【正文】 低樓層戶內(nèi)無法觀到海景，在一定程度也可能造成對(duì)項(xiàng)目銷售的影響。 社區(qū)配套未成熟周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購物、飲食和娛樂設(shè)施分布零散且距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，住戶日常購物、娛樂、飲食不方便。從濱海路進(jìn)入項(xiàng)目的主入口路坡度很大，且有一段還是原始土路，沒有減速、安全裝置，沒有綠化及基礎(chǔ)設(shè)施形象，安全性較差，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體品質(zhì)感的拉升。1 海景、湖景雙水景（項(xiàng)目東端為內(nèi)湖—泄洪湖）除海景外，項(xiàng)目東側(cè)可直接看到萬光觀?；▓@的泄洪湖，現(xiàn)已做出規(guī)劃湖形，準(zhǔn)備植綠，建成后，將與海景一同構(gòu)成海景湖景雙水景，增加項(xiàng)目景觀效果。1 外立面造型豐富、線條流暢、色彩渾厚弧形窗、飄窗、閣樓、陽臺(tái)等豐富建筑元素的合理搭配成就了項(xiàng)目外立面的優(yōu)越，線條流暢。底層（原規(guī)劃為會(huì)所）與單元入口區(qū)分，單門獨(dú)戶，并配有大面積私家花園，充分關(guān)懷住戶感受。項(xiàng)目門前濱海路為煙臺(tái)旅游觀光路，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，沿途風(fēng)光優(yōu)美，回家的路便是渡假觀光之路。 網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)等生活配套提升社區(qū)品質(zhì)僅有40戶的小規(guī)模社區(qū)，卻配備有網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所，生活配套齊全，提高生活質(zhì)量。目前煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很少有這樣進(jìn)行典雅風(fēng)格文化裝修的項(xiàng)目，因?yàn)橄∩偎哉滟F，尊榮品質(zhì)不言而喻。 內(nèi)部裝修滲透較高文化品位，裝修布局、色彩及墻面等細(xì)節(jié)的處理精巧細(xì)致項(xiàng)目整體裝修風(fēng)格雅致精巧，滲透著濃郁的文化氣息，包括戶內(nèi)壁紙、博物架、置物臺(tái)等裝修細(xì)節(jié)的處理，都以高品位的人文氛圍營(yíng)造為基礎(chǔ)。 所有戶型大面寬短進(jìn)深，全明設(shè)計(jì)所有戶型大面寬短進(jìn)深，全明設(shè)計(jì)，充分考慮居住的舒適性與功能區(qū)分的合理性。較少的住戶安排，也有利于社區(qū)品質(zhì)的營(yíng)造與規(guī)劃，體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃理念，將溫馨、舒適提升到最高層次。 居半坡之上，在初具規(guī)模的濱海生活大環(huán)境中獨(dú)取靜謐休憩之所項(xiàng)目地處濱海中路，居半坡之上，位于萬光觀海花園之后而又高于它，不敞露又無視線遮攔，既享受到通暢便捷的交通與萬光觀?；▓@大型社區(qū)的鼎盛人氣，又合理的避開車流、人流的干擾，相對(duì)獨(dú)立，鬧中取靜。高尚濱海居住大環(huán)境已初具規(guī)模，周邊商業(yè)、教育等配套也必將進(jìn)一步提高，這對(duì)二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引力。市場(chǎng)營(yíng)銷海帝策劃案第一部分：項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析（一） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和周邊環(huán)境情況顯示，本項(xiàng)目擁有自身的一些優(yōu)勢(shì)，具體而言，主要有以下幾個(gè)方面： 高尚濱海居住大環(huán)境初具規(guī)模項(xiàng)目周邊的知名樓盤有：海天名人廣場(chǎng)、銀河怡海山莊、萬光觀?；▓@、黃海城市花園、大學(xué)城海洋花園等。這些樓盤優(yōu)質(zhì)社區(qū)形象深入人心，在煙臺(tái)市乃至山東省都具有較高的社會(huì)形象。置身于這樣的居住大環(huán)境中，對(duì)項(xiàng)目整體形象與品質(zhì)的提升極為有利。 僅有40戶的尊貴席位，身份、地位的象征項(xiàng)目?jī)H有的40戶小社區(qū)居住，營(yíng)造了項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)的私家尊貴感。 戶型結(jié)構(gòu)豐富，錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)非常豐富，錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題，滿足不同人群的不同需要，且非坡式屋頂設(shè)計(jì)，避免了傳統(tǒng)閣樓層高過低的壓抑感。大飄窗、歐式陽臺(tái)、弧形窗等建筑元素的合理運(yùn)用，極大的增強(qiáng)了居住的舒適度與文化品位。尤其是戶內(nèi)燈飾的選擇，根據(jù)戶型不同的功能分區(qū)，客廳、生活廳、創(chuàng)作室、臥室……不同功能，燈飾的款式、顏色各不相同，充分體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者的獨(dú)具匠心。 