【正文】 設(shè)備等方面的方案優(yōu)化工作。 準(zhǔn)確高效時間限制原則：為了提高工作效率，充分考慮期間存在的不確定因素，為提高工作效率、全面準(zhǔn)確地做好預(yù)結(jié)算工作，工程預(yù)結(jié)算工作要應(yīng)加強(qiáng)日常規(guī)范化管理，做到事完帳清，充分考慮不確定因素，準(zhǔn)確高效地嚴(yán)格按照規(guī)定時限及時完成工作。 成本管理部是工程預(yù)結(jié)算工作的主要職能部門，對工程預(yù)結(jié)算工作負(fù)主要責(zé)任，項目部、工程管理部、財務(wù)管理部應(yīng)積極配合、參與并負(fù)相應(yīng)責(zé)任。 施工圖預(yù)算由本公司自行編制，也可以委托造價咨詢機(jī)構(gòu)編審；委托的機(jī)構(gòu)必須已經(jīng)過政府有關(guān)部門認(rèn)可且具備乙級以上（含乙級）資質(zhì)證書。 集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司的所有工程結(jié)算（在工程結(jié)算協(xié)議正式簽定之前），原則上須通過集團(tuán)總部財務(wù)管理部成本管理組的審核認(rèn)可，各公司的有關(guān)部門、人員須積極協(xié)助、配合。 由成本管理部組織，工程管理部、項目部等積極配合，及時整理齊全工程預(yù)結(jié)算工作所需的必備資料，資料必須完整、簽章齊備、編號準(zhǔn)確，并指定專人負(fù)責(zé)進(jìn)行分類、裝訂、存檔；工程預(yù)結(jié)算工作的必備資料主要包括： u u材料價格（政府指導(dǎo)價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）； u u 招標(biāo)、投標(biāo)文件等確定合同價格的文件（包括中標(biāo)單位的投標(biāo)書、雙方達(dá)成一致的預(yù)算書等）； 工程合同（包括合同審批表）；u u施工組織設(shè)計方案、施（竣）工圖、圖紙會審記錄； u 雙方確認(rèn)的所有工程變更簽證及相應(yīng)的預(yù)算書；. u 6 u 工程竣工驗收資料（工期或者質(zhì)量未達(dá)到合同要求的項目應(yīng)提供相應(yīng)的明確責(zé)任的說明）； 其他與工程結(jié)算相關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等。 工程預(yù)算管理 所有工程應(yīng)編制施工圖預(yù)算，并填寫《萬科企業(yè)股份有限公司工程預(yù)算審批表》。 ，實行總價包干。當(dāng)于項目施工圖齊備后，成本管理部應(yīng)立即要求承包單位商編制施工圖預(yù)算，同時成本管理部應(yīng)對施工圖預(yù)算進(jìn)行編審或可委托外部造價咨詢機(jī)構(gòu)編審制預(yù)算，在其分別編制完畢后而后，成本管理部應(yīng)督促并始終參與施工圖預(yù)算的核對工作，并填報《工程預(yù)算審批表》，按核定的后預(yù)算價、承包方投標(biāo)承諾確定工程總價，并簽定補充工程合同。 費率招標(biāo)情況下，為防止承包商高估冒算而，增加工程預(yù)算的核對難度，可以合同中應(yīng)約定控制辦法。 如果僅是委托造價咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖編制預(yù)算預(yù)算的編制，造價咨詢酬金的計取一般按總造價的一定比例計取；如果是委托編制預(yù)算并負(fù)責(zé)審核承包單位商編制的預(yù)算，造價咨詢酬金可采取按總造價的一定比例并、結(jié)合加核減額的量一定比例計價的方式來計取確定。 對于項目主體工程，如果確因經(jīng)營方面的原因需要先開工后編制施工圖預(yù)算的，則需經(jīng)單位第一負(fù)責(zé)人簽字同意，在施工圖齊備后40天內(nèi)盡快編制、核對完畢施工圖預(yù)算，并與承包方及時核定工程造價簽定補充工程合同。 主體工程施工圖預(yù)算的編制、審核及與施工單位的核對工作（含鋼筋抽量）可以委托實力強(qiáng)、聲譽好并且是經(jīng)過政府有關(guān)部門認(rèn)可具備相應(yīng)資質(zhì)證書的造價咨詢機(jī)構(gòu)完成，造價咨詢機(jī)構(gòu)的選擇按照《萬科企業(yè)股份有限公司工程招標(biāo)管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。