【正文】 房很少； ? 一室的小戶型也相對(duì)較少。 銷售 周期 2022年初開(kāi)始預(yù)售，無(wú)正式開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 2022年 5月 26日接受預(yù)定， 7月18日正式開(kāi)盤(pán) 2022年 8月開(kāi)盤(pán)至今。 樓宇坐北朝南，大部分戶型為純南向。 主體工程完工，樓前綠化正在施工 朝向 樓宇坐北朝南，大部分戶型為南北通透，部分戶型為純南向 樓宇坐北朝南，戶型南北通透。 準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，樓前綠化基本完成 樓體主體工程完工，樣板間對(duì)外開(kāi)放。 翰林 3期 鳳凰城 瑞安新城 世紀(jì)華府 昌盛經(jīng)典 圣嘉美地 展示 1樓和 2樓已經(jīng)全部完工，小區(qū)綠化還未開(kāi)始。 小區(qū)中心景觀帶，樓前綠地。 小區(qū)獨(dú)立中心景觀。 項(xiàng)目在山頂，部分視野較好 景觀 臨近大型山體，小區(qū)獨(dú)立景觀帶 小區(qū)獨(dú)立景觀帶，大型山體公園。 2室 2廳和 3室 2廳為主力戶型 2室 2廳和 3室 2廳為主 視野 項(xiàng)目建在山體半坡上，東側(cè)視野較好 南側(cè)視野較好，北側(cè)靠近山體視野較差。 以 2室 2廳 和 3室兩廳為主。 占地 15萬(wàn)平，建筑面積 30萬(wàn)平 占地面積 17萬(wàn)平，建筑面積 36萬(wàn)平 總建筑面積 51459平， 4棟小高層，2棟高層 一期占地 平，建筑面積約22萬(wàn)平。 城西板塊，客運(yùn)站附近，距離傳統(tǒng)市中心 1015分鐘車程。距離傳統(tǒng)市中心 510分鐘車程。 城西板塊，市政府附近，距傳統(tǒng)市中心 1015分鐘車程。 本案與區(qū)域項(xiàng)目及周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系匯總表： 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 第一梯隊(duì) 鳳凰城、翰林書(shū)香苑 直接競(jìng)爭(zhēng)（強(qiáng)化自身特質(zhì)，正面搶奪） 第二梯隊(duì) 昌盛經(jīng)典 間接競(jìng)爭(zhēng)（強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)，避免分流） 第三梯隊(duì) 瑞安新城、圣嘉美地 間接競(jìng)爭(zhēng)（正面搶奪和分流） 第四梯隊(duì) 世紀(jì)華府 間接競(jìng)爭(zhēng)（強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)，避免分流） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 圣嘉美地、瑞安新城、世紀(jì)華府 都是早就開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，各個(gè)項(xiàng)目處在三期四期階段，規(guī)模、位置、產(chǎn)品特征等方面在之前都與本案接近，價(jià)格方面相對(duì)本案較低，會(huì)大量的分流本案低端客戶，所以也把它列入 本案的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 。 鳳凰城 作為西班牙風(fēng)格的典型代表作，相對(duì)的大盤(pán)量和大型的景觀園林以及公園，在市場(chǎng)上具備大型樓盤(pán)的特點(diǎn)，在中大戶型的客群競(jìng)爭(zhēng)中成為我們的 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 。其中圣嘉美地、瑞安新城、世紀(jì)華府是 08年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目，也是推出比較早的兩個(gè)項(xiàng)目。 （二）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ?總用地面積： ㎡ ?總建設(shè)面積： ㎡ ?住宅面積： ㎡ ?公建面積： ㎡ ?建筑容積率： ?總套數(shù)： 1406套 ?回遷套數(shù)： 560套 ?實(shí)際可售： 846套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊為學(xué)校和廠區(qū)家屬樓，較遠(yuǎn)處有醫(yī)院和東西干道，沒(méi)有集中的商業(yè)配套和公共設(shè)施。項(xiàng)目總占地 64381㎡ ，容積率暫為 ，建筑面積㎡ 。 項(xiàng)目位于瓦房店市共濟(jì)街玻璃廠原址，屬于城市發(fā)展向南延伸地段。近段區(qū)沒(méi)有大型項(xiàng)目推出。 火車站 瓦軸板塊 熱銷樓盤(pán) 未啟動(dòng)的項(xiàng)目 隆成壹品 ◎ 鎮(zhèn)政府 昌盛經(jīng)典 世紀(jì)華府 水岸花都 鳳凰城 圣嘉美地 芳園新村 新華人家 瑞安新城 翰林書(shū)香苑 秀林風(fēng)景 遠(yuǎn)洲國(guó)際 得利大廈 富貴家園 進(jìn)入后期項(xiàng)目 城市花園 瓦市地產(chǎn)格局 房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)高尚居住區(qū)，以中大規(guī)模項(xiàng)目為主，也是瓦市新興居住區(qū)域。 發(fā)展規(guī)劃 瓦房店市正在完善城市總體規(guī)劃，力爭(zhēng)用 3至 5年時(shí)間，建設(shè)城區(qū)占地 50平方公里、人口 50萬(wàn)以上、適宜人居、適宜創(chuàng)業(yè)、最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ闹械瘸鞘?。