【正文】 第一節(jié) 江夏區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地價評估概述 ............................................................ 44 第二節(jié) 資料調(diào)查與整理 .................................................................................... 47 第三節(jié) 基準(zhǔn)地價的求取 .................................................................................... 66 第四章 江夏區(qū)基準(zhǔn)地價修正體系 ............................................................................ 73 第一節(jié) 基準(zhǔn)地價修正體系概述 ........................................................................ 73 第二節(jié) 基準(zhǔn)地價修正體系的建立 .................................................................... 73 第三節(jié) 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正體系 ................................................................ 78 第四節(jié) 住宅用地基準(zhǔn)地價修正體系 ................................................................ 86 第五節(jié) 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正體系 ................................................................ 92 第六節(jié) 基準(zhǔn)地價修正體系應(yīng)用 ........................................................................ 96 第五章 江夏區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新項(xiàng)目成果 ................................................ 98 第一節(jié) 成果特點(diǎn) ................................................................................................ 98 第二節(jié) 成果意義 ................................................................................................ 99 第三節(jié) 成果應(yīng)用 .............................................................................................. 104 第四節(jié) 成果應(yīng)用建議 ...................................................................................... 106 第五節(jié) 工作體會及工作建議 .......................................................................... 108 第一章 概述 1 第一章 概述 第一節(jié) 江夏區(qū)概況 武漢市江夏區(qū)處長江中游南岸，江漢平原向鄂東南山坡的過渡地帶，是武漢市的一個市轄郊區(qū) 。位于東經(jīng) 114186。52至 114186。38，北緯 29186。05至 30186。18之間。東西寬 公里，南北長 公里，面積 平方公里，合 萬畝。地貌形態(tài)以第四紅色粘土組成的網(wǎng)狀平原為主，其兩側(cè)為平坦的沖積平原，東側(cè)為梁子湖底地。 全縣南北狹長微傾，東、西、北依湖濱江，港漢切割呈樹狀，中部脊嶺坡地，孤山小脈。伴有低山，丘包裸露， 最高的八分山海拔 米，為全區(qū)最高點(diǎn)。鎮(zhèn)內(nèi)以崗地為主，占總面積 %。水系有青龍水庫、湯遜湖和八官渡，是古代紙坊通往武昌的水運(yùn)交通要道。雨量充沛，年平均降雨量 毫米，光照充足，氣候溫和，平均氣溫 ，無霜期長，嚴(yán)寒酷暑時間短。 境內(nèi)河港縱橫， 湖泊眾多，水庫塘堰密布。由于地勢南北狹長而東西傾斜，區(qū)內(nèi)水系呈離心扇形。這三個水系中也包括眾多的水庫、塘堰和其它蓄水排灌工程。 二、歷史沿革 江夏區(qū)歷史悠久，早在漢高祖六年 (公元前 201 年 )，置江夏郡，設(shè)沙羨縣，治涂口 (今金口 )，為建縣之始。隋開皇六年 (公元 589 年 )更名為江夏縣，并于其后遷治郢城 (今武昌 )，江夏縣名一直沿用， 1912 年辛亥革命后，改江夏縣名為武昌縣。 1952 年劃歸孝感地區(qū)， 1959 年 11 月劃歸武漢市。 1961 年 4 月，復(fù)劃歸孝感專區(qū)， 1965 年劃歸咸寧地區(qū)， 1975 年 11 月又劃歸武漢市。 三、行政區(qū)劃、人口 全區(qū)轄 5個街道辦事處和 7個鄉(xiāng)鎮(zhèn) ， 337 個村民委員會、 3433 個村民小組。 四、交通通訊條件 江夏區(qū)擁有 356條公路線路 ,公路里程 ,其中干線 ,有路面公路 公里 . 2020 年 ,全區(qū)全年客運(yùn)量達(dá) 萬人 ,客運(yùn)周轉(zhuǎn)量 萬人 /公里 ,貨運(yùn)量 萬噸 ,貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量 10478 萬噸 /公里 . 郵政局 (所 )現(xiàn)有 30 個，郵電業(yè)務(wù)量 1804 萬，郵路及投遞長度 3360 公里 . 