【正文】 走 55%。如果說這個成本市場價位比較高， 70%的成本有富余，它就納入儲備基金，作為下次循環(huán)做開發(fā)的基金。作為儲備機構，作為政府的一個事業(yè)單位，還是把自己定位在管理的層面上，所以這個做法和其他省市還是有所區(qū)別的。另外一頭就是說，入市交易熟地的供應量，應該說政府是要 9 把控和控制的。從北京市來講，北京是一個很大的城市，從儲備中心的定位來講，還是想定位在管理的層面上。像杭州講儲備機構依照這個辦法的規(guī)定，將需盤活的土地收回收購予以存儲，并通過前期開發(fā)利用受政府委托預出讓的方式，盤活存量土地，有效配置土地資產的行為。我覺得這個定義也反映了北京市對一級開發(fā)的做法。第一條，就是總則，這是辦法的第一至第五條，這是講土地儲備開發(fā)的概念，本辦法所稱土地儲備和一級開發(fā)是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。在這個主要內容里邊，大家關心主要是程序上、做法上的問題，向大家做一個介紹。這也是一個基本的情況。當時就是說，經營性用地 2020 年供地量是 2500 公頃，當然具體 實施過程中，因為 04 年 8 月 31號大限的時候，出讓的量非常大，再有一個就是說，又強調供地必須是熟地供應，因此在 2020 年供應工地，經營性做到七通一平的熟地量并沒有那么大，應該是一千多公頃，真正通過招拍掛不到四百公頃。建設用地供應辦法里面涉及到儲備開發(fā)和土地使用權出讓的內容主要就是這些內容。從國土資源部門來源講，像工業(yè)用地，只要存在兩個以上的競爭者，還應該走招拍 掛，推行工業(yè)用地招拍掛，包括由經營性基礎設施用地也是招拍掛。實際上就強調了經營性用地報批的程序，過去在協(xié)議出讓的條件下，因為當時《房地產管理法》，還是北京市的出讓管理條例，里面就講，劃撥土地轉讓可以由轉讓的受讓放補交地價款，沒有特別強調審批的程序，而是強調政府直接供地要經過報批，大量土地，基本上都是劃撥土地，由原土地使用權人大量走了土地劃撥，補辦土地出讓的方式，現(xiàn)在強調所有這個地走一個收回的程度，到政府審批以后再實施。第四，由征收征用集體土地這樣的建設項目應該是由儲備機構或者是由委托的機構一級開發(fā)公司，就是說要通過一級開發(fā)的方式來做，凡是涉及到征地的，都要走一級開發(fā)。如 果是經營性用地的話，自己的土地，如果要搞房地產開發(fā)，也要入市公開交易，也要經過政府先收回，入市公開交易，通過招拍掛的形式取得。 土地儲備機構依法通過收購、收回、征收等儲備國有建設用地； 通過公開招標等方式選擇有自知的房地產開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)；在《國有建設用地供應辦法》里邊把土地儲備和開發(fā)的形式做了規(guī)定。 第二部分，北京市土地儲備和一級開發(fā)相關法規(guī)和規(guī)范性文件的主要內容。 北京作為一個比較大的城市，關于一級開發(fā)工作從停止協(xié)議出讓逐步過渡到這樣的形式，下一步繼續(xù)怎樣實施？北京市在一級開發(fā)商到底是什么樣的定位？現(xiàn)在都在實踐中摸索這個事情。聯(lián)審會審議的面積已經將近差不多有 60 多個項目，土地差不多有六七千公頃地，通過聯(lián)審會審議通過的，這些項目現(xiàn)在都在事實一級開發(fā)，這是聯(lián)審會的作用。這個聯(lián)席會到 2020 年 5 月份，聯(lián)席會一開始是 458 號文可以實施的項目，以后有些項目不是有立項有規(guī)劃意見書，但是也和區(qū)里面和鄉(xiāng)里面有了協(xié)議，愿意實施一級開發(fā)，區(qū)里也同意，鄉(xiāng)里也同意，在聯(lián)審會上陸續(xù)也開始審核就做征地拆遷市政前期工作所謂一級開發(fā)的項目。