【正文】 該場地的優(yōu)勢：⑴項目位于普濟路西側(cè)，建設(shè)西路南側(cè)，符合焦作市總體規(guī)劃。⑴規(guī)劃現(xiàn)代化：以前瞻、現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，科學規(guī)劃，合理組團，形成良好的社區(qū)規(guī)劃；⑵戶型合理化：戶型設(shè)計更科學、更適用、更合理、更人性化，充分滿足業(yè)主需求；⑶建筑藝術(shù)化：要求建筑外立面俊朗清新，靚麗明快，有時代感和藝術(shù)感，形成區(qū)域的“風尚建筑”坐標形象；⑷質(zhì)量標準化：質(zhì)量為本，責重如山，工程質(zhì)量力求創(chuàng)優(yōu)良工程；⑸環(huán)境生活化：在小區(qū)內(nèi)部環(huán)境營造上下工夫，創(chuàng)立清新自然的社區(qū)氛圍，創(chuàng)造“居家生活”的社區(qū)概念；⑹生活智能化：導入先進的智能設(shè)施，實現(xiàn)小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理智能化，便利業(yè)主生活；⑺配套完善化：針對周邊大配套設(shè)施完善的情況下，完善項目內(nèi)環(huán)境及基礎(chǔ)配套建設(shè)；⑻用途復合化：在項目的平面及空間的設(shè)計與規(guī)劃中，要求盡量避免相同用途的重復或簡單的排布羅列，而是盡量在某一區(qū)域?qū)崿F(xiàn)多重用途，以便節(jié)省空間，有效利用土地資源，使內(nèi)容更緊湊，形式更豐富。希望購買商鋪的單價在7000至9000元之間的居多，約占60%，能承擔購買商鋪的總價主要集中在60萬至80萬元之間。中檔價位的商品住宅是客戶群的首選。⑹購房價格：希望購房（小高層住宅）單價在2500至3000元之間的居多，約占50%。⑸停車位需求：在被調(diào)查的客戶群中，對停車需求者占80%，其中對地上車位有需求者占30%，對地下停車位有需求者40%，對地上地下停位都有需求者占l0%，認為有無停車位無所用者占20%。⑷戶型選擇：從被調(diào)查人群對住宅戶型選擇的要求來看，中等戶型的需求量最大，2居室與3居室?guī)缀跗椒智锷?，以l00至l30m2的比例最高，其次為70至 l00m2和140至l60m2的戶型，小于70m2的小戶型和超過l60m2的大戶型的比例最低。⑵購房目的：有效客戶群購買住宅的主要目的均為改善現(xiàn)有住房條件，其次為解決住房困難，購買商鋪的主要目的絕大部分為自己經(jīng)商置業(yè)，用于購房投資或居家辦公的比例較少。⑴購房時間：據(jù)調(diào)查，焦作市意在2至3年內(nèi)購房居住的客戶群比例居高，其次為l至2年和3至5年內(nèi)購房居住的客戶群，這些應該是住宅項目的主要潛在客戶群體。有線電視：焦作市有線電視網(wǎng)已覆蓋該區(qū)域。燃氣：設(shè)有天然氣管道，項目用氣可向焦作中燃城市燃氣發(fā)展有限公司申請接入。供水：設(shè)有市政供水管網(wǎng)，可供項目接入。交通：項目周邊臨近建設(shè)路、普濟路，交通便捷，四通八達。同時住房檔次、品質(zhì)的提升，品牌和品質(zhì)的較量，新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高、小區(qū)環(huán)境的改善等，都加大了開發(fā)成本。⑷隨著南水北調(diào)工程的開工，焦作市將有部分房屋被拆除，得到賠償款的居民將成為新的購房群體。⑵焦作市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，旅游業(yè)蒸蒸日上，對周圍區(qū)域的輻射帶動作用日益增強，每年不斷新增人口會形成新的消費群體。根據(jù)市場調(diào)查，焦作市區(qū)近三年將有大量樓盤推出，不少項目資源、定位相近，區(qū)域市場存在同質(zhì)化趨勢，預計近幾年的競爭將十分激烈。價格高：從2004～2006年的發(fā)展來看，焦作市商品房售價分別為每平方米892元、965元和1030元；進入2007年后，焦作市房價迅速拉升，多層均價保持在2200元/m2，高層均價保持在2800元/m2，2008年受經(jīng)濟危機影響，房價平穩(wěn)發(fā)展，2009年上半年由于受國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)的利好政策的影響，房地產(chǎn)量價齊升，眾多項目均價突破或接近3000元/m2關(guān)口。