【正文】 確認(rèn)，方可由策劃專員聯(lián)系制作，負(fù)責(zé)成品質(zhì)量。方案包括預(yù)算，流程，人員安排，場(chǎng)地布置，物料準(zhǔn)備等。之后由策劃專員發(fā)布期的監(jiān)控，并出監(jiān)控報(bào)告。 一些特殊媒體推廣執(zhí)行報(bào)紙、雜志等平面廣告：至發(fā)布日起至少提前五個(gè)工作日在計(jì)劃中涉及確定版面領(lǐng)導(dǎo)簽字，策劃專員至少提前三個(gè)工作日確定合同簽約，策劃專員提前兩個(gè)工作日完成平面設(shè)計(jì)定稿。 具體策劃方案執(zhí)行過程中執(zhí)行流程： 報(bào)紙、雜志、戶外、公關(guān)廣告活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)、售樓部現(xiàn)場(chǎng)、房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)、項(xiàng)目樓書、各種宣傳冊(cè)、短信等涉及到平面和文案的事務(wù)，先由策劃專員、文案專員提煉文字內(nèi)容，設(shè)計(jì)專員根據(jù)需要準(zhǔn)備素材，設(shè)計(jì)出成品后按先后順序提交策劃部經(jīng)理，營銷中心總監(jiān)，集團(tuán)董事長審批后簽字為準(zhǔn)。 如遇如下兩種情況，落實(shí)情況負(fù)責(zé)人需修改當(dāng)月及當(dāng)周計(jì)劃內(nèi)容，并經(jīng)由策劃部經(jīng)理，營銷中心總監(jiān)簽字確認(rèn)。策劃專員、設(shè)計(jì)專員、文案專員根據(jù)制定計(jì)劃完成當(dāng)月（當(dāng)周）工作內(nèi)容。第八階段 整合各種社會(huì)資源，為項(xiàng)目及企業(yè)搭建操作平臺(tái) 　注：根據(jù)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況，具體工作內(nèi)容、時(shí)間等按照需要進(jìn)行調(diào)整。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對(duì)方案做進(jìn)一步的完善與改進(jìn)。將方案報(bào)告提交給項(xiàng)目方進(jìn)行討論，并根據(jù)其意見進(jìn)行說修改。第五階段 撰寫各類報(bào)告　根據(jù)不同客戶的需求，提供不同的戰(zhàn)略報(bào)告，必須提供的核心報(bào)告為市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和項(xiàng)目定位報(bào)告。八、銷售執(zhí)行全程監(jiān)控項(xiàng)目銷售的執(zhí)行情況，并適時(shí)作出相應(yīng)的策略調(diào)整。六、營銷策劃蓄水造勢(shì)、開盤引暴市場(chǎng)等的具體操作手法、廣告媒體的投放時(shí)機(jī)、廣告特色與效果把控、市場(chǎng)營銷方式的采用情況、營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況、項(xiàng)目及企業(yè)品牌的發(fā)展戰(zhàn)略等。四、項(xiàng)目情況調(diào)查分析土地資源優(yōu)劣情況、地塊地形、地貌狀態(tài)、工程進(jìn)度、資金投放計(jì)劃與進(jìn)度、建筑建設(shè)規(guī)劃與實(shí)施現(xiàn)狀。主要工作內(nèi)容：一、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、旅游特色、城市人口、旅游季節(jié)、年均旅游人口數(shù)量、城市消費(fèi)水平、政治法律環(huán)境、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和旅游業(yè)的詳細(xì)考察；二、區(qū)域條件調(diào)查分析項(xiàng)目所在地段土地資源、旅游資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。第三階段 實(shí)地調(diào)研　　根據(jù)初步考察的結(jié)果，制定詳細(xì)的正式市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃，組成市調(diào)小組和策劃專家組。五、提出項(xiàng)目操作的總體思路。初步調(diào)查是確定項(xiàng)目發(fā)展方向的前期定位問題和研究范圍，作為未來正式調(diào)查基礎(chǔ)。三、根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和擬定的考察計(jì)劃，立即成立專案項(xiàng)目組赴實(shí)地進(jìn)行初期市場(chǎng)調(diào)研。具體工作：一、對(duì)項(xiàng)目方提供基本材料包括項(xiàng)目位置、規(guī)劃紅線圖、項(xiàng)目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目所在區(qū)域的市政規(guī)劃、發(fā)展商、投資商背景實(shí)力、項(xiàng)目的發(fā)展意向等初步進(jìn)行了解，確定初步印象。