【正文】 目的，導(dǎo)致房地產(chǎn)中介市場不正當(dāng)競爭情況嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計，今年1月1日至6月12日，南山法院受理的二手房買賣案件中，因“一房二賣”或多賣導(dǎo)致的訴訟占60%之多。 中介公司鼓勵或放任中介人員“搶單”，導(dǎo)致一房二賣現(xiàn)象隨著房價飆高而愈演愈烈。1 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式 、無照經(jīng)營、超范圍經(jīng)營的中介公司擾亂中介市場。然而，一方面，中介機構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運作；另一方面，由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費者事件時有發(fā)生。房地產(chǎn)中介的出現(xiàn)不僅促進了房地產(chǎn)市場體系的完善還降低了房地產(chǎn)市場的交易成本，提高了房地產(chǎn)市場交易的效率，更重要的是房地產(chǎn)中介作為政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與商品房購買者之間的橋梁和紐帶，可以把雙方很好地聯(lián)結(jié)起來，傳遞信息，協(xié)調(diào)合作。這些法規(guī)的頒布為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范發(fā)展奠定了堅實的法律基礎(chǔ)，有力地促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念、中介服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立、中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度等做了原則性的規(guī)定。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。房地產(chǎn)中介是伴隨著市場經(jīng)濟體系的建立而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)，它是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是房地產(chǎn)市場走向成熟的重要標(biāo)志。中介組織是社會發(fā)展的產(chǎn)物，它是介于政府、企業(yè)和個人之間，從事溝通、協(xié)調(diào)、公證、評價、監(jiān)督、咨詢等活動的機構(gòu)。房地產(chǎn)中介的出現(xiàn)不僅促進了房地產(chǎn)市場體系的完善還降低了房地產(chǎn)市場的交易成本，提高了房地產(chǎn)市場交易的效率，更重要的是房地產(chǎn)中介作為政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與商品房購買者之間的橋梁和紐帶，可以把雙方很好地聯(lián)結(jié)起來，傳遞信息，協(xié)調(diào)合作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。包括以下三項：房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。第二，適時將一些低層級的管理規(guī)定上升為規(guī)章甚至法規(guī)。 7第一，研究制定《房地產(chǎn)中介管理法》或《房地產(chǎn)中介管理條例》。 3 中介人員的市場準(zhǔn)入制度不嚴(yán)格 3 不正當(dāng)競爭充斥中介市場 規(guī)范性約束，市場行為不規(guī)范。而且，規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。 2 中介人員的市場準(zhǔn)入制度不嚴(yán)格 2 不正當(dāng)競爭充斥中介市場 3 中介機構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，市場行為不規(guī)范。而且，規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。 3 部分中介機構(gòu)自律能力較差 3 房地產(chǎn)中介組織發(fā)展水平參差不齊 4 從業(yè)人員素質(zhì)差，行為不規(guī)范 4 客戶本身法律意識淡薄 43 房地產(chǎn)中介組織行為規(guī)范對策建議 5 強化政府管制力度 5 完善法律法規(guī)體系 5 嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度 6 建立行業(yè)管理體系，完善行業(yè)規(guī)范建設(shè) 6 逐步扭轉(zhuǎn)信息不對稱的局面 7 提高中介機構(gòu)操作的透明度 7 提高企業(yè)的自我約束能力 7 加強對從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)教育，從業(yè)人員必須專業(yè)化和職業(yè)化，房產(chǎn)中介從業(yè)人員實行持證上岡。筆者認(rèn)為我國房地產(chǎn)中介管理立法存在的主要問題表現(xiàn)在以下幾個方面：一是 立法的層級偏低；二是 立法的可執(zhí)行性不強；三是缺乏房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)審查程序的統(tǒng)一規(guī)定。 