過(guò)程業(yè)主收房后應(yīng)陪同人員向其介紹公司概況和管理服務(wù)項(xiàng)目等基本情況，并帶業(yè)主返回物件組。（入住手續(xù)不完整將無(wú)法進(jìn)行下一環(huán)節(jié)）咨 詢(xún) 處 　　　　　　　　　　　 領(lǐng)取入住資料并登記，了解辦理入住流程。將驗(yàn)房存在的問(wèn)題報(bào)開(kāi)發(fā)商，確定解決時(shí)間，催辦至解決。l 在業(yè)主辦理入住手續(xù)的同時(shí)，服務(wù)處應(yīng)提供給業(yè)主如下資料及物件：鑰匙、開(kāi)戶(hù)存折、管理規(guī)約、客戶(hù)手冊(cè)、前期管理協(xié)議、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、裝修管理規(guī)定、接管驗(yàn)收記錄等資料。：216。 崗位激勵(lì)216。 ：小區(qū)樹(shù)木草皮修剪、澆水、除蟲(chóng)、施肥、消殺等。216。 ：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)清潔與綠化管理工作，保證區(qū)內(nèi)的樹(shù)木花草健康成長(zhǎng)無(wú)病蟲(chóng)害，衛(wèi)生環(huán)境達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助管理服務(wù)中心履行管理員職責(zé)。三、管理實(shí)施 按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（IS09000）科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾，管理服務(wù)中心初步考慮設(shè)各類(lèi)人員65人。ISO9001質(zhì)量管理體系在具體執(zhí)行過(guò)程中，將以全面質(zhì)量管理（TQM）方法為基礎(chǔ)。2． 建立規(guī)范完善的配電運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。3．制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急處理方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。7．設(shè)備運(yùn)行“四不準(zhǔn)超”，不準(zhǔn)超溫、不準(zhǔn)超壓、不準(zhǔn)超速、不準(zhǔn)超負(fù)荷。2．制定設(shè)備安全運(yùn)行，崗位責(zé)任制，定期巡回檢查、測(cè)試及監(jiān)督。4．各區(qū)域及樓層有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖。建立健全持續(xù)有序、系統(tǒng)的全員、全方位、全天候、全過(guò)程、規(guī)范化的管理模式，在管理的空間上消滅忙區(qū)死角，時(shí)間上消滅空檔和斷點(diǎn)，形成具有內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，首尾銜接環(huán)環(huán)相扣的嚴(yán)密、科學(xué)、高效的管理格局。第三年達(dá)到“湖南省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”的管理標(biāo)準(zhǔn)?！?審議管理服務(wù)中心的重大事項(xiàng)。 推廣國(guó)際“精品式商務(wù)化”物業(yè)管理服務(wù)模試，以適合友阿大廈業(yè)主的需要。216。友阿大廈主要設(shè)備及系統(tǒng)有：配電系統(tǒng)：城市網(wǎng)供電、柴油發(fā)電機(jī)給排水系統(tǒng)：電梯系統(tǒng)：12部自動(dòng)升降梯消防系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、二、物業(yè)管理總體方案（寫(xiě)字樓）216。鯤鵬物業(yè)堅(jiān)持“追求不止境，服務(wù)更完美”的經(jīng)營(yíng)理念，以滿(mǎn)足客戶(hù)需求、超越客戶(hù)期望為己任，在總結(jié)傳統(tǒng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的管理方法、創(chuàng)新的管理模式，不斷降低管理服務(wù)成本，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的資源整合，提高物業(yè)的增值潛力。友阿大廈物業(yè)管理方案長(zhǎng)沙鯤鵬物業(yè)管理有限公司二O一0年十一月企業(yè)簡(jiǎn)介長(zhǎng)沙鯤鵬物業(yè)管理有限公司成立于2005 年3 月31 日，目前注冊(cè)資金300 萬(wàn)元，擁有國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。企業(yè)文化企業(yè)目標(biāo)：以創(chuàng)造客戶(hù)價(jià)值為基礎(chǔ)，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)管理和多元化服務(wù)，不斷降低管理服務(wù)成本，致力于成為中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的科技型、服務(wù)型的物業(yè)管理企業(yè)。 