【正文】 自然條件雙臺(tái)子城區(qū)處于華北陸臺(tái)，燕遼沉降帶東端，遼河斷陷南部，西為南北走向的醫(yī)巫閭山山脈，東為縱向的長(zhǎng)白山系的千山山脈，境內(nèi)成凹狀地質(zhì)骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在24 m之間，地勢(shì)平坦，多水無山；系沉積性退海平原，地勢(shì)平坦，雙河環(huán)抱。可以預(yù)見，本項(xiàng)目具有良好的銷售前景。根據(jù)雙臺(tái)子區(qū)目前商品房的銷售價(jià)格及未來趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在雙臺(tái)子區(qū)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析位于城區(qū)紅旗大街，其銷售價(jià)高達(dá)3800元/平方米左右；本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和城區(qū)建設(shè)步伐的加快，雙臺(tái)子區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)前景保持樂觀。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)就不會(huì)改變。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。住房推向市場(chǎng)，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。不僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。自1978年推行市場(chǎng)化改革以來，中國(guó)的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家。 市場(chǎng)前景分析自2003年開始升溫以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)了將近八年，到2010年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢(shì)頭在2010年宏觀調(diào)控下出現(xiàn)緩漲、滯漲，但GDP仍保持了9%以上的增長(zhǎng)。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)雙臺(tái)子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。因此該項(xiàng)目可行。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。（3）項(xiàng)目總投資為98000萬元，其中：，其它費(fèi)用26980萬元（），預(yù)備費(fèi)2000萬元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金3000萬元；建設(shè)資金總額98000萬元，其中：項(xiàng)目資本金48000萬元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款40000萬元，預(yù)售收入投入10000萬元。（2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合雙臺(tái)子區(qū)總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m2 28040其中：住宅用地m214040公建、綠化及道路用地m2140002規(guī)劃總建筑面積m2491000其中：住宅建筑面積m2421200公建配套設(shè)施m242120地下建筑（車庫(kù)）面積m2330003居住戶（套）數(shù)戶（套）24004居住人口人80005容積率/6建筑密度%7停車位個(gè)22008項(xiàng)目總投資萬元980009銷售收入萬元10項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)萬元稅后14內(nèi)部收益率%12投資回收期年16建設(shè)總工期月24 結(jié)論與建議（1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位，力求使本項(xiàng)目成為雙臺(tái)子區(qū)建筑標(biāo)桿、商住標(biāo)桿。項(xiàng)目總投資98000萬元，總建筑面積491000 M2，停車位近2200個(gè)，居住戶數(shù)2400戶，%，是一個(gè)大氣、時(shí)尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。本次研究項(xiàng)目位于紅旗大街，雙臺(tái)子區(qū)廣火車站附近，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂十分便利。 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)盤錦市雙臺(tái)子區(qū)紅旗大街 項(xiàng)目建設(shè)工期 按照統(tǒng)一規(guī)劃，計(jì)劃24個(gè)月內(nèi)完成，即從2014年6月開始立項(xiàng)規(guī)劃，2016年5月底建成。公司人才隊(duì)伍充實(shí)，現(xiàn)有職工28人，其中：工程及其他技術(shù)人員15人，其它管理人員16人。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級(jí)。注冊(cè)資本（實(shí)收資本）人民幣8000萬元；法人代表李威隆。 興隆五百建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告興隆五百建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱興隆五百建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 承辦單位及承辦單位概況承辦單位：興隆大家庭有限公司。承辦單位概況：興隆大家庭有限公司成立于2009年2月。企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：430524000005930；經(jīng)營(yíng)期限為20年。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開發(fā)策劃部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、拆遷安置部、材料設(shè)備采購(gòu)供應(yīng)部、行政人事部等職能部門。隨著雙臺(tái)子區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，雙臺(tái)子區(qū)迅速崛起了許多商住小區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積28040M2，其中：住宅用地面積14040 M2，公建、綠化及道路用地14000 M2，2層地下車庫(kù)，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大廈一座，每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。 主要依據(jù)：（1）《盤錦市城總體規(guī)劃》（20062020年）（2）建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知”｛建標(biāo)（2013）205號(hào)｝（3）國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1625號(hào)文發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（4）雙臺(tái)子區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》（5）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》（6）中華人民共和國(guó)《國(guó)有土地使用證》（7）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書（8）相關(guān)各專業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范（9）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料 研究范圍：本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的合法性、必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。本項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。（2）本項(xiàng)目建設(shè)用地處于紅旗大街，位于火車站附近，區(qū)位獨(dú)特，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢(shì)明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。（4）從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來看，%。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%，項(xiàng)目投資增加5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。從以上分析可以看出，該項(xiàng)目啟動(dòng)的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的機(jī)會(huì)效益。 建議（1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見成效。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。