土地估價方法及案例匯總-展示頁
2025-04-26 00:20本頁面
【正文】 為自營物業(yè)，總費用中需扣除經(jīng)營者利潤；2總費用中扣除房屋年折舊的計算，由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經(jīng)濟壽命到期日（鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟壽命到2061年6月30日止），故折舊年限到土地終止日2040年6月30日止，共39年）解：①年經(jīng)營收入=6000萬元②年須扣除總費用：銷售成本及經(jīng)營成本=4000萬元；管理費、財務(wù)費用=6000*6%=360萬元；商品銷售稅金及附加=6000*%=510萬元；房屋年折舊：折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置價=1500*15000=2250萬元；年折舊額=2250/39=；已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當時重置價格為1300元/ m2。1查定基準地價；2查證評估地塊條件；3查定各項修正系數(shù)；4修正出宗地價。1確定土地征用拆遷費；2確定開發(fā)費；3確定利潤；4確定利息；5計算成本價格；6位置修正。1估價總收益；2估價總費用；3計算純收益；4選定還原率；5計算收益價格。∑區(qū)域及個別因素修正系數(shù)）*批租年期系數(shù)*時間修正系數(shù)。宗地價=路線價*深度指數(shù)*條件修正指數(shù)*時間修正系數(shù)。1地價=房地價建筑成本利潤利息；2建筑價=房地價地價；3有理論基礎(chǔ)。理論基礎(chǔ)1依實例地價格，比較求評估地價格；2無理論基礎(chǔ)，但實用。不適宜于無路線價區(qū)域。1對不適宜建筑或無再開發(fā)價值土地評估困難；2房價預(yù)測難以準確；3開發(fā)費用難以準確。方法比較項目市場比較法收益還原法剩余法成本逼近法路線價法基準地價系數(shù)修正法主要原則替代收益建筑成本+地價=房地價成本可及性替代替代評估對象土地；建筑物；不動產(chǎn)土地；建筑物；不動產(chǎn)土地；建筑物；建筑物；新開發(fā)土地土地土地適用范圍適宜有交易實例地區(qū)的土地及不動產(chǎn)估價適宜有收益的土地或建筑物有交易地區(qū)且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價值建筑物或新開發(fā)地道路系統(tǒng)完整且附設(shè)有路線價，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表已有基準地價和宗地價格修正系數(shù)表限制1無類似交易案例或無市場交易時，難以評估；2必須考慮所有差異的項目，并加以適當修正；3必須查證比較案例資料的準確性。1對無收益不動產(chǎn)評估困難；2收益數(shù)據(jù)必須合理、準確；3還原利率必須適當。1不適宜于已建成地或已開發(fā)地；2成本不等于價格。不適宜于無基準地價區(qū)域。1未來純收益還原現(xiàn)值即為價格；2有理論基礎(chǔ)。1建筑價=重置成本折舊；2新開發(fā)地價=土地取得費+開發(fā)費+利潤+利息+區(qū)位修正。宗地價=基準地價*（1177。估價程序1收集適當交易實例；2查證交易條件狀況，包括價格、支付條件、動機及宗地條件；3實例交易情況修正；4實例期日修正；5實例區(qū)域及個別因素修正；6判定比較價格。1估計開發(fā)完成后房地售價；2估計建筑費用；3估計各項稅費；4計算地價。1查定路線價；2查定深度指數(shù)；3查定條件指數(shù)；4查定時間修正指數(shù)；5修正出宗地價格?，F(xiàn)實性評估結(jié)果與市價相近，最具現(xiàn)實性評估結(jié)果與市價稍有偏差接近市價評估結(jié)果與市價常有偏差接近市價接近市價掌握難易易難易易易，適于多宗地估價易，適于多宗地估價評估結(jié)果比較價格收益價格剩余價格成本累加價格比較價格比較價格 收益還原法案例一 評估土地價格案例1 某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000m2 ，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費、財務(wù)費用為年經(jīng)營收入的6%，%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%，若2005年7月1日同類型建筑物重置價值為1500元/ m2，房屋還原利率為8%，土地還原利率為6%，不考慮遞增及物價因素，求該地塊于2005年7月1日價值。③房地產(chǎn)年純收益==④房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率=（*4）*8%=⑤土地年純收益==⑥該地塊于2005年7月1日的價值：P=a/r地*[11/(1+ r地)n]=()*[11/(1+6%)35]=；土地單價=9011元/平方米。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3,。據(jù)當?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價增長60%。已知土地還原率r1=6%，該飯店的建筑還原率取r2=8%。解：房地年純收益=15萬元/月*12月=180萬元/年；土地總地價=10000m2*1000元/m2*（1+2*60%）=2200萬元；土地年純收益=（2200*6%）/[11/(1+6%)50]=；房屋年純收益=房地產(chǎn)年總純收益土地年純收益==；
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