保持和提高物業(yè)的完好程度，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)“友阿大廈”的管理，使物業(yè)保值、增值。 以良好的物業(yè)管理服務(wù)樹(shù)立“友阿大廈”的品牌形象使物業(yè)的開(kāi)發(fā)管理處于良性循環(huán)。為把友阿大廈創(chuàng)建成為星級(jí)生活、辦公、商務(wù)區(qū)，我公司經(jīng)過(guò)調(diào)查研究、精心策劃，形成了一套適合友阿大廈物業(yè)特點(diǎn)的管理模式、標(biāo)準(zhǔn)及措施。216。l 杜絕重大火災(zāi)事故、質(zhì)量事故。3．用科學(xué)的方法和手段對(duì)大廈進(jìn)行有效的管理。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完整，功能明確。制定維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。(二)供配電系統(tǒng)1．保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。4．無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。3．空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行，保持狀況良好。即將所有管理活動(dòng)都?xì)w結(jié)為一個(gè)產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過(guò)程，并按“計(jì)劃—執(zhí)行—檢查—改進(jìn)”四個(gè)階段運(yùn)行，即PDCA循環(huán)，這是我們質(zhì)量管理體系的運(yùn)作方式，也是做任何事情的一般規(guī)律。 管理服務(wù)中心經(jīng)理1人 安全主管1人工程主管1人安全領(lǐng)班3人客戶(hù)員4人安全員24人保潔員22人維修工7人共計(jì)：65人216。216。 維修工7人：小區(qū)設(shè)備/設(shè)施簡(jiǎn)單維護(hù)和更換燈管等小型維修，保證設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行及房屋本體的維護(hù)。216。 獎(jiǎng)懲機(jī)制、上級(jí)主管部門(mén)對(duì)管理服務(wù)中心活動(dòng)的監(jiān)察、管理服務(wù)中心各職能部門(mén)的相互監(jiān)督制約體系?！澳┪蔡蕴啤睂?duì)員工全年工作全方位考核，不合格者或最后者實(shí)行淘汰。 確保建筑物及公共設(shè)施的完好正常使用；216。嚴(yán)格按照企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和自己三方滿(mǎn)意。并負(fù)責(zé)與施工單位聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主按時(shí)入住。 文 件 組 　　　文件核收：開(kāi)發(fā)商簽名、蓋章的交房書(shū)， 　 房屋預(yù)售合同及承辦人身份證復(fù)印件或法人授權(quán)書(shū)文件簽定：前期協(xié)議、管理規(guī)約、客戶(hù)手冊(cè)資料填寫(xiě)：業(yè)主登記表相關(guān)資料，交照片、辦住戶(hù)卡。 入住手續(xù)完畢業(yè)主同意收樓后，在業(yè)主登記表中簽確認(rèn)。 交繳裝修管理押金。 進(jìn)戶(hù)門(mén)的防盜金屬門(mén)安裝時(shí)，必須與原來(lái)防盜門(mén)一樣，不得改變?cè)虚T(mén)框的設(shè)計(jì)，不得妨礙樓梯通行和消防，不得在進(jìn)戶(hù)門(mén)外加設(shè)神臺(tái)等不雅之物。 裝修施工期限：住戶(hù)裝修一般不得超過(guò)90天，若確實(shí)要延期，要辦理延期手續(xù)。216。216。216。216。 以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。 完善設(shè)備管理和定期維修制度，制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程和各設(shè)備的應(yīng)急處理措施，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整。 大修。★給排水系統(tǒng)216。216。216。★電梯系統(tǒng)216。216。216。，以保證樹(shù)木安全過(guò)冬。 清潔公司自查：依據(jù)本公司制定的衛(wèi)生要求、服務(wù)規(guī)范，對(duì)作業(yè)的效果進(jìn)行自查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。 