對于外委的工程，成本管理部必須仔細(xì)審查其編制的施工圖預(yù)算，并對工程預(yù)算的核對情況把關(guān)，須經(jīng)成本管理部經(jīng)理簽字、分管公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方能確認(rèn)； 確認(rèn)后的施工圖預(yù)算作為我方工程標(biāo)底資料，如果是屬于開工后編制的施工圖預(yù)算，應(yīng)盡早與施工單位核對并確定，作為雙方工程付款及將來的結(jié)算資料； 施工圖預(yù)算和鋼筋抽量等主材計算過程中，成本管理部應(yīng)跟蹤了解計算情況，如發(fā)現(xiàn)設(shè)計中經(jīng)濟(jì)合理性不夠及不明確的，應(yīng)及時與設(shè)計單位洽商并尋求改進(jìn)； 施工圖預(yù)算確定后，應(yīng)對目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并監(jiān)督相關(guān)部門落實目標(biāo)成本實現(xiàn)的具體措施。 預(yù)算的分類： 一般要求按《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》中的成本科目分類進(jìn)行，便于成本信息庫的建立和財務(wù)部成本核算。 各造價人員進(jìn)行專業(yè)圖紙的核查，同時向造價咨詢機(jī)構(gòu)提供材料設(shè)備控制價格、報建文件、施工圖紙等資料。 預(yù)算編制的要求 項目經(jīng)理部及成本管理部根據(jù)項目的總工期制定預(yù)算編制計劃；做到早做、快審、準(zhǔn)確，且應(yīng)統(tǒng)籌安排，分清輕重緩急，進(jìn)行統(tǒng)籌安排，保證為現(xiàn)場提供良好的服務(wù)； 100萬以上的工程項目（主要指主體工程）按提供齊全圖紙后60天內(nèi)核對完；100萬以下的工程項目按提供齊全圖紙后15天內(nèi)核對完畢，力爭單價及總價包干； 制說明要詳細(xì)，含圖紙編號、圖紙名稱、套用的定額、計費標(biāo)準(zhǔn)、人工補差、材料價格、未含項目、暫定項目等； 編制及審核確定的預(yù)算封面及編制說明必須采用萬科的標(biāo)準(zhǔn)格式（見附件一、 附件二）； 預(yù)算資料必須完整、編號準(zhǔn)確、歸類存檔。 工程預(yù)算編制的方法：u 工程量的確定 u 根據(jù)預(yù)算定額的工程量計算規(guī)則，按詳細(xì)的施工圖、及確定的施工方案計算,并結(jié)合現(xiàn)場實際情況計算工程量； u u 分項工程的子項如無合適定額套用，且不能換算，則應(yīng)編制補充定額單價； 造價咨詢機(jī)構(gòu)編制的預(yù)算，要求必須提供計算后的預(yù)算及與承建商核對后的預(yù)算，并同時提供與承建商工程量的核對差異情況說明，預(yù)算人員必須逐項核實確認(rèn)；根據(jù)預(yù)算定額的計算規(guī)則及定額所示的計量單位計算，注意區(qū)分結(jié)構(gòu)尺寸、建筑尺寸、實際尺寸的區(qū)別（如：深圳市規(guī)定干掛大理石及鋁板幕墻的外墻面按墻面砼結(jié)構(gòu)尺寸，柱面干掛大理石及異型鋁板幕墻按實際尺寸計算等。 工程預(yù)算確定后，及時對目標(biāo)成本進(jìn)行修改，以目標(biāo)成本為上限，監(jiān)督各相關(guān)部門，采取有效措施控制工程造價。除定額說明容許換算外，其余不得任意調(diào)整（由于甲方設(shè)計要求施工超定額損耗的由設(shè)計部、項目部及預(yù)算人員共同確定損耗量并簽字）；土建甲供材料及三方采購合同范圍的超定額用量的材料款不作為施工單位的計稅基數(shù)，節(jié)約一定的稅金；安裝部分的甲供的材料費、設(shè)備費不作為施工單位的計稅基數(shù)，節(jié)約一定的稅金。驗收合格原則：辦理完工結(jié)算之前，該工程必須有書面的驗收合格證明； 甲方在完工結(jié)算書上簽字蓋章之前，施工方必須交齊竣工資料，否則不予簽字蓋章； 項目經(jīng)理部應(yīng)在辦理完工結(jié)算之前向施工單位發(fā)出《完工結(jié)算通知單》（附件三），并強(qiáng)調(diào)施工方上報的結(jié)算金額超過最終審定結(jié)算金額10％時，甲方將扣款（金額由各公司自定）直至取消今后對我司工程的投標(biāo)資格等有關(guān)問題，同時向成本管理部提交《結(jié)算申請表單》（附件四），詳細(xì)說明合同、簽證變更之外的增、扣款事項； 結(jié)算造價咨詢酬金的計取在工程盡量采取與合同中務(wù)必與承包方明確：造價咨詢酬金的主要計取方式應(yīng)按造價核減額的一定比例的方式計取，或采取固定金額加核減量額的一定比例計價的方式，并與外部造價咨詢機(jī)構(gòu)在委托合同中明確。為防止承包方高估結(jié)算，可與承包方在工程合同中約定，報送的結(jié)算造價最終核減額在審核總價5％以內(nèi)（含5％）的造價咨詢酬金由甲方支付，若結(jié)算造價最終核減額超出5％，則因造價超出部分而引起的造價咨詢酬金之增加部分由承包方支付；支付因超出最終核減額5％ 為了方便客戶入住，供電、自來水、煤氣、電話等市政工程的結(jié)算優(yōu)先辦理；主體工程結(jié)算在乙方提供結(jié)算書后6個月內(nèi)核對完畢，其余工程結(jié)算在乙方提供結(jié)算書后3個月內(nèi)核定完畢。 