4層帶電梯，無上至尊享受項(xiàng)目西單元一梯兩戶，4層帶電梯，即8戶共享一部電梯，是煙臺(tái)市絕無僅有的低層電梯住宅，盡享生活無上便利。 交通便利，濱海路、觀海環(huán)繞，規(guī)劃中的永昌路直通煙威高速煙威一級(jí)公路觀海路近在咫尺，項(xiàng)目門前的規(guī)劃路永昌路開通后亦將直通煙威高速，貫通性極強(qiáng)，可便捷通達(dá)威海、青島、濟(jì)南等各大城市。 建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，底層單門獨(dú)戶，有私家花園在建筑設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目更照顧到樓體的整體美感與創(chuàng)新。1 近海而不臨海，免受潮濕干擾，生活舒適度加強(qiáng) 項(xiàng)目近海而不臨海，隔萬光城市花園和濱海路觀風(fēng)起潮涌，盡享無限風(fēng)光，又避免了海邊居住的潮濕干擾，健康品質(zhì)社區(qū)。濃厚的外立面色彩與原木窗框的大膽運(yùn)用，凸顯項(xiàng)目凝重的文化品味。（二） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析由于種種原因，本項(xiàng)目也存在不足之處，主要有以下幾點(diǎn)： 規(guī)劃路永昌路路況差，進(jìn)社區(qū)主路嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象直通項(xiàng)目入口的永昌路尚未開發(fā)，道路狹窄，路邊雜草叢生，兩旁目前是漁民在晾曬海貨，形象極差。并且項(xiàng)目沒有相應(yīng)導(dǎo)視系統(tǒng)，識(shí)別性差，初次去的客戶一般很難找到入口。 不能直面海景，且有部分戶型不能觀海項(xiàng)目為南北朝向戶型，黃海位于項(xiàng)目東端，導(dǎo)致戶內(nèi)不能直面海景，相對(duì)削弱了項(xiàng)目的海景效果。 裝修細(xì)部處理較為粗糙由于項(xiàng)目是兩年前進(jìn)行的裝修，雖然在裝修風(fēng)格上具有較高的文化品位，但一些細(xì)部的處理相對(duì)項(xiàng)目的高品質(zhì)定位來說仍顯得有些粗糙，如室內(nèi)管道的處理、墻壁邊角的處理、潔具的光鮮平整等都對(duì)項(xiàng)目的尊貴質(zhì)感造成影響。 西單元4層帶閣樓戶型入戶即樓梯，給人以擁堵感，且從風(fēng)水學(xué)上講，有所避諱 西單元1—3層160㎡戶型只有一個(gè)臥室，且面積較小160㎡戶型在項(xiàng)目中占有絕對(duì)多數(shù)，共24套，但只設(shè)計(jì)了一個(gè)臥室，且面積較小，不能夠很好的滿足居家的合理性與舒適性。 社區(qū)內(nèi)部路面不平整，坑洼現(xiàn)象較嚴(yán)重社區(qū)內(nèi)部是以前鋪設(shè)的地磚，品質(zhì)較差且已產(chǎn)生多處坑洼，樓體西側(cè)道路狹窄，嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象。網(wǎng)球場(chǎng)防護(hù)網(wǎng)已顯陳舊，高爾夫練習(xí)場(chǎng)還未開建，目前雜草叢生，品質(zhì)感極差。社區(qū)內(nèi)除一架道路監(jiān)控錄像外，只是保安員每隔一小時(shí)巡邏一次，沒有配備其他現(xiàn)代化的社區(qū)智能安防系統(tǒng)，大大減弱了項(xiàng)目富貴人群的居住安全感。1 地下展廳、底層會(huì)所等面積過大，實(shí)用率低項(xiàng)目地下部分原規(guī)劃為展廳、咖啡廳，共3000㎡，整體面積過大，社區(qū)既定戶數(shù)難以支持。（三） 項(xiàng)目的SWOT矩陣分析S（Strength優(yōu)勢(shì)） 高尚濱海居住大環(huán)境初具規(guī)模 鬧中取靜，沉穩(wěn)不張揚(yáng) 僅40席尊貴住戶 戶型結(jié)構(gòu)豐富，錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題，三維立體空間 濃厚文化品味的豪華裝修，即買即住 交通便利，貫通性強(qiáng) 社區(qū)自有網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)配套W（Weakness劣勢(shì)） 項(xiàng)目夾在萬光觀?；▓@和聲遠(yuǎn)山莊之 間，既不臨近濱海路也不臨近觀海路，入口主路路面窄路況差不易識(shí)別。從絕對(duì)數(shù)字看并不多，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)的短期影響并不會(huì)很大。 從1996年開始的一輪銀行利率降低，大約在2000年達(dá)到谷底狀態(tài)，在維持了低利率的谷底狀態(tài)5年后，現(xiàn)在銀行利率出現(xiàn)了上調(diào)信號(hào)，這一次的加息是央行繼1996年的利率下降以來的第一次加息，這還很可能是利率水平的一個(gè)U型結(jié)構(gòu)的右翹的開始。但這種加息與國家土地供應(yīng)趨緊的政策做對(duì)沖的話，顯然房地產(chǎn)價(jià)格受到短期沖擊后還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)上沖，這就又將迫使央行做出是否再次加息的決策，房地產(chǎn)市場(chǎng)與央行加息的博弈似乎才剛剛開始。 在主入道路盡頭濱海路東沿增設(shè)防護(hù)欄，可做成項(xiàng)目相關(guān)雕塑，或形象展示牌，既體現(xiàn)物業(yè)的人