實(shí)行準(zhǔn)封閉式管理，設(shè)置大堂崗，控制非業(yè)主（住戶(hù)）的外來(lái)人員來(lái)訪；利用現(xiàn)代保安監(jiān)控系統(tǒng)嚴(yán)密監(jiān)視各區(qū)域，防止任何不法分子的不法行為。 安全管理隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，安保人員具有良好防衛(wèi)技能和快速識(shí)別業(yè)主（住戶(hù)）的能力。：178。178。巡邏崗位加強(qiáng)固定出入口控制力度。 如監(jiān)控中心調(diào)動(dòng)增援人員仍不能控制或解決，則迅速將情況報(bào)告相關(guān)部門(mén)，撥打110（匪警）或119（火警），以求事態(tài)的平息。 對(duì)出入停車(chē)場(chǎng)的可疑人或車(chē)進(jìn)行檢查。 24小時(shí)值班巡邏制度，保證對(duì)地下停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行每小時(shí)一次的詳細(xì)巡視。，在宣傳欄內(nèi)，張貼有關(guān)消防及逃生常識(shí)。216。如有下列情況，應(yīng)增加巡視次數(shù)：216。隨著社會(huì)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們對(duì)社區(qū)文化的要求也越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)管理的要求已不再是單純的物質(zhì)環(huán)境，人們更多地期望感受到一種理想的精神環(huán)境，我們將努力創(chuàng)造出獨(dú)具特色的文化氛圍，以陶冶情操，提高修養(yǎng)。檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)化、規(guī)范化的檔案管理能有效地為友阿大廈各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作提供指引和服務(wù)。根據(jù)管理?xiàng)l例分類(lèi)保存定期性管理檔案保密，永久性管理檔案檔案出室必須由具備資格的人員登記后方可借閱，按借閱時(shí)限。216。216。建立與市、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和“友阿大廈”業(yè)委會(huì)等行政業(yè)務(wù)主管部門(mén)的公共關(guān)系業(yè)務(wù)。執(zhí)行為業(yè)主/住戶(hù)創(chuàng)造安全、文明、便捷、舒適的生活環(huán)境，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合專(zhuān)業(yè)化管理。6道路完好率及使用率90%90%《全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處主任監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。14火災(zāi)發(fā)生率%以下%以下《全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》管理公司全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專(zhuān)人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理并通知管理公司，以確保小區(qū)消防安全。備注：以上各項(xiàng)指標(biāo)是建立在所接管物業(yè)建筑物、各類(lèi)設(shè)備、綠化和衛(wèi)生設(shè)施基本完好、無(wú)重大缺陷的基礎(chǔ)之上。從此點(diǎn)出發(fā)，管理服務(wù)中心專(zhuān)門(mén)設(shè)立客戶(hù)服務(wù)中心，專(zhuān)職處理有關(guān)此點(diǎn)事項(xiàng)，其工作內(nèi)容將包括但不限于：設(shè)置熱線電話(huà)管理服務(wù)中心接待前臺(tái)設(shè)立公眾咨詢(xún)投訴程序，以便改進(jìn)服務(wù)，在管理服務(wù)中心設(shè)立客戶(hù)電話(huà)熱線，由專(zhuān)業(yè)人員接聽(tīng)，并記錄在一預(yù)設(shè)之熱線電話(huà)投訴跟進(jìn)簿，由管理服務(wù)中心客戶(hù)服務(wù)部主管親自處理任何有關(guān)管理上之問(wèn)題，投訴者的姓名會(huì)被保密。所有投訴應(yīng)按既定合理時(shí)間內(nèi)完成，并通告投訴人，若未能按時(shí)完成，應(yīng)交待原因及作出解釋?zhuān)⒘碛喭瓿扇掌?。家居助?包括：1） 家居清潔 2） 家居維修服務(wù)； 3） 家居綠化顧問(wèn)突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)——預(yù)先設(shè)計(jì)好合理、有效、快速的解決方案 包括：1） 保安服務(wù)（盜竊、打架、防恐）； 2） 消防服務(wù)（防火、困電梯、爆水管）； 3） 自然災(zāi)害（臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震）。 管理服務(wù)中心組織架構(gòu)圖經(jīng)理辦