【正文】 貫穿全園的靚點。小區(qū)內(nèi)裝飾：串聯(lián)各個區(qū)域，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通聯(lián)系紐帶擬采用綠脈環(huán)境設(shè)計，生態(tài)綠脈擬采用自由式、現(xiàn)代園林的手法，并增加富有歐洲文化內(nèi)涵的景點小品，如以歐洲雕塑為題材的環(huán)境雕塑、小品等。 立面設(shè)計設(shè)想為體現(xiàn)項目概念設(shè)計內(nèi)涵，塑造建筑形象的象征性、標(biāo)志性，考慮到歐陸風(fēng)格在突出樓盤形象、項目檔次等方面的優(yōu)勢，“奧園水印長廊”擬采用創(chuàng)新的“現(xiàn)代歐風(fēng)”建筑形式，借鑒居住文化特征鮮明的歐洲國家的民居和園林風(fēng)格，強調(diào)人性化的休閑意趣和自在生活情調(diào)，塑造清新自然的“現(xiàn)代歐風(fēng)”風(fēng)格。頂層單位結(jié)合坡屋頂作“頂層賣空間”，底層單位可設(shè)私家花園?？臻g特征設(shè)想別墅與多層復(fù)式住宅合理設(shè)計方位，使得空間上有層次感。各樓型所占比例大致為：別墅約占70%；四~五層復(fù)式約占30%。其中四到五層復(fù)式為上下兩套復(fù)式單位，分別帶屋頂花園、地面花園。（四）、初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表用地面積114421m2總建筑面積（含地下室面積）計入容積率總建筑面積（不含地下室面積）住宅總建筑面積（不含地下室面積）會所建筑面積2503m2地下部分建筑面積5000m2容積率建筑密度14%綠地率60%總戶數(shù)138戶公共停車位約20臺私人停車位約150個（五）、總體分期發(fā)展規(guī)劃2008年7月——2008年10月項目全面規(guī)劃、工程設(shè)計2008年11月——2009年8月土建（含一期裝飾、園林工程在內(nèi)）2009年1月——2009年10月二期土建、裝飾、園林工程（六）、樓型戶型設(shè)想樓型設(shè)計朝向設(shè)想別墅與多層相結(jié)合，以別墅為主。別墅之城：總規(guī)模達(dá)114421m178。自然生態(tài)：本案對面是3600畝超大型生態(tài)林，建筑處在生態(tài)城中，與環(huán)境相得益彰。會所內(nèi)設(shè)室內(nèi)羽毛球場、乒乓球、壁球、棋牌室等。《工程項目管理》課程設(shè)計班 級： 學(xué) 號： 姓 名： 指導(dǎo)老師： 時 間：2009年7月目 錄第一部分：項目策劃 1一、項目基本情況 1二、營銷策略 .....................................................................................................................6第二部分：工程項目組織管理 9一、項目管理組織形式 9二、項目人力資源管理 9第三部分： 工程項目進(jìn)度管理 10一、進(jìn)度計劃 10二、進(jìn)度控制方法 10第四部分： 工程項目費用管理 14一、前期費用管理 14二、合理部署降低成本措施 15第五部分： 工程項目質(zhì)量管理 16一、 項目質(zhì)量計劃策劃 16二、質(zhì)量目標(biāo) 16三、質(zhì)量風(fēng)險分析及對策.......................................................................................................16第六部分： 工程項目安全管理 17一、 項目安全管理口號 17二、 項目安全管理措施 17三、 施工現(xiàn)場十不準(zhǔn) 23第六部分： 工程項目風(fēng)險管理 .24一、項目風(fēng)險識別 24二、 項目風(fēng)險的分析 25三、 項目風(fēng)險的策略 25項目發(fā)展策劃書第一部分 項目策劃一、項目概況（一）、項目基本情況項目名稱：“奧園水印長廊”；建設(shè)地點：靈川大圩鎮(zhèn)下力腳村，華僑農(nóng)場旁，西南臨漓江，東臨桂磨公路，南臨桂林甲天下農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司；項目性質(zhì)：新建；項目開發(fā)商：桂林金德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；建設(shè)規(guī)模：該項目總占地面積為114421m2，；工程投資：；建設(shè)內(nèi)容：低密度商品住宅及娛樂、運動設(shè)施。