【正文】 　　◇法律　　　◇行政法規(guī)　　　◇國務發(fā)布的決定　　　◇地方性法規(guī)　　　◇臨時性的行政許可（省級政府）－實施滿一年需要繼續(xù)實施的應制定地方性法規(guī)　　　　■地方性法規(guī)不得設立的內(nèi)容　　　◇地方級不得設定應當由國家制定的行政許可　　　◇不得設定企業(yè)或其他組織設立登記及前置性行政許可　　　◇不得限制其他地區(qū)的個人或者企業(yè)到本地區(qū)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，不得限制其他地區(qū)的商品進入本地市場　　【2006年真題】　　◆房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)核準、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊均被列為行政許可項目。評估價為2000萬元時，所以A也可以排除?！　　　　　　　　　√崾荆簠⒁娊滩腜175　　[答疑編號500431080105]　　『正確答案』B　　『答案解析』非經(jīng)濟特區(qū)，不需要上浮。 　　【2009年真題】　　◆房屋租賃代理收費，以半個月至一個月成交租金額為標準，由雙方協(xié)商一次性收取?！　土晻r的作法：估價收費＝100%+900%+1000%+400%＝（萬元）　　考試時的作法：+400＝+＝（萬元）　　而且評估價在2000萬元億時，評估價在5000萬元時。　　 　　 　　提示：參見教材P175　　[答疑編號500431080103]　　『正確答案』C　　『答案解析』非經(jīng)濟特區(qū)，評估標準無須上浮。　　　　　　　　，十年以下有期徒刑　　提示：參見教材P174　　[答疑編號500431080102]　　『正確答案』B　　『答案解析』D是收取了財物的處罰。第八章　房地產(chǎn)中介服務管理制度與政策【本章歷年考試情況】　　■本章分值一般在6分左右年份單選多選判斷綜合分析合計2009年4題2分1題2分　 2008年2題4分　 8題7分　　【本章主要內(nèi)容】　　第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務行業(yè)管理概述　　第二節(jié)房地產(chǎn)估價機構管理　　第三節(jié)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度　　第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度　　第五節(jié)房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案　　第六節(jié)住房置業(yè)擔保管理　　第七節(jié)房地產(chǎn)中介服務行業(yè)自律第一節(jié)　房地產(chǎn)中介服務行業(yè)管理概述　　　　◆　　■概念　　　◇是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)，為當事人提供專業(yè)服務的經(jīng)營活動　　■分類　　　◇房地產(chǎn)咨詢　　　◇房地產(chǎn)估價　　　◇房地產(chǎn)經(jīng)紀（注意不是經(jīng)濟）－是通俗意義上的中介　　■特點　　　◇人員特定－具有執(zhí)業(yè)資格或職業(yè)資格　　　◇委托服務－接受當事人的委托　　　◇服務有償－收取報酬、傭金　　◆（對人、對機構、對業(yè)務三方面的管理內(nèi)容）　　 人員的資格管理　　■房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T－學歷＋職稱　　■房地產(chǎn)估價人員－房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格一種　　■房地產(chǎn)經(jīng)紀人員－房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格兩種　　 機構管理（兩方面）　　■市場準入（設立房地產(chǎn)中介機構的條件）　　　◇有自己的名稱－有名　　　◇有固定的服務場所－有場所　　　◇有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費－有錢　　　◇有足夠數(shù)量的專業(yè)人員－有人　　■資質(zhì)管理　　　◇工商部門－辦理營業(yè)執(zhí)照　　　◇房地產(chǎn)行政主管部門－領取營業(yè)執(zhí)照事一個月內(nèi)辦理備案，辦理資質(zhì)　　 業(yè)務管理（三方面）　　■承辦業(yè)務管理　　　◇委托業(yè)務只能與中介機構簽訂合同，個人不能承攬義務　　　◇中介服務人員與委托人、相關當事人有利害關系時，應回避　　■行為管理　　　◇權利與義務　　　　△中介服務人員有查閱資料與現(xiàn)場的權利　　　　△中介服務人員有為委托人保密的義務　　　　△中介服務人員過錯給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員追償　　　◇中介服務人員不當行為的責任（記四類情況）*　　　　△一般的處理是停止房地產(chǎn)中介業(yè)務，或吊銷資質(zhì)，處以1萬－3萬的罰款　　　　△承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處5年以下有期徒刑或拘役，并處罰金（未收財物）　　　　△中介服務人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處5年以上10年以下有期徒刑，并處罰金　　　　△嚴重不負責任，出具有證明文件有重在失實的，造成嚴重后果的，處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金　　■財務管理　　　◇房地產(chǎn)中介服務實行有償服務　　　◇房地產(chǎn)中介服務收費實行明碼標價制度　　　◇中介服務費必須由中介服務機構統(tǒng)一收取，并給繳費人開據(jù)發(fā)票　　【2007年真題】　　◆由于房地產(chǎn)中介服務人員過錯給當事人造成經(jīng)濟損失的，由房地產(chǎn)中介服務人員承擔賠償責任，所在機構承擔連帶責任?！　