本階段工作重點(diǎn)：●完成項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料的整合和項(xiàng)目的評(píng)估●項(xiàng)目SWOT分析（明確項(xiàng)目有那些特點(diǎn)）●完成項(xiàng)目?jī)?nèi)在條件整合及核心價(jià)值分析●區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析（分析項(xiàng)目處于什么樣的市場(chǎng)中）●項(xiàng)目市場(chǎng)定位（目標(biāo)消費(fèi)群體分析和定位）（清楚本項(xiàng)目消費(fèi)者為哪些人，●有那些特性）●項(xiàng)目主題定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位、項(xiàng)目案名建議●完成《項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及跟蹤負(fù)責(zé)部門：完成《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見》《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)》內(nèi)容：草圖、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)初步營銷框架負(fù)責(zé)部門：完成《**項(xiàng)目初步營銷報(bào)告》內(nèi)容：推廣主體、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系。在項(xiàng)目定位之前必須在完成第一階段工作的基礎(chǔ)上市場(chǎng)和項(xiàng)目的細(xì)分并研究分析，以便開展后續(xù)的項(xiàng)目定位工作。本階段工作重點(diǎn)：●完成當(dāng)?shù)卣w市場(chǎng)調(diào)研●完成競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研●完成客戶調(diào)研●完成項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研●協(xié)作完成項(xiàng)目投資分析●完成《項(xiàng)目策劃大綱》、《項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告》通過調(diào)研結(jié)果進(jìn)行項(xiàng)目綜合定位負(fù)責(zé)部門：完成《**項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》房地產(chǎn)營銷關(guān)系到從產(chǎn)品生產(chǎn)的前期階段到售后服務(wù)的整個(gè)過程，在這整個(gè)過程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出差錯(cuò)都會(huì)對(duì)全局造成一定的影響，但其中最具決定作用的就是項(xiàng)目定位。《項(xiàng)目可行性分析》主要是預(yù)測(cè)市場(chǎng)能力，把握區(qū)域經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)發(fā)展方向，明確項(xiàng)目和公司處在什么樣的宏觀市場(chǎng)環(huán)境中，對(duì)項(xiàng)目所在地的城市發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析。二、〖項(xiàng)目前期策劃階段〗依據(jù)定位針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查負(fù)責(zé)部門：完成《**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》內(nèi)容：區(qū)域宏觀環(huán)境研究（城市概況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、人口環(huán)境、政策環(huán)境、居住環(huán)境、城市規(guī)劃）、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研（國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研究、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)任曦）、可類比及競(jìng)爭(zhēng)樓盤相關(guān)資料（產(chǎn)品規(guī)劃、客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、銷售情況）調(diào)研、消費(fèi)者調(diào)查，發(fā)現(xiàn)未滿足市場(chǎng)缺口，判斷市場(chǎng)或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場(chǎng)依據(jù)。判斷內(nèi)容：優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、把握度。營銷策劃工作流程項(xiàng)目立項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研與分析[策劃部、產(chǎn)品研發(fā)部]地塊價(jià)值分析項(xiàng)目總體定位 [策劃部、產(chǎn)品研發(fā)部]銷售目標(biāo)與銷售政策調(diào)整[產(chǎn)品部、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問]客戶定位與分析產(chǎn)品定位及建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目總體營銷策略與計(jì)劃[策劃部、營銷策劃經(jīng)理、總監(jiān)]概念方案方案設(shè)計(jì)活動(dòng)策略客戶策略廣告策略媒體組合詳細(xì)方案[策劃部、策劃總監(jiān)、經(jīng)理階段營銷策略與計(jì)劃 反施工圖[廣告部、策劃部、廣告公司]實(shí)施與執(zhí)行 饋[產(chǎn)品研發(fā)部、銷售部現(xiàn)場(chǎng)]營銷結(jié)果與市場(chǎng)反饋信息分析 42 / 