12 原因分析 2 宏觀層次 2 政府管理滯后 2 房地產(chǎn)中介組織法律法規(guī)不健全 2我國房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)正處于框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏。 1 利用不具備條件的房產(chǎn)進行公開掛牌銷售。 0 中介公司鼓勵或放任中介人員“搶單”，導(dǎo)致一房二賣現(xiàn)象隨著房價飆高而愈演愈烈。 3 部分中介機構(gòu)自律能力較差 3 房地產(chǎn)中介組織發(fā)展水平參差不齊 4 從業(yè)人員素質(zhì)差，行為不規(guī)范 4 客戶本身法律意識淡薄 43 房地產(chǎn)中介組織行為規(guī)范對策建議 5 強化政府管制力度 5 完善法律法規(guī)體系 5 嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度 6 建立行業(yè)管理體系，完善行業(yè)規(guī)范建設(shè) 6 逐步扭轉(zhuǎn)信息不對稱的局面 7 提高中介機構(gòu)操作的透明度 7 提高企業(yè)的自我約束能力 7 加強對從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)教育，從業(yè)人員必須專業(yè)化和職業(yè)化，房產(chǎn)中介從業(yè)人員實行持證上岡。 1 房地產(chǎn)中介商非法挪用客戶資金。 0 中介公司出賣、泄漏委托人個人信息情況嚴(yán)重。 8 推行二手房市場資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，強制實施第三方資金監(jiān)管 84 結(jié)論與展望 9參 考 文 獻 10英文摘要 11致 謝 12中文摘要 I引言 01 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式 0 無照經(jīng)營、超范圍經(jīng)營的中介公司擾亂中介市場。 12 原因分析 2 宏觀層次 2 政府管理滯后 2 房地產(chǎn)中介組織法律法規(guī)不健全 2 中介人員的市場準(zhǔn)入制度不嚴(yán)格 2 中觀層次——行業(yè)自律組織監(jiān)管缺位 3 微觀層次 3 不正當(dāng)競爭充斥中介市場 3 中介機構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，市場行為不規(guī)范。 1 利用不具備條件的房產(chǎn)進行公開掛牌銷售。 0 中介公司鼓勵或放任中介人員“搶單”，導(dǎo)致一房二賣現(xiàn)象隨著房價飆高而愈演愈烈。 3 部分中介機構(gòu)自律能力較差 3 房地產(chǎn)中介組織發(fā)展水平參差不齊 4 從業(yè)人員素質(zhì)差，行為不規(guī)范 4 客戶本身法律意識淡薄 43 房地產(chǎn)中介組織行為規(guī)范對策建議 4 強化政府管制力度 4 完善法律法規(guī)體系 5 嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度 6 建立行業(yè)管理體系，完善行業(yè)規(guī)范建設(shè) 6 逐步扭轉(zhuǎn)信息不對稱的局面 6 提高中介機構(gòu)操作的透明度 7 提高企業(yè)的自我約束能力 7 加強對從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)教育，從業(yè)人員必須專業(yè)化和職業(yè)化，房產(chǎn)中介從業(yè)人員實行持證上岡。 1 房地產(chǎn)中介商非法挪用客戶資金。 0 中介公司出賣、泄漏委托人個人信息情況嚴(yán)重。關(guān)鍵詞：：房地產(chǎn)行業(yè)；中介服務(wù)；違規(guī)行為；立法；規(guī)范23 / 29目 錄中文摘要 I引言 01 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式 0 無照經(jīng)營、超范圍經(jīng)營的中介公司擾亂中介市場。本文首先從我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀談起，逐漸引入主題，分析當(dāng)前房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)存在的諸多問題以及房地產(chǎn)中介違規(guī)的行為表現(xiàn)，并在房產(chǎn)中介的具體違規(guī)行為表現(xiàn)方面給予適當(dāng)?shù)睦C。房地產(chǎn)中介行為規(guī)范研究06級土地資源管理專業(yè) 薛禮智中文摘要摘要：： 隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。一方面，中介機構(gòu)對繁榮房地產(chǎn)市場、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了積極的推動作用；另一方面，由于法制不健全，房地產(chǎn)中介市場的混亂也帶來了諸多問題。問題擺在眼前，解決問題才是關(guān)鍵，接下來本文會探究違規(guī)行為的原因，并且對規(guī)范房地產(chǎn)中介行為提出合提出合理建議。 0 中介公司鼓勵或放任中介人員“搶單”，導(dǎo)致一房二賣現(xiàn)象隨著房價飆高而愈演愈烈。 1 利用不具備條件的房產(chǎn)進行公開掛牌銷售。 