發(fā)展快：隨著新區(qū)開發(fā)和舊城改造帶動，近幾年城建基礎(chǔ)不斷擴大，焦作市地產(chǎn)格局日漸突現(xiàn)，逐步形成老城區(qū)解放路沿線板塊和新區(qū)人民路沿線板塊。資金來源為項目建設(shè)單位自籌4681萬元，申請銀行貸款8500萬元，預售4831萬元。根據(jù)項目建設(shè)內(nèi)容、區(qū)域內(nèi)實際情況以及建設(shè)資金籌措情況，該項目建設(shè)期限為24個月。地下建筑面積6088m2，建筑密度20%，%，居住戶數(shù)860戶，居住人口3010人，停車位304個。焦作市正大置業(yè)有限公司2009年8月20日競得該塊土地的使用權(quán)。正大花和院小區(qū)規(guī)劃》；⑶《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟評價方法》；⑷《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；⑸ 收集的相關(guān)資料、實地考察所得資料和數(shù)據(jù)；⑹項目單位提供的有關(guān)資料；⑺編制項目申請報告的委托書?，F(xiàn)有工程技術(shù)人員和管理人員32人，其中高、中級職稱14人，具有較強的開發(fā)建設(shè)實力和經(jīng)營能力。花和院建設(shè)項目焦作市正大置業(yè)有限公司成立于2006年2月，注冊資金800萬元人民幣，法人代表王躍東，是一家具備三級資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。 正大花和院建設(shè)項目申請報告目錄第一章 總論 報告編制單位、資格等級及編制依據(jù) 建設(shè)投資和資金來源 第二章 建設(shè)背景及必要性 第三章 項目市場分析 第四章 項目選址和建設(shè)條件 第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 第六章 工程建設(shè)方案 第七章 公用工程 第八章 環(huán)保與節(jié)能 第九章 勞動安全、衛(wèi)生與消防 第十章 項目管理與實施進度 基本要求 第十一章 組織機構(gòu)及勞動定員 第十二章 項目招標方案 投標、開標、評標和中標程序 第十三章 投資估算與資金籌措 第十四章 財務評價 評價依據(jù) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 評價結(jié)論 第十五章 社會評價 第一章 總論：正大下設(shè)綜合部、工程部、預算部、經(jīng)營部、財務部、人事部、銷售部。 報告編制單位、資格等級及編制依據(jù) ：焦作市工程咨詢公司資格等級：乙級證書編號：12020070030 發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 ⑴《投資項目可行性研究指南》；⑵《正大⑴項目建設(shè)用地與建設(shè)條件；⑵建設(shè)方案；⑶節(jié)能措施；⑷環(huán)境保護；⑸勞動衛(wèi)生、安全消防；⑹項目實施進度；⑺投資估算與資金籌措；⑻財務評價； 　?、蜕鐣u價?；ê驮喉椖课挥诮棺魇薪夥艆^(qū)普濟路西側(cè)，建設(shè)西路南側(cè)。，建筑物基底面積9041m2。該址地形規(guī)整、地勢平坦、交通便利、周圍無污染源，符合項目建設(shè)要求。 建設(shè)投資和資金來源本項目投資估算為18012萬元。第二章 項目市場分析近幾年，隨著焦作市經(jīng)濟的快速增長和城鎮(zhèn)化的不斷加快，房地產(chǎn)發(fā)展日漸迅猛，呈現(xiàn)出“快、高、大”的發(fā)展態(tài)勢。另統(tǒng)計，到2009年己達25m2。項目大：隨著十一五計劃的實施和城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，焦作市房地產(chǎn)市場大盤迭起，品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)，建筑面積在20萬m2以上的有：西城美苑、錦秀江南、龍源世家、錦祥花園、錦江?