擬建131棟建筑：130棟商品住宅和1棟會所/管理中心。（二）、主題思想湖光山色?綠蔭翠華?碧波蕩漾?莊園宅?。ㄈ?、設(shè)計構(gòu)想水景：小區(qū)邊上的漓江自然河流以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，真正做到水印長廊之美景。亞熱帶風(fēng)情：從建筑風(fēng)格上采用歐式類型別墅演繹亞熱帶風(fēng)情。㎡，規(guī)模宏大。多層以五層為主不宜超過六層。項目樓型考慮以板式住宅為主，結(jié)合規(guī)劃需要布置部分點式住宅，并注意住宅朝向，務(wù)必做到“戶戶朝南或朝東”。戶型設(shè)計設(shè)想別墅戶型以大規(guī)模的戶型為主，并以350400平方米的戶型為主打戶型，多層住宅以150～200平方米的四房和復(fù)式為主。多層復(fù)式單位設(shè)計在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”。局部考慮首層架空設(shè)計，增加庭院通透感。環(huán)境設(shè)計設(shè)想本項目的環(huán)境設(shè)計應(yīng)具備空間層次豐富、序列化組織、文化內(nèi)涵深厚、功能配置齊全的特征。 “水印長廊”主題水系：引入漓江自然河流，在小區(qū)內(nèi)形成一條貫穿社區(qū)各組團(tuán)庭院、生態(tài)綠脈的主題水系——“水印長廊”。水系與居住區(qū)的結(jié)合應(yīng)當(dāng)適度。配套設(shè)施構(gòu)想1棟會所/管理中心。配電站，垃圾站一類附屬配套設(shè)施，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當(dāng)造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中，或與環(huán)境互相輝映。(七)、投資估算總投資估算表編號項目名稱估算價值（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)量指標(biāo)（元）1住宅6700m215602會所及管理用房250m2250310003休閑、娛樂設(shè)施5004基礎(chǔ)設(shè)施15005護(hù)岸506疏通漓江側(cè)流水道50m30017007綠化200m2686538水電投資1009污水、噪聲等治理費用30010土地征用費2000m211442118011市場推廣及管理費35012總投資12000二、項目營銷策劃（一）、市場概況近期市場特征（1）目前整個新區(qū)區(qū)域正處于開發(fā)的前奏，作為新區(qū)內(nèi)的項目，必將吸引公眾的眼球；同時新區(qū)核心區(qū)域的若干項目，如世茂、中遠(yuǎn)等項目進(jìn)度相對緩慢，本案將充分利用2008年底至2009年中的新區(qū)項目真空期打一個“時間差”；（2）由于還處于開發(fā)前期，再加上虹口房地產(chǎn)市場目前正處于轉(zhuǎn)折時期，因而具有很大的升值空間；（3）真正屬于新區(qū)規(guī)劃內(nèi)的樓盤目前主要是新外灘花苑和臨潼苑以及白金府邸，在高端市場仍然屬于稀有產(chǎn)品；（5）新區(qū)、外灘源的開發(fā)，以及四川北路的改造，使本案處于城市發(fā)展熱點的中心區(qū)域，必將產(chǎn)生更多的機遇，帶來更大的市場需求；（6）目前桂林房地產(chǎn)高端市場無論是投資還是居住，都處于供需兩旺的總體態(tài)勢。這種消費模式的改變將會深刻影響到桂林市未來的市場格局，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：①中高檔、中檔住宅的主力戶型面積將降低，戶型設(shè)計將更強調(diào)功能性、多樣性、和實用性，帶室內(nèi)裝修并將裝修納入按揭將成為一種趨勢。③大型樓盤的市場將適應(yīng)力將大幅提高，規(guī)模效益更能兌現(xiàn)。⑤住宅將成為一種大眾投資工具，而政策和金額將提供更廣泛的支持。②二級市場的不活躍在一定程度影響了一級市場的成交。（3）有利因素①政策的利好因素較多，總方向是擴(kuò)大內(nèi)需，放松銀根，刺激消費，利息有再度調(diào)低的可能。同期物業(yè)對比 （1）周邊已開發(fā)項目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來不斷釋放，由于其相對較低的價格，對本案造成一定的威脅；（2）四川北路的整體開發(fā)，在未來將出現(xiàn)較大規(guī)模的高檔住宅供應(yīng)量，由于其戶型面積、規(guī)模效應(yīng)等因素，將對本案造成一定的競爭力；（3）隨著北外灘和外灘源開發(fā)進(jìn)程的加速，與本案地段優(yōu)勢雷同，甚至更加優(yōu)越的項目可能會不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場競爭能力。