12 原因分析 1 宏觀層次 1 政府管理滯后 2 房地產(chǎn)中介組織法律法規(guī)不健全 2 中介人員的市場準(zhǔn)入制度不嚴(yán)格 2 中觀層次——行業(yè)自律組織監(jiān)管缺位 2 微觀層次 3 不正當(dāng)競爭充斥中介市場 3 中介機構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，市場行為不規(guī)范。 7 推行二手房市場資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，強制實施第三方資金監(jiān)管 84 結(jié)論與展望 8參 考 文 獻 10英文摘要 11致 謝 12中文摘要 I引言 01 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式 0 無照經(jīng)營、超范圍經(jīng)營的中介公司擾亂中介市場。 0 中介公司出賣、泄漏委托人個人信息情況嚴(yán)重。 1 房地產(chǎn)中介商非法挪用客戶資金。 3 部分中介機構(gòu)自律能力較差 3 房地產(chǎn)中介組織發(fā)展水平參差不齊 4 從業(yè)人員素質(zhì)差，行為不規(guī)范 4 客戶本身法律意識淡薄 43 房地產(chǎn)中介組織行為規(guī)范對策建議 5 強化政府管制力度 5 完善法律法規(guī)體系 5 嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度 6 建立行業(yè)管理體系，完善行業(yè)規(guī)范建設(shè) 6 逐步扭轉(zhuǎn)信息不對稱的局面 7 提高中介機構(gòu)操作的透明度 7 提高企業(yè)的自我約束能力 7 加強對從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)教育，從業(yè)人員必須專業(yè)化和職業(yè)化，房產(chǎn)中介從業(yè)人員實行持證上岡。 0 中介公司鼓勵或放任中介人員“搶單”，導(dǎo)致一房二賣現(xiàn)象隨著房價飆高而愈演愈烈。 1 利用不具備條件的房產(chǎn)進行公開掛牌銷售。 12 原因分析 2 宏觀層次 2 政府管理滯后 2 房地產(chǎn)中介組織法律法規(guī)不健全 2 中介人員的市場準(zhǔn)入制度不嚴(yán)格 2 中觀層次——行業(yè)自律組織監(jiān)管缺位 3 微觀層次 3 不正當(dāng)競爭充斥中介市場 3 中介機構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，市場行為不規(guī)范。 8 推行二手房市場資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，強制實施第三方資金監(jiān)管 84 結(jié)論與展望 9參 考 文 獻 10英文摘要 11致 謝 12中文摘要 I引言 01 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式 0 無照經(jīng)營、超范圍經(jīng)營的中介公司擾亂中介市場。 0 中介公司出賣、泄漏委托人個人信息情況嚴(yán)重。 1 房地產(chǎn)中介商非法挪用客戶資金。而且，規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。 2 中介人員的市場準(zhǔn)入制度不嚴(yán)格 2 中觀層次——行業(yè)自律組織監(jiān)管缺位 3 微觀層次 3 不正當(dāng)競爭充斥中介市場 3 中介機構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，市場行為不規(guī)范。 8 推行二手房市場資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，強制實施第三方資金監(jiān)管 84 結(jié)論與展望 9參 考 文 獻 10英文摘要 11致 謝 12中文摘要 I引言 01 0房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式 02 原因分析 2 政府管理滯后 2 房地產(chǎn)中介組織法律法規(guī)不健全 2我國房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)正處于框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏。筆者認(rèn)為我國房地產(chǎn)中介管理立法存在的主要問題表現(xiàn)在以下幾個方面：一是 立法的層級偏低；二是 立法的可執(zhí)行性不強；三是缺乏房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)審查程序的統(tǒng)一規(guī)定。 3 部分中介機構(gòu)自律能力較差 3 房地產(chǎn)中介組織發(fā)展水平參差不齊 4 從業(yè)人員素質(zhì)差，行為不規(guī)范 4 客戶本身法律意識淡薄 43 房地產(chǎn)中介組織行為規(guī)范對策建議 54 結(jié)論與展望 9參 考 文 獻 10英文摘要 11致 謝 12中文摘要 I引言 11 1房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式 12 原因分析 3 政府管理滯后 3 房地產(chǎn)中介組織法律法規(guī)不健全 3我國房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)正處于框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏。筆者認(rèn)為我國房地產(chǎn)中介管理立法存