把相關委辦局一開始是發(fā)改、規(guī)劃、建委等等部門，后來又加上了交通、環(huán)衛(wèi)、園林、文物等等部門組織了一個聯(lián)席會，這些項目怎么往下走，首先先聽聽各部門的意見，比如說交評、環(huán)評都有沒有什么問題，規(guī)劃也可以繼續(xù)實施的，有了這個聯(lián)誼會，形成一個會議紀要之后，各個部門該給立項核準給立項核準，該給規(guī)劃意見書給規(guī)劃意見書，這樣可 以往下走，可以實施相關的手續(xù)，拆遷征地的工作。有的要報規(guī)劃意見書，規(guī)劃部門也不知道受理不受理？好像線斷了，不好走，走不下去。當時還出臺了 458 號文，對已經不能協(xié)議出讓的項目怎么處理，得這些有立項在有效期內有規(guī)劃意見書，也在有效期內，這樣的項目允許再繼續(xù)開發(fā)，把地做成三通一平或者七通一平再入市公開交易，大家都通過市場公開的方式，通過招拍掛的方式摘回這塊地，取回這塊地再實施 開發(fā)。土地從生地到熟地，這個過程實際上也就是我們現(xiàn)在所說的一級開發(fā)的過程。 停止協(xié)議出讓以后，就是說尤其是 2020 年 8 月 31 號以后，一是停止了協(xié)議出讓，第二也停止了生地的入市交易，因為在 2020 年到 2020 年之間，有時候儲備中心入市交易的土地有的是生地，沒完成征地拆遷，可能是先掛了，掛出去之后，收回的錢再實施拆遷，但是也引發(fā)了許多法律上的問題，這個問題其實過去協(xié)議出讓 時候就存在，但是由于當時協(xié)議出讓都是開發(fā)商一家和政府談的，不是公開的，沒有公開的市場，因此原房屋、土地產權人、土地使用權人可能也不知道這塊地簽了合同，實際上政府把土地使用權通過出讓的方式給新的土地使用者的時候，舊的產權關系應該是解決的，應該是處理完的，應該走政府收回或者拆遷補償?shù)某绦?。再有像高新技術產業(yè)區(qū)的土地，還是存在協(xié)議出讓的情況。 經過 2020 年到 2020 年以后，隨著這幾個辦法的出臺，實際上經營性的協(xié)議出讓從 2020 年 8 月 31 號以后，全面都停止了。專業(yè)公司出現(xiàn) 4 是一個階段，到了 2020 年以后，實際上一級開發(fā)形成了三種情況并存，一是大量的協(xié)議出讓還都存在，企業(yè)可以自主談許多的項目，第二就是說專業(yè)一級開發(fā)公司也在事實北京市土地一級開發(fā)。比如說像中關村西區(qū)、生命園、軟件園等等，像 CBD也都成立一些專業(yè)的一級開發(fā)公司。北京市土地有償使用從協(xié)議出讓過渡到一級開發(fā)，剛才講到，具體的過程， 2020 年實施起來有了儲備機構真實實施起來的，也有一個過程。 就是說，從 2020 年四號文出臺，到 2020 年，這幾年期 間，北京市實施土地一級開發(fā)的現(xiàn)狀是什么樣的情況，給大家做一個簡單的介紹?？傊谒奶栁募?，加強土地計劃管理，嚴格控制建設用地供應總量，建立土地收購儲備制度，應該從四號文件開始，北京市實施了這些工作。第五，規(guī)范土地審批的行政行為。第三， 3 建立土地有形市場，加強土地使用權轉讓管理，大力推行國有土地使用權的招標拍賣，當時沒有掛牌，掛牌后來在實踐中總結的公開出讓的方式。 這六條具體的意見：一是要實行 土地供應的計劃管理，嚴格控制建設用地供應總量， 2020 年的四號文件。 2020 年國務院下發(fā)了《關于加強國有土地資產管理的通知》，要求各省、市自治區(qū)、直轄市加強國有土地資產的管理，切實防止國有土地資產流失，要做好嚴格控制建設用地，供應總量，嚴格使用國有土地有償使用制度等等。