電信局 (所 )23 個 ,交換機(jī)總客量達(dá) 105404 門 ,電話用 戶達(dá) 91940 戶 . 五、基礎(chǔ)設(shè)施 現(xiàn)有 500 千伏變電站一座， 220 千伏變電站一座， 110 千伏變電站一座， 35第一章 概述 3 千伏變電站 10 座。 配有線路電壓 10KV，有 317 臺 33120KV 的配電變壓器，城區(qū)全年用電 5152萬度。 江夏城區(qū)的供水水源為長江。原大橋鎮(zhèn)地下管井水廠，目前只有一只井供水，日產(chǎn)量 3000 M3，僅作補(bǔ)充。 城區(qū)雨水，生活河水及工業(yè)廢水主要由三條自然港（西港、中港、東港）排入湯遜湖，城區(qū)內(nèi)三條港總長 5885M，徑流面積 公頃，下水道長度 20 公里。如有忽遇暴雨，局部低洼處漬水嚴(yán)重，加之生活污水與工業(yè)污水自流排放，直接排入明港，造成對城區(qū)市容市貌的影響及對湯遜湖的污染。 六、國民經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)狀況 江夏區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，位于長江流域經(jīng)濟(jì)帶的 中間地帶，又屬特大中心城市武漢市的近郊衛(wèi)星城鎮(zhèn)，水陸交通便利，自然資源豐富，工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)良好。國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整改善。 現(xiàn)已發(fā)展成立以紙坊為核心的五大工商區(qū)域 : 紙坊為核心的工商業(yè) 經(jīng)濟(jì)區(qū)。 以流芳為核心的科技旅游區(qū)，包括廟山、豹海、龍泉，利用東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)廟山小區(qū)科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和龍泉風(fēng)景資源優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、食品、工藝品和游泳。 第一章 概述 4 以賀站核心的邊貿(mào)輕工業(yè)區(qū)，包括山坡、河惱、湖泗、舒安，發(fā)展林特加工業(yè)產(chǎn)品、石膏、竹木工藝品、大型交易市場及運(yùn)輸業(yè)。東與五里界鎮(zhèn)接壤，西與鄭店鎮(zhèn)相鄰，南與寧港鄉(xiāng)毗鄰，北與大橋鎮(zhèn)交界，北距武漢市 30 公里。 歷史上紙坊街道辦事處是江夏縣一個有名的小鎮(zhèn)，周圍竹林茂盛，多產(chǎn)青竹，適于造紙。 第二節(jié) 江夏城區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價更新 工作概況 一、工作范圍 本項(xiàng)工作涉及范圍為土地利用總體規(guī)劃所確定的建設(shè)用地范圍。詳見江夏土地定級與基準(zhǔn)地價評估范圍圖。合理調(diào)控土地市場，促進(jìn)正常交易，為國家和各級政府制定各項(xiàng)土地政策和調(diào)控措施、進(jìn)行土地估價及征收土地稅費(fèi)，制訂土地利用計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃，發(fā)揮級差地租的經(jīng)濟(jì)杠桿作用提供依據(jù)，也為江夏區(qū)推行土地招標(biāo)拍賣、整理儲備、實(shí)行基準(zhǔn)地價公示制度和基準(zhǔn)地價平衡與評估制度奠定基礎(chǔ)。具體表現(xiàn)在以下方面： l、為確定土地使用權(quán)出讓金提供依據(jù)； 為確定劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場補(bǔ)交出讓金或支付地租提供依據(jù)； 為土地使用權(quán)抵押提供依據(jù)； 為確定城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅提供依據(jù)； 為企業(yè)股份制改造評估土地資產(chǎn)價值提供依據(jù)； 為企業(yè)清產(chǎn)核資提供依據(jù)； 有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)土地的合理利用和國家產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施； 有利于政府合理調(diào)控地價，為政府創(chuàng)造更多的土地收益。 2．在土地級別基礎(chǔ)上評估出商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價，綜合用地定級不定價。 第一章 概述 6 四、工作依據(jù) 1．《中華人民共和國土地管理法》； 2．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 3．《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（國家標(biāo)準(zhǔn)）； 4．《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（國家標(biāo)準(zhǔn)）； 5．《江夏區(qū)土地利用總體規(guī)劃》（ 1996~2020 年）； 五 、理論基礎(chǔ) 馬克思主義地租理論 我國土地實(shí)行社會主義公有制，城區(qū)土地屬國家所有。國家以土地所有者的身份將一定年期的土地使用權(quán)讓度給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。按照馬克思主義的地租理論，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，地價是地租的資本化。土地區(qū)位包括自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位，三種區(qū)位有機(jī)聯(lián)系、相輔相成，共同作用于地域空間，形成區(qū)位的優(yōu)劣差異。這種差異性反映了城鎮(zhèn)不同土地類型的使用價值和收益水平，從而在空間地域上形成土地級別差異。城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃同城鎮(zhèn)土地定級密切相關(guān)、互為影響。