引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目 132個(gè)，到位內(nèi)資 ， 增長(zhǎng) %。 瓦房店市將招商引資作為“一號(hào)工程”開(kāi)展特色主題招商，引導(dǎo)外來(lái)資本參與改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。 其中，國(guó)家已下達(dá)計(jì)劃項(xiàng)目 14個(gè)，計(jì)劃投資 。 （二）瓦房店房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 一季度，瓦房店市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 75億元，同比增長(zhǎng) 23%；固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) 86%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) %；地方財(cái)政一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2320元，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 3396元，增長(zhǎng) %；工業(yè)用電量，增長(zhǎng) %。所以說(shuō)，第四季度是一個(gè)比較危險(xiǎn)的時(shí)間窗口，我們應(yīng)密切的關(guān)注整體市場(chǎng)變幻，盡可能的對(duì)操盤(pán)手段進(jìn)行調(diào)整。存在較大變數(shù)的，是一線城市和少數(shù)二線城市，這些城市投資投機(jī)比重近幾個(gè)月持續(xù)增加，其結(jié)果是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，出現(xiàn)泡沫基本上難以避免。如果分時(shí)間段考量，則三季度房?jī)r(jià)很可能繼續(xù)上揚(yáng)，四季度上漲動(dòng)能減弱，甚至不排除小幅下跌的可能性。因此，預(yù)計(jì)下半年一二線城市的成交量會(huì)比上半年有所回落。 那么，下半年樓市將何去何從？從成交量分析，今年 28月，全國(guó)商品房成產(chǎn)量呈逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，一二線城市成交量漲幅已出現(xiàn)收窄，甚至是由漲轉(zhuǎn)跌。 樓價(jià)迅速攀升下，目前租金回報(bào)普遍偏低，樓價(jià)泡沫已經(jīng)在醞釀，投資價(jià)值大大縮水，這個(gè)時(shí)候如果各城市如同杭州那樣嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策的話，估計(jì)前年“ ”扭轉(zhuǎn)樓市的效應(yīng)很可能再次出現(xiàn)，樓市階段性見(jiàn)頂已經(jīng)不遠(yuǎn)了。 盡管二套房政策不會(huì)是壓垮樓市的最后一根稻草，但上半年井噴后市場(chǎng)自然回調(diào)，供應(yīng)加大，需求適度萎縮。2022年的市場(chǎng)，在其他條件不變的情況下，二套房市場(chǎng)的放開(kāi)，讓市場(chǎng)一下開(kāi)始井噴。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，不是二套房政策，而是信貸政策是樓市的命脈。 中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最見(jiàn)成效的就是二套房政策，在 08年二套房政策執(zhí)行后，市場(chǎng)幾乎哀嘆聲一片，成交量與成交價(jià)格迅速回落。 本次新政解讀： 中銀國(guó)際發(fā)布研究報(bào)告稱，各地銀監(jiān)局傾向于按 “四成首付、 ” 的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)是 8月 1日，政策沖擊可能在 8月份集中體現(xiàn)，并引起投資客的短期離場(chǎng)觀望。中國(guó)經(jīng)濟(jì)確實(shí)已經(jīng)有觸底反彈的跡象。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家也高度評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策成效顯著。美國(guó)全國(guó)廣播公司 (CNBC)指出，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中積極因素不斷增多，中國(guó)經(jīng)濟(jì)第二季度企穩(wěn)向好。 一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 （一）國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì) 7月 16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上發(fā)布，“中國(guó)2022年上半年 GDP較上年同期增長(zhǎng) %；二季度 GDP同比增長(zhǎng) %，增速比一季度加快 ，扭轉(zhuǎn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)七個(gè)季度增速回落的態(tài)勢(shì)。 