土地有償使用，主要還是說以協(xié)議出讓為主，一般來講，土地取得的方式大部分是開發(fā)者跟原工廠或者是村里面、鄉(xiāng)里邊先談，談妥了之后有一個協(xié)議就可以立項，立完項做規(guī)劃做規(guī)劃意見書，直到做規(guī)劃方案之后，到國土部門根據(jù)方案做評估，國土局主要是審定政府土地收益，應該收多少錢，通過評估審定制，簽訂土地出讓合同，主要是協(xié)議出讓的合同。土地一級開發(fā)目前是北京市建立土地儲備制度中的一項重要的工作，它也可以說從實踐中應運而生的，回顧北京市實施土地有償使 2 用，應該說在 1986 年以前在《土地管理法》沒有實施以前，我國土地使用制度還是單純講的 “三無 ”，無償、無期限、劃撥使用的，當時有償用地最早還是說外商投資企業(yè)繳納土地使用費，每年按地類的標準，每年交多少土地使用費，外商用地有償使用開始，也就是 1985 年有外商投資企業(yè)繳納土地使用費的辦法。第一部分，北京市土地一級開發(fā)情況概述。 我先順著我的思路講，有什么問題隨時可以問，大家的問題不是對一級開發(fā)不懂，而是對現(xiàn)在制訂的程序摸不著怎么回事，因為以前的程序，現(xiàn)在被調整了，但是調整成什么樣子又不清楚，我估計主要是這方面的問題，大家隨時也可以提問，我要能解答的盡量給大家解答。作為國土資源局這個部門，因為它主要是從事管理，隨著“公地住”的改革，房地產開發(fā)形式比以前有一些變化，我以前講過兩三次，我不知道大家以前聽過沒聽過，好多東西光在講，我們自己實 踐得也不夠，今年也是要按照新的規(guī)程摸索實踐的一年。 1 北京市土地一級開發(fā)管理辦法操作規(guī)范和實施細則 時間： 2020 年 3 月 18 日上午 地點：九華山莊 15 區(qū) 51 號會議室 主講人：陳倩（北京市土地儲備中心副主任） 大家好！今天是中國房地產業(yè)協(xié)會舉辦土地一級開發(fā)實務研討會，讓我給大家講一講主要關于土地一級開發(fā)操作規(guī)范和實施細則。我想實際上作為土地一級開發(fā)，在座的各位，應該說都是專家。我也不知道，講的東西是不是能夠符合大家的胃口。 我今天想講的《關于北京市土地儲備和一級開發(fā)相關政策規(guī)定的主要內容和實施情況》。一、北京市實施土地一級開發(fā)的背景與回顧、過程 。從1986 年頒布《土地管理法》為土地有償使用提供最根本的法律依據(jù)， 99 年國土資源部出臺的出讓轉讓條例以后，北京市 從 1991 年逐步開始土地有償使用。政府只收取政府收那一部分，開發(fā)成本這一部分和原土地使用轉讓費用都是通過開發(fā)者和原有單位簽訂的轉讓協(xié)議或者是補償協(xié)議實施的，基本上這是協(xié)議出讓基本的過程。根據(jù) 2020年國務院下發(fā)的《加強國有土地資產管理通知》，北京市 2020 年出臺了《北京市人民政府批轉市國土房管局關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知》，這個《通知》為加強本市的國有土地資產管理培育健全規(guī)范的土地市場，深化土地使用制度改革，提出了六條具體的意見。第二，嚴格實行國有土地有償使用制度。第四，加強低價管理。第六建立土地收購儲備制度，增強政府對土地市場的調控能力。 為貫徹國務院的文件，北京市出臺四號 文件后，北京市陸續(xù)經過三年多的實踐，也出臺了一些政策法規(guī)，比較重要的包括由市人民政府京政發(fā)六號文， 2020年 5 月份頒發(fā)《北京市國有建設用地供應辦法》，這個辦法出臺之后，在 2020年的 8 月份又有幾個委辦局國土局、發(fā)改委、規(guī)劃委、建委、財政局聯(lián)合出臺《北京市土地儲備和土地一級開發(fā)暫行辦法》，還有就是《北京市土地一級開發(fā)及經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖》、《北京市國有土地使用權招標拍賣掛出讓低價確定辦法》、《北京市國有土地使用權管理辦法》。