。ā　。　√崾荆簠⒁娊滩腜173　　[答疑編號500431080101]　　『正確答案』錯　　『答案解析』由于房地產(chǎn)中介服務人員過錯給當事人造成經(jīng)濟損失的，由房地產(chǎn)中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員進行追償　　【2006年真題】　　◆《刑法》規(guī)定，承擔資產(chǎn)評估等職責的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的可處（　?。⑻幜P金。 　　■　　■分類　　　◇房地產(chǎn)咨詢收費　　　　△口頭咨詢費－雙方協(xié)商議定　　　　△書面咨詢費－%　　　◇房地產(chǎn)估價收費　　　　△采用差額定率分檔累進計收　　　◇房地產(chǎn)經(jīng)紀收費　　　　△房屋租賃代理收費－無論租期長短，按半月至一月租金標準協(xié)商議定　　　　△房屋買賣代理收費－%－3%　　■相關規(guī)定　　　◇以上為國家制定的最高收費標準，各地省級價格部門可制定當?shù)厥召M標準　　　◇經(jīng)濟特區(qū)收費標準可適當提高，但不能超過上述標準的30%　　【重點】記三個估價收費標準　　■以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價標準（房地合一）　　■宗地地價評估收費標準（單純土地）　　■基準地價評估收費標準　　【重要考點】估價費的收取　　 評估價估價收費100萬元1000萬元2000萬元5000萬元8000萬元1億　　【2009年真題】　　◆某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價機構評估一宗以房產(chǎn)為主的項目，評估的房地產(chǎn)總價為2 400萬元，根據(jù)國家有關規(guī)定，估價收費最高為（ ）萬元。還要特別注意是房產(chǎn)為主的評估，還是地的評估。所以可以直接排除AB兩個選項。（　）　　提示：參見教材P175　　[答疑編號500431080104]　　『正確答案』對　　【2008年真題】　　◆某房地產(chǎn)估價業(yè)務發(fā)生在非經(jīng)濟特區(qū)，評估的房地產(chǎn)價格總額為6200萬元，按國家規(guī)定的標準，該房地產(chǎn)估價最高收費額為（　）萬元。復習時的作法　　估價收費＝100%+900%+1000%+3000%+1200%＝（萬元）　　考試的時作法：+1200＝+＝（萬元）　　而且評估價在1億時，低于1億時，所以可直接排除CD兩項。 　　【2006年真題】　　◆根據(jù)中介服務收費的有關規(guī)定，房屋租賃代理可根據(jù)當事人簽訂的租賃協(xié)議中租賃期限的長短收取不等的中介代理費。　?。ā　。　√崾荆簠⒁娊滩腜177　　[答疑編號500431080107]　　『正確答案』√　　『答案解析』房地產(chǎn)估價行業(yè)是目前我國估價領域唯一對機構和執(zhí)業(yè)人員均實行行政許可的行業(yè)?！　。ā　。　√崾荆簠⒁娊滩腜177　　[答疑編號500431080108]　　『正確答案』√ 　　■　　■概念　　　◇是指依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構　　■組織形式－自然人出資，房地產(chǎn)估價師個人發(fā)起設立　　　◇合伙制－2名以上專職房地產(chǎn)估價師合伙發(fā)起設立，對機構的債務承擔無限連帶責任　　　◇有限責任制－3名以上專職房地產(chǎn)估價師出資發(fā)起，估價機構以其全部財產(chǎn)承擔債務　　■　　■資質(zhì)分級　　　◇一級　　　◇二級　　　◇三級（新設立機構為三級資質(zhì)，設1年的暫定期）　　■各資質(zhì)等級的通用標準（七要求）　　　◇機構名稱要求：有房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)評估字樣　　　◇法定代表人或合伙人要求：注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職房地產(chǎn)估價師　　　◇股份及出資比例要求：專職房地產(chǎn)估價師出資額或股份合計不低于60%　　　◇經(jīng)營場所要求：有固定的經(jīng)營服務場所　　　◇制度要求：估價質(zhì)量管理、檔案管理、財務管理等管理制度健全　　　◇估價服務質(zhì)量要求：隨機抽查1份房地產(chǎn)估價報告合格　　　◇行為要求：申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無禁止行為（只需要記兩個特殊的）　　　　△擅自設立分支機構　　　　△未經(jīng)委托人書面同意，擅自轉(zhuǎn)讓受托業(yè)務　　■一、二、三級資質(zhì)的要求　　 　一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)時間要求連續(xù)6年以上連續(xù)4上以上　注冊資本有限責任制 200萬合伙制 120萬100萬60萬50萬30萬股東合伙人要求有限責任 3人合伙制 