目 錄 PART 1 市場(chǎng)分析 在市場(chǎng)中我們的地位 PART 2 項(xiàng)目分析 劣勢(shì)規(guī)避和把握 PART 3 客戶分析 充滿夢(mèng)想的新城市階層 PART 4 項(xiàng)目定位 完美生活 — 新起點(diǎn) PART 5 形象包裝 和諧 +前景 +品質(zhì) +教育 PART 6 銷售策略 深入挖掘價(jià)值，搶占市場(chǎng)份額 PART 7 產(chǎn)品力加強(qiáng) 創(chuàng)新 +形象 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 隆成新領(lǐng)域 銷售執(zhí)行報(bào)告 謹(jǐn)呈：隆成地產(chǎn) 09年 8月 11日 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PART 1 在市場(chǎng)中我們的地位 （市場(chǎng)分析） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? 這組數(shù)據(jù)公布后，國(guó)外各大媒體紛紛發(fā)表言論。由于寬松的財(cái)政和貨幣政策刺激計(jì)劃，中國(guó)實(shí)現(xiàn) GDP全年增長(zhǎng) 8%的目標(biāo)問(wèn)題不大。 這表明，在國(guó)家強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃下，投資拉動(dòng) (固定資產(chǎn)投資增速超過(guò)了 30%多 )的效果非常明顯，帶來(lái)了 GDP在 6月明顯回升。 解讀上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：通脹不存在 通縮在繼續(xù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。下半年二套房貸很可能放緩，但也取決于銀行對(duì)此的貸款操作。在經(jīng)歷了國(guó)八條國(guó)六條政策調(diào)控?zé)o效以后，為什么二套房貸款政策一出，火暴的 2022年樓市隨即嘎然而止。掐段信貸政策后，需求直線下降。如果這是市場(chǎng)真實(shí)啟動(dòng)的原因，那么我們可以簡(jiǎn)單的下個(gè)結(jié)論： 二套房市場(chǎng)決定了整個(gè)樓市的走向，或者說(shuō)，信貸政策工具，是樓市的命脈。二套房政策也會(huì)是熄滅今年井噴樓市的一根重要稻草。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)大城市而言，雖然投資投機(jī)需求仍在增加，但其規(guī)模明顯小于自住需求，只要?jiǎng)傂璩霈F(xiàn)明顯下滑，必然導(dǎo)致市場(chǎng)總體成交量下跌。 預(yù)測(cè)下半年房?jī)r(jià)將基本保持穩(wěn)定，上行的可能性大于下行。就全國(guó)整體市場(chǎng)而言，下半年房屋成交量和房?jī)r(jià)都會(huì)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。一旦政策面和資金面轉(zhuǎn)向，投資投機(jī)需求就會(huì)快速撤離。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前，瓦房店市已申報(bào)國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需投資項(xiàng)目 51個(gè)，申請(qǐng)投資額 億元。 這些項(xiàng)目的逐漸展開(kāi)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動(dòng)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快軸承、化工兩大產(chǎn)業(yè)集群和機(jī)床制造、清潔能源、風(fēng)電裝備、 LED光電、新型建材、食品加工等六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和鏈條延伸。重點(diǎn)引進(jìn)外延關(guān)聯(lián)度大、集聚效應(yīng)高、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)力強(qiáng)的基地型、整裝型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和總部經(jīng)濟(jì)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西口板塊 商業(yè)中心區(qū)以較早期房地產(chǎn)集中區(qū)，價(jià)格在早期就比較高。 中心板塊 城南依靠三大項(xiàng)目支撐，品質(zhì)各不相同，主力戶型60~130平米左右，均價(jià)3000~3800元 /平米左右 南部板塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東臨共濟(jì)路，西臨西環(huán)街。地塊西高東低，南高北低形成復(fù)雜坡地地形，西側(cè)還有未動(dòng)遷的區(qū)域。 （一）項(xiàng)目區(qū)位 二、本案概況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （三）本案與區(qū)域主要項(xiàng)目比較分析 區(qū)域 09年新上市和結(jié)轉(zhuǎn)銷售的項(xiàng)目昌盛經(jīng)典、鳳凰城、翰林書(shū)香苑、圣嘉美地、瑞安新城、世紀(jì)華府。 昌盛經(jīng)典 作為昌盛的鼎立之作，在銷售價(jià)格上遠(yuǎn)超于區(qū)域價(jià)格平臺(tái)，其雖不是本案的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但從規(guī)劃和品牌上占據(jù)著區(qū)域主要位置，其在市場(chǎng)