第一經營性項目用地協(xié)議出讓已經全面停止，土地一級開發(fā)已經成為未來確保全市按計劃實現(xiàn)經營性項目用地熟地供應的重要途徑和手段。應該說從協(xié)議出讓到 1999 年的時候，實際上有一些專門的土地一級開發(fā)公司，這樣的工作也已經有了。這些專業(yè)公司一般國有公司控股，像中關村西區(qū)出臺中關村土地一級開發(fā)的管理辦法。第三個就是說儲備機構各區(qū)縣、各市儲備機構成立，儲備機構也在做一些一級開發(fā)的工作，各種形成的開發(fā)都是并存的。在停止之后，實際上應該說要通過協(xié)議 出讓的范圍已經被縮到很小的范圍，比如說已建成的房屋，要是由于房屋轉讓形成的土地使用的轉讓，這一類用地還是可以協(xié)議出讓的。尤其是經營性的用地，基本上都停止了協(xié)議出讓。因此， 2020 年 8 月 31 號之后，第一停止了協(xié)議出讓，第二基本上也停止了生地的供應，土地都要開發(fā)商做成熟地之后才入市交易。從 2020 年到2020 年 6 月份，這些地 存在什么樣的情況呢？從生地到熟地，這個過程由誰實 5 施，從 2020 年 8 月 31 號之后，因為有幾個情況， 8 月 31 號停止協(xié)議出讓，有些項目有了立項有的有了規(guī)劃意見書，有的已經辦了一些手續(xù)，房地產開發(fā)手續(xù)已經有了一些，是不是一刀切，都不行了，以后都無效的，還不是采取這個態(tài)度。有了這個文件之后，這些項目怎么往下走，實際上還存在具體的問題。 在這個情況下，以國土局為主，成立聯(lián)席會的制度。雖然有了立項和規(guī)劃意見書這些項目往下走，手續(xù)辦不成，完不成征地、拆遷、市政這些項目，因此形成一個聯(lián)席會的制度。也陸續(xù)就進了聯(lián)審會，到 05 年下半年，通過聯(lián)誼會審議，列入會議紀要，也就是說具備了做一 6 級開發(fā)工作的項目，也就挺 多了。通過聯(lián)審會的項目已經是很多的了。我想還是在講法規(guī)的過程中給大家介紹。土地儲備和一級開發(fā)具體到制訂這個辦法，第一個是 因為 2020 年我們出臺的《北京市國有建設用地供應辦法》，這里邊對土地儲備和一級開發(fā)的主要內容已經有了一個要求，在《國有建設用地供應辦法》里邊，涉及到土地儲備開發(fā)的內容有十條，其中主要內容包括明確政府要有計劃實施土地儲備和確定土地儲備開發(fā)實施的方式。有一些用地以前比如說是企業(yè)原有的土地，能不能自己協(xié)議出讓？這個文件也做了規(guī)定。第三，明確規(guī)定了像行政、公益、市政設施等由政府出資建設的劃撥用地，講了收回的時候，如果是政府投資的，收回政府應該無償收回，納入政府儲備，但是實施起來難度也是比較大的。第五，經營性用地由國土局會同各行政主管部門確定土地出讓條件， 7 報市政府 批準后再實施。第六，工業(yè)、基礎設施、科技園區(qū)內的科技用地，可采取協(xié)議方式出讓。這個實施起來需要有一定的環(huán)境，也是在朝這個方向努力。因為《建設用地供地辦法》每年建設用地供應量應該有一個總量的控制，從 2020 年來講《建設用地供地辦法》實施的第一年，當時這些量的確定主要是根據(jù)以往年度每年經營性用地市政基礎設施用地和工業(yè)事業(yè)用地，包括經營性工業(yè)用房用地，大概量的多少，確定 2020 年建設用地的供地量。但是工業(yè)用地、基礎設施，包括文教都超過了年初確定的供應量，總的建設用地供地指標是完成了。 二，《北京市土地儲備和土地一級開發(fā)暫行辦法》的主要內容。北京市 8 土地儲備和