【正文】 按照經(jīng)濟性質(zhì)分類按照成本的經(jīng)濟性質(zhì)或內(nèi)容分類，通常可以將物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的成本分為以下七個要素：（1）外購材料。凡期間費用都要按有關(guān)規(guī)定(或標準)分別計入管理費用或財務費用。（三）劃清營業(yè)成本與期間費用的界限營業(yè)成本與期間費用兩者是不同的。（2010年）A．財務人員的工資 B．金融機構(gòu)手續(xù)費C．法定稅費 D．財務部門辦公費關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，要注意以下特別規(guī)定：（1）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備支付的有償使用費，計入營業(yè)成本，不計入管理費用；（2）物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或管理費用；（3）物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括：①利息凈支出，是指公司在經(jīng)營期間發(fā)生的各項債務的利息支出減去利息收入后的凈額；②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，是指已經(jīng)收入的外幣資金在使用時、已經(jīng)發(fā)生的外幣債權(quán)和債務在償還時，由于時間和匯率的不同而發(fā)生的折合為記賬本位幣的凈損失，以及不同貨幣之間的買賣、兌換，由于實際兌換的匯率與賬面或記賬匯率的不同而發(fā)生的凈損失；③金融機構(gòu)手續(xù)費，是指公司為籌資和辦理各種結(jié)算業(yè)務而支付給銀行和非銀行金融機構(gòu)的各種手續(xù)費；④公司籌資發(fā)生的其他財務費用。無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。董事會費：是指公司最高權(quán)利機構(gòu)，如董事會及其成員為履行職責而發(fā)生的各項費用，如差旅費、會議費等。勞動保險費：是指公司支付離退休職工的退休金、價格補貼、醫(yī)藥費、職工退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤金。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費、攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(注：實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設(shè)間接費用，直接將間接費用全部計入管理費用)。2．期間費用或經(jīng)營管理費用期間費用或經(jīng)營管理費用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間耗用的費用。（3）間接費用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。比如負責保安、綠化、保潔等具體工作的人員，他們的工資、獎金及職工福利費都要記在這里。（1）直接人工費，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動的人員工資、獎金及職工福利費等。（2010年）A．管理費用 B．咨詢費用 C．財務費用 D．營業(yè)成本（二）物業(yè)管理成本構(gòu)成《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》指出，除該規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》。綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)的成本（即物業(yè)管理成本），就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出。它們都作為期間費用處理，不計入成本（即營業(yè)成本），但計入并沖減當期損益。一定時期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本。第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本（掌握）（一）成本的含義一定時期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費用（如進行物業(yè)的維修、清潔和保養(yǎng)等發(fā)生的費用，具體包括物業(yè)維修用機器設(shè)備的耗費、維修用材料的耗費、人工費等方面的耗費），稱為物業(yè)管理企業(yè)的生產(chǎn)費用。第七章 成本管理考試的基本要求：掌握：物業(yè)管理中的成本及其分類和成本估算方法熟悉：成本預算編制工作的基本要求，成本預算的類型，成本運算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。了解：成本控制原理，程序與組織體系。為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務所支出的各種生產(chǎn)費用的總和，就稱為該特定物業(yè)的物業(yè)管理成本。物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理服務活動會發(fā)生管理費用，為籌措經(jīng)營管理資金會發(fā)生財務費用，稱為物業(yè)的物業(yè)管理的經(jīng)營管理費用。也就是說，在損益表中應該包含經(jīng)營管理費用，用于計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。29．一定時期內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)服務企業(yè)的( D )。