房地產(chǎn)項目管理講座(中建網(wǎng))-展示頁
2025-04-23 22:05本頁面
【正文】 ？ 項目在某個具體的日期前完成的概率是多少？ 在任何一個特定的日子里，項目是否如期完成、落后于計劃或提前完成？ 在任何一天，實際開支是否多于、小于或大干預(yù)算開支？ 是否有足夠的資源以按時完成項目？ 如果要在較短的肘間里完成項目，以最小成本完成任務(wù)的最佳方法是什么？ 核心要素B：Pert和cpm的操作步驟 .Pert和cpm的結(jié)構(gòu) 明確項目及其所有重要活動成任務(wù)； 確定活動之間的關(guān)系，決定哪些活動必須先完成，哪些活動和須隨后完成； 繪出連接所有活動的網(wǎng)絡(luò)； 明確每項活動的時間和成本估計； 計算網(wǎng)絡(luò)中的最長時間路徑，即關(guān)鍵路徑； 運用網(wǎng)絡(luò)幫助進(jìn)行項目的規(guī)劃、排程、監(jiān)管和控制。例如：針對實施項目管理有關(guān)的設(shè)計、方案優(yōu)化，使項目各項工作可預(yù)見，可預(yù)控?？刂七€指利用反饋信息循環(huán)修改項目計劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方?！ 】傊徽擁椖抗芾砣藛T采取何種方法，項目排程可以實現(xiàn)以下目標(biāo)： 顯示每項活動這間以及活動與總體項目之間的聯(lián)系； 確定活動之間的先后次序關(guān)系； 鼓勵對各項活動進(jìn)行現(xiàn)實的排程和成本估計； 確定項目中的關(guān)鍵障礙從而更好地利用人、財、物。（2）生產(chǎn)次序已作說明?！ 「侍貓D是項目排程常用的一種方法?！ №椖拷M可以有效地集中在規(guī)定時間內(nèi)完成具體項目所需的人力和物力。項目通常是指一流產(chǎn)出一致、相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)。大型項目的管理由三個階段組成：第一階段：項目規(guī)劃 該階段包括設(shè)定目標(biāo)、明確項目和團(tuán)隊組織?！ ∧切┬枰獛讉€月或幾年完成的特殊項目往往在正常生產(chǎn)系統(tǒng)之外進(jìn)行開發(fā)。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理階段分析 對于作業(yè)管理入員來說，大型工程是艱難的桃戰(zhàn)，經(jīng)常是一次性的，風(fēng)險很大，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費巨額資金。 在管理上，還將加強(qiáng)中間管理力量。動態(tài)投資控制系統(tǒng)彩限額設(shè)計的方法，在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制總指標(biāo)，有效降低成本，保證取得最大利潤?！ SO9000質(zhì)量保證體系的實施，使金地集團(tuán)對質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。 怎樣才能實現(xiàn)上述目標(biāo)呢？ 靠一支隊伍和三個系統(tǒng)：金地集團(tuán)已經(jīng)擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊伍，這是我們最寶貴的資本，要實現(xiàn)上述目標(biāo)首先要靠他們下狠工夫。金海灣的設(shè)計要拿全國甚至國際上的優(yōu)秀設(shè)計獎。一、項目管理基礎(chǔ)的建設(shè) 一支隊伍和三個系統(tǒng)以金地集團(tuán)為例。 三、可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進(jìn)行： (1)接受委托； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價； (5)編制可行性研究報告。10%，所需費用，%～%，%～%. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究：詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)177。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。該階段投資估算的精確度為177。 二、可行性研究的工作階段 投資機(jī)會研究：該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會?！ ?5)資源供給； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)計劃； (9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定。第一講 房地產(chǎn)項目策劃項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。一、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù)?！ ?10)結(jié)論及建議。 投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。30%，%～%。 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”：在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。20%,%～%。 這一階段對建設(shè)投資估算的精度在177。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 第二講 房地產(chǎn)項目管理策略中國房地產(chǎn)的品質(zhì)競爭時代，決定了誰在項目管理上做得更好，誰的贏面就也也大一些。金地集團(tuán)在產(chǎn)品設(shè)計、成本控制和施工質(zhì)量上達(dá)到全國一流水準(zhǔn)。工程質(zhì)量上已經(jīng)獲得區(qū)全優(yōu)、市樣板、省樣板，下一步要取得全國工程質(zhì)量最高獎——魯班獎。在管理上，金地集團(tuán)已建立健全了三大系統(tǒng)提供保障：ISO9000質(zhì)量保證體系、網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進(jìn)度控制系統(tǒng)、動態(tài)投資控制系統(tǒng)，它們可確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制達(dá)到理想的目標(biāo)，這在全國都是處于領(lǐng)先水平。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密周全，經(jīng)過一年多的運行，保障了開發(fā)工程快捷、有序地進(jìn)行，發(fā)揮了重要作用?！ ≡O(shè)計、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇 在設(shè)計上，金地集團(tuán)的設(shè)計師們精益求精，對方案不斷進(jìn)行深加工，以達(dá)到最好的效果。另外，經(jīng)過幾年的地產(chǎn)開發(fā)，金地集團(tuán)還在各有關(guān)專業(yè)找到了比較好的合作伙伴，這也是實現(xiàn)目標(biāo)的有力保障。調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項目組來處理此類工作，項目完成后，該組織即解散。此階段甚至在項目開始之前就已完成。成立項目組是為了確保整個建設(shè)項目成功完成的同時，能繼續(xù)順利地進(jìn)行現(xiàn)行的計劃?！ 〉诙A段、項目排程 項目排程指的是排出所有項目活動的先后次序并確定相應(yīng)的完成時間。這種方法成本低，能幫助管理人員弄清楚（1）所有的活動都已經(jīng)過規(guī)劃。（3）活動時間估計已作記錄；（4）總的項目時間已經(jīng)形成?！ 〉谌A段、項目控制 與任何管理系統(tǒng)的控制一樣，大型項目的控制指的是對資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控。 三、掌握房地產(chǎn)項目管理工具 計劃評審技術(shù)（PERT）和關(guān)鍵路徑法（CPM）開發(fā)于五十年代，用以幫助管理人員大型復(fù)雜項目進(jìn)行排程、監(jiān)管和控制。 核心要素A：Pert and cp
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