現(xiàn)代城等等。⑴焦作市屬于三線城市，房地產(chǎn)業(yè)近些年來發(fā)展平穩(wěn)，總體上保持了建銷兩旺的局面，買房自住是主流，投資或投機比重很小，地域性很強，大中城市房價的漲跌并不能長期影響我市。⑶焦作市政府從去年年底開始嚴格禁止行政機關(guān)、事業(yè)單位、廠礦企業(yè)集資或變相集資建房，維護了房地產(chǎn)市場的有序競爭，同時也減少了房地產(chǎn)市場的供給。⑸建材、土地漲價帶來建筑成本加大。⑹2007年以來央行多次利率的提高，目標是對一些大中城市的房地產(chǎn)泡沫進行控制，對于焦作市目前平穩(wěn)的房市不會造成大的沖擊。供電：設(shè)有供電電纜可供接入。排水：己敷設(shè)雨、污管網(wǎng)，項目雨、污水經(jīng)處理達標后排入。通訊：可向網(wǎng)通焦作公司或其它通訊運營服務商申請接入。為了更好地了解潛在購房群體對本項目所在區(qū)域看法和具體訴求特點，曾選擇特定區(qū)域的人群進行了詳細調(diào)研，以求在更大范圍內(nèi)尋找本項目的目標客戶群體，從而探索出具體訴求特征，為本項目定位提供有力市場支撐。欲在1至2年內(nèi)購買商鋪的客戶群比例居高，其次為3至5年內(nèi)購買商鋪的客戶群。⑶購房區(qū)域：受居住理念和居住習慣的影響，在所有客戶群中以選擇焦作老城區(qū)者比例居高，約占60%以上，其次為新區(qū)，因為老城區(qū)的人文環(huán)境及設(shè)施配套等是其他地區(qū)不可比擬的。對商鋪面積的選擇要求來看，60至l00m2的需求最高，其次為l00至150m2的需求，l50m2以上大面積商鋪的需求也為數(shù)不少。由此可以看出，停車位己成為多數(shù)購房者考慮的重要因素之一。其次為2200至2500或2900至3500元之間的單價。客戶群能承擔的購房總價主要集中在25萬至35萬元之間，其次是35萬至45萬元之間的客戶群占25%，這與住宅戶型面積的選擇是相一致的，中端的客戶群應該是本項目的定位基點，同時可以適當兼顧高端的客戶群。根據(jù)以上市場狀況的分析，結(jié)合項目的前期規(guī)劃，可以看出本項目有較大的市場潛在機會，這個機會點體現(xiàn)在本項目可以通過系統(tǒng)、專業(yè)的營銷操作，取得理想的價格并打造出鮮明的市場形象，從而帶來良好的經(jīng)濟效益并促進項目商業(yè)的后續(xù)運營。第三章 項目選址和建設(shè)條件該項目地理位置優(yōu)越，交通便利，場地開闊，地質(zhì)條件適宜，適合項目建設(shè)。場地寬廣，方便施工建設(shè)。⑶場地臨近道路，交通方便。四季分明，冬春雨勺稀少，干早多風，夏季炎熱多雨，水熱適中。水文條件：場地地下水為第四系沖洪積層孔隙潛水，主要有大氣降水、地表水入滲及側(cè)向徑流補給，由側(cè)向徑流、蒸發(fā)及人工抽水排泄。地質(zhì)條件：場地地貌為山前沖洪積平原，地勢相對平坦，場地最大高差1米，附近無全新活動斷裂通過。⑵供電條件：項目所在位置可接入市政供電網(wǎng)。⑷燃氣條件：項目用氣可向焦作中燃城市燃氣發(fā)展有限公司申請接入。⑹有線電視：焦作市有線電視網(wǎng)已覆蓋該區(qū)域，有線電視信號可以接入。第四章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模正大因此，該項目建成后將成為一處居住條件舒適、商業(yè)氣息濃郁、布局合理、空間疏朗、高標準、多功能、環(huán)境美、現(xiàn)代化的新型城區(qū)。地下建筑面積6088m2，建筑密度20%，%，居住戶數(shù)860戶，居住人口3010人，停車位304個。第五章 工程建設(shè)方案⑴《焦作市城市總體規(guī)劃》；⑵《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）；⑶《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GBJl3790）；⑷《《正大項目位于焦作市解放區(qū)普濟路西側(cè)，建設(shè)西路南側(cè)，符合焦作市的總體規(guī)劃。建筑物設(shè)計采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，充分體現(xiàn)建筑的時代氣息和2l世紀新的居住理念。建筑立面采用豐富的建筑語言表高其典雅、時尚的風格特色，與周邊住宅