另一方面，城鎮(zhèn)規(guī)劃控制和確定的土地用第一章 概述 7 途、范圍等也是城鎮(zhèn)土地定級的約束條件，將直接影響土地定級和評估結(jié)果。基準(zhǔn)地價具有全域性、分用途性、平均性、有限期性和時效性特點(diǎn)。 七、技術(shù)路線 土地定級以網(wǎng)格為定級單元，采用多因素綜合評價法確定定級單元作用總分值，采用總分頻率法確定土地級別界限分值，依次劃分土地級別，利用市場交易樣點(diǎn)地價進(jìn)行檢驗(yàn)校核，以土地定級為基礎(chǔ)，利用市場交易樣點(diǎn)地價簡單算術(shù)平均值分類分級別評估基準(zhǔn)地價，并利用建立樣點(diǎn)地價與樣點(diǎn)地價所在 定級單元作用總分值之間的數(shù)學(xué)模型來評估基準(zhǔn)地價進(jìn)行檢驗(yàn)校核的技術(shù)路線。 八、工作組織 為了確保江夏城區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價更新工作的順利進(jìn)行，成立了領(lǐng)導(dǎo)小組、專家組和工作組。審批工作方案、技術(shù)方案；組織、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)建立城鎮(zhèn)地價體系工作；審定有關(guān)政策、文件，解決工作中出現(xiàn)的重大問題；落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)；核定工作成果及負(fù)責(zé)上報(bào)審批工作。對工作組編寫的工作方案、技術(shù)方案進(jìn)行可行性論證分析；負(fù)責(zé)選擇土地分等定級因素因子，并確定權(quán)重；對建立城鎮(zhèn)地價體系成果進(jìn)行初審。研究制定建立城鎮(zhèn)地價體系工作的技術(shù)路線及方法；解決工作的技術(shù)問題；完成項(xiàng)目成果。 成立建立城鎮(zhèn)地價體系領(lǐng)導(dǎo)小組、專家組和工作組。 收集工作底圖、打印土地定級資料調(diào)查 表和市場交易樣點(diǎn)調(diào)查登記表。 購置開展建立城鎮(zhèn)地價體系工作的必要設(shè)備及落實(shí)工作場地。 基準(zhǔn)地價評估工作中市場交易樣點(diǎn)資料調(diào)查采集。 標(biāo)定地價監(jiān)測點(diǎn)資料調(diào)查采集 (三 )、內(nèi)業(yè)處理階段 土地定級資料處理及錄入建庫。 (四 )、成果整理階段 繪制土地定級級別圖及基準(zhǔn)地價圖。 (五 )、意見征詢階段 召開專家組會議，對建立城鎮(zhèn)地價體系工作的文字成果和圖件成果進(jìn)行意見征詢。 (六 )、驗(yàn)收階段 撰寫申請驗(yàn)收報(bào)告。 第一章 概述 9 移交建立城鎮(zhèn)地價體系工作成果。 城鎮(zhèn)土地定級分綜合定級和分類定級。分類定級指分別對影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素進(jìn)行分析，按分類評價值的差異劃分土地級別。 1．區(qū)位理論 區(qū)位是地球上某一事物的空間幾何位置及自然界的各種地理要素和人類社會經(jīng)濟(jì)活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。在城鎮(zhèn)，由于土地區(qū)位的不同，能產(chǎn)生不同的使用價值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)收益會有顯著差異，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟(jì)收益也會相差很大。 2．城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)理論 城鎮(zhèn)規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時期內(nèi)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城鎮(zhèn)性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城鎮(zhèn)土地，協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。一方面 ，合理的土地定級成果可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、合理配置各類用地、發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益提供依據(jù)。 二、定級原則 在土地定級的過程中，我們主要遵循以下原則： 第二章 江夏區(qū)土地定級 11 1．綜合分析原則 城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合差異劃分土地級別。 3．地域分異原則 城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)掌握土地區(qū)位條件特性和分布組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸為同一土地級。 5．定量與定性分析結(jié)合原則 城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化。 三、定級方法 本次土地定級工作采用多因素綜合評價法。 利用市場交易樣點(diǎn)地價確定土地級別進(jìn)行校核是利用各類用地市場交易樣點(diǎn)地價進(jìn)行土地定級，分析、比較兩種土地定級結(jié)果的差異，來校核多因素綜合評價法確定的土地級別的合理性。 第二章 江夏區(qū)土地定級 12 五、定級流程 1．依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，結(jié)合 江夏區(qū)實(shí)際特點(diǎn)，選取能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會和自然等因素，作為影響土地級別的定級因素； 2．聘請專家確定土地綜合定級和分商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的分類定級的定