2人3人2人2人2人專職估價師人數(shù)15人8人3人業(yè)績要求前三年平均每年完成建筑面積50萬平米土地面積25萬平米前三年平均每年完成建筑面積30萬平米15萬平米在暫定期內(nèi)完成建筑面積8萬平米土地面積3萬平米　　■　　 估價機構資質(zhì)核準應當提交的材料　　■資質(zhì)等級申請表　　■原資質(zhì)證書　　■營業(yè)執(zhí)照　　■出資證明　　■法定代表人或合伙人的任職文件　　■專職注冊房地產(chǎn)估價師證明　　■固定經(jīng)營場所證明　　■工商部門備案的公司章程及管理制度　　■隨機抽取三年內(nèi)的一份估價報告　　 一級資質(zhì)核準的程序　　■向機構工商注冊地的省級建設行政主管部門提出申請　　■省級部門20日內(nèi)審查完畢，并將初審意見報至住建部　　■住建部在20日作出決定　　 二、三級資質(zhì)核準的程序　　■向機構注冊地的市級建設行政主管部門提出申請　　■省級部門作出行政許可，10日內(nèi)報住建部備案　　 資質(zhì)證書及有效期　　■資質(zhì)證書分正本和副本，具有同等法律效力　　■資質(zhì)證書遺失，應在公眾媒體上聲明作廢后，申請補辦　　■資質(zhì)有效期為3年　　■暫定資質(zhì)有效期為1年　　■工商執(zhí)照注銷后資質(zhì)失效　　 資質(zhì)核準延續(xù)程序　　■申請資質(zhì)延續(xù)應在有效期屆滿30日前提出延續(xù)申請　　■準予延續(xù)的，有效期延續(xù)3年　　■未獲核準延續(xù)的，在屆滿前可申請相應資質(zhì)，逾期再申請的，按新設立機構對待　　■在資質(zhì)有效期內(nèi)沒有問題的機構，經(jīng)原資質(zhì)許可機關同意，不再審查，有效期延續(xù)3年　　 資質(zhì)核準內(nèi)容變更　　■先申請工商變更，然后在30日內(nèi)辦理資質(zhì)變更　　 資質(zhì)撤回、注銷（常識即可理解）　　■　　 估價機構的業(yè)務范圍　　■房地產(chǎn)估價機構在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制　　■一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務　　■二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的估價業(yè)務（除兩項）　　■三級資質(zhì)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的估價業(yè)務（除三項）　　■暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)估價機構，可以從事除了公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的估價業(yè)務（除五項）　　【2009年真題】　　◆三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構不得從事公司上市、企業(yè)清算和司法鑒定的房地產(chǎn)估價業(yè)務。 　　【2007年真題】　　◆《房地產(chǎn)估價機構管理辦琺》規(guī)定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構不得從事（ ）估價業(yè)務。（?。　√崾荆簠⒁娊滩腜182　　[答疑編號500431080203]　　『正確答案』錯　　『答案解析』注冊于分支機構的專職注冊房地產(chǎn)估價師，不計入總公司的專職注冊估價師人數(shù)中?！　?、二級資質(zhì)　　　　　　　　、估價檔案管理、財務管理等各項內(nèi)部管理制度健全　　提示：參見教材P182　　[答疑編號500431080204]　　『正確答案』CDE　　『答案解析』A必須具有一級資質(zhì)；B分支機構負責人應當是注冊后從事估價工作3年以上并無不良記錄的專職估價師?！　。h）人民政府批準　　　　　　（自治區(qū)、直轄市）人民政府批準　　提示：參見教材P183　　[答疑編號500431080205]　　『正確答案』B　　『答案解析』經(jīng)委托人書面同意，可與其他估價機構合作完成業(yè)務，以合作雙方名義共同出具報告 　　【2007年真題】　　◆房地產(chǎn)估價報告應有至少（　?。┟麑Ｂ氉苑康禺a(chǎn)估價師簽字?！　?　　 　　提示：參見教材P185　　[答疑編號500431080207]　　『正確答案』A　　『答案解析』此類行為中行政處罰最嚴重的是罰款，沒有吊銷資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照這么重，也沒有沒收違法所得的內(nèi)容?！　　√崾荆簠⒁娊滩腜188　　[答疑編號500431080208]　　『正確答案』對　　『答案解析』注銷注冊可由當事人申請，也可由主管部門作出決定，撤銷注冊必須由主管部門作出 　　 注冊條件　　■注冊條件（4條件）　　　◇取得執(zhí)業(yè)資格　　　◇達到繼續(xù)教育合格標準　　　◇受聘于房地產(chǎn)估價機構　　　◇無不予注冊的情形　　■不予注冊的情形（10種情況）　　　◇不具有完全民事行為能力　　　◇刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的　　　◇因房地產(chǎn)估價業(yè)務活動受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢不滿五年　　　　◇因房地產(chǎn)估價業(yè)務活動以外的原因受刑事處罰，自刑事處罰完畢不滿三年　　　◇被吊銷注冊證書，自被處罰之日起至申請日不滿3年　　　◇以欺騙、賄賂等不正當手段獲準