42市場(chǎng)研發(fā)部工作流程圖初步研究判階資源綜合及初步定位資源條件整合及判斷項(xiàng)目前期分析經(jīng)濟(jì)可行性分析進(jìn)行項(xiàng)目綜合定位依據(jù)定位做市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目客戶調(diào)研項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研當(dāng)?shù)卣w市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目資料整合及評(píng)估項(xiàng)目SWOT分析內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位等 項(xiàng)目綜合定位報(bào)告初步營銷框架規(guī)劃設(shè)計(jì)方案跟蹤市場(chǎng)研發(fā)部工作流程一、〖初步研判階段〗 項(xiàng)目資源條件整合及判斷負(fù)責(zé)部門：協(xié)助部門：完成《*項(xiàng)目市場(chǎng)研判》主要內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體現(xiàn)狀地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)、片區(qū)趨勢(shì)周邊資料：交通、配套、競(jìng)爭(zhēng)及可類比樓盤的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝及銷售。開發(fā)商資料：北京、關(guān)系、資金、技術(shù)等實(shí)力情況。 項(xiàng)目資源綜合及初步定位負(fù)責(zé)部門：協(xié)助部門：完成《**項(xiàng)目綜合定位設(shè)想》主要內(nèi)容為：地塊內(nèi)外條件整合及價(jià)值分析，初步定位設(shè)想或創(chuàng)意。經(jīng)濟(jì)可行性分析負(fù)責(zé)部門：完成《**項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》《項(xiàng)目可行性分析》是投資策劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)前進(jìn)行的，主要從項(xiàng)目市場(chǎng)和財(cái)務(wù)兩方面進(jìn)行分析，得出項(xiàng)目投資的可行性，屬于初步的可行性分析，與《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》內(nèi)容基本相同，只是深度不同。并對(duì)微觀環(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)研，以便對(duì)項(xiàng)目可行性研究及項(xiàng)目市場(chǎng)定位提供依據(jù)。項(xiàng)目定位確定了項(xiàng)目的建設(shè)方向，它包括項(xiàng)目總體定位，建筑風(fēng)格定位，市場(chǎng)定位，物業(yè)管理定位等，簡(jiǎn)單的就是確定項(xiàng)目建成后是一個(gè)什么樣檔次，為誰建，賣給誰等。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀和項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目開發(fā)的方向，明確項(xiàng)目定位的總體方向和思路，把握項(xiàng)目定位工作的主要工作節(jié)點(diǎn)。 策劃流程營銷策劃部工作流程圖分析客戶分析產(chǎn)品分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤名稱買點(diǎn)組合VI設(shè)計(jì)、銷售包裝廣告創(chuàng)意價(jià)格政策推廣計(jì)劃確定階段及相應(yīng)的推廣方案各階段推出單位各階段推出單位均價(jià)各階段營銷費(fèi)用計(jì)劃客戶積累計(jì)劃開盤計(jì)劃提煉主題策劃部工作流程第一階段 初步考察　　與項(xiàng)目方初步接洽，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，對(duì)項(xiàng)目的可操作性做出初步結(jié)論。二、根據(jù)項(xiàng)目的狀況、開發(fā)進(jìn)度，初步擬定考察內(nèi)容、范圍。四、分析項(xiàng)目本身是否具有可操作性。重點(diǎn)針對(duì)項(xiàng)目所在的城市功能定位、城市特色、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市旅游業(yè)、歷史、現(xiàn)狀、土地資源、開發(fā)商、管理方的情況以及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步了解。 第二階段 簽署工作協(xié)議　　確定項(xiàng)目操作的總體思路后，則與項(xiàng)目方洽談合作事宜，簽定《項(xiàng)目顧問服務(wù)合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。市調(diào)小組開赴項(xiàng)目所在地做正式市場(chǎng)調(diào)查。三、同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)調(diào)查分析市場(chǎng)、需求狀況，價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品類型及市場(chǎng)缺位與空擋、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況及銷售渠道的調(diào)查。五、項(xiàng)目定位根據(jù)深入的市場(chǎng)研究分析后，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等，為項(xiàng)目開發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù)。七