由此可知，物業(yè)管理成本由以下兩個部分構(gòu)成：1．營業(yè)成本營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。物業(yè)管理單位管理人員的工資不應記在這里，應記在間接費用里，這里記的應該是“一線”人員的工資、獎金及福利費。（2）直接材料費，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。這里的間接費用都是針對物業(yè)管理單位本身維持運營所發(fā)生的一些費用，而不是為了維持所管理的物業(yè)發(fā)生的費用。（1）管理費用。其中：公司經(jīng)費：包括公司總部管理人員的工資、獎金及職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經(jīng)費等。按規(guī)定支付給離退休干部的各項經(jīng)費等。稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。（2）財務費用。30．下列費用中，計入物業(yè)服務企業(yè)財務費用的是( B )。（4）發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用，不能計入營業(yè)成本；（5）按現(xiàn)行財務制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對外投資支出；③被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出；④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費；⑤國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。成本是在收益實現(xiàn)后就可以得到補償，但期間費用不行，應計入當期損益。這樣，就能弄清企業(yè)的直接耗費和間接耗費，準確地核算企業(yè)的成本和損益，促進企業(yè)加強成本管理，降低成本，提高效益。指物業(yè)管理企業(yè)耗用的從外部購進的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。指企業(yè)職工的工資總額。指企業(yè)按工資的規(guī)定比例計提的職工福利費。指按照規(guī)定計算的固定資產(chǎn)折舊費用。指財務費用中銀行借款利息支出減去利息收入后的凈額。指應計入管理費用的各種稅金，如房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅等。指不屬于以上各要素的費用，如郵電通訊費、差旅費、租賃費等。（二）按照經(jīng)濟用途劃分按照經(jīng)濟用途劃分，物業(yè)管理成本可分為營業(yè)成本和期間費用。（三）按照與業(yè)務量的關(guān)系劃分按照與物業(yè)管理服務業(yè)務量的關(guān)系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。這是指在相關(guān)的范圍內(nèi)，所發(fā)生的成本總額保持相對穩(wěn)定，不隨物業(yè)管理服務業(yè)務量而變化的項目，如固定資產(chǎn)的折舊、第一線物業(yè)管理師的基本工資等。（2）變動成本。它又可以劃分為比例變動成本和非比例變動成本兩個部分。非比例變動成本是指所發(fā)生的費用隨業(yè)務量而呈同向趨勢變化的項目，如物業(yè)管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等。是指成本的發(fā)生，隨著業(yè)務量的增減而變動，但不呈正比例變動的情況。將成本劃分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本，對于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。此外，這種成本劃分方式，還有利于進行物業(yè)經(jīng)營管理的預測與決策。（1）目標成本。（2）定額成本。例如，依據(jù)材料消耗定額確定材料成本、依據(jù)工時定額確定人工成本、依據(jù)費用標準確定生產(chǎn)成本，由此而得出定額成本。在計劃期內(nèi)經(jīng)過預測（依據(jù)）而預算出來并要求執(zhí)行的物業(yè)管理成本。（4）實際成本。它又可以分為上年實際成本、本年實際成本與累計實際成本。（五）按照與決策的關(guān)系劃分按照與決策的關(guān)系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機會成本等。是指在一定物業(yè)管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數(shù)，用以判斷增減服務量在經(jīng)濟上是否合算。微觀經(jīng)濟學理論認為，服務量增至邊際成本等于邊際收入時，這時的服務量為企業(yè)獲得最大利潤的服務量。是指不同經(jīng)營管理方案間成本的差異，又稱增量成本或減量成本。（3）機會成本。例如，在一定資源條件下，選擇某住宅小區(qū)物業(yè)管理項目，就意味著放棄其他住宅小區(qū)物業(yè)管理項目或收益性物業(yè)管理項目潛在收益。是指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業(yè)管理工作預估的成本，目的在于預測實際成本以供定價參考。是指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。是指可延緩至以后期間支出，而對當期營業(yè)效率無影響的成本。是指一項成本僅與某一方案有關(guān)，當該方案被取消時，此項成本亦可免除。是指當投入的成本可使顧客覺得服務質(zhì)量或價值有增加，或是將此成本刪減后顧客會覺得服務質(zhì)量或價值會減低時，所對應的成本即為附加價值成本。第二節(jié) 成本估