結(jié)算的資料： 完整的結(jié)算資料是結(jié)算的重要依據(jù)，是整個工程進(jìn)展的真實反映，也是項目成本的原始數(shù)據(jù)。 工程結(jié)算的編制程序： 發(fā)出《工程結(jié)算通知單書》項目部、工程管理部、成本管理部、財務(wù)管理部統(tǒng)一意見后，由由主管該工程的造價人員負(fù)責(zé)向乙方發(fā)結(jié)算通知單，申明不準(zhǔn)超過結(jié)算價10項目部發(fā)給承包單位《工程結(jié)算通知書》％ 由主管該工程的造價人員負(fù)責(zé)向乙方發(fā)結(jié)算通知單，申明不準(zhǔn)超過結(jié)算價10確認(rèn)達(dá)到竣工結(jié)算條件后，由項目部向成本管理部遞交《工程結(jié)算工作交接單》％發(fā)出《工程結(jié)算工作交接單》結(jié)算通知單由主管該工程的造價人員檢查手續(xù)、資料的完整性承包單位將整理齊全的工程結(jié)算資料，報送項目部乙方承包單位上報報送結(jié)算資料監(jiān)理公司審核并簽字，造價工程師收到齊備的結(jié)算資料后，全面負(fù)責(zé)審核并簽字，項目部、工程管理部等須全力配合由主管該工程的造價人員、監(jiān)理人員共同進(jìn)行初步審查工程結(jié)算全面審核初 審部門內(nèi)部復(fù) 審由成本管理部內(nèi)部進(jìn)行復(fù)審，經(jīng)理及其他復(fù)審工程師簽字（此時所有人員不準(zhǔn)在結(jié)算書上簽字） 如果工程結(jié)算并非在施工圖總價包干的基礎(chǔ)上進(jìn)行，由財務(wù)管理部或結(jié)算委員會須，30萬元以下的，而且結(jié)算無增減時，結(jié)算報財務(wù)部審查后即可完成結(jié)算，公司領(lǐng)導(dǎo)不再簽字。大于30萬元以上的，結(jié)算報財務(wù)部審查后，必須報公司主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批后方可完成結(jié)算。為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定控制辦法。 為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定控制辦法。為方便客戶入住，供電、自來水、煤氣、電話等市政工程的結(jié)算優(yōu)先辦理；主體工程結(jié)算在承包方提供全部竣工結(jié)算資料后6個月內(nèi)核定（包括多級審核）完畢，其余工程結(jié)算在承包方提供全部竣工結(jié)算資料后3個月內(nèi)核定（包括多級審核）完畢。駐項目的成本管理造價人員工程師必須建立三方及和甲供材料的領(lǐng)用臺帳及付款臺帳，對領(lǐng)用單原件進(jìn)行存檔，便于結(jié)算扣減；。 結(jié)算編制的依據(jù) 已完工工程的書面驗收合格證明、工程擋案的甲方移交確認(rèn)書、預(yù)算、材料 、設(shè)備限價、合同及補充合同（招標(biāo)書、投標(biāo)書、中標(biāo)通知）、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、竣工圖紙、涉及造價的會議紀(jì)要等。 結(jié)算編制的方法: 工程量的確定 結(jié)算的工程量以竣工圖為準(zhǔn)； 1 u 結(jié)算的工程量以竣工圖為準(zhǔn)，竣工圖表達(dá)不清之處，預(yù)算人員應(yīng)到工地現(xiàn)場實地測算。除定額說明容許換算外，其余不得任意調(diào)整； 結(jié)算總價的確定 結(jié)算總價=預(yù)算造價+設(shè)計變更+現(xiàn)場簽證+人工補差+材料差價+增加項目減少項目，要求分項計算并編制分項匯總表； 結(jié)算造價=預(yù)算造價+設(shè)計變更+現(xiàn)場簽證+人工補差+材料差價+增加項目減少項目，要求分項計算并編制分項匯總表；扣除甲供材料的多用材料費（領(lǐng)用甲方材料數(shù)量減預(yù)算用量的差量乘甲方訂貨單價）； 材料價差嚴(yán)格按材料限價調(diào)整； 5 uu 按工程合同確定的結(jié)算方式計算結(jié)算總價。； u結(jié)算總價=預(yù)算造價+設(shè)計變更+現(xiàn)場簽證+（人工補差+材料差價）+增加項目減少項目。 工程結(jié)算分析： 完工竣工結(jié)算完成之后，應(yīng)編制工程結(jié)算成本和目標(biāo)成本的對比分析，協(xié)助考核相關(guān)部門的責(zé)任成本，并總結(jié)項目目標(biāo)成本控制的經(jīng)驗和教訓(xùn)。 造價信息的整理：