競爭優(yōu)勢：自然資源與后天整合優(yōu)勢——真正水印長廊； 產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新——亞熱帶風(fēng)情； 板塊發(fā)展前景與別墅住宅特區(qū)概念。競爭優(yōu)勢：以創(chuàng)新獨立的亞熱帶風(fēng)情別墅空間為概念，從發(fā)展前景、物業(yè)檔次、產(chǎn)品創(chuàng)新、整體規(guī)模等方面全面領(lǐng)袖。（2）項目劣勢 由于本案的開發(fā)正處于新區(qū)開發(fā)的前奏，新區(qū)的真實價值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性，尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價的策略：①本案的占地面積相對較小，因而在環(huán)境設(shè)計上的余地較小，只能借助于建筑設(shè)計和周邊景觀資源的充分利用；②由于重點考慮了觀景效果、建筑景觀，使部分房型出現(xiàn)了一些不規(guī)則的空間布局，使人們居住心理和家居擺放有一些困難。（2）在高新區(qū)、武侯區(qū)工作的中產(chǎn)階級、高級白領(lǐng)及國家公務(wù)員、外籍高級管理、技術(shù)人才。（4）經(jīng)常商務(wù)出差到外地已有家室的金領(lǐng)人士。要使購房消費者感到真正的物有所值，做到高檔精品的實質(zhì)再加上推廣的策略和變通，那么消費者就一定會認(rèn)同。一個別墅社區(qū)的營造無外②乎兩點：“山”與“水”。概念創(chuàng)意如下：①跳出顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。因此本案對于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有 人都有著不可抗拒的吸引力。 ③獨創(chuàng)“橋居時代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念“橋居時代”的獨特創(chuàng)新（橋—橋居—橋生活），我們希望通過談“橋”來說“水”。④獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”“水化率”的新概念，避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率”，強調(diào)水的概念，同時暗含“綠化太好無須多談”之妙，以“水化率”改寫別墅豪宅的歷史?！八省备拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。營銷概念傳播：廣告總精神：水印長廊，林景別墅推廣主口號：廊橋遺夢，水印宅邸產(chǎn)品設(shè)計的思考（1）對環(huán)境的思考：依托于我們的“水景概念”為中心，結(jié)合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設(shè)計主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨 特的橋居生活和橋文化。 （3）對建筑的思考：以水景環(huán)境構(gòu)筑建筑組團(tuán)，在營造水系景觀的基礎(chǔ)上進(jìn)行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意。別墅要注重室內(nèi)空間的戶外延伸。（4）關(guān)于會所：作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設(shè)計顯得尤為重要。價格策略建議（1）低價入市價格策略。既然是定位為高檔建筑群，如果以低價入市，借助中海外的品牌優(yōu)勢、項目的規(guī)模優(yōu)勢，使入市即達(dá)到很好的效果。我們現(xiàn)提出如下建議：（1）一次性付款，優(yōu)惠3%。（3）凡是在高新區(qū)工作的高級技術(shù)、管理人才，從博士后到大學(xué)本科文憑的購房者，根據(jù)學(xué)位的高低，實行5%——2%的優(yōu)惠政策。廣告策略主訴求點：各銷售期訴求引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。②報紙軟廣告